Решение по делу № 2-683/2025 от 07.05.2025 - о взыскании суммы в счет уменьшения цены договора, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа и судебных расходов.

Дело №2-683/2025

УИД 76RS0022-01-2025-000183-23

Принято в окончательной форме 07.05.2025г.

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

16 апреля 2025 года г.Ярославль

Заволжский районный суд г.Ярославля в составе:

председательствующего судьи Пудовой Е.В.,

при секретаре Горячевой И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО Специализированный Застройщик «Альфа» о взыскании суммы в счет уменьшения цены договора, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа и судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО Специализированный Застройщик «Альфа» (далее ООО СЗ «Альфа»), в котором просила взыскать с ответчика сумму в размере 108560 руб. в счет уменьшения цены договора, неустойку в размере 17629,68 руб. за период с 27.09.2024г. по 21.01.2025г. на основании ч.8 ст.7 Закона №214-ФЗ, с продолжением начисления до даты фактической оплаты, штраф в размере 5% от суммы удовлетворенных требований по ч.3 ст.10 Закона, компенсацию морального вреда 10000 руб., расходы по оплате услуг представителя 40000 руб., и почтовые расходы.

В обоснование заявленных требований ссылается на то, что ДД.ММ.ГГГГ. между ней и ООО СЗ «Альфа» был заключен договор № участия в долевом строительстве в отношении жилого помещения (квартиры) общей площадью 51,28кв.м., согласно которого истец обязалась уплатить цену в размере 92000 руб. за один кв.м., а всего 4717760 руб. и принять объект. Согласно п.3.2 договора, предусмотрена площадь объекта долевого строительства 51,28 кв.м. Однако при передаче истцу по акту приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. было установлено, что фактическая площадь квартиры составляет 50,1кв.м., что меньше на 1,18 кв.м., то есть истец переплатила сумму в размере 108560 руб. В акте приема – передачи от ДД.ММ.ГГГГ. истец указала на выявленные недостатки, просила устранить и вернуть разницу в оплате, однако своим ответом от ДД.ММ.ГГГГ. ответчик в удовлетворении ее требований отказал. Истец ссылается на положения ч.8 ст.7 и ч.3 ст.10 Закона №214 – ФЗ, производит расчет неустойки и просит ее требования удовлетворить.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, в деле участвует представитель по доверенности ФИО2, который исковые требования поддержал в полном объеме. Дополнительно пояснил, что с ответом на претензию от застройщика не согласен поскольку фактическая площадь всей квартиры составляет 50,1кв.м., включая балкон площадью 2,1746 кв.м., и понижающий коэффициент - 0,3. При этом оплата произведена исходя из проектной площади квартиры по договору в 51,28 кв.м. Расчет площади должен быть произведен с применением понижающего коэффициента, но в данном случае ответчиком понижающий коэффициент не применен, и указана площадь квартиры с учетом балкона и без понижающего коэффициента в 51,57кв.м. Следовательно, ответчик должен возместить разницу в площади квартиры.

Представитель ответчика ООО СЗ «Альфа» в суд не явился, извещен надлежащим образом, каких-либо ходатайств не поступало.

Судом с согласия представителя истца определено о рассмотрении дела при данной явке в порядке заочного производства.

Суд, заслушав представителя истца, исследовав письменные материалы дела, считает, что исковые требования ФИО1 заявлены законно и обосновано, однако подлежат удовлетворению частично по следующим основаниям:

Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ. между ООО СЗ «Альфа» (застройщик) и ФИО1 (участник долевого строительства), был заключен договор № участия в долевом строительстве, согласно п. 3.1 которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок … построить многоквартирный жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить цену договора и принять объект долевого строительства.

Таким образом, исходя из изложенного, к правоотношениям сторон исходя из условий договора должны применяться положения Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ), Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее - Закон о защите прав потребителей).

Согласно раздела 3.2. договора объект имеет характеристики: жилое помещение (квартира) строительный №, количество комнат 2, общая проектная площадь 51,28кв.м., жилая проектная площадь 25,08 кв.м., строение №, подъезд 1 этаж 3.

