Решение по делу № 2-1200/2023 от 21.03.2023 - о замене стороны в договоре об участии в долевом строительстве, признании договора об участии в долевом строительстве многоэтажного жилого дома заключенным, возложении обязанности произвести государственную регистрацию.

07RS0№-90

№

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 марта 2023г. <адрес>

Нальчикский городской суд Кабардино-Балкарской Республики

в составе:

председательствующего Ольмезова М.И.

при секретаре ФИО5

с участием представителей: истца – ФИО9, действующей на основании доверенности № от 16.01.2023г.; ФИО10 – действующей на основании доверенности от 28.10.2022г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора <адрес> в интересах ФИО4 к ФИО3 о замене стороны в договоре об участии в долевом строительстве, признании договора об участии в долевом строительстве многоэтажного жилого дома заключенным, возложении обязанности произвести государственную регистрацию,

УСТАНОВИЛ:

Прокурор <адрес> КБР, действуя в интересах ФИО4, обратился к ФИО3 с иском, в котором, уточнив свои требования просит: признать договор от 04.07.2017г. № «Об участии в долевом строительстве многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями по <адрес>Б в <адрес>» в отношении квартиры со строительным номером №, общей площадью 65,17кв.м., заключенным в соответствии с требованиями Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»; признать застройщиком указанного многоэтажного жилого дома ФИО3 и считать ее стороной «застройщик» договора от ДД.ММ.ГГГГ № в отношении квартиры со строительным номером 1, общей площадью 65,17кв.м., вместо ООО «Строй-Проект»; обязать ФИО3 произвести государственную регистрацию договора № от 04.07.2017г. «Об участии в долевом строительстве многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями по адресу: <адрес>Б, 58-ми квартирный дом, в отношении квартиры со строительным номером 1, общей площадью 65,17кв.м., расположенную на 1 этаже указанного дома, возведенного на земельном участке с кадастровым номером 07:09:0101015:2234.

Заявление прокурор мотивировал тем, что 04.07.2017г. между ФИО4 и Обществом с ограниченной ответственностью «Строй-Проект» (далее по тексту - Общество, застройщик) в лице генерального директора ФИО2 заключен договор № об участии в долевом строительстве многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями по <адрес>Б в <адрес> (далее — договор).

Согласно условиям договора Общество приняло обязательство построить многоэтажный многоквартирный жилой дом общей площадью 6 737,4кв.м. со встроенными помещениями на земельном участке площадью 1 108кв.м. с кадастровым номером 07:09:0101015:2234, расположенного по адресу: КБР, <адрес>Б и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, передать участнику долевого строительства квартиру со строительным номером №, общей площадью 65,17кв.м., расположенную на 1 этаже.

При этом в пункте 4.5 договора указано, что договор аренды земельного участка с кадастровым номером 07:09:0101015:2234 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР в порядке, установленном Федеральным законом от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ).

24.02.2017г. было заключено дополнительное соглашение, по которому вместо выкупной цены ООО «Строй-Проект» обязуется передать в собственность ФИО3 250 квартир. Впоследствии, указанный договор аренды был расторгнут.

ФИО4, согласно условиям договора, обязалась оплатить застройщику цену договора в размере 1498 910 рублей (из расчета стоимости кв.м. 23 000 руб.)

Данные обязательства он исполнил надлежащим образом, что подтверждается квитанциями к приходным ордерам о передаче застройщику денежных средств.

В пункте 6.2.2 договора предусмотрено, что застройщик обязуется передать участнику долевого строительства квартиру не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Однако застройщик квартиру не передал по сей день.

Как следует из содержания договора, стороны выразили согласие на установление правоотношений, вытекающих из договора о долевом участии в строительстве, приняли на себя взаимные права и обязанности по нему. ФИО4 обращался к ФИО3 с предложением о регистрации названного выше договора, о чем свидетельствует ею собственноручно написанное объяснение от ДД.ММ.ГГГГ, однако от регистрации Общество уклонялась, до настоящего времени договор не зарегистрирован в установленном законом порядке.

