УИД: 77RS0004-02-2021-014104-09
Дело № 2-1249/2022
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Москва 21 декабря 2022 года
Гагаринский районный суд города Москвы в составе председательствующего судьи Кочневой А.Н., при секретаре Осиповой А.П., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1249/2022 по иску ФИО1, действующей в интересах несовершеннолетнего ФИО2 ..., к ФИО3, ФИО4 о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки, обязании возвратить недвижимое имущество,
УСТАНОВИЛ:
Истец ФИО1 действующая в интересах несовершеннолетнего ФИО5, обратилась в суд с иском к ФИО3, ФИО4, уточнив требования, просит признать недействительным договор купли-продажи № ...-77/072Э2021-7 от 12 апреля 2021 года, который заключили ФИО4 и ФИО3 на долю в коммунальной квартире по адресу: адрес, либо оба договора, так как это нарушение закона или подлог; провести через Росреестр отмену регистрации данного договора в связи с не предоставлением распоряжения органов опеки и попечительства об отказе от преимущественного права покупки, применить последствия недействительности сделки, возвратив стороны в первоначальное положение, признать недействительными записи о государственной регистрации договора купли-продажи, совершенную Управление Росреестра по г. Москве 12.04.2021 и 13.04.2021 № записи ...-77/072/2021-7, обязать ФИО4 возвратить недвижимое имущество в виде комнаты № 1 в д.
В обоснование требований указывает, что с 26 апреля 2017 года зарегистрировано право собственности несовершеннолетнего ФИО5, ... г.р., на комнату № 2, расположенную по адресу: адрес, Собственником комнаты 1 до 12 апреля 2021 года был ФИО3, после – ФИО4 Истец является законным представителем несовершеннолетнего ФИО5, который имел преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире. 11 января 2021 года ей поступило уведомление от ФИО3 о намерении продать свою долю (комнату № 1) в квартире за 6 300 000 руб. о фактической смене собственника истец узнала 28 апреля 2021 года, получив ЕЖД. ФИО3 не обращался в орган опеки и попечительства и не ставил их в известность о намерении продать свою долю в коммунальной квартире, не ставил вопрос о выкупе или отказе от выкупа принадлежащей ему доли перед органами опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства не выдавал ей распоряжения об отказе от преимущественного права выкупа доли в коммунальной квартире. Сделка является притворной, так как прикрывает сделку по продаже комнаты по иной, более низкой, цене. Сделка совершена в нарушение требований ст. 250 ГК РФ, без согласия уполномоченного лица, а именно органа опеки и попечительства. При заключении договора нарушены требования ст. 173.1 ч. 2 ГК РФ, ст. 37 ГК РФ.
В судебном заседании истец и её представитель заявленные исковые требования поддержали, просили удовлетворить в полном объёме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.
В судебном заседании представитель ответчика ФИО3 против удовлетворения заявленных исковых требований возражал, по доводам письменных возражений (л.д. 177-178 тома 1, 38-40 тома 2 ).
Ответчик ФИО4 в судебное заседание явку представителя не обеспечила, извещалась о времени месте судебного разбирательства, доказательств уважительности причин неявки не представила, ранее в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, представила письменный отзыв (л.д. 42 тома 2).
Третье лицо УСЗН ЮЗАО г. Москвы в судебное заседание явку представителя не обеспечил, извещался о времени месте судебного разбирательства, ранее представил письменный отзыв (л.д. 179 тома 1), согласно которому законный представитель несовершеннолетнего собственника по вопросу выдачи предварительного разрешения на оформление нотариального отказа от преимущественного права покупки комнаты не обращалась.
Третье лицо Управление Росреестра г. Москвы в судебное заседание явку представителя не обеспечил, извещался о времени месте судебного разбирательства.
Неявка лица в судебное заседание является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела и иных процессуальных прав, поэтому не является преградой для рассмотрения судом дела по существу.
Суд рассмотрел дело в отсутствие надлежащим образом извещённых вышеуказанных лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Суд, выслушав истца, представителей сторон, исследовав материалы дела, находит исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
2. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.
Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.
В п. 50 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по смыслу статьи 153 ГК РФ при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки).
Согласно ст. 173.1 ГК РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.
Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность.
Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ 1. За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
2. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Согласно ч. 2 ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
В силу ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
На основании ст.170 ГК РФ, мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна; притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна.
В соответствии с разъяснениями, данными в п.87 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. Из содержания указанной нормы и разъяснений Пленума следует, что в случае заключения притворной сделки действительная воля стороны не соответствует её волеизъявлению. В связи с этим для установления истиной воли сторон имеет значение выяснение фактических отношений между сторонами, а также намерений каждой стороны.
Как установлено в судебном заседании и следует из пояснений сторон и материалов дела, ФИО5, паспортные данные..., с 26.04.2017 на праве собственности принадлежит комната 2 в коммунальной квартире по адресу: адрес, на основании договора дарения комнаты от 17.04.2017.
12 апреля 2021 года на комнату 1 в коммунальной квартире по адресу: адрес, зарегистрировано право собственности ФИО4 (л.д. 13 тома 1) на основании договора купли-продажи комнаты от 06 апреля 2021 года, заключенного между ФИО3 с ФИО4 по цене за 6 350 000 руб., из которых 150 000 руб. уплачена продавцу в качестве аванса наличными до подписания договора и 6 200 000 руб. через индивидуальный банковский сейф.
