Решение по делу № 2-360/2025 от 18.11.2025 | Донецкий городской суд (Ростовская область)

Категория дела Об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов Гражданское Удовлетворено

Краткое содержание дела Все четыре части решения кратко

Вводная частькто, когда и о чём судился

Комитет по управлению имуществом г. Донецка Ростовской области обратился в суд с иском к <ФИО>, в котором просили изъять у <ФИО>, <дата> года рождения, уроженки <адрес>, объект незавершенного строительства

Описательная частьчто требовал истец и что отвечал ответчик

Представитель истца <ФИО> в судебном заседании поддержала требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении, настаивала на удовлетворении заявленных требований в полном объеме. Представитель ответчика <ФИО>..;

Мотивировочная частьчем суд руководствовался и почему так решил

Резолютивная частьитоговое решение суда

Исковые требования Комитета по управлению имуществом города Донецка Ростовской области к <ФИО> об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, удовлетворить.

Суды по аналогичным делам принимают разные решения

Посмотреть все аналогичные дела →

№ 2-360/2025

УИД 61RS0014-01-2025-000468-64

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Донецк Ростовской области 01 ноября 2025 года

Донецкий городской суд Ростовской области в составе председательствующего судьи Ирзиной С.В.,

при секретаре судебного заседания Гриценко Н.А.,

с участием представителя истца КУИ г. Донецка Ростовской области ФИО3,

представителя ответчика ФИО1- ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению имуществом города Донецка Ростовской области к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом г. Донецка Ростовской области обратился в суд с иском к ФИО1, в котором просили изъять у ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <адрес>, объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, местоположение: <адрес>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, путем продажи с публичных торгов.

В обоснование заявленных исковых требований указано, что ФИО1 с ДД.ММ.ГГГГ на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью застройки 100,8 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась в Администрацию города Донецка с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером №, площадью 800 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, сроком на 3 года, цель использования: под индивидуальное жилищное строительство. Согласно заявлению, на испрашиваемом земельном участке находится объект незавершенного строительства, принадлежащий заявителю на праве собственности.

К заявлению была приложена Выписка из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которой в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения об объекте незавершенного строительства, имеющего кадастровый №, адрес: <адрес>, степень готовности объекта незавершенного строительства - 12%, площадь застройки: 100,8 кв.м.

На основании указанного заявления между Администрацией города Донецка в лице председателя Комитета по управлению имуществом г. Донецка Ростовской области и ФИО1 заключен ДД.ММ.ГГГГ договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена №.

Согласно пункту 1.1 договора Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>, для использования в целях: под строительство индивидуальных жилых домов, в границах, указанных в Выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, прилагаемой к настоящему Договору и являющейся его неотъемлемой частью (Приложение №), общей площадью 800,0 кв.м.

Срок аренды установлен на 3 года с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (пункт 2.1 договора).

Договор аренды подписан сторонами и зарегистрирован в установленном порядке ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ срок действия договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № истек.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась в Администрацию <адрес> с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером №, площадью 800 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, сроком на 3 года, цель использования: индивидуальное жилищное строительство на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. Согласно заявлению, на испрашиваемом земельном участке находится объект незавершенного строительства, принадлежащий заявителю на праве собственности.

Согласно Выписке, из ЕГРН на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, степень. готовности объекта незавершенного строительства – 12 %, площадь застройки: 100,8 кв.м.

Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ №.4.4/147 ФИО1 было отказано в предоставлении муниципальной услуги № от ДД.ММ.ГГГГ «Предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов».

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов (часть 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации).

Действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на однократную пролонгацию договора аренды для завершения строительства такого объекта без торгов. Вводя льготный (без торгов) порядок получения в аренду публичного земельного участка для собственников незавершенных строительством объектов законодатель адресует его добросовестным лицам, не использовавшим прежде право на продление договора и не имевшего правопредшественников, такое право реализовавших.

Учитывая, что действие договора аренды земельного участка, заключенного между сторонами в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, прекращено, и данный срок в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации является пресекательным, однако строительство объекта ответчиком завершено не было, Комитет вынужден обратиться в суд с настоящим иском о принудительном изъятии объекта незавершенного строительства.

Дальнейшее сохранение за ответчиком не завершенного строительством объекта, а также оставление в пользовании земельного участка, не отвечает целям эффективного землепользования; механизмы, предусмотренные законом для завершения ответчиком строительства на предоставленном для указанной цели земельном участке, исчерпаны.

