Решение по делу № 2-2610/2023 от 29.11.2023

дело №2-2610/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 ноября 2023 года г.Сыктывкар

Сыктывкарский городской суд Республики Коми

в составе председательствующего судьи Автушина Ф.А.,

при секретаре Биглер Н.А.,

с участием истца,

представителя ответчика КУМИ АМО ГО «Сыктывкар»,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации МО ГО «Сыктывкар» КУМИ администрации МО ГО «Сыктывкар», ФИО3 о признании публичных торгов недействительными, признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, взыскании расходов по оплате государственной пошлины,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации МО ГО «Сыктывкар» КУМИ администрации МО ГО «Сыктывкар», ФИО3 о признании публичных торгов недействительными, признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, взыскании расходов по оплате государственной пошлины, а именно по последним уточнениям просил: 1. признать недействительным отчет по оценке №09-15/1 объекта незавершенного строительства, 2. признать недействительной документацию по проведению публичных торгов по продаже незавершенного объекта, утвержденную 01 ноября 2022 года, 3. признать недействительным информационное сообщение по проведению публичных торгов, 4. признать недействительным постановление администрации МО ГО «Сыктывкар» от 25 октября 2022 года о проведении публичных торгов в форме аукциона, 5. установлении начальной рыночной цены объекта незавершенного строительства 949185 руб., 6. признать недействительным торги от 23 декабря 2022 года по реализации объекта незавершенного строительства, 7. признать недействительной сделку – договор купли-продажи, заключенный по результатам торгов с ФИО3, применении последствий недействительности сделки, 8. взыскать расходы по оплате государственной пошлины.

Требования обосновывает тем, что решением Сыктывкарского городского суда от 07 сентября 2021 года у него был изъят объект незавершенного строительства - общей площадью 243 кв.м., степень готовности 7 %, кадастровый номер №..., расположенный по адресу ..., 08 ноября 2022 года в его адрес поступило письмо из администрации МО ГО «Сыктывкар» о принятии постановления о проведении публичных торгов в форме аукциона, полагает, что отчет об оценке на сумму 254 000 руб. является недостоверным, а подготовленная конкурсная документация не соответствует Правилам, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 03 декабря 2014 года №1299.

Оценив заявленные истцом требования, суд приходит к выводу, что требования поименованные в иске 1. признать недействительным отчет по оценке №... объекта незавершенного строительства, 2. признать недействительной документацию по проведению публичных торгов по продаже незавершенного объекта, утвержденную 01 ноября 2022 года, 3. признать недействительным информационное сообщение по проведению публичных торгов, 4. признать недействительным постановление администрации МО ГО «Сыктывкар» от 25 октября 2022 года о проведении публичных торгов в форме аукциона фактически не являются самостоятельными исковыми требованиями, а являются обоснованием требования №6. о признании недействительными торгов от 23 декабря 2022 года по реализации объекта незавершенного строительства, в связи с чем, рассматриваются как обоснование иска без вынесения решения.

В судебном заседании истец ФИО1 на иске настаивал, указав на отсутствие в заключении эксперта расчетов стоимости дренажной системы, тем не менее пояснив, что с самим заключением согласен (сумма определена экспертом в 720 000 руб., отчет администрации МО ГО «Сыктывкар» признан недостоверным).

Представитель КУМИ АМО ГО «Сыктывкар» с иском не согласился.

Иные лица участия в судебном заседании не приняли.

Заслушав лиц, участвующих в судебном заседании, исследовав письменные материалы дела в их совокупности, суд приходит к следующему.

Установлено,

Вступившим в законную силу решением Сыктывкарского городского суда по делу №2-5839/2021 постановлено:

«Изъять у ФИО1 объект незавершенного строительства общей площадью 243 кв.м., степень готовности 7 %, кадастровый номер №..., расположенный по адресу ..., для продажи с публичных торгов.

Оставить без удовлетворения исковые требования ФИО1 к администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар» о признании права пользования земельным участком, площадью 945 кв.м, с кадастровым номером № №..., находящимся по адресу: ..., возложении обязанности заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка.».

Также данным решением установлено следующее,

Постановлением администрации МО ГО «Сыктывкар» от ** ** ** №... утвержден проект границ земельного участка площадью 945 кв.м. в составе земель поселений в жилой зоне ... по адресу: ...

