УИД 31RS0019-01-2022-000476-89 №2-8/2023
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
поселок Ровеньки 28 марта 2023 года
Ровеньский районный суд Белгородской области в составе
председательствующего судьи Головчанова О.Н.
при секретаре Дуленко Е.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО9 к администрации городского поселения «Поселок Ровеньки» муниципального района Ровеньский район Белгородской области, ФИО10 о признании недействительным результатов торгов и договора купли-продажи земельного участка
при участии:
истца ФИО9, его представителя ФИО11 В.
представителей ответчика ФИО12, ФИО13
установил :
ФИО9 обратился с иском к администрации городского поселения «Поселок Ровеньки» муниципального района Ровеньский район Белгородской области, в котором, с учетом уточнения требований (т.1 л.д. 44-47) просит признать недействительными результаты торгов, проведенных администрацией городского поселения «Поселок Ровеньки» 26.04.2022 г. на право заключения договора купли-продажи земельного участка площадью 900 кв.м., с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес> и признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от 05 мая 2022 г., заключенный между администрацией городского поселения «Поселок Ровеньки» и ФИО10.
В обоснование требований истец сослался на то, что проведенные администрацией городского поселения «Поселок Ровеньки» 26.04.2022 г. торги на право заключения договора купли-продажи земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>, были проведены с нарушением закона. В нарушение требований ст. 39.11 ЗК РФ на торги был выставлен земельный участок, на котором расположен принадлежащий истцу объект незавершенного строительства, а при подведении итогов торгов на заседании комиссии по организации и проведению торгов из 6 членов комиссии присутствовало только 2, то есть отсутствовал кворум для принятия решений, который должен составлять не менее половины состава комиссии. Допущенные нарушения, по мнению истца, указывают на наличие установленных ст.449 ГК РФ оснований для признания торгов и заключенного с победителем торгов ФИО10 договора купли-продажи земельного участка от 05.05.2022 г. недействительным.
Судом к участию в деле в качестве соответчика был привлечен покупатель спорного земельного участка ФИО10
В судебном заседании истец и его представитель исковые требования поддержали по изложенным основаниям, пояснив, что объект незавершенного строительства, расположенный на проданном администрацией городского поселения «Поселок Ровеньки» земельном участке, был возведен ФИО9 в 2017 г., в период когда он являлся арендатором земельного участка, с согласия собственника участка.
Представители ответчика - администрации городского поселения «Поселок Ровеньки» исковые требования не признали, пояснив, что земельный участок площадью 900 кв.м., с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес> находился в аренде у ФИО9 с 25.04.2014 г. по 10.07.2019 г. и в этот период он никаких объектов незавершённого строительства на участке не возводил. Администрация городского поселения «Поселок Ровеньки» дважды проводила торги по продаже права на заключение договора купли-продажи указанного земельного участка - 01.03.2022 г и 26.04.2022 г. и члены комиссии дважды - 20.12.2021 г. и 15.03.2022 г. осматривали выставляемый на торги земельный участок и не установили наличие на нем объектов незавершенного строительства, что указывало на отсутствие препятствий для выставления участка на торги. На торгах 26.04.2022 г. присутствовали все 6 членов комиссии, победителем торгов был признана ФИО10, с которым и был заключен договор купли-продажи земельного участка. Полагали, что нарушений при проведении торгов допущено не было и истцом не представлено достаточно доказательств, что объект незавершенного строительства на спорном земельном участке был возведен до выставления земельного участка на торги.
Ответчик ФИО10 и третье лицо ФИО1 о времени и месте судебного заседания извещались надлежащим образом, но уклонились о получения судебных извещений, в судебное заседание не явились, возражений н иск не представили.
Выслушав объяснения сторон и их представителей, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.
В соответствии с подп. 2 ч. 1 ст. 39.1 ЗК РФ, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.
На основании п. 1 ст. 39.3 ЗК РФ, продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов.
Согласно подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 данного кодекса.
В силу подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на нем расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.
Как следует из представленного суду договора аренды № от 25.08.2014 г. и соглашения о расторжении договора аренды от 10.07.2019 г. (т.1 л.д.9, 10) земельный участок площадью 900 кв.м., с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес> в период с 25.08.2014 г. до 13.12.2021 г. (дата регистрации соглашения о расторжении договора в Росрестре) находился в аренде у истца и был предоставлен под строительство хозяйственных построек.
