Решение по делу № 2-8413/2023 от 11.12.2023 - о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности сделки, признании незаконным распоряжения.

№ 2-8413/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Красноярск 11 декабря 2023 года

Октябрьский районный суд г. Красноярска в составе:

председательствующего судьи Шатровой Р.В.,

при секретаре Корж В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 А10, ФИО1 А11 к ФИО5 А12, ФИО5 А13, администрации Железнодорожного района в г. Красноярске о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности сделки, признании незаконным распоряжения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2, ФИО3 обратились в суд с иском ФИО4, ФИО5 о признании недействительным договора купли-продажи Х в Х, применении последствий недействительности сделки, признании незаконным распоряжения администрации Х в Х от 28 января 2021 года «О продаже жилого помещения, принадлежащего ограниченно дееспособному ФИО2». Требования мотивировали тем, что 17 декабря 2020 года между ФИО2 (ограниченно дееспособным), действующим с согласия попечителя – ФИО3, и ФИО4, ФИО5 заключено соглашение о задатке, содержащее условие о договоренности сторон заключить в будущем в срок по 16 февраля 2021 года (на основании дополнительного соглашения в срок по 31 марта 2021 года) договор купли-продажи принадлежащей ФИО2 Х в Х по цене 4 100 000 рублей. Договор купли-продажи квартиры между сторонами был заключен 17 мая 2021 года. С целью совершения сделки администрацией Железнодорожного района г. Красноярска 28 января 2021 года издано распоряжение о продаже жилого помещения, принадлежащего ограниченно дееспособному ФИО2 Между тем, ни он, ни его опекун – ФИО3 своего согласия на продажу квартиры не давали, продавать квартиру не желали, однако из-за стечения тяжелых обстоятельств были вынуждены продать жилое помещение на крайне невыгодных условиях – ФИО2 являлся должником по сводному исполнительному производству на общую сумму около 4 000 000 рублей, денежных средств для погашения задолженности не имел, задолженность, с учетом начисления процентов и индексации, возрастала, судебный пристав-исполнитель уведомил его о факте выставления спорной квартиры, а также иного принадлежащего ему недвижимого имущества на продажу с торгов. Покупатели квартиры – ФИО4, ФИО5 были поставлены в известность о безвыходной ситуации ФИО2, воспользовались его тяжелым финансовым положением, приобрели квартиру по цене, значительно ниже рыночной – квартира приобретена по цене 4 200 000 рублей при ее рыночной стоимости 5 550 000 рублей.

16 августа 2022 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю.

Определением судьи Октябрьского районного суда г. Красноярска от 06 марта 2023 года к участию в деле в качестве ответчика привлечена администрация Железнодорожного района в г. Красноярске (т. 2 л.д. 119, 120).

13 января 2023 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен ОСП по Октябрьскому району г. Красноярска (т. 1 л.д. 224 - 225, 155).

Определением Октябрьского районного суда г. Красноярска производство по делу в части требований ФИО1 А14, ФИО1 А15 о признании незаконным распоряжения администрации Железнодорожного района г. Красноярска У-р от 28 января 2021 года прекращено.

В судебное заседание истцы ФИО2, ФИО3 не явились, о месте и времени судебного заседания извещены, ходатайство об отложении разбирательства по делу в адрес суда не направили.

В судебном заседании ответчики ФИО4, ФИО5 против удовлетворения иска возражали, ссылаясь на то обстоятельство, что сделка кабальной не являлась, ФИО2 в спорной квартире не проживал.

В судебное заседание представитель ответчика администрации Железнодорожного района в г. Красноярске не явился, о месте и времени судебного заседания был извещен, ранее направил в адрес суда ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, возражения на иск, в которых указал, что права истцов сделкой не нарушены, отчуждение недвижимого имущества попечителем направлено на удовлетворение интересов подопечного, а именно на погашение задолженности ограниченно дееспособного. Кроме того, распоряжение администрации Железнодорожного района в г. Красноярске о продаже жилого помещения, принадлежащего ограниченно дееспособному лицу, признано законным, что подтверждается решением Железнодорожного районного суда г. Красноярска от 09 декабря 2022 года.

