РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
адрес 28 марта 2023 года
Щербинский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Борискиной А.В.,
при секретаре фио,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1410/2023 по иску ТСЖ «Первый дом» к ФИО1 о признании права собственности, признании права собственности отсутствующим,
УСТАНОВИЛ:
Истец обратился в суд с иском к ответчику, в котором просит с учетом уточнений признать за ТСЖ «Первый дом» право собственности на помещение АТС и ТВ с кадастровым номером 77:17:01100201:1933 площадью 65,1 кв.м., расположенное на первом этаже многоквартирного дома микрорайона 3-й адрес адрес, площадью 65,1 кв.м.; признать отсутствующим право собственности ФИО1 на помещение АТС и ТВ с кадастровым номером 77:17:01100201:1933, площадью 65,1 кв.м., расположенное на первом этаже многоквартирного дома адрес 3-й адрес адрес, и истребовать данное Помещение из незаконного владения ФИО1 в пользу ТСЖ «Первый дом».
В обоснование своих требований истец указал, что истребуемый из владения ответчика спорный объект является общей собственностью всех собственников помещений многоквартирного дома в силу прямого указания в ФЗ-214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а право собственности на Помещение АТС перешло к ответчику в результате последовательных ничтожных сделок купли-продажи.
Представитель истца по доверенности фио в судебное заседание явилась, требования иска поддержала.
Ответчик в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, обеспечила явку своего представителя по доверенности фио, который в судебном заседании возражал против удовлетворения иска по основаниям, изложенным в письменных возражениях на иск.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Москве в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения иска по основаниям, изложенным в письменном отзыве на иск.
Представитель третьего лица фио «Управляющая компания «Абсолют Эссет Менеджмент» в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения иска по основаниям, изложенным в письменных возражениях на иск.
Представитель третьего лица Департамента городского имущества адрес в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, в связи с чем суд полагал возможным рассмотреть дело в его отсутствие.
Суд, выслушав явившиеся стороны, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
Судом установлено, что 05 ноября 2008 года многоквартирный жилой дом 1, расположенный по адресу: адрес, адрес, микрорайон 3-й введен в эксплуатацию.
В указанном доме расположено помещение АТC и ТB с кадастровым номером 50:21:0000000:8991, площадью 65,1 кв.м. (далее - Помещение АТС).
Как указал истец в иске, с момента ввода дома в эксплуатацию и до 07.02.2022 в Помещении АТС располагалась диспетчерская служба для нужд собственником МКД, Помещение АТС использовалось в качестве помещения аварийно-диспетчерской службы дома (изначально - фио «УК ДЕСНА», далее - фио «УК Созидание», с 01.12.2018 г. по 07.02.2022 г. - ТСН «Первый дом», осуществляющее функции по управлению и эксплуатации многоквартирного дома. Помещение AТC содержалось за счет собственников МКД. Принятые на общих собраниях собственников помещений МКД решения свидетельствуют о волеизъявлении собственников на осуществление правомочий собственника в отношении Помещения АТС. После 07.02.2022 спорным помещением завладела ответчик.
Истец полагает, что спорное помещение принадлежит собственниками многоквартирного дома на праве общей долевой собственности и подлежит истребованию у ответчика.
Вместе с тем, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований в силу следующего.
Как установлено судом, спорное помещение с 2011 года находилось в собственности застройщика фио «ПромИнвестЭстейт».
фио «Управляющая компания «Абсолют Эссет Менеджмент» в собственность по договору купли-продажи от 19.04.2021, заключенному с фио «Ледат Менеджмент», приобретено нежилое помещение с кадастровым номером 77:17:01100201:1933 площадью 65,1 кв.м.
Ранее застройщик фио «ПромИнвестЭстент» по договору купли-продажи от 30.05.2019 продал нежилое помещение с кадастровым номером 77:17:01100201:1933 фио «Ледат Менеджмент».
Как следует из указанного договора, спорное помещение принадлежало на праве собственности застройщику фио «ПромИнвестЭстент» с 15.11.2011. Указанное также подтверждается выпиской из ЕГРН о переходе прав на спорное нежилое помещение, согласно которой первым правообладателем спорного помещения является фио «ПромИнвестЭстейт».
Соответственно, с 2011 года спорное помещение зарегистрировано в ЕГРН как нежилое помещение, не относящееся к общему имуществу собственников дома.
При этом истец считает, что спорное нежилое помещение является общим имуществом собственником многоквартирного дома, поскольку изначально проектировалось как помещение диспетчерской службы управляющей компании.
Однако, указанное не является достаточным основанием для отнесения нежилого помещения к общему имуществу собственников многоквартирного дома.