Вопреки доводам истца, факт произведенной ФИО4 оплаты по договору в размере 6 350 000 руб. подтверждается распиской (л.д. 173-174 тома 1), договором аренды индивидуального банковского сейфа (л.д. 44-52 тома 2), договоров по поиску приобретения объекта (л.д. 53-59 тома 2).
Кроме того, 06 июня 2022 года по делу допрошена свидетель ФИО6, показавшая, что с ФИО3 знакома, продавали ему комнату. У меня договор был с ним, договора с покупателем у меня не было. ФИО1 я не знаю. Ни к кому неприязни не испытываю. После сделки ни с кем не общалась. Сделка совершена в Сбербанке на адрес. Договор купли-продажи подписывался в присутствии, подписывали его ФИО9 и ФИО3 Вниз к ячейке спускались ФИО9 и ФИО3 ФИО9 на сделке была. Денежные средств были в наличной форме у ФИО7, которая была на сделке с супругом. Банк проверял паспорта. Общая сумма была 6 миллионов 350 тысяч, 150 тысяч были переданы в качестве аванса ФИО6 ФИО8 сама нашла агентство, сама позвонила по поводу квартиры. ФИО3 и ФИО9 не были знакомы до сделки. После закладки, пошли и сдали документы в МФЦ. Кто именно составлял договор купли-продажи, свидетель не помнит. Передача денежных средств в размере 150 тысяч подтверждается актом выполненных работ, чеки и расписки за эту сумму не составляли.
Суд не находит снований не доверять показаниям свидетеля, показания подробны, последовательны, подтверждаются иными доказательствами по делу, свидетель предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний по делу, в связи с чем суд признает ее показания относимыми, допустимыми, достоверными.
По ходатайству истца по делу назначена и проведена судебная экспертиза, согласно выводам, которой подпись от имени ФИО3 в расписке от 06.04.2021 вероятно выполнена ФИО3, вероятная форма вывода обусловлена предоставлением ограниченного количества образцов подписи для проведения исследования. Период выполнения подписи, рукописной записи, расположенной в нижней части расписки от 06.04.2021 может соответствовать указанной в документе.
Доводы истца о недостоверности выполненной экспертизы и допущенных при ее проведении нарушениях суд находит надуманными, опровергнутыми содержанием заключения эксперта, которое суд признает относимым, допустимыми и достоверным доказательством по делу, учитывая, что эксперт предупреждён об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, а также то, что заключение подтверждается иными доказательствами по делу.
Ссылка истца на исправления в договоре купли-продажи являются надуманными, так как на одном из экземпляров договора имеются исправления в дате регистрации права собственности покупателя (л.д. 62 тома 1), при этом из представленной выписки о правах следует, что право собственности ФИО4 зарегистрировано 12 апреля 2021 года, в связи с чем каких-либо нарушений при заключении договора купли-продажи не имеется.
Тексты двух экземпляров договоров тождественны, каких-либо противоречий в них не содержится (л.д. 62-63 тома 1 и л.д. 148-149 тома 1).
Также, материалами дела опровергаются доводы истца о заключении договора купли-продажи иным субъектным составом, так как договор купли-продажи подписан ФИО4, а не иным лицом, не по доверенности. Указание истца на мужчину, который представлялся супругом ФИО4, и имеющий с ней совместных несовершеннолетних детей, на действительность сделки не влияет, так как ФИО3 и иные лица, присутствующие при заключении сделки подтвердили, что договор заключен ФИО4, которая подтвердила это также в своем письменном отзыве.
Из копии регистрационного дела (л.д. 84-143 тома 1) следует, что до заключения оспариваемого договора купли-продажи комнаты ФИО5 в лице законного представителя ФИО1, направлялось заявление о преимущественной покупке комнаты № 1 по цене 6 300 000 руб. (л.д. 107-108, 115 тома 1). Факт получения уведомления ФИО1 подтвердила в исковом заявлении.
Документов суду о том, что ФИО1, действуя за несовершеннолетнего сына, выразила согласие на выкуп комнаты, не представлено.
Ссылка истца на то, что ФИО3 должен был обратиться до заключения сделки в органы опеки и попечительства, направлены на неверное толкование норм права.
Согласно ответу Департамента труда и социальной защиты населения города Москвы на обращение ФИО1 следует, что продавец доли в совместной долевой собственности обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, для оформления отказа от преимущественного права покупки от имени несовершеннолетнего его законные представители должны обратиться в орган опеки и попечительства по месту жительства, с соответствующим заявлением.
Отказ от преимущественного права покупки никем не составлялся. При этом, для совершения сособственником квартиры сделки купли-продажи с иным лицом отказ от преимущественной покупки не требуется, сособственник должен выразить согласие на приобретение доли в имуществе, а если такое согласие не поступило, то собственник ФИО3 правомерно заключил оспариваемый договор.
В силу п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.... "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.
В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.
Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.
Таким образом, в отсутствие требований о выкупе доли, оснований для признания сделки недействительной, как совершенной с нарушением требований закона о преимущественном праве покупки, не имеется.
Доводы истца о том, что совершенная сделка прикрывает другую, совершенную за меньшую цену, опровергаются материалами дела.
В соответствии со ст.56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п.3 ст.123 Конституции РФ и ст.12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласно ч.3 ст.67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Проанализировав представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении иска ФИО1, действующей в интересах несовершеннолетнего ФИО2 ..., к ФИО3, ФИО4 о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки, обязании возвратить недвижимое имущество отказать.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца с даты принятия решения в окончательной форме путём подачи апелляционной жалобы через Гагаринский районный суд города Москвы.
Решение в окончательной форме изготовлено 27 декабря 2022 года.
Судья А.Н. Кочнева