УИД №23RS0051-01-2023-001243-91 Дело № 2-1429/2023
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
08 сентября 2023 года г. Тимашевск
Тимашевский районный суд Краснодарского края в составе:
председательствующего Муравленко Е.И.,
при секретаре Корж А.С.,
с участием представителя истца администрации муниципального образования Тимашевский район по доверенности ФИО1,
представителя ответчика ФИО2 по доверенности ФИО3,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации муниципального образования Тимашевский район к ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании задолженности по арендной плате,
УСТАНОВИЛ :
Администрация муниципального образования Тимашевский район обратилась в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании задолженности по арендной плате, указав в обосновании своих доводов, что согласно договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 25 февраля 2022 года <№>, заключенному администрацией муниципального образования Тимашевский район с ФИО2 на основании подпункта 10 пункта 2 и пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, ответчику передан земельный участок с кадастровым номером <№> площадью 1442 кв. м с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, по адресу: <адрес> сроком до 27 января 2025 года. Договор был зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 22 марта 2022 года. Согласно договору земельный участок фактически передан ответчику с 27 января 2022 года, без каких-либо иных документов по передаче имущества. Согласно пункту 2.1 договора размер арендной платы исчисляется от кадастровой стоимости земельного участка, ставка арендной платы составляет 0,3 процента от кадастровой стоимости. Размер ежегодной арендной платы, в соответствии с п. 2.3 договора аренды, установлен на момент подписания договора и может пересматриваться по требованию арендодателя в связи с инфляцией и индексацией цен, изменениями и дополнениями, вносимыми в действующее законодательство и нормативные акты Российской Федерации и Краснодарского края. В соответствии с постановлением Главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 г. № 121 «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов», размер годовой арендной платы при аренде земельных участков определяется на основании кадастровой стоимости земельных участков, и исчисляется от размера годовой арендной платы со дня фактической передачи земельного участка за каждый день фактического использования и вносится арендатором ежеквартально в виде авансового платежа до 10 числа первого месяца каждого квартала (1-й кв. - до 10 января, 2- й кв. - до 10 апреля, 3-й кв. - до 10 июля, 4-й кв. - до 10 октября). Однако согласно пункту 19 постановления Главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 г. № 121 «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов» арендная плата за земельный участок, ранее предоставленный по результатам торгов, в случае заключения нового договора аренды земельного участка в соответствии со статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных подпунктом 9 пункта 2 указанной статьи, устанавливается в размере, равном размеру арендной платы по ранее заключенному договору аренды земельного участка на дату прекращения его действия. Согласно пункту 2.1 договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения предоставленного по результатам аукциона от 12 июля 2021 г. <№>, согласно которому ФИО4 передан в аренду по результатам аукциона сроком до 12 июля 2041 года земельный участок с кадастровым номером <№> площадью 1442 кв. м с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, по адресу: <адрес> размер ежегодной арендной платы за земельный участок определен по результатам аукциона и составляет 151306,17 рублей. ФИО4 на основании договора купли-продажи от 10 января 2022 г. продала ФИО2 объект незавершенного строительства, степень готовности 6 % площадью 30 кв. м расположенный на земельном участке с кадастровым номером <№>. Истцом в адрес ФИО2 направлено требование о заключении дополнительного соглашения к договору аренды от 25 февраля 2022 года <№>, которое им получено 25 ноября 2022 года, однако дополнительное соглашение им не подписано. Кроме того, ответчик уклоняется от оплаты арендной платы за пользование земельным участком. За период с 01 апреля 2022 года по 10 апреля 2023 года сумма задолженности по арендной плате за пользование земельным участком по договору составила 218116,08 рублей. В случае невнесения арендной платы в сроки установленные договором ответчик уплачивает, в соответствии с условиями договоров пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки платежа. Всего пени в связи с просрочкой исполнения денежных обязательств по договору на 10 апреля 2023 года, составляют 12016,77 рублей. Общая сумма задолженности по арендной плате за пользование земельным участком и пени по договору составляет 230132,85 рубля 85 копеек. В адрес ответчика была направлена претензия, однако по настоящее время задолженность не погашена. Поскольку ответчиком не внесены арендные платежи, истец 14 октября 2022 года направил в адрес ответчика досудебную претензию о взыскании задолженности по арендной плате и о начале процедуры досрочного расторжения договора аренды, которая не получена ответчиком по причине неудачной попытки вручения. Факт направления претензии подтверждается почтовой квитанцией и информацией с интернет-сайта «Почта России» о движении почтового отправления. Однако ответчик в тридцатидневный срок задолженность не погасил, в связи с чем, вынуждены обратиться в суд.