Согласно пункта 3 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.
Из пояснений истца и представленных им документов по градостроительной проработке места размещения объекта, декларации о намерениях осуществить градостроительную деятельность по строительству объекта недвижимости, акта выбора земельного участка для строительства, выданных в 2013 г. ФИО9 отделом архитектуры и градостроительства администрации Ровеньского района Белгородской области (т.1 л.д. 18, 19, 21-23) также следует, что ФИО9 брал в аренду спорный земельный участок с целью строительства на нем хозяйственных построек, поскольку на смежном земельном участка распложен принадлежащий истцу жилой дом, и согласовывал строительство таких хозпостроек с собственником земельного участка.
16.12.2021 г. ФИО9 обратился в администрацию городского поселения «Поселок Ровеньки» с заявлением о поведении аукциона по продаже права на заключение договора купли-продажи спорного земельного участка. (т.1 л.д. 196)
20.12.2021 г. комиссией из представителей администрации городского поселения «Поселок Ровеньки» и МУК «Ровеньская АХС» был составлен акт обследования земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>, в котором указано, что на земельном участке отсутствуют здания, сооружения и объекты незавершённого строительства. (т.1 л.д.197)
19.01.2022 г. в сети Интернет было размещено объявление о проведении 01.03.2022 г. аукциона на право заключения договора купли-продажи земельного участка с кадастровым № (т.1 л.д.198-201), но как указано в протоколе заседания комиссии по организации проведения торгов № от 01.03.2022 г., данный аукцион был признан несостоявшимся.
15.03.2022 г. комиссией из представителей администрации городского поселения «Поселок Ровеньки» и МУК «Ровеньская АХС» был составлен новый акт обследования земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>, в котором также указано, что на земельном участке отсутствуют здания, сооружения и объекты незавершённого строительства. (т.1 л.д.206)
16.03.2022 г. в сети Интернет было размещено новое объявление о проведении 26.04.2022 г. аукциона на право заключения договора купли-продажи земельного участка с кадастровым №. (т.1 л.д.207-210)
Итоги аукциона были подведены комиссией по организации проведения торгов 26.04.2022 г., о чем был составлен протокол №. (т.1 л.д.213-215) Согласно данного протокола победителем аукциона признан ФИО10, предположивший наибольшую выкупную цену земельного участка.
Судом проверялись доводы истца о том, что на заседании комиссии по организации проведения торгов 26.04.2022 г. не было кворума, но данные доводы не нашли своего подтверждения.
Постановлением администрации городского поселения «Поселок Ровеньки» муниципального района Ровеньский рацион Белгородской области №514б от 17.12.2019 г. был утвержден состав комиссии по вопросам организации и проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже находящегося в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договора аренды таких земельных участков на территории городского поселения «Поселок Ровеньки» и Положение об указанной комиссии. (т.2 л.д.24-28)
Согласно данного постановления, в состав комиссии включено 6 человек: ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7
Из п.4 Положения о комиссии следует, что она правомочна принимать решения, если на заседании присутствуют не менее половины её состава.
Утверждая, что на заседании комиссии <дата> при подведении итогов торгов присутствовало 2 члена комиссии из 6, ФИО9 не представил доказательств в подтверждение своих доводов. Представитель ответчика ФИО5 и допрошенные судом в качестве свидетелей ФИО2, ФИО3, ФИО4 и ФИО7 пояснили, что при подведении итогов торгов на заседании комиссии 26.04.2022 г. присутствовали все 6 членов комиссии. Данное обстоятельство подтверждается и протоколом о подведении итогов торгов в форме аукциона на право заключения договора купли-продажи земельного участка № от 26.04.2022 г., который подписан всеми членами комиссии. (т.1 л.д.213-215)
Выводы прокурора, изложенные в представлении об устранении нарушений земельного законодательства, о том, что при подведении итогов торгов на заседании комиссии 26.04.2022 г. присутствовало только 2 члена комиссии, по мнению суда, не являются убедительным доказательством отсутствия кворума на заседании комиссии (т.1 л.д. 76-78), поскольку из представленных суду материалов надзорного производства по жалобе ФИО9, поданной в прокуратуру Ровеньского района по вопросу устранения нарушений законодательства при проведении торгов (т.1 л.д. 72-192) неясно на основании каких объективных данных прокурор пришел к выводу об участи в заседании комиссии 26.04.2022 г. только двух её членов. Имеющаяся в материалах проверки копия протокола о подведении итогов торгов в форме аукциона на право заключения договора купли-продажи земельного участка № от 26.04.2022 г. содержат информацию об участии в заседании комиссии всех её 6 членов и подписана всеми членами комиссии. При этом из материалов проверки не следует, что в ходе её проведения опрашивались члены комиссии на предмет их участия в заседании комиссии 26.04.2022 г., а также иные лица, кроме заявителя ФИО9, которые могли дать пояснения по данному вопросу, или исследовались какие-либо фото и видео материалы, касающиеся проведения заседания комиссии 26.04.2022 г.