Пунктом 3 предусмотрено, что приведенная площадь объекта долевого строительства указана в соответствии с проектной документацией и является ориентировочной. После проведения обмеров кадастровым инженером многоквартирного жилого дома при подготовке технического плана для осуществления ввода в эксплуатацию … проектная приведенная площадь объекта … может отличаться от фактической приведенной площади помещения, также как и другие основные характеристики.

Цена договора составляет <данные изъяты> руб. (п.4.2.). В пункте 4.4. стороны согласовали, что при отклонении площади объекта … по результатам технической инвентаризации от площади, предусмотренной п.3.2. договора, производится перерасчет цены договора. При этом цена квадратного метра объекта … будет составлять <данные изъяты> руб.

Пунктом 4.7. договора абз.3 предусмотрено, что в случае уменьшения общей площади объекта … по данным технической инвентаризации по сравнению с площадью, указанной в п.3.2. договора, застройщик обязуется вернуть участнику … разницу, рассчитанную в соответствии со ст.4.4. договора в течение 5 (пяти) дней с момента подписания передаточного акта.

Стороны договорились, если на основании данных технической инвентаризации будет установлено отклонение общей площади объекта, от площади, предусмотренной п.3.2. договора в пределах 1 (одного) квадратного метра включительно, перерасчет цены договора, предусмотренный п.4.7. не производится.

Судом установлено, и сторонами не оспаривается, что объект долевого строительства с присвоенным адресом: <адрес> наб. <адрес> фактически была передана истцу застройщиком по передаточному ДД.ММ.ГГГГ

Установлено, что при подписании передаточного акта истцом в адрес ответчика было вручено приложение № от ДД.ММ.ГГГГ., согласно которого указано о выявлении недостатков квартиры, в том числе, что согласно техническому паспорту общая площадь квартиры составляет 50,1кв.м., что на 1,18кв.м. меньше общей площади, указанной в договоре, то есть 51,28кв.м.

Ответчиком в ответ на выявленные истцом недостатки ДД.ММ.ГГГГ. был подготовлен ответ согласно которого он указывает, что: 25,08 кв.м. - жилая площадь; 48,88кв.м. - площадь объекта долевого участия без балкона; 49,6кв.м. - площадь объекта с балконом с учетом коэффициента 0,3; 51,28кв.м. - общая проектная площадь без учета понижающего коэффициента. После введения дома в эксплуатацию и в связи с постановкой на кадастровый учет многоквартирного жилого дома и помещений в нем, ДД.ММ.ГГГГ. в результате выполнения кадастровых работ подготовлен технический план. Согласно техническому плану площадь <адрес> после кадастрового обмера стала: 25,4кв.м. – жилая площадь; 49,4кв.м. - площадь объекта долевого участия без балкона; 50,1кв.м. – площадь объекта с балконом с учетом коэффициента 0,3; 51,57кв.м. – площадь без учета понижающего коэффициента. Таким образом, фактически площадь квартиры после кадастрового обмера увеличена по сравнению с площадью, указанной в договоре на 0,29кв.м. В передаточном акте указана площадь, определенная органом, осуществляющим техническую инвентаризацию объектов в установленном порядке по результатам фактического обмера, то есть площадь с учетом понижающего коэффициента. Данная площадь указывается в акте по требованию Управления Росреестра и будет указана в выписке из ЕГРН. В связи с чем указанное истцом обстоятельство недостатком не является.

Истец с указанным ответом не согласилась, в связи с чем обратилась в суд.

В соответствии ч.1 ст.4 Федерального закона №214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч.1 ст.5 Федерального закона №214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч.2).

Согласно п. 3 ст. 555 ГК РФ в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора (жилого помещения) с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу части 1 статьи 7 Федерального закона №214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Частью 2 ст.7 предусмотрено, что в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Как следует из правовой позиции, приведенной в пункте 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, N 3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10 ноября 2021 г., передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади, чем это предусмотрено договором, свидетельствует о нарушении условия о предмете договора и является правовым основанием для соразмерного уменьшения цены договора. В случае, если условиями договора не согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения, участник долевого строительства не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения.