В последствии выяснилось, что у Общества отсутствовало разрешение на строительства данного многоквартирного дома, договор аренды земельного участка, на котором осуществлено строительство объекта, был заключен Обществом с собственником земельного участка ФИО3 (учредителем общества), отчисления в компенсационный фонд, предусмотренные Федеральным законом № 214-ФЗ обществом не производились, никаких гарантий, предусмотренных Федеральным законом № 214-ФЗ, для участника долевого строительства обществом представлено не было (залог земельного участка и объекта строительства, страхование гражданско-правовой ответственности за неисполнение обязательств из заключенного договора), проектная декларация надлежащим образом не была утверждена уполномоченными государственными органами и не размещалась на сайте общества в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Данные обстоятельства явились основанием для привлечения Общества к административной ответственности на основании части 1 статьи 14.28 КоАП РФ (постановления от ДД.ММ.ГГГГ ЛФ 115/19 и от ДД.ММ.ГГГГ №). Тем самым были препятствия для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от 22.09.2017г. года и наличие факта уклонения ФИО3 от такой регистрации после получения ею разрешения на строительство указанного многоквартирного дома.

Таким образом, имеются правовые основания для регистрации сделки на основании решения суда, поскольку договор участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ совершен в письменной форме, обязательство по оплате объекта долевого строительства (квартиры) истцом исполнено, единственным препятствием для государственной регистрации указанного договора являются действия (бездействие) ФИО3, в собственности которой находится земельный участок и построенный на нем многоквартирный дом.

В связи с вышеуказанными обстоятельствами ФИО6 и группа других дольщиков, обратились в Нальчикский городской суд с исковыми заявлениями к ФИО3 о государственной регистрации договоров об участии в долевом строительстве и решением от 20.01.2022г. с учетом апелляционного определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда КБР от 23.03.2022г. решение в части отказа в удовлетворении исковых требований дольщиков о государственной регистрации договоров с указанными лицами об участии в долевом строительстве указанного многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями, в отношении квартир со строительными номерами №, 40, 10, 73, 52, отменено, принято новое решение об удовлетворении исковых требований, на ФИО3 возложена обязанность по государственной регистрации договоров с дольщиками об участии в долевом строительстве.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ, ООО «Строй-Проект» создано ДД.ММ.ГГГГ единственным учредителем - ФИО15 Л.A, которая обладала 100 % долей участия в уставном капитале ООО «Строй-Проект». Изменения в составе участников ООО «Строй-Проект» произошли ДД.ММ.ГГГГ — ФИО3A. перестала быть участником общества, передав часть доли в размере 50 % ФИО1 (ИНН <***>), а другую часть доли в размере 50 % - ФИО2 (ИНН <***>).

Тем самым на момент заключения договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ и исполнения истцом своих обязательств в полном объеме и фактического осуществления строительства многоквартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 07:09:0101015:2234, который был передан в аренду ФИО3A., расположенного по адресу: КБР, <адрес>Б, единственным участником общества, а, следовательно, и его бенефициаром, была ФИО3 Кроме того, она является с ДД.ММ.ГГГГ собственником земельного участка с кадастровым номером 07:09:0101015:2234, площадью 1108+/-12кв.м, с разрешенным использованием многоквартирные многоэтажные дома, находящимся по адресу: КБР, <адрес> Б.

Между ФИО3 и обществом ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды данного земельного участка, который предоставлялся под строительство многоэтажного многоквартирного дома. ДД.ММ.ГГГГ к упомянутому договору аренды было заключено дополнительное соглашение, согласно которому общество в счет выкупной цены земельного участка обязалось передать в собственность ФИО3A 250 квартир в построенном на этом участке многоквартирном жилом доме. Затем данный договор аренды был сторонами расторгнут.

Также ФИО3A. с марта 2017 года неоднократно обращалась в администрацию <адрес> с заявлением о выдаче ей разрешения на строительство, которая отказывала ей в предоставлении данного разрешения (последний отказ был получен ДД.ММ.ГГГГ).

Впоследствии выяснилось, что ФИО3 приобрела право собственности на земельный участок на нем объект незавершённого строительства (многоквартирный жилой дом), возведенный на принадлежащем ей земельном участке с кадастровым номером 07:09:0101015:2234, на основании решения Нальчикского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ с учетом определения судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда КБР от 26.10.2017г., которым отказано в удовлетворении иска местной администрации о сносе ФИО3 и обществом объекта самовольной постройки, размещенной на земельном участке по адресу: <адрес> Б.