Этим же постановлением указанный земельный участок предоставлен ФИО6 в аренду сроком на 5 лет для строительства индивидуального жилого дома.

19.03.2007 между администрацией МО ГО «Сыктывкар» и ФИО6 заключен договор №... аренды земельного участка с кадастровым номером №... по адресу: ..., мкр.Сосновая поляна, 8-ая линия, 21, для строительства индивидуального жилого дома, сроком до 07.07.2011.

В дальнейшем, по договору уступки от 13.04.2007 ФИО6 передала права аренды земельного участка по адресу: ..., ФИО7

Постановлением администрации МО ГО «Сыктывкар» от 13.01.2012 №... ФИО7 продлено право аренды указанного земельного участка на срок до ** ** **.

Во исполнение постановления от 13.01.2012, 09.02.2012 между администрацией МО ГО «Сыктывкар» и ФИО9 заключен договор №... аренды земельного участка с кадастровым номером №... по адресу: ... для строительства индивидуального жилого дома, сроком до ** ** **.

** ** ** ФИО7 умер.

** ** ** нотариусом Сыктывкарского нотариального округа ФИО8 ФИО1 выдано свидетельство о праве на наследство ФИО9, состоящего из права аренды земельного участка площадью 945 кв.м. с с кадастровым номером №... по адресу: ... для строительства индивидуального жилого дома, возникшего у наследодателя на основании договора аренды №... от ** ** **.

** ** ** ФИО1 выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома на вышеуказанном земельном участке сроком действия до ** ** **.

** ** ** ФИО1 обратился в администрацию МО ГО «Сыктывкар» с заявлением о предоставлении в аренду сроком на 5 лет земельного участка с кадастровым номером №... по адресу: ..., под индивидуальное жилищное строительство, представив в том числе договор аренды от ** ** **, заключенный с ФИО9, свидетельство о праве на наследство ФИО9 по закону от ** ** **, кадастровый паспорт объекта незавершенного строительства (жилой дом степенью готовности 7%).

** ** ** в ЕГРН зарегистрировано право собственности ФИО1 на объект незавершенного строительства (назначение: жилой дом, общая площадь застройки 243 кв.м., степень готовности объекта 7%) по адресу: ...

** ** ** между администрацией МО ГО «Сыктывкар» и ФИО1 заключен договор №... аренды земельного участка с кадастровым номером №... по адресу: ..., для завершения строительства индивидуального жилого дома, сроком до ** ** **.

** ** ** ФИО1 обратился в администрацию МО ГО «Сыктывкар» с заявлением о предоставлении в аренду сроком на 3 года этого земельного участка для завершения строительства индивидуального жилого дома, представив договор аренды от ** ** **, кадастровый паспорт объекта незавершенного строительства (жилой дом степенью готовности 7%), свидетельство о регистрации права собственности на объект незавершенного строительства (жилой дом степенью готовности 7%).

Письмом от ** ** ** за №... администрация МО ГО «Сыктывкар» уведомила ФИО1 об отказе в предоставлении земельного участка в аренду в виду того, что ранее право на заключение договора аренды без проведения торгов для завершения строительства собственником незавершенного строительством объекта уже реализовано.

Вступившим в законную силу решением Сыктывкарского городского суда от 26 ноября 2019 года по делу №2-9404/2019 отказано ФИО1 в удовлетворении требований к администрации МО ГО «Сыктывкар» о признании недействительным пункта 1.2 договора №... аренды земельного участка от ** ** **, возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка на срок двадцать лет, признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства индивидуального жилого дома, возложении обязанности заключить договора аренды земельного участка для завершения строительства до ** ** **.

Во исполнения вступившего в законную силу решением Сыктывкарского городского суда по делу №2-5839/2021 КУМИ администрации МО ГО «Сыктывкар» организовано проведение оценки объекта незавершенного строительства общей площадью 243 кв.м., степень готовности 7 %, кадастровый номер №..., расположенный по адресу ....

Согласно отчета №..., подготовленного по заданию КУМИ администрации МО ГО «Сыктывкар» оценщиком ФИО10, (дата оценки ** ** **, дата составления отчета 06) – рыночная стоимость объекта незавершенного строительства общей площадью 243 кв.м., степень готовности 7 %, кадастровый номер №..., расположенный по адресу ... составляет 254 200 руб.

