Дело № 2-45/2023

55RS0037-01-2023-000080-30

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

с. Усть-Ишим Омская область 23 марта 2023 года

Усть-Ишимский районный суд Омской области

в составе председательствующего судьи Мозгуновой А.А.

при секретаре судебного заседания Иксановой Ю.Е.,

с участием истца ФИО2, представителя ответчика Администрации Усть-Ишимского муниципального района Омской области – ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к Администрации Усть-Ишимского муниципального района Омской области о понуждении к заключению договора аренды,

установил:

ФИО2 обратился в суд с иском к Администрации Усть-Ишимского муниципального района Омской области о понуждении к заключению договора.

В обоснование требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и Администрацией Усть-Ишимского сельского поселения Усть-Ишимского муниципального района Омской области был заключен договор аренды земельного участка №, по условиям которого ему был предоставлен участок с кадастровым номером № площадью № кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, ФИО1-<адрес>, с. ФИО1-<адрес>, под строительство магазина, на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Эскизный проект магазина был разработан ПК «Монолит» в 2006 году и согласован с ответчиком. Разрешение на строительство своевременно получено не было, поскольку истец считал, что достаточно согласование проекта с администрацией. На момент окончания договора аренды у объекта был сделан фундамент, деревянные столбы, возведены стены и крыша. Согласно техническому паспорту на ДД.ММ.ГГГГ объект незавершенного строительства <адрес> кв.м. имеет фундамент-деревянные столбы, стены-деревянные рубленные, кровля-шиферная по деревянной обрешетке. Получить разрешение на строительство в настоящее время не может, поскольку отсутствует документ, подтверждающий право на землю. Заключить договор аренды ответчик отказывается, поскольку у истца отсутствует документ, подтверждающий наличие прав на объект незавершенного строительства.

В связи с изложенным просит признать незаконным и отменить решение об отказе Администрации Усть-Ишимского муниципального района Омской области в заключении договора аренды земельного участка на новый срок, выраженное в письме № УСТШ-№.2022, обязать Администрацию Усть-Ишимского муниципального района Омской области заключить с истцом договор аренды земельного участка с кадастровым номером № новый срок в 10 лет.

В ходе рассмотрения дела к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечена Администрация Усть-Ишимского сельского поселения Усть-Ишимского муниципального района Омской области.

В судебном заседании истец ФИО2 заявленные требования поддержал, просил обязать ответчика заключить с ним договор аренды на новый срок. Указал, что ему необходимо это для завершения строительства. При этом отметил, что возможен срок договора меньше чем в 10 лет. Ранее в судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ указывал, что он желает, чтобы с ним ответчик заключил новый договор аренды. По окончанию срока договора аренды № он за его продлением или заключением нового не обращался, поскольку находился на работе вахтовым методом. На супругу, которая является ИП и строительство магазина осуществляется для нее, договор не переоформлялся. Арендные платежи по договору им выплачивались вплоть по 2014 год, в последующем он за реквизитами оплаты обращался к ответчику в устной форме.

Представитель ответчика Администрации Усть-Ишимского муниципального района ФИО3 в судебном заседании указала, что оснований для удовлетворения требований истца не имеется, поскольку объект строительства в настоящий момент является бесхозяйным.

Третье лицо – Администрация Усть-Ишимского сельского поселения Усть-Ишимского муниципального района Омской области при надлежащем извещении о месте, дате и времени рассмотрения дела в суд своего представителя не направила.

Изучив представленные в материалы дела доказательства, оценив их в совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд пришел к следующему.

ДД.ММ.ГГГГ состоялась комиссия по землепользованию и застройке при администрации Усть-Ишимского муниципального района, по результатам которой было принято решение о предоставлении земельного участка, площадью № кв.м. по адресу: ФИО1-<адрес>, <адрес> в аренду под магазин ФИО2

Постановлением Главы Усть-Ишимского муниципального района Омской области от ДД.ММ.ГГГГ №-п утвержден проект границ земельного участка под строительство магазина, предоставляемого ФИО2, общей площадью 680 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> ФИО1-<адрес>.

Постановлением Главы Усть-Ишимского сельского поселения Усть-Ишимского муниципального района Омской области от ДД.ММ.ГГГГ № ФИО2 был предоставлен в аренду из категории земель населенных пунктов под строительство магазина земельный участок общей площадью 680 кв.м. с кадастровым номером № с видом разрешенного использования – земли под объектами торговли, общественного питания и бытового обслуживания, расположенный по адресу: <адрес> ФИО1-<адрес>, <адрес> сроком на 10 лет.

ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией Усть-Ишимского сельского поселения ФИО1-Ишимского муниципального района <адрес>, в лице ФИО1 поселения ФИО6 (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) был заключен договор аренды №, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает за плату в аренду земельный участок общей площадью №.м. из категории земель с населенных пунктов, под строительство магазина с кадастровым номером №

Согласно пункту 2.1 договора земельный участок передается в аренду сроком на 10 лет (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ).

Из пункта 3.1.4 договора следует, что арендатор имеет право в преимущественном порядке заключить по истечении срока действия настоящего договора новый договор на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению арендатора, направленному арендодателю не позднее, чем за три месяца до истечения срока настоящего договора. При заключении договора аренды участка на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

В разделе 5 договора стороны оговорили условия внесения арендных платежей.

В пунктах 7.1, 7.2 договора указано, что договор может быть изменен или досрочно расторгнут в соответствии с нормами Земельного кодекса РФ, Гражданского кодекса РФ и условиями настоящего договора. Изменения, дополнения настоящего договора осуществляется путем составления дополнительного соглашения, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора, с регистрацией его в установленном законом порядке.

