Дело № 2-2485/2025
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
16 июля 2025 года г. Солнечногорск
Солнечногорский городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи Карасевой Е.Н.
при секретаре Мирзакаримове М.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании договора недействительным, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности на квартиру
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3 и просила признать недействительным договор ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ, применить последствия недействительности договора ипотеки в виде исключения из ЕГРН записи о регистрации ограничения № от ДД.ММ.ГГГГ (ипотека в силу закона) в отношении объекта недвижимости – квартиры, расположенной по адресу: <адрес> <адрес>, кадастровый №; а также просила признать за ней право собственности на данную квартиру.
В обоснование заявленных требований истец указала, что ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован брак между ФИО3 и ФИО4 Право собственности на спорную квартиру возникло на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО5 и ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ Солнечногорским городским судом Московской области вынесено решение суда по иску ФИО2 к ФИО3 о взыскании задолженности по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество, а именно на квартиру по адресу: Московская область, г. Солнечногорск, <адрес>. О вынесенном решении суда истцу не было известно, участия в рассмотрении дела она не принимала. О наличии договора ипотеки истцу стало известно ДД.ММ.ГГГГ. Данный договор не соответствует требованиям законодательства, а именно согласие истца на совершение сделки при условии нахождения ФИО3 в браке с ФИО1 на момент совершения сделки не оформлялось, к ФИО1 ответчик за получением такого согласия не обращался, о заключении ФИО3 оспариваемого договора ипотеки не уведомлял. Кроме того, истец указала, что согласно договору передачи от ДД.ММ.ГГГГ ей передана 1/5 доля в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. На основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ указанная доля отчуждена ФИО1 Денежные средства по договору поступили на счет ФИО1 в размере 3780000 руб. Спорная квартира по адресу: Московская область, г. Солнечногорск, <адрес> приобретена ДД.ММ.ГГГГ за 3700000 руб. 150000 руб. переданы покупателю до подписания договора купли-продажи, 3550000 руб. выплачиваются продавцу покупателем в безналичной форме с использованием номинального счета ООО «ЦНС». ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ со счета истца сняты денежные средства в размере 150000 руб., которые переданы продавцу, что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ в 12.35 денежные средства в размере 3580000 руб. сняты ФИО1 с ее счета и внесены на счет ответчика ДД.ММ.ГГГГ в 12.37, что подтверждается расходным кассовым ордером и приходным кассовым ордером. ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в размере 3553400 руб. переведены на счет ООО «ЦНС» с назначением платежа – оплата за объект недвижимости по ДКП от ДД.ММ.ГГГГ за покупателя ФИО3 в размере 3550000 руб. и оплата вознаграждения ЦНС по договору оказания услуг от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 3400 руб. Истец ссылается на то, что спорная квартира оплачена за счет ее личных денежных средств, полученных от продажи имущества, полученного по безвозмездной сделке до заключения брака с ответчиком ФИО3, в связи с чем, данная квартира не относится к совместно нажитому имуществу и является личной собственностью истца. В связи с изложенным истец обратилась в суд с настоящим иском.
В судебное заседание после перерыва истец и ее представитель не явились, извещены.
Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, извещен, представлено заявление, в котором он указал, что квартира приобретена им и истцом в период брака по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. При этом, при приобретении данной квартиры использованы денежные средства истца, полученные от продажи ее личного имущества. Данная квартира оформлена на его имя в целях получения налогового вычета, поскольку ФИО6 на тот период находилась в декретном отпуске. ДД.ММ.ГГГГ им взяты в долг денежные средства у ФИО2 на его личные нужды, ФИО1 о заключении договора займа и договора ипотеки квартиры в известность не ставил. Просил иск удовлетворить.
Представитель ФИО2 в судебном заседании против иска возражала, представлены письменные возражения, в которых в том числе просила применить пропуск срока исковой давности.
Третье лицо ФИО7 в судебное заседание не явился, извещен.
Суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.
Суд, исследовав материалы дела, выслушав явившихся лиц, оценив представленные доказательства, приходит к следующему.
Конституция Российской Федерации гарантирует каждому свободу экономической деятельности, включая свободу договоров, право иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, признание и защиту указанных прав и свобод, в том числе судебную защиту, реализуемую на основе равенства всех перед законом и судом (статья 8; статья 19 части 1 и 2; статья 35 части 1 и 2; статья 45 часть 1; статья 46 часть 1).
Из названных положений Конституции Российской Федерации, предопределяющих правовое положение участников гражданского оборота, в том числе при осуществлении сделок с недвижимым имуществом, во взаимосвязи с ее статьями 15 (часть 2) и 17 (часть 3) вытекает требование о необходимости соотнесения принадлежащего лицу права собственности с правами и свободами других лиц, которое означает в том числе, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, если они не противоречат закону и иным правовым актам и не нарушают права и законные интересы других лиц.
