Дело № 2- 3118/2022
22RS0065-02-2022-003290-54
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
05 июля 2022 года город Барнаул
Индустриальный районный суд города Барнаула Алтайского края в составе:
председательствующего судьи Лопуховой Н.Н.,
при секретаре Кошелевой Ю.Т.,
с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4 об обязании заключить договор купли-продажи,
УСТАНОВИЛ:
Истец ФИО3 обратилась в Индустриальный районный суд г. Барнаула с иском к ФИО4 об обязании заключить с ФИО3 договор купли-продажи объекта недвижимости: двухкомнатная квартиры, площадью 58,2 кв.м., расположенная по адресу: , кадастровый *** на условиях, указанных в предварительном договоре от ДД.ММ.ГГГГ, в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу.
В обоснование заявленных требований истец указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости: двухкомнатная квартиры, площадью 58,2 кв.м., расположенная по адресу: .
Согласно п. 1 Договора стоимость объекта недвижимости согласована сторонами в размере 4600000 рублей. В соответствии с п. 4 Договора с момента заключения настоящего договора продавец не вправе увеличивать стоимость объекта недвижимости и расторгать данный договор по своей инициативе. П. 10 Договора предусмотрено, что продавец обязуется оформить необходимые документы для регистрации основного договора купли-продажи объекта недвижимости до 01.03.2022 г. согласно п. 11 Договора ФИО3 передан задаток ФИО4 в размере 30000 рублей.
ФИО4 переданы ФИО3 ключи от квартиры, а также дано устное согласие на проведение ремонтных работ. Данное согласие дано в присутствии риелтора ДАННЫЕ ФИО5, а также сына ДАННЫЕ ФИО6
Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора.
В день регистрации основного договора купли-продажи от ФИО4 получен устный отказ от заключения сделки купли-продажи объекта недвижимости: двухкомнатная квартиры, площадью 58,2 кв.м., расположенная по адресу: . Тем самым в одностороннем порядке ФИО4 нарушены условия п.п. 4,10 предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.
В этой связи ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО4 были направлены претензия с требованием заключить договор купли-продажи объекта недвижимости, однако она оставлена без ответа.
В рамках устных переговоров от ФИО4 был получен отказ возвратить неустойку (двойной размер задатка) в размере 60000 рублей, отказ возвратить денежные средства, потраченные на ремонтно-строительные работы, а также отказ от заключения договора купли-продажи, в связи с чем истец обратилась в суд с настоящим иском.
Представитель истца в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивал по доводам, изложенным в иске.
Представитель ответчика в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражал в полном объеме, полагал, что стороной истца не представлено доказательств, подтверждающих наличие оснований для его удовлетворения. Указал, что факт заключения предварительного договора купли-продажи, а также передачи истцу ключей они не оспаривают. Также пояснил, что ответчик планировала следку по приобретению иной квартиры, которая не состоялась, в настоящее время ответчик не намерена заключать сделку, согласие банка на заключение договора купли-продажи она не получала. Относительно произведенного ремонта указал, что согласие на его проведение ответчик не давала.
Истец, ответчик в судбеное заседание не явились, извещены надлежаще о дате и времени рассмотрения дела посредством телефонограмм (л.д. 46).
Представитель привлеченного в ходе рассмотрения дела протокольным определением от ДД.ММ.ГГГГ третьего лица ПАО Сбербанк в судебное заседание не явился, извещен надлежаще о дате и времени рассмотрения дела, представил отзыв на исковое заявление (л.д. 49), в котором указал, ДД.ММ.ГГГГ между ПАО Сбербанк и ФИО4 заключен кредитный договор, согласно которому банк обязался предоставить ФИО4 кредит на «приобретение строящегося жилья» в размере 1750000 рублей на срок 240 месяцев по ставке 6,1% годовых. Предметом залога является квартира по адресу: . В настоящее время размер задолженности по договору перед банком составляет 1730716,50 рублей, обязательства перед банком не исполнены, таким образом заключение спорного договора купли-продажи возможно только при условии соблюдения интересов банка (залогодержателя) и лишь при наличии согласия банка. ФИО4 за получением такого согласия в ПАО Сбербанк не обращалась.
С учетом положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд счел возможным рассмотреть дело при имеющейся явке.
Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В ходе рассмотрения дела судом установлено, что объект недвижимости - квартира по адресу: , площадью 58,2 кв.м., кадастровый *** принадлежит на праве собственности ФИО7 (л.д. 21-22). В отношении объекта недвижимости установлено обременение - ипотека в силу закона, в пользу ПАО Сбербанк России.
