Дело № 2-297/2025 (УИД № 65RS0001-01-2024-007769-74)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

12 марта 2025 года г. Южно-Сахалинск

Южно-Сахалинский городской суд Сахалинской области

в составе

председательствующего судьи Моталыгиной Е.А.,

при секретаре Седовой Н.А.,

с участием:

представителя истца – ФИО1,

представителя ответчика Администрации г. Южно-Сахалинска - Эн Л.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по иску ФИО2 к Администрации г. Южно-Сахалинска о признании многоквартирного дома жилым домом, признании жилого и нежилого помещения частью жилого дома,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО2 обратилась в Южно-Сахалинский городской суд с исковым заявлением к Администрации города Южно-Сахалинска о признании многоквартирного дома жилым домом, признании жилого и нежилого помещения частью жилого дома.

В обоснование исковых требований истица указала, что ей на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1149 кв.м., расположенный по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес> (№ от 02.08.2006), из категории земель «Земли населенных пунктов». Право собственности на данный земельный участок она приобрела 27.07.2006 года на основании договора купли-продажи.

В соответствии с правилами землепользования и застройки на территории городского округа «Город Южно-Сахалинск», утвержденными постановлением администрации города Южно-Сахалинска от 29.10.2022 № земельный участок с кадастровым номером № расположен в зоне индивидуальной жилой застройки ЖЗ. Согласно выписке из ЕГРН от 09.06.2024 № на земельном участке с кадастровым номером № расположен объект индивидуального жилищного строительства с кадастровым номером №, площадью 175,7 кв.м., местоположение: <адрес>, назначение - многоквартирный дом, количество этажей -2, 1996 года постройки, принадлежащий ей на праве собственности.

Право собственности на данный объект недвижимости возникло на основании договора купли-продажи от 27.07.2006. В здании с кадастровым номером № расположены помещения с кадастровыми номерами: №.

В соответствии с выпиской из ЕГРН объект недвижимости с кадастровым номером № - жилое помещение- квартира, расположенная на 2 этаже здания с кадастровым номером №, площадью 99,5 кв.м., местоположение: <адрес>.

Согласно выписке из ЕГРН от 06.06.2024 объект недвижимости с кадастровым номером № - нежилое помещение - магазин, площадью 105,5 кв.м., расположенное на 1 этаже здания с кадастровым номером №, местоположение: <адрес>.

Согласно технической документации - Технического паспорта на объект индивидуального жилищного строительства, составленного Сахалинским Филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация» по состоянию на 14 февраля 2007 года, данный объект индивидуального жилищного строительства состоит из жилого дома, в том числе встроенный магазин.

Между тем, с момента приобретения и до настоящего момента указанный объект недвижимости по своим признакам и по его прямому назначению всегда являлся индивидуальным жилым домом и использовался ею и членами ее семьи для проживания в нем.

Полагает, что при составлении правоустанавливающих документов на объект индивидуального жилищного строительства, расположенный по <адрес>, были допущены технические ошибки в указании объекта недвижимости, поэтому жилой дом в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрирован как многоквартирный дом, однако такое указание объекта недвижимости не изменило самого назначения домостроения и хотя данный объект обозначен как многоквартирный дом, он не является многоквартирным домом исходя из его признаков. Приобретая по договору купли-продажи от 27.07.2006 года квартиры и нежилое помещение в собственность, она фактически приобрела жилой дом. Указание в правоустанавливающих документах в качестве объекта недвижимости «многоквартирный дом» вместо «жилой дом» препятствует ей реализовывать свои права, в том числе на газификацию дома, поскольку газификация многоквартирного дома значительно отличается от газификации частного жилого дома, а затраты на газификацию не подлежат компенсации со стороны государства, поэтому признание «многоквартирного дома» «жилым домом» влечет недопущение нарушения ее прав.

Объект индивидуального жилищного строительства, расположенный по <адрес>, отвечает всем признакам жилого дома и не является многоквартирным домом в смысле статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации. Признание спорного многоквартирного дома жилым домом не нарушит и не ущемит прав третьих лиц. Необходимость обращения в суд с настоящим иском вызвана тем, что действующее законодательство не предусматривает порядка и процедуры признания многоквартирного дома жилым домом во внесудебном порядке. Согласно разделу 2 Технического паспорта на объект индивидуального жилищного строительства - жилой дом по <адрес>, составленному по состоянию на 14.02.2007г., в состав объекта входит жилой дом, баня, гараж, забор, ворота, колодец канализационный.

В соответствии с разделом 7 Технического паспорта - экспликацией к поэтажному плану жилого дома на первом этаже жилого дома размещены магазин, склад, туалет, кухня, бойлерная, коридор (8,5 кв.м.), коридор (6,5 кв.м.), шкафы. На втором этаже жилого дома размещены три жилые комнаты, туалет, два коридора, шкафы.