В судебное заседание представитель третьего лица ОСП по Октябрьскому району г. Красноярска не явился, о месте и времени судебного заседания извещен, ходатайство об отложении разбирательства по делу в адрес суда не направил.

В судебное заседание представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю не явился, о времени и месте судебного заседания был извещен, ранее направил в адрес суда письменные пояснения, в которых просил рассмотреть дело в его отсутствие.

При указанных обстоятельствах суд считает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав ответчиков ФИО4, ФИО5, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч.ч. 1, 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Согласно ст. 179 ГК РФ сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

В соответствии с ч. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Судом установлено, что решением Октябрьского районного суда г. Красноярска от 18 марта 2011 года ФИО2 признан недееспособным. Распоряжением администрации Х в Х от 16 июня 2011 года недееспособному ФИО2 назначен опекун - ФИО3

Решением Железнодорожного районного суда г. Красноярска от 28 мая 2020 года ФИО2 признан ограниченно дееспособным. Распоряжением администрации Х в Х от 18 августа 2020 года ФИО3 назначена попечителем над ФИО2

17 декабря 2020 года между ФИО2, действующим с согласия своего попечителя ФИО3, и ФИО4, ФИО5 заключено соглашение о задатке, в соответствии с которым стороны договорились в будущем заключить договор купли-продажи Х в Х по цене 4 100 000 рублей.

На основании заявления попечителя ФИО3 администрацией Железнодорожного района в г. Красноярске издано распоряжение У-р от 28 января 2021 года «О продаже жилого помещения, принадлежащего ограниченно дееспособному ФИО2», которым ФИО3 разрешено продать Х в Х, принадлежащую на праве собственности ФИО2, при условии, что денежные средства от продажи квартиры в размере не менее 3 788 300,63 рубля будут направлены на депозитный счет ОСП по Октябрьскому району г. Красноярска для погашения задолженности ФИО2 по сводному исполнительному производству У-СД (т. 1 л.д. 116).

17 мая 2021 года между ФИО2, действующим с согласия своего попечителя ФИО3, и ФИО4, ФИО5 заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым ФИО2 с согласия своего попечителя ФИО3 продал ФИО4, ФИО5 принадлежащую ему Х в Х по цене 4 200 000 рублей (т. 1 л.д. 109 -111). В соответствии с п. 6 договора денежные средства в размере 3 788 300,63 рубля во исполнение условий распоряжения У-р от 28 января 2021 года были перечислены покупателями на депозитный счет ОСП по Октябрьскому району г. Красноярска для погашения задолженности ФИО2 по сводному исполнительному производству У-СД. Часть стоимости квартир в сумме 229 525,96 рубля по согласованию с продавцом и его попечителем до момента подписания договора купли-продажи зачислена на депозитный счет ОСП по Октябрьскому району г. Красноярска также для погашения задолженности ФИО2

Право общей совместной собственности ФИО4, ФИО5 на Х в Х подтверждается выпиской из ЕГРН от 28 июня 2022 года.

Решением Октябрьского районного суда г. Красноярска от 22 февраля 2022 года ФИО2 признан дееспособным.

Не согласившись с распоряжением администрации Железнодорожного района в г. Красноярске У-р от 28 января 2021 года «О продаже жилого помещения, принадлежащего ограниченно дееспособному ФИО2», ФИО2 обратился в Железнодорожный районный суд г. Красноярска с административным иском к администрации Железнодорожного района в г. Красноярске о признании указанного распоряжения незаконным.

