Дело № 2-852/2025

УИД: 22RS0068-01-2024-010367-86

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 февраля 2025 года г. Барнаул

Центральный районный суд г. Барнаула Алтайского края в составе:

председательствующего Паниной Е.Ю.,

секретаря Ягначковой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о понуждении к заключению основного договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО3 о понуждении к заключению основного договора купли-продажи.

В обоснование требований указано, что 12.07.2024 между ФИО1 (покупатель) и ФИО2, ФИО3 (продавец) был заключен предварительный договор купли-продажи объектов недвижимости, в котором согласованы все условия будущего основного договора купли-продажи объекта недвижимости.

Согласно п. 1.1. предварительного договора продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора и условиями основного договора купли-продажи: 1/6 долю жилого дома, расположенного по адресу: ...., общей площадью 132,1 кв.м., этажностью: 1, кадастровым номер №.

В силу п. 2.1. предварительного договора между сторонами достигнуто соглашение о цене продаваемого объекта недвижимости в размере 2 300 000 руб.

В соответствии с п. 1.6. предварительного договора стороны договорились заключить основной договора купли-продажи объекта недвижимости до 20.08.2024.

В рамках телефонных переговоров и в соответствии с направленными телеграммами ответчику было предложено 28.08.2024 в 15:00 час. явиться на сделку для подписания основного договора купли-продажи по адресу: .....

Ответчики отказались от подписания основного договора купли-продажи по ранее согласованным условиям.

13.09.2024 в адрес ответчиков были направлены претензии с предложением согласовать новую дату подписания основного договора купли-продажи. До настоящего времени ответов не поступило.

По таким основаниям истец просит: обязать ответчиков заключить с истцом основной договор купли-продажи в редакции, согласованной предварительным договором купли-продажи объектов недвижимости от 12.07.2024; взыскать солидарно с ответчиков расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 руб.; взыскать с каждого из ответчиков расходы по оплате телеграммы в размере 560 руб.

В судебном заседании представитель истца ФИО10 на удовлетворении требований настаивал. Факт не направления документов о заключении основного договора в письменном виде до 20.08.2024 не оспаривал. Полагает, что указанное обстоятельство не препятствует удовлетворению требований, поскольку нет обязанности направлять документы в письменном виде, что следует также из Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», на которое ссылается ответчик. Ссылается, что срок действия договора не связан с датой выхода на сделку. Договор действует до полного исполнения обязательств. Срок действия договора составляет 1 год. Ранее пояснял, что с сентября 2023 года с ответчиками обсуждался вопрос о продаже доли, представитель истца занимался оформлением всех документов, необходимых для продажи.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежаще.

От ответчика ФИО3 поступил письменный отзыв на исковое заявление, в котором полагает, что у истца отсутствуют законные основания для понуждения ее к заключению основного договора купли-продажи, поскольку в срок, указанный в предварительном договоре, основной договор заключен не был. В момент действия предварительного договора истцом не было предложено продлить срок для заключения основного договора, не приняты меры к заключению основного договора, истец не обращался письменно до 20.08.2024 с предложением заключить основной договора, договор не был изменен в письменном виде, соглашений о переносе срока не заключалось. Требование истца о заключении основного договора было вручено после истечения срока. В соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ, п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» обязательства, предусмотренные предварительным договором прекратились.

Суд полагает возможным рассмотреть дело при указанной явке.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 12.07.2024 между ФИО2, ФИО3 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи.

Согласно п. 1.1. указанного договора, после заключения основного договора купли-продажи объекта недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора и основного договора купли-продажи следующее недвижимое имущество: 1/6 долю жилого дома, расположенного по адресу: ...., общей площадью 132,1 кв.м., этажностью: 1, кадастровый номер – №.

Согласно п. 1.2. указанного договора, жилой дом принадлежит продавцу на праве общей долевой собственности в следующем порядке:

- 1/12 доля принадлежит ФИО2 на основании договора безвозмездной передачи жилья в собственность от ДД.ММ.ГГГГ;

- 1/12 доля принадлежит ФИО3 на основании договора безвозмездной передачи жилья в собственность от ДД.ММ.ГГГГ.

Стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи объекта недвижимости в срок до 20.08.2024 (п. 1.6.).

Цена объектов недвижимости составляет 2 300 000 руб. Цена является окончательной и изменению не подлежит (п. 2.1.).

