Дело № 2-3340/2025 5 декабря 2025 года
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
МАГАДАНСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
МАГАДАНСКОЙ ОБЛАСТИ
в составе председательствующего судьи Иванова М.А.,
при секретаре Шуп О.А.,
с участием представителя истца ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Магадане, в помещении Магаданского городского суда, гражданское дело по исковому заявлению Департамента жилищно-коммунального хозяйства и коммунальной инфраструктуры мэрии г. Магадана в интересах ФИО2, ФИО3, ФИО4 к обществу с ограниченной ответственностью «Городская управляющая компания РЭУ-3» о возложении обязанности устранить нарушения, приводящие к протечкам кровли,
УСТАНОВИЛ:
Департамент жилищно-коммунального хозяйства и коммунальной инфраструктуры мэрии г. Магадана (далее – Департамент) обратился в суд в с исковым заявлением в интересах ФИО2, ФИО3, ФИО4 к обществу с ограниченной ответственностью «Городская управляющая компания РЭУ-3» (далее – ООО «ГУК «РЭУ-3»), указав в его обоснование, что им рассмотрено коллективное обращение жильцов многоквартирного дома № 38-А по Марчеканскому шоссе в г. Магадане о нарушении ответчиком требований к порядку содержания и осуществлению текущего ремонта общего имущества собственников помещений в вышеуказанном доме.
Управление многоквартирным домом № 38-А по Марчеканскому шоссе в г. Магадане осуществляет ООО «ГУК «РЭУ-3» в соответствии с постановлением мэрии г. Магадана от 18 декабря 2023 г. № 4162-пм.
По результатам рассмотрения данного обращения, Департаментом 9 октября 2024 г. ответчику было объявлено предостережение, с предложением провести осмотр и принять срочные меры для обеспечения исправного состояния кровли, устранить причины протечек в комнаты № 506, 507, 519, 520 и коридор данной секции в доме № 38-А по Марчеканскому шоссе в г. Магадане.
В исполнение данного предостережения в адрес Департамента ЖКХ от ООО «ГУК «РЭУ-3» поступило письмо о запланированном ремонте кровли по вышеуказанному адресу в летний период 2025 года.
24 сентября 2025 г. в Департамент поступило обращение ФИО2 и ФИО3 о протечках кровли в квартирах №№ 519, 520, 504, 507, 521 многоквартирного дома № 38-А по Марчеканскому шоссе в г. Магадане. В этой связи истцом проведен осмотр кровли многоквартирного дома № 38-А по Марчеканскому шоссе в г. Магадане, которым установлено, что на крыше дома над помещениями квартиры № 504, 507, 520, а также над коридором, туалетом и кухней, расположенных на пятом этаже повреждено кровельное полотно (разрывы, трещины, отслоение покрытия от основания, вздутия, отсутствие герметичности между стыками полотна), установлена металлическая труба для прокладки слаботочных проводов, основание которой оторвано от крыши, из-за чего образовалось сквозное отверстие.
С учетом принятых судом изменений, истец просит обязать ООО «ГУК «РЭУ-3» в срок до 15 июня 2026 г. устранить нарушения, приводящие к протечкам кровли над помещениями квартир № 504, 507, 520, расположенных на 5 этаже, местами общего пользования, расположенных в левом крыле коридора на 5 этаже – кухней (согласно экспликации к поэтажному плану здания, номер комнаты 44), туалетом (согласно экспликации к поэтажному плану здания, номера комнат 1 и 2), коридором 5 этажа в подъезде № 3 многоквартирного дома № 38-А по Марчеканскому шоссе в г. Магадане, путем восстановления гидроизоляции и герметичности стыков кровельного полотна, устранения разрывов, отверстий, трещин, вздутий на кровельном полотне, отслоений кровельного полотна от основания крыши в соответствии с ГОСТ 70343-2022 Работы кровельные. Монтаж крыш с водоизоляционным слоем из мастичных материалов. Правила и контроль выполнения работ, ГОСТ Р 59122-2020 «Работы кровельные. Монтаж крыш с водоизоляционным слоем из кровельных гибких полимерных (термопластичных и эластомерных) материалов.