Вступившим в законную силу решением Железнодорожного районного суда г. Красноярска от 09 декабря 2022 года в удовлетворении административного иска ФИО2 отказано. При принятии решения судом установлено, что на исполнении ОСП по Октябрьскому району г. Красноярска в отношении ФИО2 находилось сводное исполнительное производство У-СД на общую сумму основной задолженности 3 788 210,63 рубля. ФИО2 принадлежали объекты недвижимости: - нежилое помещение У по Х в Х, - нежилое помещение У по Х в Х, 6 земельных участков в Х и Х в Х, в которой ФИО2 фактически не проживал и не был зарегистрирован, - 2/3 доли Х в Х в Х. После вынесения администрацией Железнодорожного района в г. Красноярске распоряжения У-р от 28 января 2021 года «О продаже жилого помещения, принадлежащего ограниченно дееспособному ФИО2» 08 февраля 2021 года на депозитный счет ОСП для исполнения обязательств по сводному исполнительному производству У-СД зачислены денежные средства в размере 3 788 300,63 рубля, которые были распределении между взыскателями. 11 февраля 2021 года на депозитный счет ОСП зачислены сумма 229 525,96 рубля, которая перечислена в счет погашения исполнительского сбора. Указанные действия согласуются с условиями договора купли-продажи квартиры от 17 мая 2021 года. Отказывая ФИО2 в удовлетворении административного иска, суд исходил из того, что у администрации Железнодорожного района в г. Красноярске имелись основания для вынесения оспариваемого распоряжения - задолженность в размере 3 800 000 рублей для ФИО2 являлась чрезвычайно большой по сравнению с размером его доходов, не могла быть погашена без реализации имущества, проценты и пени, начисляемые на основную задолженность, превышали основную задолженность, без реализации недвижимого имущества общая задолженность увеличивалась бы. При этом, отчуждение квартиры являлось возмездным, средства от продажи квартиры продавцом фактически были получены (преимущественно в форме исполнения его обязательств перед третьими лицами), то есть имущественное положение ФИО2 ухудшено не было.

Разрешая спор по существу, суд не находит правовых оснований для удовлетворения исковых требований ФИО2, ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи Х в Х, заключенного 17 мая 2021 года между ФИО2 с согласия ФИО6 и ФИО4, ФИО5

Обращаясь в суд с настоящим иском, ФИО2, ФИО3 указывали на то обстоятельство, что оспариваемый договор являлся для них кабальной сделкой, квартира продана по цене, значительно ниже рыночной.

Между тем, суд приходит к выводу о том, что оспариваемый договор прав истцов не нарушает.

Так, определением Октябрьского районного суда г. Красноярска от 13 января 2023 года по делу назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости квартиры на момент совершения сделки, проведение экспертизы поручено ООО «Департамент оценочной деятельности».

В соответствии с заключением судебной экспертизы ООО «Департамент оценочной деятельности» У рыночная стоимость Х в Х по состоянию на 17 декабря 2020 года (дата подписания договора о задатке) составляла 4 123 000 рублей, по состоянию на 17 мая 2021 года - 4 637 000 рублей.

По смыслу закона для признания сделки кабальной необходимо установить совокупность следующих условий: стечение тяжелых обстоятельств для потерпевшего; явно невыгодные для потерпевшего условия для совершения сделки; причинная связь между стечением у потерпевшего тяжелых обстоятельств и совершением им сделки на крайне невыгодных для него условиях; осведомленность другой стороны о перечисленных обстоятельствах и их использование к своей выгоде.

Судом указанная совокупность условий не установлена, доказательств кабальности сделки истцами в нарушение ст. 56 ГПК РФ суду не представлено.

Так, при подписании договора купли-продажи стороны выразили согласие с ценой квартиры, являющейся предметом сделки, с порядком оплаты квартиры. При этом, договор был подписан как попечителем ФИО3, так и самим ФИО2, признанным впоследствии решением суда дееспособным. Денежные средства по договору покупателями фактически были оплачены, направлены с согласия продавца в счет погашения задолженности продавца перед третьими лицами. Факт продажи квартиры по цене 4 200 000 рублей при среднерыночной стоимости объекта недвижимости в размере 4 637 000 рублей (как установлено экспертным заключением) не свидетельствует о наличии крайне невыгодных условий (чрезмерно заниженной цене договора), при которых истцы вынуждены были заключить договор купли-продажи, а также не свидетельствует об отсутствии у истцов реальной возможности продать объект недвижимости иному лицу на более выгодных для них условиях. Наличие нуждаемости истца в денежных средствах, и наличие задолженности перед другими кредиторами, сами по себе не могут свидетельствовать о недействительности сделки по основаниям п. 3 ст. 179 ГК РФ.

На основании изложенного, суд считает необходимым в удовлетворении иска ФИО2, ФИО7 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки отказать.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО1 А16, ФИО1 А17 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности сделки отказать.

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд через Октябрьский районный суд г. Красноярска в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Председательствующий

Мотивированное решение изготовлено 11 февраля 2024 года.