ФИО3 по ее заявлению выдано ДД.ММ.ГГГГ разрешение на строительство многоэтажного жилого дома по адресу: КБР, <адрес> КБР ДД.ММ.ГГГГ застройщику (ФИО3) указано возобновить строительство жилого дома и урегулировать ситуацию с обманутыми дольщиками. Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ было создано ФИО7 - супругом ФИО3, Общество с ограниченной ответственностью «Граждан-Пром Строй», которое осуществляла реализацию квартир в строящемся многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: КБР, <адрес> обстоятельства свидетельствуют о наличии явной аффилированности между ООО «Строй-Проект» и ООО «Граждан-Пром Строй», у которых один общий выгодоприобретатель (бенефициар) - ФИО3, обладающая статусом застройщика в отношении принадлежащего ей на праве собственности объекта незавершенного строительства и земельного участка на котором он возводится.

Также ФИО3 сама заключала договора о передаче в будущем квартиры в строящемся многоквартирном жилом доме (договор займа) и получала от граждан деньги (ФИО8 передала 780 000 руб. по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ).

В настоящем деле общество и ФИО3 аффилированы друг с другом, поскольку последняя выступала учредителем общество, которое изначально было создано не в целях самостоятельного осуществления строительства, а для продажи будущих квартир в жилых домах, возводимых за счет привлеченных средств граждан; поступающие от заключения договоров участия в долевом строительстве денежные средства направлялись непосредственно на строительство многоэтажного многоквартирного дома по адресу <адрес>Б, расположенного на земельном участке, принадлежащем ФИО3, то есть фактически взаимоотношения по участию в финансировании жилого дома сложились именно между ФИО3 и гражданами, в том числе с заявителем, с которыми обществом заключен договор долевого участия указанного многоквартирного дома.

Впоследствии ФИО3 приобрела права собственности не только на земельный участок, но и на расположенный на нем незавершенный многоквартирный жилой дом. Такое правовое оформление отношений использовалось аффилированными лицами (обществом и ООО «Граждан-Пром Строй») для обхода положений ч. 1 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ предоставляющей право на привлечение денежных средств граждан только после получения разрешения на строительство.

Как следует из приложенных к заявлению доказательств, ФИО3 фактически привлекала денежные средства для строительства многоквартирного дома через ООО «Строй- Проект», являясь при этом собственником земельного участка, на котором возводились спорные объекты. При таких условиях не регистрация договора и отсутствие у ФИО3 статуса индивидуального предпринимателя не должны влиять на уровень правовой защищенности добросовестных участников строительства, в частности лишать их возможности воспользоваться эффективными правовыми механизмами, предоставленными Федеральным законом № 214-ФЗ.

В судебном заседании представитель прокурора ФИО9 и представитель истца ФИО10 исковые требования прокурора просили удовлетворить по изложенным в заявлении основаниям.

Истец ФИО4 своевременно и надлежащим образом извещенная о времени и месте рассмотрения дела на судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело без его участия.

Ответчик ФИО3, а также третье лицо ООО «Строй-Проект» уведомлены надлежащим образом, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суд не уведомили, не просили рассмотреть дело в их отсутствие в связи с изложенным, дело рассмотрено в их отсутствие по правилам ч.2 ст.167 КПК РФ.

Заслушав объяснения истца, исследовав материалы дела, суд находит требования прокурора подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулирует Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», который устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с частью 9 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве, к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Правовой статус объектов незавершенного строительства аналогичен правовому статусу всех недвижимых вещей. Право собственности на объект незавершенного строительства может быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в силу ст. 219 ГК РФ с момента государственной регистрации прав на такое имущество возникает право собственности на такой объект. Наличие договора участия в долевом строительстве, исполнение стороной условий договора в полном объеме, передача квартиры во владение являются правовым основанием для признания за истцом права собственности на квартиру, как незавершенный строительством объект.

Нормами Закона об участии в долевом строительстве, действие которого распространяется на правоотношения сторон в рассматриваемом споре, урегулирован в числе прочего правовой механизм защиты прав участников долевого строительства при неисполнении договорных обязательств застройщиком. Признание за участником долевого строительства права собственности на возводимый не завершенный строительством объект (либо долю в нем) на стадии до момента ввода в эксплуатацию в качестве одной из мер реализации такого механизма правовой защиты данным законом прямо не предусмотрено.

Между тем, в соответствии с п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в ст. 10 данного кодекса, а способы защиты - в его ст. 12, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

По смыслу ст. ст. 11, 12 ГК РФ, прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой.

Закон об участии в долевом строительстве также не содержит запрета на признание права собственности на не завершенный строительством объект (либо долю в нем).