В судебном заседании представитель истца поддержала заявленные исковые требования. Дополнительно суду пояснила, что предлагаемый срок выполнения работ по ремонту кровли до 15 июня 2026 г. заявлен с учетом невозможности выполнения указанных работ в зимний период.
Расположенные в данном доме квартиры, находятся в собственности муниципалитета и предоставлены истцам по договору коммерческого найма.
Истцы: ФИО2, ФИО3, ФИО4, а также представитель ответчика в судебном заседании участия не принимали, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Ходатайств об отложении не заявляли.
Суд, руководствуясь положениями ч.ч.3,4 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав пояснения представителя истца, исследовав письменные доказательства, представленные в материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В соответствии со ст. 161 ЖК РФ, управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных ст. 157.2 указанного Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами (ч. 1).
Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать:
- соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;
- безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;
- доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
- соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц;
- постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, установленными Правительством Российской Федерации (ч. 1.1).
При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, или в случаях, предусмотренных ст. 157.2 указанного Кодекса, за обеспечение готовности инженерных систем (ч. 2.3).
Управление многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления таким домом в порядке, установленном настоящим Кодексом, или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация, в том числе по причине признания несостоявшимся открытого конкурса по отбору управляющей организации, проводимого органом местного самоуправления в соответствии с настоящим Кодексом, осуществляется управляющей организацией, имеющей лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, определенной решением органа местного самоуправления в порядке и на условиях, которые установлены Правительством Российской Федерации. Договор управления многоквартирным домом между управляющей организацией и собственниками помещений в многоквартирном доме считается заключенным со дня принятия органом местного самоуправления решения об определении управляющей организации (ч.17 ст.161 ЖК РФ).
Как установлено судом и следует из материалов дела, управляющей организацией многоквартирного дома № 38-А по Марчеканскому шоссе в г. Магадане является ООО «ГУК «РЭУ-3», которая осуществляет управление данным многоквартирным домом на основании постановления мэрии города Магадана № 4162-пм от 18.12.2023 в соответствии с ч.17 ст. 161 ЖК РФ.
Согласно приложению к постановлению мэрии города Магадана № 4162-пм от 18.12.2023 в размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме по адресу: <...>, собственники которого на общем собрании не приняли решение об установлении такого размера, включены работы по надлежащему содержанию общего имущества в многоквартирном доме.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее - Правила № 491).
В соответствии с пп. «б, в» п. 2 Правил № 491, в состав общего имущества включаются: крыши; ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).
Общее имущество дома должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома: безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества, физических пли юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц (п. 10).
На основании пункта 11 Правил содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя, в том числе:
- осмотр общего имущества, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия его состояния требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;
- текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах "а" - "д" пункта 2 настоящих Правил, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.
Пунктом 7 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 г. N 290 к работам, выполняемым в целях надлежащего содержания крыш многоквартирных домов относится в том числе, проверка кровли на отсутствие протечек; при выявлении нарушений, приводящих к протечкам, - незамедлительное их устранение.
Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г. N 170 утверждены Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда (далее - Правила N 170).
В соответствии с абз. 3 раздела II указанных Правил, техническое обслуживание жилищного фонда включает работы по контролю за его состоянием, поддержанию в исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем и т.д. Контроль за техническим состоянием следует осуществлять путем проведения плановых и внеплановых осмотров.
Целью осмотров является установление возможных причин возникновения дефектов и выработка мер по их устранению (п.2.1. Правил N 170).
При этом, в силу п.п. 4.6.1.1, 4.6.1.10 Правил N 170, организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить: исправное состояние конструкций чердачного помещения, кровли и системы водоотвода; защиту от увлажнения конструкций от протечек кровли или инженерного оборудования. Неисправности, являющиеся причиной протечек кровли, должны быть устранены в сроки, указанные в приложении N 2.
В соответствии с п.п. 4.10.2.1 Правил N 170 организации по обслуживанию жилищного фонда в процессе эксплуатации жилых домов должны регулярно осуществлять мероприятия по устранению причин, вызывающих увлажнение ограждающих конструкций (поддержание надлежащего температурно-влажностного режима и воздухообмена в жилых и вспомогательных помещениях, включая чердаки и подполья; содержание в исправном состоянии санитарно-технических систем, кровли и внутренних водостоков, гидро- и пароизоляционных слоев стен, перекрытий, покрытий и пола, герметизации стыков и швов полносборных зданий, утепление дефектных ограждающих конструкций, тепло- и пароизоляции трубопроводов, на поверхности которых образуется конденсат, обеспечение бесперебойной работы дренажей, просушивание увлажненных мест, содержание в исправном состоянии отмосток и водоотводящих устройств и др.).