В соответствии с пунктом 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации в случаях совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимым имуществом, находящимся в совместной собственности супругов, и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Абзацем 2 пункта 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
В соответствии со ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В силу ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
На основании ст. 2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В силу статьи 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.
Договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (пункты 1, 2 статьи 10 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Согласно п. 1 ст. 34 СК РФ, имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов недвижимые вещи независимо от того, на имя кого из супругов они приобретены либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
По общему правилу, владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов (п. 1 ст. 35 СК РФ).
Пунктом 1 статьи 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлено, что на имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное.
Приведенная норма является общей, определяющей порядок установления ипотеки на имущество, находящееся в общей совместной собственности.
Одним из видов общей совместной собственности является общая совместная собственность супругов.
В связи с указанным при установлении ипотеки на имущество, находящееся в общей совместной собственности супругов, подлежат применению нормы Семейного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с п. 3 ст. 35 СК РФ, совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован брак между ФИО3 и ФИО4
ДД.ММ.ГГГГ брак между сторонами расторгнут, что подтверждается свидетельством о расторжении брака.
Согласно материалам дела право собственности на спорную квартиру, расположенную по адресу: <адрес> <адрес> возникло на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО5 и ФИО3
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 заключен договор займа на сумму № руб.
В обеспечение обязательства по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2 заключен договор залога (ипотеки) квартиры по адресу: <адрес> <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ Солнечногорским городским судом Московской области вынесено решение суда по иску ФИО2 к ФИО3 о взыскании задолженности по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество, а именно на квартиру по адресу: Московская область, г. Солнечногорск, <адрес>. Данное решение суда обжаловано ФИО1 как лицом, не привлеченным к участию в деле.
Из искового заявления следует, что о вынесенном решении суда истцу не было известно, участия в рассмотрении дела она не принимала. О наличии договора ипотеки истцу стало известно ДД.ММ.ГГГГ.
Истец в обоснование заявленных требований ссылалась на то, что согласие на заключение договора ипотеки в отношении спорной квартиры она не давала.
В материалах дела представлена копия согласия ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ, оформленная у нотариуса ФИО7, на передачу в залог за цену и на условиях по своему усмотрению на возможное последующее отчуждение в любой форме за цену и на условиях по его усмотрению, а также согласие на заключение договора ипотеки квартиры и договора займа нажитого ими в браке имущества, состоящего из квартиры по адресу: Московская область, г. Солнечногорск, <адрес>. Оригинал данного согласия представлен представителем ФИО8 на обозрение суда в ходе рассмотрения дела, из пояснений которой следует, что данное согласие было предоставлено ФИО8 – ФИО3
В ответ на судебный запрос нотариус ФИО7 указал, что им не удостоверялись какие-либо согласия ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения. Его регистрационный номер в Минюсте – 50/67-н/50 (в запросе указан регистрационный №-н/50, не принадлежащий ему), в 2022 году им было совершено всего 727 нотариальных действий (исходя из запроса, им же совершено как минимум 875 нотариальных действий), в его электронной базе данных клиентов отсутствуют граждане ФИО1, ФИО3, ФИО2.
Исходя из вышеприведенных норм права для свершения оспариваемого договора как сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, требовалось в соответствии с пунктом 3 статьи 35 СК РФ нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение сделки. Поскольку спорная квартира была приобретена в период брака сторон и принадлежала истцу и ответчику, как совместно нажитое имущество супругов, то при залоге установлена необходимость письменного согласия другого супруга. Доказательств наличия согласия, оформленного супругой заемщика в установленном законом порядке, представлено не было. Представленное в материалах дела согласие от ФИО1 нотариусом ФИО7 не оформлялось. Истец оспаривала факт дачи согласия, представленного в материалах дела.
В силу п. 3 ст. 35 СК РФ само по себе отсутствие нотариально удостоверенного согласия супруга на совершение сделки по залогу недвижимости достаточно для признания данной сделки недействительной по иску супруга, который не давал такое согласие.
При таких обстоятельствах требования истца о признании договора ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ недействительным суд признает законными и обоснованными. Соответственно, подлежит в порядке применения последствий недействительности сделки, исключение из ЕГРН записи о регистрации ограничения от ДД.ММ.ГГГГ (ипотека в силу закона) в отношении спорного объекта.
Ответчиком ФИО2 заявлено о пропуске истцом срока исковой давности. При этом заявитель ссылается на то, что о намерении ответчика заключить договор займа, а в качестве обеспечения обязательств по договору займа договор ипотеки истец знала ДД.ММ.ГГГГ при оформлении согласия у нотариуса.