В ходе судебного разбирательства к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

Представитель истца ФИО3 в судебном заседании поддержала требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении, настаивала на удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Представитель ответчика ФИО5 в судебном заседании исковые требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении, признал, не возражал против их удовлетворения.

Представитель третьего лица, ответчик, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Ответчик обеспечил явку своего представителя в суд. Суд полагает возможным рассмотреть данное гражданское дело, в порядке ст. 167 ГПК РФ в отсутствии неявившихся лиц.

Выслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела, дав им анализ и оценку, суд приходит к следующему.

Согласно п. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

В соответствии с требованиями статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Из материалов дела следует, что ФИО1 с ДД.ММ.ГГГГ на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства с кадастровым номером № площадью застройки 100,8 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

Согласно заявлению, на испрашиваемом земельном участке находится объект незавершенного строительства, принадлежащий заявителю на праве собственности. К заявлению была приложена Выписка из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которой в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения об объекте незавершённого строительства, имеющего кадастровый №, адрес: 346342, <адрес>, степень готовности объекта незавершенного строительства - 12%, площадь застройки: 100,8 кв.м.

На основании указанного заявления между Администрацией <адрес> в лице председателя Комитета по управлению имуществом г. Донецка Ростовской области и ФИО1 заключен ДД.ММ.ГГГГ договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена №.

Срок аренды установлен на 3 года с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (пункт 2.1 договора).

Договор аренды подписан сторонами и зарегистрирован в установленном порядке ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ срок действия договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № истек.

Согласно Выписке, из ЕГРН на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, степень. готовности объекта незавершенного строительства - 12%, площадь застройки: 100,8 кв.м.

Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ №.4.4/147 ФИО1 отказано в предоставлении муниципальной услуги, № от ДД.ММ.ГГГГ «Предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов».

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Применительно к земельным участкам, находящимся в государственной или муниципальной собственности, пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды такого земельного участка заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершённого строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершённого строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

В силу пункта 6 части 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в пункте 9 настоящей статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичный торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельном участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на однократную пролонгацию договора аренды для завершения строительства такого объекта без торгов. Вводя льготный (без торгов) порядок получения в аренду публичного земельного участка для собственников незавершенных строительством объектов законодатель адресует его добросовестным лицам, не использовавшим прежде право на продление договора и не имевшего правопредшественников, такое право реализовавших.

В соответствии с пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 указанной статьи).

На основании п. п. 2, 3, 4 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии со ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения указанных требований суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

В соответствии с постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 10 части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Данная норма закона является императивной и предполагает однократную возможность заключения договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства.

В соответствии с подпунктом 3.1 пункта 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

В силу пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации правила этой статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Из материалов дела следует, что на дату прекращения договора аренды строительство объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу <адрес>, не завершено.

Указанное обстоятельство в ходе судебного разбирательства ответчиком не оспаривалось.

Доказательств, свидетельствующих, что невозможность завершения строительства объекта связана с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления, суду не представлено.

На момент разрешения спора строительство объекта не закончено, срок действия договора истек, право на однократное заключение договора аренды для завершения строительства реализовано, в связи с чем требования истца об отчуждении объекта в соответствии со статьей 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат удовлетворению.

Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №.

Согласно пунктам 2, 3 Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников.

Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов. Аукцион проводится исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, обратившимися в суд с заявлением о продаже объектов незавершенного строительства на публичных торгах, либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании договора с указанными органами.

В силу пункта 4 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

При таких обстоятельствах исковые требования подлежат удовлетворению и объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, адрес: <адрес>, степень готовности объекта незавершённого строительства - 12%, площадь застройки: 100,8 кв.м, подлежит изъятию у ФИО1 путем продажи с публичных торгов.

На основании статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 3 000 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Комитета по управлению имуществом города Донецка Ростовской области к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, удовлетворить.

Изъять у ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <адрес>, объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, местоположение: <адрес>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, путем продажи с публичных торгов.

Взыскать с ФИО1 в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме <данные изъяты>) рублей.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Донецкий городской суд Ростовской области в течение месяца.

Мотивированный текст решения изготовлен 18 ноября 2025 года.

Судья С.В. Ирзина

В ряде случаев суды приходят к противоположным выводам

Актуальная практика 2025–2026 →