Так, в ст. 36 ЖК РФ установлены следующие критерии, при наличии которых помещение является общим имуществом собственников: помещение не является частями квартир; помещение предназначено для обслуживания более одного помещения в доме.
В частности, к общему имуществу собственников относятся межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы) и др.
Также в ст. 36 ЖК РФ установлены иные критерии, при наличии которых возможно отнесение помещения к общему имуществу собственников дома (помещения для удовлетворения социально-бытовых потребностей, земельный участок, на котором расположен дом и пр.).
В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 № 489-0-0 отмечено, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения.
Согласно выработанной в судебной практике позиции к общему имуществу собственников квартир в многоквартирном доме относятся только те помещения, предназначенные исключительно для обслуживания иных помещений в многоквартирном доме, которые не могут использоваться самостоятельно, поскольку имеют только вспомогательное назначение.
Между тем, спорное помещение не может быть отнесено к общему имуществу собственников многоквартирного дома, поскольку оно не соответствует критериям ст. 36 ЖК РФ.
Обстоятельствами, подтверждающими невозможность отнесения спорного нежилого помещения к общему имуществу дома, являются: нежилое помещение расположено на 1 этаже жилого дома; нежилое помещение является изолированным; нежилое помещение имеет отдельных вход; нежилое помещение состоит из нескольких комнат; нежилое помещение имеет собственный санузел.
Кроме того, в нежилом помещении отсутствуют какие-либо коммуникации, обслуживающие более 1 помещения в многоквартирном доме.
Факт использования до 2018 года управляющими компаниями спорного помещения в качестве своего офиса также не является основанием для отнесения помещения к общему имуществу собственников дома. Напротив, указанное подтверждает самостоятельность нежилого помещения и возможности сдачи его третьим лицам для аренды.
Суд отмечает, что истцом заявлено два взаимоисключающих требования в иске - о признании права ответчика на нежилое помещение отсутствующим и об истребовании нежилого помещения из незаконного владения ответчика.
Согласно п. 52 Постановления Пленумов ВАС РФ и ВС РФ № 10/22 в случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения /право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Соответственно, удовлетворение требования о признании права отсутствующим возможно только в случае, если право истца не может быть защищено путем заявления виндикационного / негаторного требований. При этом обязательным условием для предъявления и удовлетворения требования о признании права собственности отсутствующим является наличие у истца фактического владения в отношении спорного имущества.
Однако, в настоящем деле истец не является владеющим собственником нежилого помещения, а ответчик, напротив, является владеющим собственником, право которого законно зарегистрировано на основании договора купли-продажи.
Таким образом, требование истца о признании права ответчика на спорное нежилое помещение отсутствующим заявлено незаконно и удовлетворению не подлежит.
Возражая против заявленных требований, третье лицо фио «Управляющая компания «Абсолют Эссет Менеджмент» заявило о пропуске истцом срока исковой давности.
Суд находит указанные доводы заслуживающими внимания в силу следующего.
Согласно ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
В силу положений с. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
В соответствии с абз. 3 п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).
Как установлено судом, право собственности на спорное нежилое помещение с кадастровым номером 77:17:01100201:1933 зарегистрировано в ЕГРН с 15.11.2011 за застройщиком фио «ПромИнвестЭстейт», впоследствии за фио «Ледат Менеджмент», за владельцами ЗПИФ «Гамма Капитал» (фио «УК «Абсолют Эссет Менеджмент»), за ФИО1
Приобретая спорное нежилое помещение, ответчик полагался на выписку из ЕГРН, в соответствии с которой с 2011 года право собственности на помещение переходило на основании договоров купли-продажи.
Указанные договора купли-продажи до настоящего времени не оспорены.
При этом, ответчиком спорное помещение приобретено возмездно. Ответчик (как и предыдущие собственники) является добросовестным приобретателем, что исключает возможность истребования нежилого помещения.
Срок исковой давности по виндикационному требованию составляет три года с момента, когда лицо узнало также о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите нарушенного права.
Как было отмечено выше, сведения о регистрации права собственности на спорное помещение в ЕГРН внесены с 2011 года. Однако до момента предъявления настоящего иска в 2022 году (спустя более 10 лет) истец каких-либо требований в отношении спорного помещения не заявлял.
В соответствии со ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Таким образом, суд приходит к выводу о пропуске истцом срока исковой давности по заявленным требованиям, что является самостоятельным основанием для отказа в иске.
В соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
При таких обстоятельствах, исследовав и оценив представленные по делу доказательства в их совокупности с точки зрения относимости, допустимости и достоверности, правильного распределив бремя доказывания и установив фактические обстоятельства дела, принимая во внимание пропуск истцом срока исковой давности, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ТСЖ «Первый дом» к ФИО1 о признании права собственности, признании права собственности отсутствующим - отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Щербинский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья