Решение по делу № 2-4874/2023 от 25.08.2023 - о выделе части жилого дома в натуре, оставлении в общей долевой собственности за истцами части жилого дома, признании жилого дома многоквартирным.

...

56RS0018-01-2023-004309-62

№2-4874/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 августа 2023 года г. Оренбург

Ленинский районный суд г. Оренбурга в составе: председательствующего судьи Шляхтиной Ю.А., при секретаре Нуреевой Э.И., с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО3, ФИО4 к ФИО5, Управлению Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии Оренбургской области, администрации г. Оренбурга о выделе части жилого дома в натуре, оставлении в общей долевой собственности за истцами части жилого дома, признании жилого дома многоквартирным,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО3, ФИО4 обратились в суд с исковым заявлением, в обоснование которого указали, что они являются сособственниками жилого дома по адресу: ... в следующих долях : ФИО1 – право собственности на ... доли жилого дома. ФИО3 – на ... доли жилого дома, Пуковская на ... доли жилого дома. Согласно фактически сложившемуся порядку пользования, в пользовании истцов находится часть жилого дома, которая состоит из ... помещений: ... жилые комнаты, кухня и ... подсобных помещения, на первом этаже и ... помещения, одно из которых жилое и ... подсобных помещения на цокольном этаже. ... кв.м., из данного жилого помещения выделена ... с кадастровым номером ... принадлежащая ответчику ФИО5 на основании свидетельства о государственной регистрации права от ... года. Квартира состоит из трех комнат на первом этаже: неотапливаемая веранда, кухня -... кв.м. и жилая комната ... кв.м., общая площадь ... кв.м. Указанный жилой дом с кадастровым номером ... имеет площадь ... кв.м., является одноэтажным, с цокольным этажом. Фактически жилой дом состоит из двух квартир, одна из которых выделена - квартира № ..., квартиры являются самостоятельно изолированными помещениями, которые имеют одну общую стену, собственные коммуникации, разные входы и выходы. Земельный участок, на котором размещен жилой дом имеет разрешенное использование – размещение одноэтажного многоквартирного дома с подвалом с кадастровым номером ...

Просили прекратить права долевой собственности ФИО1, ФИО3, ФИО4 на жилой дом, расположенный по адресу: ... Разделить в натуре жилой дом, площадью ... кв.м., расположенный по адресу: ..., между ФИО1, ФИО3, ФИО4 и ФИО5 Выделить в общую долевую собственность ФИО1 ... доли, ФИО3 – ... доли, ФИО4 – ... доли часть жилого дома, расположенного по адресу: ... состоящую из ... помещений... жилые, кухня и ... подсобных помещения на первом этаже и ... помещения, одно из которых жилое и ... подсобных помещения на цокольном этаже. Признать жилой дом, общей площадью ... кв.м., кадастровый номер ... находящийся по адресу: ... многоквартирным жилым домом.

В дальнейшем истцы уточнили исковые требования, просили разделить в натуре жилой дом, площадью ... кв.м., расположенный по адресу: ... между ФИО1, ФИО3, ФИО4 и ФИО5, согласно техплану. Оставить в общей долевой собственности за ФИО1, ФИО3, ФИО4 часть жилого дома, состоящую из ... помещений: ... жилые, кухня и ... подсобных помещений, на первом этаже и ... помещения, одно из которых жилое и ... подсобных помещения на цокольном этаже, за ФИО1 – ... доли, за ФИО3 – ... доли, за ФИО4 – ... доли. Признать жилой дом, общей площадью ... 2 кв.м., кадастровый номер ..., находящийся по адресу..., многоквартирным жилым домом.

В судебном заседании ФИО1 исковые требования поддержала, просила удовлетворить.

Представитель истца ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержала, просила удовлетворить, указывая, что из-за того, что ответчик отказывается идти в Росреестр, выделить часть жилого дом, они могут только через суд.

Истцы ФИО3, ФИО4 в судебном заседании заседание не явились, о времени и месите рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Ответчик ФИО5 и ее представитель в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом, ранее в судебном заседании ФИО5 просила в удовлетворении иска отказать, поясняя, что она является ненадлежащим ответчиком, поскольку у нее имеется отдельная зарегистрированная за ней квартира.

Ответчики Управление Росреестра, Администрация г. Оренбурга в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, представили в суд письменные отзывы на иск.