Представитель истца администрации муниципального образования Тимашевский район по доверенности ФИО1 в судебном заседании настаивала на удовлетворении требований искового заявления, указав, что ссылки ответчика о том, что заключенный с ним договор аренды земельного участка является не новым договором аренды, и на него не распространяется п.19 постановления Главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 г. № 121 «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов» - являются необоснованными, поскольку данное заявление ответчик подавал в администрацию и в преамбуле договора аренды указаны подп.10 п.2 ст.39.6 и подп.5 ЗК РФ, которые указывают на порядок предоставления земельного участка под объектами незавершенного строительства. Ответчик сам подал такое заявление, такой договор считается новым в соответствии с законодательством.
Представитель ответчика ФИО2 по доверенности ФИО3 в судебном заседании возражал относительно требований искового заявления, указав, что на основании договора купли-продажи от 10 января 2022 года ФИО2 приобрел у ФИО4 объект незавершенного строительства, со степенью готовности 6%, площадью 30 кв.м., расположенный на спорном земельном участке, который находился в аренде у продавца на основании договора от 12 июля 2021 года по результатам аукциона от 12 июля 2021 года. Данный договор аренды 18 января 2022 года, заключенный между администрацией муниципального образования Тимашевский район и ФИО4 расторгнут на основании соглашения <№> о расторжении договора аренды спорного участка. 25 февраля 2022 года, в соответствии с п.п.10 п.2, п.5 ст.39.6, п.п.6 п.8 ст.39.8 ЗК РФ администрация муниципального образования Тимашевский район без проведения торгов заключила с ФИО2 договор аренды спорного земельного участка сроком до 27 января 2025 года. Договор аренды зарегистрирован в ЕГРН 22 марта 2022 года. Истец не оспорил заключенный с ответчиком договор аренды спорного участка, в судебном порядке договор не признан недействительным. Истцом не оспорен установленный п.2.1 договора порядок определения размера арендной платы, в судебном порядке не признан недействительным (ничтожным). Заключенный между администрацией и ответчиком договор аренды от 25 февраля 2022 года для ответчика не являлся новым договором аренды, а является самостоятельным договором. Основания для расторжения договора аренды отсутствуют. На спорном участке находится объект незавершенного строительства, собственником которого является ответчик. При этом ответчиком производилась оплата аренды, в соответствии с заключенным с ним договором аренды, задолженность по аренде отсутствует.
Представитель третьего лица управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю ФИО5 в суд не явился, представил отзыв на исковое заявление, в котором по принятию решения полагался на усмотрение суда, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.
Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования не обоснованы и не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
12 июля 2021 года между администрацией муниципального образования Тимашевский район и ФИО4 заключен договор <№> аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения предоставленного по результатам аукциона, в соответствии с которым ей предоставлен в аренду земельный участок из категории земель: земли населенных пунктов с кадастровым номером <№>, площадью 1442 кв.м., по адресу: <адрес>. Разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства. Сроком до 12 июля 2041 года.
Как следует из договора купли-продажи от 10 января 2022 года ФИО4 продала ФИО2 принадлежащий ей на праве собственности объект незавершенного строительства, степенью готовности 6 %, площадью 30 кв.м., расположенный на земельном участке по адресу: <адрес>.
Данный договор купли-продажи зарегистрирован в ЕГРН 19 января 2022 года, что подтверждается выпиской из ЕГРН.
На основании соглашения <№> о расторжении договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения предоставленного по результатам аукциона от 12 июля 2021 года <№> заключённого 18 января 2022 года между администрацией муниципального образования Тимашевский район и ФИО4 по взаимному соглашению сторон с 10 января 2022 года расторгнут договор аренды спорного земельного участка.
Данное соглашение о расторжении договора аренды зарегистрировано в ЕГРН 31 января 2022 года.
25 февраля 2022 года между администрацией муниципального образования Тимашевский район и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения <№>, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду, сроком до 27 января 2025 года земельный участок из категории земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером <№>, площадью 1442 кв.м., по адресу: <адрес>. Разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства.
Как следует из выписки из ЕГРН от 09 июля 2023 года на спорном земельном участке расположен жилой дом с кадастровым номером <№>, площадью 252,1 кв.м., год завершения строительства 2023 год, правообладателем которого является ФИО2
Согласно п.2.1, 2.2 договора аренды ежегодная арендная плата составляет: 163 133,46 (кадастровая стоимость земельного участка) х 0,3 % (ставка арендной платы) = 489,40 рублей. Расчет арендной платы произведен на основании постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21 марта 2016 года №121 «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов».