Неисправности герметизации стыков (раковины, наплавы, щели, поврежденные участки, занижение толщины герметика, плохая адгезия его к поверхности бетона, ползучесть, а также воздухопроницаемость стыков) должны устраняться по мере выявления, не допуская дальнейшего ухудшения герметизации (п. 4.10.2.8 Правил N 170).
Приложением N 2 к Правилам № 170 определено, что протечки в отдельных местах кровли подлежат устранению в течение 1 суток.
При этом, правила выполнения работ при строительстве, капитальном и текущем ремонте крыш зданий различного назначения с кровлей из гибких (рулонных) полимерных материалов, требования к контролю выполнения и результатам установлены ГОСТ Р 59122-2020 «Работы кровельные. Монтаж крыш с водоизоляционным слоем из кровельных гибких полимерных (термопластичных и эластомерных) материалов.
Правила выполнения работ при строительстве, реконструкции, капитальном и текущем ремонте крыш зданий различного назначения с кровлей из мастичных материалов, требования к контролю выполнения и результатам установлены ГОСТ 70343-2022 Работы кровельные. Монтаж крыш с водоизоляционным слоем из мастичных материалов. Правила и контроль выполнения работ.
Из материалов дела следует, что 19 сентября 2024 г. в Департамент ЖКХ поступило заявление жильцов многоквартирного дома по адресу <...>, проживающих на пятом этаже третьего подъезда указанного дома о протечке кровли.
9 октября 2024 г. Департаментом в адрес ООО «ГУК «РЭУ-3» вынесено предостережение № 324, которым ответчику предложено провести осмотр и принять срочные меры для обеспечения исправного состояния кровли, устранить причины протечек в комнаты № 506, 507, 519, 520 и коридор данной секции в доме № 38-А по Марчеканскому шоссе в г. Магадане.
Согласно ответу заместителя директора ООО «ГУК «РЭУ-3» от 17 марта 2025 г. обращения от собственников многоквартирного дома по адресу <...> по вопросу обеспечения исправного состояния кровли переданы подрядной организации. В связи с климатическими условиями данный дом поставлен в план на ремонт кровельных работ в летний период 2025 года.
В сентябре 2025 года в адрес Департамента ЖКХ поступило повторное обращение жильцов указанного многоквартирного дома ФИО3, ФИО2, ФИО4 о протекании кровли над их жилыми помещениясми.
Из акта обследования от 13 октября 2025 г., проведенного заместителем начальника отдела муниципального жилищного контроля Департамента ЖКХ ФИО1 по адресу <...> следует, что на крыше дома над помещениями квартир № 504, 507, 520, а также коридором, туалетом и кухней, расположенных на 5 этаже, повреждено кровельное полотно (разрывы, трещины, отслоение покрытия от основания, вздутия, отсутствие герметичности между стыками полотна), установлена металлическая труба для прокладки слаботочных проводов, основание которой оторвано от крыши, из-за чего образовалось сквозное отверстие.
Актом осмотра от 19 ноября 2025 г., проведенного начальником отдела муниципального жилищного контроля Департамента ЖКХ ФИО1 по адресу <...> установлено, что в квартире № 504 над окном на потолке и в правом углу имеются следы протечек: желтые, серые пятна, побелки; в квартире № 520 на потолке слева от входной двери, над окном, слева и справа от окна имеются следы протечек: желтые, серые пятна, потеки; в квартире № 507 на потолке и стене справа от входной двери имеются следы протечек: желтые, серые пятна, потеки, отслоение обоев с плинтусами (потолочными). В помещениях общего пользования: в коридоре, на потолке имеются следы протечек – серые, желтые пятна, отслоение штукатурного слоя; на потолочных плитках разводы, потеки; в кухне на потолке справа от входной двери следы протечек – желтые пятна; в туалете на потолке и стене следы протечек – желтые, серые пятна, потеки, отслоение штукатурного слоя. Представитель ООО «ГУК «РЭУ-3» на обследование не явился.