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 59 названного совместного постановления пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Из материалов дела следует, что между ФИО4 и ООО "Строй-Проект" 04.07.2017г. заключен договор № Об участии в долевом строительстве многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями по <адрес>Б в <адрес> в отношении квартиры со строительным номером 1, общей площадью 65,17кв.м., расположенную на 8 этаже указанного дома и стоимостью 1498 910 руб..

Истец, как это следует из приходных кассовых ордеров, согласно установленному в п. 5.7 графика оплатила в кассу Общества всего 1498 910 руб.

Согласно ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Признание преюдициального значения судебного решения, направленное на обеспечение стабильности и общеобязательности этого решения и исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если имеют значение для его разрешения.

Такими судебными актами, имеющими преюдициальное значение по данному делу являются апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики от ДД.ММ.ГГГГ по делу по иску Местной Администрации г.о.Нальчик к ФИО3 о возложении обязанности за свой счёт снести самовольно возведенный объект капитального строительства на земельном участке, расположенном по адресу: КБР, <адрес>Б, встречному исковому заявлению ФИО3 к Местной Администрации г.о.Нальчик о признании за права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: КБР, <адрес>Б, а также апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу по аналогичным искам ФИО6, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14 к ФИО3 о государственной регистрации договоров с указанными лицами об участии в долевом строительстве многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями по КБР, <адрес>Б в отношении квартир со строительными номерами №, 40, 10, 73, 52, в жилом доме, строящемся на земельном участке с кадастровым номером 07:09:0101015:2234, которыми установлено, что собственником земельного участка и фактическим застройщиком является ФИО3, спорный многоквартирный дом возведен на земельном участке с соблюдением целевого назначения и вида разрешенного использования, в пределах границ соответствующей территориальной зоны, строение отвечает требованиям безопасности и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, а выявленное администрацией нарушение в виде превышения площади застройки участка, не является существенным и не повлечет нарушение прав и законных интересов третьих лиц, дополнительно указано на то, что лица, заключившие договоры с ООО "Строй-Проект" вправе претендовать на получение квартир в спорном многоквартирном доме при доказанности их оплаты, суд апелляционной инстанции исходил из того, что на момент заключения договоров участия в долевом строительстве собственником земельного участка и единственным учредителем ООО "Строй-проект" являлась ФИО3, установив, что подписанные истцами договоры об участии в долевом строительстве содержат все существенные условия, а также исполнение истцами обязательств по оплате объекта долевого строительства, пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения исковых требований истцов о государственной регистрации договоров об участии в долевом строительстве.

Таким образом, поскольку фактически застройщиком МКД и стороной договора является ФИО3, на нее следует возложить обязанность по регистрации в Управлении Росреестра по КБР договор об участии в долевом строительстве в связи с чем требования прокурора следует удовлетворить. При этом, согласно требованиям ст.103 ГПК РФ, на основании ст.333.19 НК РФ, с ФИО3 в доход государства следует взыскать государственную пошлину в размере 300 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования прокурора <адрес> к ФИО3 в интересах ФИО4 удовлетворить.

Признать договор от ДД.ММ.ГГГГ № об участии в долевом строительстве многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями по <адрес>Б в <адрес> в отношении квартиры со строительным номером №, общей площадью 65,17 кв. м. заключенным в соответствии с требованиями Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Признать застройщиком многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями по <адрес>Б в <адрес> ФИО3 и считать ее стороной «застройщик» договора от ДД.ММ.ГГГГ № «Об участии в долевом строительстве многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями по <адрес>Б в <адрес>» в отношении квартиры со строительным номером №, общей площадью 65,17 кв. м., вместо ООО «Строй-Проект».

Обазать ФИО3 в управлении Росреестра по КБР произвести государственную регистрацию договора от 04.07.2017г. об участии в долевом строительстве многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями по <адрес>Б в <адрес> в отношении квартиры со строительным номером 1, общей площадью 65.17 кв.м., расположенную на 1 этаже указанного дома, возведенного на земельном участке с кадастровым номером 07:09:0101015:2234, по адресу: КБР, <адрес>Б.

Взыскать с ФИО3 в доход бюджета городского округа Нальчик, Кабардино-Балкарской Республики 300 рублей.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда КБР путем подачи апелляционной жалобы через Нальчикский городской суд КБР в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Председательствующий

М.И. Ольмезов