Согласно раздела 1 договора от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного между сторонами: «проектная приведенная площадь» - это площадь объекта долевого строительства, определяемая на основании проектной документации, включает в себя площадь жилых и подсобных помещений (по проектной планировке), а также площадь балконов/ лоджий с понижающим коэффициентом (для балконов 0,3) и лоджий (0,5). На основании этой площади 3 рассчитывается цена договора (1.10). «Фактическая приведенная площадь» - это площадь объекта долевого строительства, рассчитанная на основании документа, выданного организацией имеющей государственную аккредитацию для данного вида работ (…технического плана или технического паспорта помещения) и включающая в себя площадь всех жилых и подсобных помещений, а также площадь балконов/лоджий с понижающим коэффициентом (для балконов 0,3). На основании этой площади уточняется цена договора и производится окончательный взаиморасчет между сторонами (1.11).

Согласно договора, изначально расчет производился исходя из проектной площади квартиры в 51,28кв.м., и стоимостью 92000 руб. за 1 кв.м., при этом в договоре указано, что в случае если фактическая площадь квартиры будет меньше после произведенных кадастровым инженером замеров, застройщик обязан разницу возвратить участнику долевого строительства.

Как указано судом выше, фактическая площадь квартиры должна быть рассчитана путем включения в нее всех жилых помещений, а также площади балкона и при этом должен быть применен понижающий коэффициент 0,3.

Из материалов дела - выписки из ЕГРН, реестрового дела следует, что площадь объекта долевого строительства после произведенных обмеров кадастрового инженера составляет 49,4 кв.м. – это без балкона. Согласно плана объекта, площадь балкона составляет 2,4 кв.м. То есть площадь объекта 51,8кв.м. При этом при применении понижающего коэффициента фактическая площадь квартиры составит 50,1кв.м. (49,4кв.м.+(2,4кв.м.*0,3), что менее указанной в договоре проектной площади на 1,18 кв.м. (51,28-50,1).

Как видно из ответа ООО СЗ «Альфа» при расчете фактической площади квартиры, в ответ на выявленные стороной истца недостатки, и предложение возврата разницы в цене договора, ответчик указывает площадь в 51,57кв.м. (площадь объекта и площадь балкона), но без применения понижающих коэффициентов в 0,3, что противоречит требованиям федерального закона и нарушает право истца.

Исходя из всего изложенного, с учетом фактической площади квартиры в 50,1 кв.м., стоимость должна составлять 4609200руб. (92000*50,1кв.м.), вместо уплаченных 4717760 руб. Разница составляет 108560руб.

С учетом положений пункта 4.7 договора указанная сумма подлежит возврату в пользу истца.

Согласно ч.8 ст.7 Федерального закона №214-ФЗ за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, за нарушения сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) застройщик уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилое помещение исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, предусмотренная настоящей частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов).

Как указано судом выше, истцом в адрес ответчика было направлено приложение с указанием о меньшей площади, чем предусмотрено договором, то есть обращено внимание на недостатки в указанной части. Приложение ответчиком получено ДД.ММ.ГГГГ До настоящего времени перерасчет цены договора не произведен, цена не уменьшена, разница не возвращена, в ответе на выявленные недостатки от 15.10.2024г. указано об отсутствии недостатков в указанной части.

Таким образом, с ответчика подлежит взысканию неустойка за нарушение требования об уменьшении цены договора, рассчитанная на основании ч.8 ст.7 Федерального закона №214-ФЗ.

Истцом произведен расчет неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ. с учетом соблюдения срока ответа на претензию в 1 месяц, предусмотренного п.8.3 договора, всего на сумму 17629,68 руб. С указанным расчетом суд соглашается частично, исходя из следующего расчета: За период с 27.ДД.ММ.ГГГГ. = 108560руб.*2*1/300*19%*31 день=4262,79руб. За период с ДД.ММ.ГГГГ. = 108560руб.*2*1/300*21%*65 дней = 9878,96руб. Всего сумма неустойки за данный период составляет 14141,75 руб. (4262,79+9878,96).