Суд указанные доводы не может принять, поскольку в силу пунктом 3 статьи 35 СК РФ истец, как супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
Из искового заявления следует, что о вынесенном решении суда об обращении взыскания на квартиру истцу не было известно, участия в рассмотрении дела она не принимала. О наличии договора ипотеки истцу стало известно ДД.ММ.ГГГГ. Доказательств обратного в материалах дела не представлено. Представленное в материалах дела согласие ФИО1 нотариусом не удостоверялось. Дача согласия на совершение сделки ФИО1 оспаривалась. Истец такое согласие не оформляла.
При этом в суд с исковым заявлением истец обратилась ДД.ММ.ГГГГ, то есть в пределах срока исковой давности. Принимая во внимание, что истец не являлась заемщиком у ФИО2, суд приходит к выводу о достоверности пояснений истца о дате осведомленности ФИО1 о заключении оспариваемого договора, в связи с чем у суда отсутствуют основания для применения срока исковой давности. Доводы представителя ответчика о пропуске истцом срока исковой давности судом отклоняются как несостоятельные, обстоятельств, свидетельствующих о том, что истец знала или объективно должна была узнать о состоявшейся сделке, ранее, чем ДД.ММ.ГГГГ, судом не установлено.
Истцом также заявлены требования о признании права собственности на спорную квартиру, ссылаясь на то, что данный объект недвижимости оплачен за счет ее личных денежных средств, полученных от продажи имущества, полученного по безвозмездной сделке до заключения брака с ответчиком ФИО3 и не относится к совместно нажитому имуществу супругов.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Семейного кодекса Российской Федерации имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.
Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце четвертом пункта 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 15 "О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака", не является общим совместным имущество, приобретенное хотя и во время брака, но на личные средства одного из супругов, принадлежавшие ему до вступления в брак, полученное в дар или в порядке наследования, а также вещи индивидуального пользования, за исключением драгоценностей и других предметов роскоши.
Из приведенных выше положений закона и разъяснений следует, что юридически значимым обстоятельством при решении вопроса об отнесении имущества к общей собственности супругов является то, на какие средства (личные или общие) и по каким сделкам (возмездным или безвозмездным) приобреталось имущество одним из супругов во время брака.
Судом установлено, что согласно договору передачи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО9 (добрачная фамилия ФИО1) передана 1/5 доля в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.
На основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ указанная доля отчуждена ФИО1 Денежные средства по договору поступили на счет ФИО1 в размере № руб., что подтверждается выпиской по счету.
Спорная квартира по адресу: <адрес> <адрес> приобретена ДД.ММ.ГГГГ за № руб. Согласно п.2.ДД.ММ.ГГГГ00 руб. переданы покупателем до подписания договора купли-продажи в качестве аванса по расписке, № руб. выплачиваются продавцу покупателем в безналичной форме с использованием номинального счета ООО «ЦНС».
ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ со счета истца сняты денежные средства в размере № руб., что также подтверждается выпиской по счету.
Из искового заявления следует, что указанные денежные средства переданы продавцу.
ДД.ММ.ГГГГ в 12.35 денежные средства в размере № руб. сняты ФИО1 с ее счета и внесены на счет ответчика ДД.ММ.ГГГГ в 12.37, что подтверждается расходным кассовым ордером и приходным кассовым ордером.
ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в размере № руб. переведены на счет ООО «ЦНС» с назначением платежа – оплата за объект недвижимости по ДКП от ДД.ММ.ГГГГ за покупателя ФИО3 в размере № руб. и оплата вознаграждения ЦНС по договору оказания услуг от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 3400 руб.
Из заявления ответчика ФИО3 следует, что при приобретении спорной квартиры использованы денежные средства истца, полученные от продажи ее личного имущества. Данная квартира оформлена на его имя в целях получения налогового вычета, поскольку ФИО1 на тот период находилась в декретном отпуске.
Дав оценку представленным доказательствам, суд полагает, что истцом представлено достаточно доказательств приобретения спорной квартиры за счет личных денежных средств ФИО1, полученных от продажи имущества, полученного ею по безвозмездной сделке до заключения брака с ответчиком ФИО3, в связи с чем суд приходит к выводу о том, что данная квартира не относится к совместно нажитому имуществу и является личной собственностью истца.
При таких обстоятельствах, требования истца законные и обоснованные, подлежащие удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 - удовлетворить.
Признать договор ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3 и ФИО2 недействительным.
Применить последствия недействительности договора ипотеки в виде исключения из ЕГРН записи о регистрации ограничения № от ДД.ММ.ГГГГ (ипотека в силу закона) в отношении объекта недвижимости – квартиры, расположенной по адресу: <адрес> <адрес>, кадастровый №.
Признать за ФИО1 право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, <адрес>, кадастровый №.
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Солнечногорский городской суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме.
Судья Карасева Е.Н.
Мотивированное решение суда составлено 30 июля 2025 года