В приложении № к Техническому паспорту указано, что жилой дом имеет центральный водопровод, автономную систему канализации, отдельное печное отопление. При этом помещения указанные в техническом паспорте как магазин и склад являются жилыми и состоят из жилой комнаты и кухни, используются для проживания членов ее семьи и удовлетворения моих и членов ее семьи бытовых нужд.

Таким образом, жилой дом, принадлежащий ей на праве собственности, состоит из трех жилых комнат, кухни и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживаем в таком помещении, расположенных в индивидуально-определенном здании, расположенном на обособленном земельном участке, где находятся помещения вспомогательного использования.

Кроме того, в спорном отдельно стоящем двухэтажном жилом доме, предназначенном для проживания одной семьи, являющимся объектом индивидуального жилищного строительства, отсутствует общее имущество, данный жилой дом не содержит в себе элементы общего имущества, не имеет мест общего пользования, следовательно, не включает в себя элементов многоквартирного дома. В связи с чем, указанный объект недвижимости по своим характеристикам является жилым домом, содержит в себе все его признаки и не является многоквартирным, поскольку не содержит две и более квартиры, а только комнаты, и не имеет мест общего пользования, предназначен для проживания индивидуального жильца или определенной семьи.

Согласно выводам, изложенным в заключении от 04.05.2024 экспертом ООО «Эксперт Про» ФИО, следует, что объект недвижимости является индивидуальным жилым домом и не может использоваться как многоквартирный жилой дом. Фактически здание состоит из семи жилых комнат, коридоров, лестничной клетки, кухни, санузлов, ванной, туалета, тамбура. Фактическое назначение помещений соответствует их фактическому использованию. На основании изложенного просила суд:

1. Признать многоквартирный дом с кадастровым номером №, площадью 175,7 кв.м., местоположение: <адрес>, жилым домом;

2. Признать жилое помещение №, расположенное на 2 этаже здания с кадастровым номером №, площадью 99,5 кв.м., местоположение: <адрес>, частью жилого дома;

3. Признать нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 105,5 кв.м., расположенное на I этаже здания с кадастровым номером №, местоположение: <адрес>, частью жилого дома.

В судебном заседании представитель истца ФИО1, действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в иске, и просил их удовлетворить.

Представитель ответчика администрации г.Южно-Сахалинска Эн Л.М., действующая на основании доверенности, просила принять решение в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Истец ФИО2, третье лицо Управление Росреестра по Сахалинской области, будучи надлежащим образом извещенными о дате, времени и месте судебного заседания, о чем имеется подпись в справочном листе и разносной книге, в судебное заседание не явились, об отложении дела слушанием не просили, в связи с чем в соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав участников процесса, изучив письменные доказательства, оценив собранные по делу доказательства, в их совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище; никто не может быть произвольно лишен жилища.

В соответствии со ст.3 Гражданского процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Согласно части 2 статьи 1 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЖК РФ) граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права.

В силу ст.ст. 3, 10 ЖК РФ, жилищные права и обязанности возникают и прекращаются не иначе как по основаниям и в порядке, предусмотренном жилищным законодательством и другими федеральными законами.

В соответствии с ч. 2 ст. 15 ЖК РФ, объектами жилищных прав являются жилые помещения. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Как указано в п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 г. № 47, многоквартирным домом признается здание, соответствующее признакам, установленным частью 6 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в пунктах 1 - 3 части 1 статьи 36 настоящего Кодекса. Многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома (ч. 6 ст. 15 ЖК РФ).

Согласно ч.ч.4,5 ст. 19 ЖК РФ, жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Государственный учет жилищного фонда наряду с иными формами его учет должен предусматривать проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию (с оформлением технических паспортов жилых помещений - документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям).

В соответствии с п. 39 ч. 1 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), объект индивидуального жилищного строительства - отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Понятия "объект индивидуального жилищного строительства", "жилой дом" и "индивидуальный жилой дом" применяются в настоящем Кодексе, других федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации в одном значении, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации. При этом параметры, устанавливаемые к объектам индивидуального жилищного строительства настоящим Кодексом, в равной степени применяются к жилым домам, индивидуальным жилым домам, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации

По смыслу приведенных положений закона, основным критерием отнесения жилого дома к многоквартирному дому является совокупность нескольких квартир, имеющих самостоятельные выходы на прилегающий земельный участок; либо в помещение общего пользования, а также наличие элементов общего имущества.

Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В силу положений частей 3 и 7 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее по тексту Закон № 218-ФЗ) Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав)

Государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее - государственный кадастровый учет).

Как следует из пунктов 2 и 3 части 3 статьи 14 Закона № 218-ФЗ, государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно по общим правилам в связи с образованием объекта недвижимости и прекращением существования объекта недвижимости, права на который зарегистрированы в ЕГРН.