Судом на основании ст. 167 ГПК РФ определено о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, заслушав истца и представителя истца, изучив материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 3 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации, квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме.

Согласно пункту 2 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации, жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Из содержания положений статьи 252 ГК РФ следует, что участникам долевой собственности принадлежит право путем достижения соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них произвести между собой раздел общего имущества или выдел доли, а в случае недостижения такого соглашения - обратиться в суд за разрешением возникшего спора.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 35 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01 июля 1996 г. "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", суд вправе отказать в иске участнику долевой собственности о выделе его доли в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. Под таким ущербом следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности (например, коллекция картин, монет, библиотеки), неудобство в пользовании и т.п.

В силу разъяснений, данных в пункте 6 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 10 июня 1980 г. N 4 "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом" (далее - постановление Пленума от 10 июня 1980 г. N 4), выдел участнику общей долевой собственности принадлежащей ему доли означает передачу в собственность истцу определенной изолированной части жилого дома и построек хозяйственного назначения, соответствующих его доле, а также означает утрату им права на эту долю в общем имуществе (статья 252 ГК РФ).

В пункте 11 постановления Пленума от 10 июня 1980 г. N 4 Верховный Суд Российской Федерации отметил, что выдел по требованию участника общей долевой собственности на дом принадлежащей ему доли (раздел дома) может быть произведен судом в том случае, если выделяемая доля составляет изолированную часть дома с отдельным входом (квартиру) либо имеется возможность превратить эту часть дома в изолированную путем соответствующего переоборудования.

Понятие жилого дома блокированной застройки содержится в пункте 2 статьи 49 ГрК РФ, согласно которой под жилым домом блокированной застройки понимаются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

В соответствии со строительными нормами и правилами "Дома жилые одноквартирные" (СНиП 31-02-2001), утвержденными Постановлением Госстроя России от 22 марта 2001 г. N 35, данные нормы и правила распространяются также на блокированные дома, жилые блоки которых являются автономными и рассматриваются как отдельные одноквартирные дома, если они: не имеют помещений, расположенных над помещениями других жилых блоков; не имеют общих входов, вспомогательных помещений, чердаков, подполий, шахт коммуникаций; имеют самостоятельные системы отопления и вентиляции, а также индивидуальные вводы и подключения к внешним сетям централизованных инженерных систем.

При этом согласно строительным нормам и правилам "Здания жилые многоквартирные" (СНиП 31-01-2003), утвержденным постановлением Госстроя России от 23 июня 2003 г. N 109, данные нормы и правила не распространяются: на блокированные жилые дома, проектируемые в соответствии с требованиями СНиП 31-02, в которых помещения, относящиеся к разным квартирам, не располагаются друг над другом и общими являются только стены между соседними блоками.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (часть 3 статьи 16 ЖК РФ).

В то же время в жилых домах блокированной застройки для проживания одной семьи предназначена не квартира, а блок, расположенный на отдельном земельном участке (пункт 2 части 2 статьи 49 ГрК РФ).

С учетом части 2 статьи 49 ГрК РФ в целях эксплуатации указанных жилых домов каждый блок должен быть расположен на отдельном земельном участке, сформированном для его использования.

В Приложении Б "Термины и определения" к СНиП 31-02-2001 указано, что настоящий документ распространяется на блокированные дома, состоящие из двух или более пристроенных друг к другу автономных жилых блоков, каждый из которых имеет непосредственный выход на приквартирный участок. При этом под автономным жилым блоком понимают жилой блок, имеющий самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям, не имеющий общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над (под) другими жилыми блоками.

Таким образом, из изложенных выше положений следует, что ключевыми различиями многоквартирного дома и жилого дома блокированной застройки (каждый блок которого соответствует признакам индивидуального жилого дома) являются: наличие (отсутствие) общего имущества (кроме стен между соседними блоками); статус земельного участка (каждый блок жилого дома находится на отдельном земельном участке).

В пункте 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 30 ноября 2016 г. разъяснено, что часть жилого дома может быть поставлена на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости как блок, если она является обособленной и изолированной. Отсутствие хотя бы одного из указанных признаков является законным основанием для отказа в осуществлении кадастрового учета.

Согласно выписке из ЕГРН собственниками здания с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ..., площадью ... кв.м., назначение жилое, наименование жилой дом, количество этажей ..., в том числе подземных ... года постройки являются: ФИО4 общая долевая собственность ... доля, ФИО3 общая долевая собственности, ... доли, ФИО1 общая долевая собственность ... доля.