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен предварительный договор купли продажи квартиры с передачей задатка, в соответствии с которым продавец обязуется продать покупателю, а покупатель обязуется купить двухкомнатную квартиру (кадастровый ***), находящуюся по адресу: за цену: 4600000 рублей 00 копеек и подписать основной договор купли-продажи недвижимости в срок до ДД.ММ.ГГГГ включительно на условиях настоящего договора. Покупатель предупрежден, что приобретаемый им объект недвижимости находится под обременением ПАО Сбербанк России. Сумма обременения на дату заключения настоящего договора составляет 1698740 рублей 39 копеек (л.д. 6-7).
Согласно п. 4 предварительного договора купли-продажи с момента заключения настоящего договора продавец не вправе увеличивать стоимость объекта недвижимости и расторгать данный договор по своей инициативе.
В соответствии с п. 10 предварительного договора купли-продажи продавец обязуется оформить необходимые документы для регистрации основного договора купли-продажи объекта недвижимости до ДД.ММ.ГГГГ
Согласно п. 11 предварительного договора купли-продажи при заключении настоящего договора покупатель передал, а продавец получил сумму в размере 30 000 рублей в счет оплаты стоимости объекта недвижимости.
Таким образом, исходя из содержания предварительного договора купли-продажи, стороны взяли на себя обязательство заключить основной договор купли-продажи в срок до ДД.ММ.ГГГГ.
Заключение указанного предварительного договора сторонами не оспаривается.
Как установлено из обстоятельств дела, основной договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: , в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключен не был.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 направила в адрес ответчика ФИО4 претензию, в которой просила в течение 5 рабочих дней исполнить п. 10 предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, а именно обеспечить подписание с ФИО3 основного договора купли-продажи объекта недвижимости: двухкомнатная квартиры, площадью 58,2 кв.м., расположенная по адресу: на условиях, указанных в предварительно договоре, а также осуществление действий по регистрации основного договора в органах Росреестра (л.д. 8-9).
Разрешая заявленные истцом требования, суд, вопреки доводам стороны истца, положенным в обоснование заявленных требований, не находит оснований для их удовлетворения исходя из следующего.
Согласно пункту 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Не совершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается (пункт 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора").
Поскольку из содержания предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ следует, что стороны пришли к соглашению о заключении основного договора купли-продажи в срок до ДД.ММ.ГГГГ, в установленный договором срок основной договор заключен не был, и до ДД.ММ.ГГГГ истец ответчику в письменном виде требование о заключении договора купли-продажи не направил, то суд приходит к выводу о том, что обязательства по предварительному договору прекратились.
В связи с чем, направленное истцом в адрес ответчика предложение заключить договор позже установленного срока, то есть ДД.ММ.ГГГГ, правового значения не имеет, а потому в удовлетворении исковых требований следует отказать.
Учитывая изложенное, исходя из установленных по делу обстоятельств с учетом приведенных выше норм действующего законодательства, доводы стороны истца о передаче ответчиком ключей от спорной квартиры, о производимых в квартире ремонтно-строительных работах, о том, что истец не утратила интереса к заключению основного договора, тогда как сделка не состоялась в результате виновных действий продавца, которая отказалась от заключения основного договора, как и представленное стороной истца в дело Уведомление ПАО Сбербанк по поводу не состоявшейся сделки, на суть принятого решения не влияют, поскольку до истечения срока, установленного для заключения основного договора, истец в адрес ответчика письменное предложение о заключении основного договора не направила, в связи с чем у ответчика отсутствовала обязанность по заключению основного договора купли-продажи объекта недвижимости в связи с прекращением соответствующего обязательства.
Учитывая изложенное, в удовлетворении исковых требований ФИО3 следует отказать в полном объеме.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО3 к ФИО4 об обязании заключить договор купли-продажи оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Алтайского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Индустриальный районный суд города Барнаула.
Судья Н.Н. Лопухова
Решение суда в окончательной форме принято 11 июля 2022 года.
Верно, судья Н.Н.Лопухова
Секретарь судебного заседания Ю.Т.Кошелева
Решение суда на 11.07.2022 в законную силу не вступило.
Секретарь судебного заседания Ю.Т.Кошелева
Подлинный документ подшит в деле № 2-3118/2022 Индустриального районного суда г. Барнаула.