Постановлением администрации МО ГО «Сыктывкар» от ** ** ** №... постановлено провести публичные торги в форме аукциона, открытого по составу участников в электронной форме на право заключения договора купли-продажи объекта незавершенного строительства общей площадью 243 кв.м., степень готовности 7 %, кадастровый номер №..., расположенный по адресу ..., в постановлении определена начальная цена продажи с публичных торгов - 254 200 руб., шаг аукциона определен в 1% - 2542 руб.

** ** ** и.о. главы МО ГО «Сыктывкар» ФИО4 утверждено информационное сообщение о проведении публичных торгов по продаже объекта незавершенного строительства.

Также данным должностным лицом ** ** ** утверждена документация по проведению публичных торгов по продаже объекта незавершенного строительства.

Организатором аукциона определен Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации МО ГО «Сыктывкар».

** ** ** состоялось заседание комиссии по определению участников публичных торгов и проведению публичных торгов в электронной форме, результаты оформлены протоколом от ** ** **.

Из протокола об итогах публичных торгов в электронной форме по продаже объекта незавершенного строительства от ** ** **, утвержденного главой МО ГО «Сыктывкар», следует, что победителем признан ФИО3, предложивший большую сумму из всех участников – 261826 руб.

** ** ** между КУМИ администрации МО ГО «Сыктывкар» и ФИО3 заключен договор купли-продажи в отношении объекта незавершенного строительства общей площадью 243 кв.м., степень готовности 7 %, кадастровый номер №..., расположенный по адресу ....

Также ** ** ** между сторонами сделки подписан акт приема-передачи.

ФИО3 на счет КУМИ администрации МО ГО «Сыктывкар» платежным поручением №... от ** ** ** перечислена сумма 210986 руб., и ** ** ** задаток в сумме 50840 руб. перечислен КУМи из АО «Сбербанк-АСТ».

Платежным поручением №... от ** ** ** ФИО5 перечислены денежные средства 257 326 руб.

4500 руб. на основании решения председателя КУМИ администрации МО ГО «Сыктывкар» ФИО11 как расходы организатора на подготовку и проведение торгов перечислены КУМИ АМО ГО «Сыктывкар».

Так, согласно п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как установлено в ст.447 Гражданского кодекса РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. В качестве организатора торгов могут выступать собственник вещи, обладатель иного имущественного права на нее, другое лицо, имеющее интерес в заключении договора с тем, кто выиграет торги, а также лицо, действующее на основании договора с указанными лицами и выступающее от их имени или от своего имени, если иное не предусмотрено законом (нотариус, специализированная организация и др.). В случаях, указанных в настоящем Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов. Торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.

Исходя из положения ч.2 ч.3 ст.448 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене. Условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов.

Если иное не установлено законом, лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора (ч.6 ст.448 Гражданского кодекса РФ).

Согласно п. 2 ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Как установлено ст.449.1 Гражданского кодекса РФ под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом. Правила, предусмотренные статьями 448 и 449 настоящего Кодекса, применяются к публичным торгам, если иное не установлено настоящим Кодексом и процессуальным законодательством.

Организатором публичных торгов выступает лицо, уполномоченное в соответствии с законом или иным правовым актом отчуждать имущество в порядке исполнительного производства, а также государственный орган или орган местного самоуправления в случаях, установленных законом.

Постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 N 1299 утверждены Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства.

Из п.3 которого следует, что аукцион проводится исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, обратившимися в суд с заявлением о продаже объектов незавершенного строительства на публичных торгах, либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании договора с указанными органами. Орган или организация, указанные в пункте 3 настоящих Правил, подготавливают извещение о проведении аукциона. Организатор аукциона устанавливает время, место проведения аукциона, срок подачи заявок на участие в аукционе, порядок и сроки внесения и возврата задатка, величину повышения начальной цены продажи объекта незавершенного строительства – пункты 4 и 5.

Согласно п.7 Правил извещение о проведении аукциона должно содержать: сведения о суде, принявшем решение об изъятии объекта незавершенного строительством у собственника путем продажи с публичных торгов, с указанием резолютивной части решения суда.