ФИО1 является собственником ... доли жилого дома, согласно завещания от ... года, свидетельство о государственной регистрации права от ... года.

ФИО3 является собственником ... доли жилого дома на основании договора дарения от ... года, свидетельство о государственной регистрации права от ... года.

ФИО4 является собственником ... доли согласно завещания от ... года, регистрация права произведена ... года.

Согласно выписке из ЕГРН собственником помещения с кадастровым номером ... по адресу: ..., площадью ... кв.м., назначение жилое, квартира является ФИО5 Дата государственной регистрации ...

Согласно выписке на земельный участок с кадастровым номером ..., земельный участок расположен: ... кв.м. Категория: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: размещение многоквартирного дома с подвалом с кадастровым номером .... На земельном участке расположен многоквартирный жилой дом № .... Собственник земельного участка ФИО5, общая долевая собственность, доля в праве общей долевой собственности пропорционально размеру общей площади квартиры № ...

Распоряжением Департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга от ... № ... земельному участку с кадастровым номером ... установлено разрешенное использование «размещение одноэтажного многоквартирного дома с подвалом с кадастровым номером ... (код 2.1.1 приложения к приказу Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков», группа 2 приложения № ... к постановлению Правительства Оренбургской области от 24.12.2012 № 1122-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Оренбургской области»)»

Истцы фактически просят выделить им часть жилого дома, состоящую из 7 помещений: 2 жилых, кухни и 4 подсобных помещений на первом этаже и 3 помещений на цокольном этаже, признав выделенное им помещение отдельной квартирой, поясняя, что в части жилого помещения, принадлежащего им и ФИО5 имеют разные входы и выходы, имеется собственная коммуникацию.

Согласно части 7 статьи 41 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ, государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в т.ч. жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) не допускаются.

Сведения о части объекта недвижимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости только в связи с установленным (устанавливаемым) ограничением прав, обременением объекта недвижимости (пункт 4 части 3, пункт 3 части 5 статьи 14 Закона N 218-ФЗ).

Как следует из технического паспорта на жилой дом по адресу ... выданного ГУП Оренбургской области «Областной центр инвентаризации и оценки недвижимости» жилой дом по адресу: ... является объектом индивидуального жилищного строительства, фактическое использование – жилой дом, литерА, общая площадь ... кв.м., жилая ... кв.м., основное строение рубленное из бревен, подвал из бутового камня.

Из исследованных в судебном заседании документов - инвентаризационного дела по дому № ... ..., дела правоустанавливающих документов следует, что помещение по адресу... а является жилым доимом, что подтверждается договор на передачу в собственность граждан, согласно которого ФИО6 передана ... доли жилого дома, справкой ГУП Оренбургской области» областной центр инвентаризации и оценки недвижимости» от ... года, согласно которой помещение является жилым домом литер А., правоустанавливающими документами, выданными истцам на доли в жилом доме.

По смыслу положений Закона N 218-ФЗ, при разделе объекта недвижимости (выдела в натуре) образуются объекты недвижимости того же вида, что и исходный объект недвижимости, но с собственными характеристиками, отличными от характеристик исходного объекта недвижимости, который прекращает свое существование.

При этом, образованные объекты недвижимости должны иметь возможность эксплуатироваться автономно, то есть независимо от иных образованных в результате такого раздела объектов. Образованные объекты недвижимости после их постановки на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права собственности на них становятся самостоятельными объектами гражданских прав.

Таким образом, с точки зрения действующего законодательства раздел в натуре (или выдел доли в натуре) индивидуального жилого дома может привести только и исключительно к образованию индивидуальных автономных жилых блоков, в результате чего будет образовано здание "жилой дом блокированной застройки", то есть здание, состоящее из пристроенных друг к другу домов - индивидуальных жилых блоков, у которых из общего имущества только стены, которыми они соприкасаются друг к другу, и не имеется общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над или под другими жилыми блоками.

То есть, индивидуальный жилой дом может быть разделен в натуре на блокированные жилые дома, в то время как возможности раздела дома на помещения (части дома, квартиры), в том числе образованные друг над другом, действующее законодательство в настоящее время не содержит.