Оценивая приведенные обстоятельства, наличие зафиксированных в акте осмотра от 19 ноября 2025 г. нарушений и повреждений общего имущества многоквартирного дома, по мнению суда, свидетельствует о ненадлежащем выполнении ответчиком работ по обслуживанию и содержанию данного имущества и не обеспечение должного исполнения вышеприведенных требований Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, Правил № 170, чем нарушаются права истцов.
Ответчиком вопреки требованиям ст. 56 ГПК РФ доказательств надлежащего исполнения своих обязательств по содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме по адресу <...>, суду не представлено.
В соответствии с п.4 ч.12 ст. 20 ЖК РФ орган муниципального жилищного контроля вправе обратиться в суд с заявлениями в защиту прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, нанимателей и других пользователей жилых помещений по их обращению или в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц в случае выявления нарушения обязательных требований.
Пунктами 3.5, 4.1.10 Положения о Департаменте жилищно-коммунального хозяйства и коммунальной инфраструктуры мэрии г. Магадана, утвержденного решением Магаданской городской Думы от 14 июня 2016 г. № 37-Д к полномочиям Департамента отнесено осуществление на территории муниципального образования «Город Магадан» муниципального жилищного контроля, а также выступление в судебных органах в качестве истца по вопросам, отнесенным к его компетенции.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что исковые требования являются законными, обоснованными и подлежат удовлетворению.
В соответствии с ч. 2 ст. 206 ГПК РФ, при принятии решения суда, обязывающего совершить определенные действия, суд устанавливает в решении срок, в течение которого решение суда должно быть исполнено.
При определении срока исполнения решения, суд принял во внимание значимость вопроса, период, в течение которого длится нарушение, объем необходимых ремонтных работ, невозможность выполнения этих работ в зимний и весенний периоды, и полагает необходимым установить срок выполнения ремонтных работ до 15 июня 2026 года.
Согласно части 1 статьи 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.
Поскольку при подаче иска Департамент был освобожден от уплаты государственной пошлины, то с ответчика подлежит взысканию в доход бюджета муниципального образования «Город Магадан» государственная пошлина в размере 3 000 рублей.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Департамента жилищно-коммунального хозяйства и коммунальной инфраструктуры мэрии г. Магадана в интересах ФИО2, ФИО3, ФИО4 к обществу с ограниченной ответственностью «Городская управляющая компания РЭУ-3» о возложении обязанности устранить нарушения, приводящие к протечкам кровли.
Обязать общество с ограниченной ответственностью «Городская управляющая компания РЭУ-3» (ОГРН <***>) в срок до 15 июня 2026 г. устранить нарушения, приводящие к протечкам кровли над помещениями квартир № 504, 507, 520, расположенных на 5 этаже, местами общего пользования, расположенных в левом крыле коридора на 5 этаже – кухней (согласно экспликации к поэтажному плану здания номер комнаты 44), туалетом (согласно экспликации к поэтажному плану здания номера комнат 1 и 2), коридором 5 этажа в подъезде № 3 многоквартирного дома № 38-А по Марчеканскому шоссе в г. Магадане, путем восстановления гидроизоляции и герметичности стыков кровельного полотна, устранения разрывов, отверстий, трещин, вздутий на кровельном полотне, отслоений кровельного полотна от основания крыши в соответствии с ГОСТ 70343-2022 Работы кровельные. Монтаж крыш с водоизоляционным слоем из мастичных материалов. Правила и контроль выполнения работ, ГОСТ Р 59122-2020 «Работы кровельные. Монтаж крыш с водоизоляционным слоем из кровельных гибких полимерных (термопластичных и эластомерных) материалов.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Городская управляющая компания РЭУ-3» (ОГРН <***>) в доход бюджета муниципального образования «Город Магадан» государственную пошлину в размере 3 000 (три тысячи) рублей.
Решение может быть обжаловано в Магаданский областной суд через Магаданский городской суд в течение месяца, со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Установить срок принятия решения суда в окончательной форме – 18 декабря 2025 г.
Судья М.А. Иванов
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№