В части начисления и взыскания неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ. суд исходит из следующего:

Согласно абз.4 п.1 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 N 326 (ред. от 26.12.2024) "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" неустойка (штраф, пени), подлежащая с учетом части 8 статьи 7 и части 3 статьи 10 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляется за период с 1 января 2025 г. до 30 июня 2025 г. включительно;

Согласно абз.11 п.1 Постановления Правительства в отношении уплаты застройщиком неустойки (штрафа, пени), предусмотренной абзацами третьим и четвертым настоящего пункта, и возмещения застройщиком убытков, предусмотренных абзацами пятым и шестым настоящего пункта, требования об уплате (возмещении) которых были предъявлены к исполнению застройщику до 1 января 2025 г., предоставляется отсрочка до 30 июня 2025 г. включительно.

Таким образом, за период с ДД.ММ.ГГГГ. неустойка начислению не подлежит.

Истцом также заявлено требование о взыскании штрафа за неудовлетворение требований застройщика в добровольном порядке в размере 5%.

Согласно ч.3 ст.10 Федерального закона №214-ФЗ, при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

Поскольку ответчиком требования истца не были удовлетворены в добровольном порядке, в пользу истца подлежит взысканию штраф в размере 5428руб. (108560*5%).

При этом с учетом вышеуказанного Постановления Правительства, в части уплаты неустойки и штрафа ответчику предоставляется отсрочка до ДД.ММ.ГГГГг. включительно.

В удовлетворении остальной части требований о взыскании неустойки за период после ДД.ММ.ГГГГ. и штрафа должно быть отказано.

В соответствии с ч.9 ст.4 Федерального закона №214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. При этом настоящим Федеральным законом устанавливается исчерпывающий перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности (в том числе неустоек (штрафов, пеней), процентов), связанных с заключением, исполнением, изменением и (или) прекращением договора.

Истцом также заявлено требование о взыскании компенсации морального вреда в сумме 10000 руб. на основании положений Закона о защите прав потребителей.

Как разъяснено в п.45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

Поскольку судом установлен факт нарушения прав истца, как потребителя, следовательно, подлежит взысканию компенсация морального вреда. Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда. При определении размера компенсации морального вреда суд учитывает обстоятельства дела, степень вины ответчика, характер и объем допущенного ответчиком нарушения прав истца, как потребителя и определяет равным 5000 руб. Данную сумму суд считает разумной и справедливой. В удовлетворении остальной части данного требования должно быть отказано.

Также с ответчика в пользу истца в соответствии с положениями ст.88, 94, 100 ГПК РФ подлежат к взысканию расходы по оплате юридических услуг, которые подтверждены договором на оказание юридических услуг, распиской о получении представителем в счет оплаты 40000 руб.

При этом определяя размер, подлежащих к взысканию расходов на представителя, суд учитывает требования разумности и справедливости, сложность дела и объем оказанной представителем помощи, участие в двух судебных заседаниях, учитывает положения Инструкции о порядке определения размера гонорара при заключении адвокатами палаты соглашения об оказании юридической помощи, утвержденную Советом адвокатской палаты Ярославской области ДД.ММ.ГГГГ, а также отсутствие возражений ответчика относительно заявленных расходов в целом, и определяет к взысканию сумму расходов по оплате услуг представителя в размере 25000 руб.

Требования ФИО1 о взыскании почтовых расходов на отправку иска в сумме 90,60 руб., в силу положений ст.94 ГПК РФ подлежат удовлетворению в полном объеме.

Также согласно ст.103 ГПК РФ с ответчика в доход бюджета города Ярославля подлежит к взысканию госпошлина в размере 7681,05 руб.

Руководствуясь ст.56, 194-199, 233-237 ГПК РФ, суд

решил :

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с ООО Специализированный Застройщик «Альфа», ОГРН <***> в пользу ФИО1, паспорт серия № в счет уменьшения цены договора 108560 рублей, неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 14141 рубль 75 копеек, штраф 5428 рублей, компенсацию морального вреда 5000 рублей, расходы по оплате услуг представителя 25000 рублей, почтовые расходы 90 рублей 60 копеек, а всего 158220 рублей 35 копеек.

В части взыскания неустойки и штрафа предоставить отсрочку уплаты до ДД.ММ.ГГГГ включительно.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 отказать.

Взыскать с ООО Специализированный Застройщик «Альфа», ОГРН <***> в доход бюджета г.Ярославля госпошлину в размере 7681 рубль 05 копеек.

Заочное решение может быть отменено Заволжским районным судом г.Ярославля путем подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения. Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья: Е.В.Пудова