Согласно частям 1 и 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления и необходимых документов, в частности вступивших в законную силу судебных актов, а также технического плана или акта обследования, подготовленных в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке.

Технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в ЕГРН, и указаны сведения в частности, о здании, сооружении, помещении, необходимые для государственного кадастрового учета такого сооружения либо новые, необходимые для внесения в ЕГРН сведения об объектах недвижимости, которым присвоены кадастровые номера (часть 1 статьи 24 Закона N 218-ФЗ). В техническом плане указываются в том числе новые, необходимые для внесения в ЕГРН сведения о сооружении, которому присвоен кадастровый номер, в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган регистрации прав заявления о государственном кадастровом учете такого объекта недвижимости (пункт 3 части 2 статьи 24 Закона № 218-ФЗ).

Как следует из материалов дела, в частности из выписок ЕГРН, истец ФИО2 является собственником земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по <адрес> категории земель: земли населенных пунктов с видом разрешенного использования: «на котором расположен жилой дом и хозяйственные постройки». В пределах земельного участка расположен объект недвижимости с кадастровым номером №.

Кроме того, истец является собственником объекта индивидуального жилищного строительства – многоквартирного дома с кадастровым номером №, расположенного по <адрес>, в котором расположены помещения с кадастровыми номерами 65:01:0104001:497 (жилое помещение – квартира на втором этаже) и № (нежилое помещение – магазин на первом этаже), что также подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 06 января 2007 года.

Согласно части 1 статьи 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Таким образом, получению разрешения на ввод в эксплуатацию после реконструкции, в результате которой изменяются назначение и вид разрешенного использования здания, предшествует приведение вида разрешенного использования земельного участка, на котором такой объект расположен, в соответствие с требованиями земельного законодательства Российской Федерации.

Как следует из технического паспорта на двухэтажный жилой дом, 1996 года постройки, расположенный по <адрес>, жилой дом состоял из двух этажей. 04.10.1997 года на основании заявления собственника ФИО первый этаж дома переведен в нежилое помещение под магазин «Шанхай» на основании постановления мэра № от ДД.ММ.ГГГГ. Магазин <данные изъяты>» сдан в эксплуатацию на основании постановления мэра № от ДД.ММ.ГГГГ.

Судом установлено, что в результате реконструкции из объекта индивидуального жилищного строительства образовано "нежилое помещение - магазин на первом этаже и квартирой на втором этаже".

Согласно уведомлению Управления Росреестра по Сахалинской области от 14.06.2023 года заявителю отказано в исправлении технической ошибки, в связи с тем, что по сведениям Единого государственного реестра недвижимости техническая ошибка в записях не выявлена.

22.01.2025 года истица обратилась в адрес Администрации г. Южно-Сахалинска с заявлением о переводе нежилого помещения в жилое, которое расположено по <адрес>.

Из уведомления Администрации г. Южно-Сахалинска от 03.02.2025 года следует, что ФИО2 отказано в переводе нежилого помещения по <адрес> разряд жилых на основании п. 2 ст. 24 ЖК РФ в связи с разночтением в документах и обращением в ненадлежащий орган.

Согласно ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната.

Согласно части 1 статьи 16 ЖК РФ жилой дом, равно как и квартира, относится к жилым помещениям. При этом, как следует из части 3 статьи 16 ЖК РФ, пунктов 5 и 6 постановления Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. № 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом", квартиры представляют собой помещения с определенными характеристиками, находящиеся в многоквартирном доме. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. В свою очередь, квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (часть 3 статьи 16 ЖК РФ).

Кроме того, сведения о виде жилого помещения в соответствии с жилищным законодательством относятся к основным сведениям Единого государственного реестра недвижимости, если объектом государственного кадастрового учета является помещение с назначением "жилое" (пункт 23 части 4 статьи 8 Закона № 218-ФЗ).

Частью 7 статьи 41 Закона № 218-ФЗ установлено, что государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в т.ч. жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) не допускаются.

Таким образом, в соответствии с ЖК РФ, Законом № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета в отношении жилого помещения - квартиры допускается исключительно в многоквартирном доме.

Учитывая, что в соответствии со ст. 16 ЖК РФ квалифицирующим признаком жилого дома, поименованным в Жилищном кодексе РФ в качестве характерного свойства, по которому объект недвижимости приобретает статус именно жилого дома, является наличие в нем комнат (а не квартир), суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований истца о признании многоквартирного дома жилым домом, признании жилого и нежилого помещения частью жилого дома.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил :

Исковые требования ФИО2 к Администрации г. Южно-Сахалинска о признании многоквартирного дома жилым домом, признании жилого и нежилого помещения частью жилого дома оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Сахалинский областной суд через Южно-Сахалинский городской суд в течение месяца со дня вынесения решения.

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий судья Моталыгина Е.А.