Как видно из вступившего в законную силу решения Сыктывкарского городского суда Сыктывкарского по делу №2-5839/2021 резолютивная часть решения в части изъятия спорного объекта звучит следующим образом:

Из утвержденного ** ** ** информационного сообщения, должностные лица КУМИ администрации МО ГО «Сыктывкар» самовольно изложили резолютивную часть решения суда следующим образом:

« Изъять у ФИО1 объект незавершенного строительства общей площадью 243 кв.м., степень готовности 7 %, кадастровый номер №..., расположенный по адресу ..., для продажи с публичных торгов.

Установить начальную цену продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства объект незавершенного строительства общей площадью 243 кв.м., степень готовности 7 %, кадастровый номер №..., расположенный по адресу ..., для продажи с публичных торгов, в размере 254 200 руб. (без учета НДС).».

Таким образом, должностными лицами КУМИ АМО ГО «Сыктывкар» допущено явное нарушение п.7 Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 N 1299, что влечет нарушение прав неопределенного круга лиц на получение достоверной информации о проведении публичных торгов в той части, что должностные лица КУМИ АМО ГО «Сыктывкар» указали, что начальную продажную цену 254 200 руб. установил суд, что является недостоверной информацией.

В утвержденной ** ** ** документации по проведению публичных торгов по продаже объекта незавершенного строительства также указана недостоверная информация о том, что начальная продажная цена объекта незавершенного строительства обозначена в резолютивной части решения Сыктывкарского городского суда по делу №2-5839/2021, также в данной документации содержится недостоверная информация о том, что собственником (правообладателем) объекта незавершенного строительства является ФИО2 (согласно выписке из ЕГРН кадастровый номер объекта незавершенного строительства – №...).

С целью проверки доводов истца о недостоверности установленной начальной продажной цены 254 200 руб., судом по ходатайству истца назначена судебная экспертиза.

Из экспертного заключения ООО «Базис оценка» следует, что отчет №..., составленный ФИО10 не достоверен (не исследованы права аренды на землю, которые будут переданы, не проведены расчеты всеми возможными и допустимыми подходами, подобранные аналоги между собой не сопоставимы, необоснованно применение наибольшей скидки на торг, диапазоны отклонений в стоимости противоречат составленному расчету); рыночная стоимость объекта незавершенного строительства общей площадью 243 кв.м., степень готовности 7 %, кадастровый номер №..., расположенный по адресу ... по состоянию на ** ** ** составляла 700 000 руб., по состоянию на дату проведения экспертизы 720 000 руб.

Оснований не доверять результатам судебной экспертизы не имеется, поскольку заключение подготовлено компетентным специалистом в данной области, содержит последовательные ответы на поставленные судом вопросы.

В связи с чем, суд приходит к выводу, что установленная КУМИ АМО ГО «Сыктывкар» начальная продажная цена спорного объекта составляет 254 200 руб. является недостоверной.

Поскольку судом установлено нарушение п.7 Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 N 1299, а также недостоверность начальной продажной цены объекта, что ущемляет права ФИО1 на получение рыночной стоимости реализованного имущества, суд приходит к выводу признании недействительными публичных торгов по продаже объекта незавершенного строительства, проведенные Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации МО ГО «»Сыктывкар ** ** **, и утвержденные главой МО ГО «Сыктывкар», в отношении незавершенного строительства: объект незавершенного строительства общей площадью 243 кв.м., степень готовности 7 %, кадастровый номер №..., расположенный по адресу ..., п.г.т Краснозатонский, мкр. Сосновая поляна, 8-я линия.

Также надлежит признать недействительным договор купли-продажи от ** ** **, заключенный между КУМИ администрацией МО ГО «Сыктывкар» и ФИО3 в отношении объекта незавершенного строительства общей площадью 243 кв.м., степень готовности 7 %, кадастровый номер №..., расположенный по адресу .... Применить последствия недействительности указанной сделки: - обязать ФИО3 возвратить полученный объект незавершенного строительства общей площадью 243 кв.м., степень готовности 7 %, кадастровый номер №..., расположенный по адресу ...; - обязать ФИО1 возвратить КУМИ администрации МО ГО «Сыктывкар» полученные по сделке денежные средства в сумме 257326 руб.; - обязать КУМИ администрации МО ГО «Сыктывкар» возвратить ФИО3 полученные от него денежные средства в размере 210986 руб. и 50840 руб.