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ жилой дом по адресу: ...., находится в общей долевой собственности, а именно: ФИО4 принадлежит 1/4, 1/4 и 1/12 доли, ФИО3 – 1/12 доля, ФИО2 – 1/12 доля, ФИО5 – 1/4 доля.

Допрошенная в судебном заседании свидетель ФИО6 пояснила, что работает в ООО «<данные изъяты>» в должности риэлтора. Истец ФИО1 являлся ее клиентом, покупателем недвижимости. Ответчики – продавцы доли недвижимости. Спорный объект недвижимости находится по адресу: ..... ФИО1 выкупал участок для формирования его под строительство. С собственниками указанного дома работали год. Изначально у собственников не было оформлено право собственности. В июле 2024 года оформили право собственности. Собственников было 6 человек. Предварительный договор был заключен 12.07.2024, срок для заключения основного поставили 20.08.2024, поскольку необходимо было оформить ряд документов. Сделка должна была состояться 20.08.2024, однако не у всех собственников получалось прийти в назначенный день, часть документов была не готова, в связи с чем перенесли на 28.08.2024. За несколько дней до этого ответчики приходили совместно с супругом ответчика, возражали против предусмотренной договором суммы. 28.08.2024 они не стали подписывать договоры. Договоры с остальными собственниками долей по указанному адресу были подписаны, кроме ответчиков.

27.08.2024 на имя ФИО2, ФИО3 по адресу: .... истцом направлены телеграммы, в которых истец уведомляет о готовности выхода покупателя на сделку по покупке 1/6 доли жилого дома на основании предварительного договора купли-продажи объектов недвижимости. Указаны дата и время сделки: 15:00 час. 28.08.2024, адрес: ...., нотариус ФИО7

Согласно позиции истца, явившись в указанное время, ответчики отказались от подписания основного договора купли-продажи по ранее согласованным условиям.

12.09.2024 истцом в адрес ответчиков направлена претензия с требованием о заключении договора купли-продажи на условиях предварительного договора от 12.07.2024. Данная претензия оставлена без ответа.

Обращаясь в суд с иском, истец просит понудить ответчиков к заключению основного договора купли-продажи на условиях предварительного договора купли-продажи от 12.07.2024.

Согласно п. 1-3 ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В соответствии с п. 4 ст. 429 Гражданского кодекса РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В соответствии с ч.5 ст. 429 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса, согласно которым если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Согласно п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии с п. 27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 ГК РФ).

Ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения момента начала течения указанного шестимесячного срока.

Согласно п. 28 указанного Постановления несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Из приведенных положений законодательства и разъяснений по вопросам его применения следует, что в случае незаключения основного договора в срок, установленный предварительным договором, и ненаправления в указанный срок предложения заключить договор, действие обязательств по предварительному договору прекращается.

Из обстоятельств следует, что в срок, установленный предварительным договором для заключения основного договора – до 20.08.2024 предложение о заключении основного договора не было направлено.

Согласно телеграмм в адрес ответчиков, таковые с извещением о необходимости явки для заключения основного договора направлены 27.08.2024, т.к. после истечения установленной предварительным договором даты.

Доводы истца о том, что установленная предварительным договором дата заключения основного договора не является пресекательной, поскольку установлен срок действия договора 1 год, основаны на ошибочном толковании положений законодательства, поскольку п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса РФ прекращение обязательств, предусмотренные предварительным договором, обусловлено не истечением срок действия договора, а сроком, установленным для заключения основного договора.

Доводы истца о наличии злоупотребления в действиях ответчиков также не принимаются судом.

Из показаний свидетеля следует, что со стороны ответчиков имели место возражения относительно согласованной договором стоимости отчуждаемого имущества по основному договору.

Вместе с тем сторона истца не лишена была возможности в соответствии с положениями гражданского законодательства, ст. 429 Гражданского кодекса РФ, направить ответчикам, в течение действия предварительного договора предложение о заключении основного договора, однако своим правом не воспользовалась.

Таким образом, учитывая, что в предусмотренный предварительным договором купли-продажи срок до 20.08.2024 ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить основной договор купли-продажи, обязательства по названному предварительному договору прекратились.

При изложенных обстоятельствах исковые требования не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о понуждении к заключению основного договора купли-продажи оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Алтайского краевого суда в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения через Центральный районный суд г. Барнаула.

Судья Е.Ю. Панина

Мотивированное решение изготовлено 10.03.2025.

Копия верна:

Судья Е.Ю. Панина

Секретарь А.А. Ягначкова