Договор аренды № был в установленном законом порядке зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно техническому паспорту нежилого строения по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, он составлен в отношении объекта незавершенного строительства, инвентарный № расположенного по адресу: <адрес>, имеющего назначение: магазин, площадью № кв.м. В разделе «Сведения о принадлежности» отсутствует информация о принадлежности объекта ФИО2 либо его супруге.

В письме от ДД.ММ.ГГГГ № УСТШ-№ Глава Администрации Усть-Ишимского муниципального района Омской области указал, что предоставить ФИО2 в аренду земельный участок с кадастровым номером № не представляется возможным, поскольку на данном участке расположен бесхозяйный объект незавершенного строительства, что в соответствии с п. 4 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ исключает возможность проведения аукциона на право заключения договора аренды.

Поводом к обращению ФИО2 с настоящими требованиями в суд послужил названный отказ ответчика.

В соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, с ДД.ММ.ГГГГ регулируется главой V.1 Земельного кодекса РФ.

Согласно абзацу первому п. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Вместе с тем, согласно пункту 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «О защите конкуренции», статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса РФ, статьей 74 Лесного кодекса РФ), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (ст. 168 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Данная норма является специальной по отношению к статье 621 Гражданского кодекса РФ.

Таким образом, Земельный кодекс РФ, устанавливает прямой запрет на применение статьи 621 Гражданского кодекса РФ при продлении договора аренды земельного участка без проведения торгов.В соответствии с п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Согласно п. 10 ч. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», действующей с 01.03.2015, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса РФ.

Согласно пункту 8 части 8 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

Согласно пункту 4 статьи 39.16 Земельного кодекса РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, не принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ).

Как было установлено судом и не оспаривалось истцом, право собственности на объект незавершенного строительства он не имеет, что также было отражено в техническом паспорте на нежилое строение. Истец в ходе рассмотрения дела указывал на желание заключить с ответчиком новый договор аренды на новый срок в 10 лет.

Учитывая указанное, несмотря на заключение договора аренды земельного участка № до ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2 преимущественного права на заключение нового договора аренды, даже для завершения строительства, не имеет. Отказ ответчика в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов является правомерным.

По общему правилу, закрепленному в п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 данной статьи.

В соответствии с п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, установлены п. 3 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, в том числе, когда земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (пп. 1).

Условия реализации такого права предусмотрены п. 4 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, в силу которого гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка, в том числе в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов, при наличии в совокупности следующих условий: заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным п. п. 1 и 2 ст. 46 Кодекса; на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные пп. 1 - 30 п. 2 названной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Исходя из положений подп. 1 п. 4 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, если заявление о заключении нового договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не было подано до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, то по истечении срока договора аренды земельного участка такой договор прекращает свое действие (определение Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №-ЭС16-15401).

По смыслу приведенных норм права, ФИО2 вправе был бы рассчитывать на заключение договора аренды на новый срок, в случае соблюдения им условий, предусмотренных в пункте 4 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, однако срок договора истек ДД.ММ.ГГГГ, до этого момента, как было предусмотрено договором (пункт 3.1.4) и как указано в подп. 1 п. 4 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ истец к арендодателю не обращался, следовательно, договор аренды прекратил свое действие. Более того с момента окончания срока действия договора до момента обращения истца к ответчику прошло практически пять лет. Уважительных причин пропуска указанного срока не представил.

Как было указано выше, норма, регламентированная в пункте 15 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ, является специальной по отношению к статье 621 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии с разъяснениям, приведенными в п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (ст. 422 ГК РФ).

Положениями Земельного кодекса РФ в редакции, действующей с ДД.ММ.ГГГГ, прямо не исключено применение положений п. 2 ст. 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Следовательно, если после ДД.ММ.ГГГГ арендатор продолжил пользование таким земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Как установлено судом, ФИО2 с момента заключения договора аренды № до подачи иска в суд не переставал использовать земельный участок. Какие-либо возражения со стороны Администрации Усть-Ишимского сельского поселения Усть-Ишимского муниципального района Омской области, несмотря на наличие у истца задолженности по оплате арендных платежей с 2014 года и прекращении уплаты их с этого времени, к истцу не поступали. Напротив, согласно ответу на судебный запрос, Администрация Усть-Ишимского сельского поселения Усть-Ишимского муниципального района Омской области претензионную работу с истцом не проводила.

Согласно ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Истец заявил требования, согласно которым просил обязать Администрацию Усть-Ишимского муниципального района Омской области заключить с ним договор аренды земельного участка на новый срок в 10 лет. При этом в судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ истец просил заключить с ним новый договор.

В материалах дела отсутствуют заключенные в соответствии с пунктами 7.1, 7.2 договора аренды № дополнительные соглашения, согласно которым права арендодателя с 2015 года перешли к Администрации Усть-Ишимского муниципального района Омской области.

Требования к Администрации Усть-Ишимского сельского поселения Усть-Ишимского муниципального района Омской области, с кем истец заключал договор аренды №, последний не заявлял, о возобновлении договора аренды № на прежних условиях не просил.

В приведенной связи, с учетом положений ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, суд не усматривает оснований для удовлетворения требований истца в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО2 к Администрации Усть-Ишимского муниципального района Омской области о понуждении к заключению договора аренды отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Омский областной суд через Усть-Ишимский районный суд Омской области в течение месяца с момента изготовления его в окончательной форме.

Судья А.А. Мозгунова

Решение суда изготовлено в окончательной форме 27.03.2023.

Судья А.А. Мозгунова