С учетом изложенного у суда не имеется оснований полгать, что на заседании комиссии 26.04.2022 г. при подведении итогов торгов присутствовало только 2 члена комиссии из 6.
В тоже время суд считает обоснованными доводы ФИО9 о том, что земельный участок с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес> не мог быть предметом аукциона, поскольку на нем располагается принадлежащий истцу объект незавершенного строительства.
Как установлено судом, земельный участок с кадастровым №, в период с 25.08.2014 г. до 13.12.2021 г., находился в аренде у истца и был предоставлен ему для строительства хозяйственных построек. Он согласовывал строительство хозяйственных построек на указанном земельном участке с органами местного самоуправления.
Факт нахождения на земельном участке с кадастровым № объекта незавершенного строительства подтверждается техническим планом от 08.11.2022 г., составленным кадастровым инженером, декларацией об объекте недвижимости (т.2 л.д. 1-23), и не оспаривался сторонами.
Из пояснений ФИО9 и показаний допрошенной судом свидетеля ФИО8 следует, что незавершенный строительством объект (цоколь под хозпостройку) был возведен ФИО9 в 2017 году.
Из заключения строительно-технической экспертизы № от 15.02.2023 г. следует, что представленные сторонами доказательства недостаточны для того, чтобы достоверно установить срок и период времени, когда был возведен объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>. На основании косвенного метода и общедоступной информации из сети «Интернет», с использованием программного комплекса «Гугл Планета Земля», эксперт установил, что объект незавершенного строительства построен не позднее 29.07.2020 г.
Суд считает, что заключение экспертизы составлено с соблюдением требований ст. 86 ГПК РФ, дано лицом, обладающим специальными знаниями и необходимой квалификацией в области строительства. Эксперт предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Заключение содержит подробное описание проведенных исследований, примененных методов и ответы на поставленный судом вопрос. При даче заключения эксперт использовал общедоступную информацию из сети «Интернет», что отвечает требованиям ст.71 ГПК РФ, предъявляемым к письменным доказательствам, и статьи 7 Федерального закона от 27.07.2006 N 149-ФЗ "Об информации, информационных технологиях и о защите информации", где указано, что общедоступная информация может использоваться любыми лицами по их усмотрению при соблюдении установленных федеральными законами ограничений в отношении распространения такой информации. Использованная экспертом общедоступная информация отвечает принципам открытости и проверяемости.
Поэтому, суд считает заключение эксперта относимым, допустимым и достоверным доказательством.
Выводы эксперта подтверждаются также представленными суду истцом скриншотом спутникового снимка из сети «Интернет» с использованием программного комплекса «Яндекс карты» за 2020 г. и фотографиями объекта незавершенного строительства, которые датированы 21.03.2021 г. (т.1 л.д. 34, 35, 228-230).
Составленные 15.03.2022 г. 20.12.2021 г. комиссией, состоящей из представителей администрации городского поселения «Поселок Ровеньки» и МУК «Ровеньская АХС», акты обследования земельного участка с кадастровым №, в которых указано, что на земельном участке отсутствуют здания, сооружения и объекты незавершённого строительства (т.1 л.д. 197, 206) и показания допрошенных судом в качестве свидетелей членов комиссии ФИО2, ФИО3, ФИО4 и ФИО7 об отсутствии на момент проведения осмотра на земельном участке объектов незавершенного строительства, суд оценивает как недостоверные, поскольку члены комиссии заинтересованы в исходе дела, так как являются работниками ответчика и обслуживающего ответчика муниципального учреждения МУК «Ровеньская АХС».
Оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу, что они с достоверностью подтверждают нахождение на земельном участке с кадастровым №, расположенном по адресу: <адрес>, объекта незавершенного строительства на момент размещения объявления о проведении аукциона на право заключения договора купли-продажи указанного земельного участка.