При этом, применительно к положениям п. 2 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ, в соответствии с которой каждый блок жилого дома блокированной застройки должен располагаться на отдельном земельном участке и иметь выход на территорию общего пользования, необходимым условием выдела доли жилого дома является также возможность формирования соответствующего земельного участка.

В силу п. 1 ст. 11.2. Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно п. п. 1 и 2 ст. 11.5 Земельного кодекса Российской Федерации, выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).

При выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности.

В п. 3 ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с законодательством в отношении земельных участков в зависимости от их целевого назначения и разрешенного использования устанавливаются их предельные минимальные и максимальные размеры.

При выделе вновь образованные земельные участки, сохраняя целевое назначение и разрешенное использование исходного земельного участка также должны соответствовать предельным минимальным и максимальным размерам соответствующих земельных участков.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 35 Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 (ред. от 25.12.2018) "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в соответствии с пунктом 3 статьи 252 суд вправе отказать в иске участнику долевой собственности о выделе его доли в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. Под таким ущербом следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности (например, коллекция картин, монет, библиотеки), неудобство в пользовании и т.п.

Из изложенных норм права следует, что выдел доли в натуре одним из собственников земельного участка возможен только в случае если все образуемые при выделе земельные участки имеют площадь не менее предельных минимальных размеров земельных участков соответствующего целевого назначения и вида целевого использования.

В силу положений п. 1 ч. 1 ст. 38 ГрК РФ, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства включают в себя предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь.

Правила землепользования и застройки утверждаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления (п. 8 ст. 1, п. 3 ч. 1 ст. 8 ГРК РФ).

При этом согласно Правил землепользования и застройки муниципального образования "город Оренбург", утвержденных Оренбургским горсоветом при разделе земельного участка образованию не подлежит земельный участок, если в результате образуется участок, площадь которого составляет менее ... кв. м., площадь земельного участка с кадастровым номером ... составляет ... кв.м., то есть он подлежит разделу.

Принимая во внимание, что действующее законодательство не содержит норм, позволяющих в настоящее время разделить жилой дом на помещения, комнаты, квартиры, при выделе в натуре жилого дома может образоваться только дом блокированной застройки, при этом площадь находящегося под домом земельного участка в случае выдела блоков, не будет соответствовать минимальным параметрам, предусмотренных для объектов капитального строительства, то есть будет ... кв.м., оснований для удовлетворения требований истцов не имеется.

Истцами также заявлены требования о признании жилого дома многоквартирным.

Согласно п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47, многоквартирным домом признается здание, соответствующее признакам, установленным ч. 6 ст. 15 ЖК РФ.

Многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в п. п. 1 - 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. Многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома (ч. 6 ст. 15 ЖК РФ).

В соответствии с ч. 3 ст. 16 ЖК РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Таким образом, для перевода жилого дома в многоквартирный необходимо, чтобы в жилом доме каждое жилое помещение являлось изолированным и имело отдельный вход, права на помещения в жилом доме должны быть зарегистрированы отдельно.

Процедура (порядок) перевода жилого дома в многоквартирный ЖК РФ прямо не предусмотрена. Однако, применяя принцип аналогии права, руководствуясь ст. 23 ЖК РФ, регламентирующей порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение. Аналогичная позиция содержится в письме Росреестра от 23.08.2012 N 09-6741-ВАб "Об осуществлении государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства в переходный период", согласно которому если образование квартир в жилом доме связано с проведением реконструкции такого здания, то документом, подтверждающим в соответствии с федеральным законом изменение назначения здания, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (ч. 10 ст. 55 ГрК РФ).В случае если реконструкция соответствующего жилого дома не проводилась либо действующим законодательством не предусмотрено получение разрешения на строительство и ввод соответствующего объекта в эксплуатацию в связи с его реконструкцией (ч. 17 ст. 51 ГрК РФ), в указанном случае учет изменений в части изменения назначения здания с "жилой дом" на "многоквартирный дом" может осуществляться на основании акта уполномоченного органа органа местного самоуправления. Поскольку суду не представлено доказательств обращения с заявлением о переводе жилого дома в статус многоквартирного, оснований для разрешения данного требования и его удовлетворения не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд:

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, ФИО7, ФИО4 о разделе жилого дома в натуре, оставлении в общей долевой собственности за истцами части жилого дома, признании жилого дома многоквартирным, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Ленинский районный суд г. Оренбурга в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 1 сентября 2023 года.

Судья: подпись Ю.А. Шляхтина

...

...

...