С целью восстановления нарушенных прав ФИО1, суд находит необходимым установить рыночную стоимость цену (стоимость) объекта незавершенного строительства общей площадью 243 кв.м., степень готовности 7 %, кадастровый номер №..., расположенный по адресу ... на основании экспертного заключения ООО «Базис Оценка» №...-Э в размере 720 000 руб.

Довод ФИО1 о том, что экспертом не учтена стоимость работ по обустройству дренажа судом отклоняется, поскольку экспертом произведен расчет фактических затрат выполненных работ, а также остаточная стоимость объекта с учетом износа на дату проведения экспертизы.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

При подаче иска ФИО1 произведена оплата государственной пошлины в сумме 13892 руб.

Однако поскольку исковые требования фактически охватываются одним основанием и предметом, суд приходит к выводу, что ФИО1 подлежала оплате сумма государственной пошлины в размере 300 руб., соответственно излишне оплаченная сумма 13592 руб. подлежит возврату из бюджета.

А сумма его расходов по оплате государственной пошлины МО ГО «Сыктывкар» в размере 300 руб. подлежит взысканию с лица, фактически виновного в нарушении прав истца ФИО1 – КУМИ АМО ГО «Сыктывкар», должностными лицами которого были допущены выявленные нарушения.

Суд отмечает, что КУМИ АМО ГО «Сыктывкар» согласно положения, утвержденного решение Совета МОГО «Сыктывкар» от 18 июня 2015 №34/2015-471 Комитет является юридическим лицом, имеет обособленное имущество на праве оперативного управления, самостоятельный баланс, печать со своим наименованием, счета, открытые в соответствии с действующим законодательством, а также уполномочен проводить проводит публичные торги по продаже объектов незавершенного строительства, расположенных на земельных участках, и предоставленных по результатам аукциона, в связи с прекращением действия договоров аренды таких земельных участков

руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 ... к администрации МО ГО «Сыктывкар» ИНН <***>, КУМИ администрации МО ГО «Сыктывкар» ИНН <***>, ФИО3 ... – удовлетворить.

1. Признать недействительными публичные торги по продаже объекта незавершенного строительства, проведенные Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации МО ГО «»Сыктывкар ** ** **, и утвержденные главой МО ГО «Сыктывкар», в отношении незавершенного строительства: объект незавершенного строительства общей площадью 243 кв.м., степень готовности 7 %, кадастровый номер №..., расположенный по адресу ....

2. Признать недействительным договор купли-продажи от ** ** **, заключенный между КУМИ администрацией МО ГО «Сыктывкар» и ФИО3 в отношении объекта незавершенного строительства общей площадью 243 кв.м., степень готовности 7 %, кадастровый номер №..., расположенный по адресу ...

Применить последствия недействительности указанной сделки:

- обязать ФИО3 возвратить полученный объект незавершенного строительства общей площадью 243 кв.м., степень готовности 7 %, кадастровый номер №..., расположенный по адресу ..., п.г.т Краснозатонский, мкр. Сосновая поляна, 8-я линия.

- обязать ФИО1 возвратить КУМИ администрации МО ГО «Сыктывкар» полученные по сделке денежные средства в сумме 257326 руб.

- обязать КУМИ администрации МО ГО «Сыктывкар» возвратить ФИО3 полученные от него денежные средства в размере 210986 руб. и 50840 руб.

Данное решение является основанием для внесения соответствующих изменений в ЕГРН.

3. Установить рыночную стоимость цену (стоимость) объекта незавершенного строительства общей площадью 243 кв.м., степень готовности 7 %, кадастровый номер №..., расположенный по адресу ... на основании экспертного заключения ООО «Базис Оценка» №...-Э в размере 720 000 руб.

4. Взыскать с КУМИ администрации МО ГО «Сыктывкар» государственную пошлину в размере 300 руб.

5. Возвратить ФИО1 из бюджета излишне оплаченную государственную пошлину в размере 13592 руб.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Коми через Сыктывкарский городской суд Республики Коми в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Ф.А.Автушин

Мотивированное решение составлено 29 ноября 2023 года