Следовательно, торги проведенные администрацией городского поселения «Поселок Ровеньки» 26.04.2022 г. по продаже права на заключения договора купли-продажи земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>, проведены с нарушением закона, в частности положений ст.39.11 ЗК РФ, поскольку на торги был выставлен земельный участок, который не мог являться предметом аукциона.
Согласно п. 1 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если были допущены нарушения правил, установленных законом.
В соответствии с п. 2 ст. 449 ГК РФ, признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных ст. 167 ГК РФ.
Поскольку судом были установлены существенные нарушения при проведении торгов, которые привели к ущемлению прав и законных интересов истца, которые могут быть восстановлены только путем признания торгов недействительными и применения последствий недействительности сделки заключенной на торгах, то исковые требования подлежат удовлетворению.
Несмотря на то, что истцом не было заявлено требований о применении последствий недействительности сделки заключенной на торгах, суд, руководствуясь положения ч. 3 ст. 196 ГПК РФ и п. 2 ст. 449 ГПК РФ, считает необходимым выйти за пределы заявленных требований и применить последствия недействительности сделки заключенной на торгах по своей инициативе.
Из представленных доказательств следует, что признанный победителем торгов ФИО10 перечислил администрации городского поселения «Поселок Ровеньки» оставшуюся стоимость земельного участка с кадастровым №, по договору купли-продажи от 05.05.2022 г., в сумме 40660 руб., поскольку, по условиям договора купли-продажи в счет оплаты стоимости земельного участка была засчитана также сумма внесенного им задатка 8560 руб. То есть сумма денежных средств, уплаченная ФИО10 за приобретенный земельный участок, составила 49220 руб.
Согласно выписки из ЕГРН от 18.10.2022 г. ФИО10 не зарегистрировал за собой право собственности на приобретенный земельный участок, поскольку регистрация права собственности была приостановлена на 6 месяцев по заявлению администрации городского поселения «Поселок Ровеньки», что следует из письма Росреестра от 07.06.2022 г. (т.1 л.д. 149). Определением суда о принятии мер по обеспечению иска от 05.12.2022 г. был наложен запрет управлению Росреестра на совершение регистрационных действий со спорным земельным участком.
С учетом изложенного, суд считает необходимым привести стороны договора купли-продажи от 05.05.2022 г. в первоначальное положение, обязав администрацию городского поселения «Поселок Ровеньки» возвратить ФИО10 денежные средства в сумме 49220 рублей уплаченные за приобретенный земельный участок и возвратить земельный участок с кадастровым № в муниципальную собственность городского поселения «Поселок Ровеньки».
О взыскании судебных расходов истец не просил.
Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
решил :
Исковые требования ФИО9 (паспорт серия №) к администрации городского поселения «Поселок Ровеньки» муниципального района Ровеньский район Белгородской области (ИНН <***>), ФИО10 (паспорт серия №) о признании недействительным результатов торгов и договора купли-продажи земельного участка удовлетворить.
Признать недействительными торги, проведенные администрацией городского поселения «Поселок Ровеньки» муниципального района Ровеньский район Белгородской области 26.04.2022 г. на право заключения договора купли-продажи земельного участка площадью 900 кв.м., с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>, утвержденные протоколом № о подведении итогов торгов в форме аукциона на право заключения договора купли-продажи земельного участка от 26.04.2022 г.
Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от 05 мая 2022 г., заключенный между администрацией городского поселения «Поселок Ровеньки» муниципального района Ровеньский район Белгородской области (ИНН <***>) и ФИО10 (паспорт серия №) по продаже земельного участка площадью 900 кв.м., с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>.
Стороны привести в первоначальное положение.
Обязать администрацию городского поселения «Поселок Ровеньки» муниципального района Ровеньский район Белгородской области (ИНН <***>) возвратить ФИО10 (паспорт серия №) денежные средства в сумме 49220 рублей уплаченные за приобретенный земельный участок.
Возвратить земельный участок площадью 900 кв.м., с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес> в муниципальную собственность городского поселения «Поселок Ровеньки» муниципального района Ровеньский район Белгородской области.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда в течении месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме с подачей апелляционной жалобы через Ровеньский районный суд Белгородской области.
Судья Головчанов О.Н.
Мотивированное решение изготовлено 04.04.2023 г.