УИД - 31RS0004-01-2025-000196-26 2-283/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 марта 2025 года город Валуйки

Валуйский районный суд Белгородской области в составе:

председательствующего судьи Шелайкина В.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Беляковой С.С.,

с участием представителя истца администрации Валуйского муниципального округа по доверенности ФИО1, ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации Валуйского муниципального округа к ФИО2 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,

установил:

Администрация Валуйского муниципального округа обратилась в суд с вышеуказанным иском об изъятии с целью последующей реализации с публичных торгов объекта незавершенного строительства проектируемой площадью 133,1 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, на земельном участке площадью 1000 кв.м. с кадастровым номером №, предоставленном для индивидуального жилищного строительства, расположенном по адресу: <адрес>. Определить начальную цену объекта незавершенного строительства в размере рыночной стоимости – 555000 руб.

В обосновании требований представитель истца указывает, что ответчику был предоставлен в аренду земельный участок для строительства жилого дома, срок договора аренды истек, ответчик не желает завешать строительство жилого дома, в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока действия договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности, указанный объект незавершенного строительства подлежит продаже с публичных торгов.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержала.

Ответчик в судебном заседании иск признал.

Исследовав обстоятельства по представленным доказательствам, суд приходит к следующему.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект (пункт 2 указанной статьи).

Из материалов дела усматривается, что между ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения и администрацией муниципального района «Город Валуйки и Валуйский район» Белгородской области, 07.05.2018 г. заключен договор аренды земельного участка, площадью 1000 кв.м., для индивидуального жилищного строительства сроком на три года, расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 39-43). 25.02.2021 г. между теми же лицами заключено дополнительное соглашение № 4 к договору аренды земельного участка № 9 от 07.05.2018 г., продлен договор аренды до 07.04.2024 г. (л.д. 47-48). Срок аренды земельного участка истек.

На земельном участке представленным в аренду, ответчик ранее начал строительство жилого дома, планируемой площадью застройки 133,1 кв.м., но не завершил его и не намерен его завершать, что подтвердил в судебном заседании.

Из выписки ЕГРН по состоянию на 27.02.2025 г., усматривается, что право собственности на спорный объект незавершенного строительства степенью готовностью 18%, зарегистрировано ФИО2 с 23.12.2014 г. (л.д. 31-34). Из выписки ЕГРН на земельный участок, усматривается, что площадь земельного участка составляет 1000 руб., вид права – государственная собственность (л.д. 35-38).

Судом установлено, что в нарушение условий договора аренды земельного участка и дополнительного соглашения к нему, земельный участок ответчиком не использовался, строительство объекта не завершено. Таким образом судом установлено, что ответчик (собственник объекта незавершенного строительства) злоупотребил своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин.

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

В силу ч. 4 ст. 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В соответствии с ч.1 ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно подпункту 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Уполномоченному органу предоставлено право обратиться в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды, заключенного на аукционе, в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (пункт 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пунктам 4, 5 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости. Средства, вырученные от продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов либо приобретения такого объекта в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов.

Закон допускает возможность изъятия объекта незавершенного строительства лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

В ходе судебного разбирательства не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что нарушение срока строительства объекта возникло по вине третьих лиц, либо связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц.

Ответчик при рассмотрении настоящего дела не ссылался на наличие уважительных причин, по которым он не смог в установленный договором срок закончить строительство жилого дома.

Администрация Валуйского муниципального округа воспользовалась своим правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов после истечения срока действия договора аренды.

Согласно п. 4 ст. 239.1 ГК РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости. Если публичные торги по продаже объекта незавершенного строительства признаны несостоявшимися, такой объект может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене этого объекта в течение двух месяцев со дня признания торгов несостоявшимися.

Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 N 1299 "О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства" (далее - Правила) устанавливают порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных по результатам аукциона, в связи с прекращением действия договоров аренды таких земельных участков.

Согласно п. 3 Правил аукцион проводится исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, обратившимися в суд с заявлением о продаже объектов незавершенного строительства на публичных торгах, либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании договора с указанными органами.

В соответствии с п. 4 Правил орган или организация, указанные в п. 3 Правил, подготавливают извещение о проведении аукциона.

В п. п. "з" п. 7 Правил указано, что извещение о проведении аукциона должно содержать начальную цену предмета аукциона, которая определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Согласно отчету ОГАУ «Белтехинвентаризация» № 140/24 от 12.11.2024 г., рыночная стоимость объекта спорнеого незавершенного строительства с кадастровым номером №, составляет 555 000 руб. (л.д. 9-30).

Анализируя представленный отчет, суд приходит к выводу о том, что рыночная стоимость объекта незавершенного строительства является достоверной, изготовлено в соответствии с имеющимися в деле правоустанавливающими документами, на основании соответствующей литературы лицом, имеющим соответствующую лицензию на осуществление подобной деятельности, ответчиком не стоимость не оспорена.

Каких-либо доказательств, подтверждающих некомпетентность оценщика или которые могли бы ставить под сомнение объективность и достоверность выводов оценщика, составившего отчет, ответчиком суду не представлено.

Правильность и обоснованность выводов оценщика у суда не вызывает сомнений. Таким образом, начальная продажная цена спорного объекта незавершенного строительства составляет 555 000 рублей.

Анализируя вышеизложенное, суд приходит к выводу, что поскольку принудительное изъятие объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов может быть осуществлено только на основании вступившего в законную силу решения суда, то указанное решение в обязательном порядке должно содержать начальную цену продажи данного объекта, определяемую на основании оценки его рыночной стоимости.

Учитывая, что право ответчика на однократное заключение договора аренды без торгов для завершения строительства реализовано, строительство объекта в срок, определенный договором, не завершено, договор аренды земельного участка на момент обращения истца с иском по настоящему делу срок его действия истек с учетом приведенных правовых норм, суд приходит к выводу о том, что требование истца об изъятии объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов, подлежит удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 198-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковое заявление Администрации Валуйского муниципального округа к ФИО2 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торго, удовлетворить.

Изъять у ФИО2, <данные изъяты> объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, проектируемой площадью 133,1 кв.м., 18% готовности, расположенный по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 года N 1299 "О утверждении правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства".

Определить начальную рыночную стоимость незавершенного объекта строительства с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> в размере 555000 (пятьсот пятьдесят пять тысяч) руб.

Решение может быть обжаловано в Белгородский областной суд через Валуйский районный суд в течение 1 (одного) месяца со дня изготовления мотивированного текста решения.

Судья

<данные изъяты>