Как следует из п.2.3 договора размер ежегодной арендной платы установлен на момент подписания договора, в дальнейшем может пересматриваться в одностороннем порядке по требованию арендодателя в связи с изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативные правовые акты РФ, Краснодарского края и органов местного самоуправления сельских поселений Тимашевского района, на территории которого расположен участок. Изменение размера арендной платы фиксируется и оформляется приложением (расчет) к настоящему договору и подписывается сторонами. В случае уклонения арендатора от его подписания, приложение подписывается только арендодателем.
Согласно п.2.4 договора аренды, арендная плата, подлежащая к уплате, рассчитывается от размера годовой арендной платы за каждый день фактического использования и вносится арендатором ежеквартально в виде авансового платежа до 10 числа первого месяца каждого квартала (1-й квартал – до 10 января; 2-й кв.- до 10 апреля; 3-й квартал – до 10 июля; 4-й кв. – до 10 октября).
В силу ч.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
В соответствии с п.3.2.6 арендодатель имеет право: досрочно расторгнуть в установленном порядке настоящий договор при следующих существенных нарушениях условий договора, в частности при: невнесении арендной платы за землю в течение двух кварталов.
В соответствии со ст.619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
В судебном заседании установлено, что арендная плата ФИО2 по договору аренды земельного участка от 25 февраля 2022 года, в размере 489,40 рублей вносилась ответчиком в соответствии с условиями договора, что подтверждается представленными суду платежными документами. Задолженность по арендной плате, размер которой установлен в соответствии с п.2.1 договора аренды - отсутствует.
Таким образом, доводы истца о том, что ответчик уклоняется от оплаты арендной платы за пользование земельным участком являются не обоснованными и опровергаются материалами дела.
В соответствии с п.10 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления: земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.
В силу ч.2 ст.609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии со ст.26 ЗК РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, удостоверяются документами в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости". Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Ссылки истца на дополнительное соглашение <№> от 04 апреля 2022 года к договору аренды от 25 февраля 2022 года <№> в обосновании доводов о расчете арендной платы являются необоснованными и опровергаются материалами дела.
В судебном заседании установлено, что дополнительное соглашение <№> от 04 апреля 2022 года в нарушении ст.609 ГК РФ, а также ст.26 ЗК РФ в управлении Росреестра не зарегистрировано, что также подтверждает факт его не заключения.
Суд считает, что требования истца заявлены преждевременно, поскольку в настоящее время условия договора аренды <№> от 25 февраля 2022 года в части размера арендной платы не изменены и не признаны недействительными.
Более того сведения об обращении истца в суд с требованиями об изменении условий договора аренды, либо изменении пункта договора администрацией муниципального образования Тимашевский район не представлены. Решением суда размер арендной платы не изменен.
На основании изложенного, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для взыскания с ответчика задолженности по арендной платы, рассчитанный в соответствии с п.19 Постановления Главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 г. № 121 «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов», а также расторжения договора аренды.
При этом в случае изменения условий договора аренды в части размера арендной платы решение суда подлежит пересмотру по вновь открывшимся обстоятельствам.
На основании ст. 144 ГПК РФ обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда.
Определением Тимашевского районного суда от 13 июля 2023 года заявление администрации муниципального образования Тимашевский район о принятии мер по обеспечению иска – удовлетворено. В целях обеспечении иска до рассмотрения спора по существу запрещено Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю производить регистрацию перехода права аренды и прекращение права аренды на земельный участок с кадастровым номером <№>, расположенный по адресу: <№>, расположенного по адресу: <адрес>.
На основании ч.1 ст.144 ГПК РФ суд полагает необходимым отменить меры по обеспечению иска, то есть снять указанные запреты, по вступлению решения суда в законную силу.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ :
В удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования Тимашевский район (ИНН: <№>) к ФИО2 (паспорт <№> выдан ГУ МВД России по Краснодарскому краю <дд.мм.гггг>) о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании задолженности по арендной плате – отказать.
Снять запреты, наложенные определением Тимашевского районного суда от 13 июля 2023 года Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю производить регистрацию перехода права аренды и прекращение права аренды на земельный участок с кадастровым номером <№>, расположенный по адресу: <№>, расположенного по адресу: <адрес>, по вступлению решения в законную силу.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Тимашевский районный суд в течение одного месяца со дня его составления.
В случае подачи апелляционной жалобы представителем, в соответствии со ст.ст. 49, 53 ГПК РФ, должны предоставить суду документы, удостоверяющие их полномочия, а также документы о своем высшем юридическом образовании или об ученой степени по юридической специальности.
Полный текст решения изготовлен 13 сентября 2023 года.
Справка: решение не вступило в законную силу.