УИД 86RS0013-01-2023-000243-38
Дело № 2-233/2023
ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
18 апреля 2023 года город Радужный
Радужнинский городской суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе судьи Гаитовой Г.К., при помощнике судьи Кондратьевой Л.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-233/2023 по исковому заявлению комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Радужный к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,
УСТАНОВИЛ:
Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Радужный, действуя от имени городского округа города Радужный, обратился в суд с иском к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов. В обоснование иска указал, что между муниципальным образованием ХМАО – Югры городской округ город Радужный и Жилищно-строительным кооперативом «Мой дом» заключен договор аренды земельного участка от 21 апреля 2010 года № сроком действия с 01 апреля 2010 до 22 ноября 2016 года. Земельный участок с кадастровым номером №, категория земель по целевому назначению - земли населенных пунктов, разрешённое использование: для размещения одноквартирного жилого дома, общей площадью №., расположен по адресу: №строительный). Между ЖСК «Мой дом» и ФИО1 заключено соглашение от 27 октября 2016 года № о передаче права аренды (перенаем), зарегистрированное в Управлении Росреестра по ХМАО – Югре 09 ноября 2016 года. После государственной регистрации перехода права аренды новый арендатор принимает на себя права и обязанности по указанному договору. Земельный участок расположен на территории муниципального образования, государственная собственность на который не разграничена. В связи с расположением на земельном участке с кадастровым номером № объекта незавершенного строительства, степенью готовности 33%, в целях завершения строительства на основании пп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации с ответчиком без торгов заключен договор аренды земельного участка от 24 ноября 2017 года № 114/2017, сроком на 3 года, с 23 ноября 2016 года. По результатам обследования земельного участка 10 октября 2022 года установлено, что на земельном участке расположен объект незавершенного строительства. Ответчику направлено уведомление от 20 октября года № 23-Исх-7338 о реализации истцом права, предусмотренного статьей 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации с приложением акта осмотра земельного участка. Ответчиком зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 23 августа 2022 года № <адрес>. Согласно отчету от 28 ноября 2022 года № 7956/22 рыночная стоимость объекта незавершенного строительства составляет 949 000 руб. Ссылаясь на ст. 235, 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1.2 Положения о Комитете по управлению муниципальным имуществом администрации города Радужный, утвержденного решением Думы города Радужный от 08 июня 2018 года №, просил изъять объект незавершенного строительства – жилой дом, кадастровый №, степень готовности 33%, площадь застройки <адрес>., расположенный по адресу: <адрес> (строительный), путем продажи с публичных торгов, определить начальную цену объекта незавершенного строительства в размере рыночной стоимости 949 000 руб. (л.д. 5-9).
Письменные возражения на иск ответчиком не представлены (л.д. 2-4, 127-129, 137, 144).
Стороны в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещены. Представитель истца просил дело рассмотреть без его участия, ответчик об уважительных причинах неявки суд не уведомил и не просил об отложении судебного разбирательства либо о рассмотрении дела без его участия (л.д. 134-141, 143-152). На основании протокольного определения суда от 18 апреля 2023 года и ст. 167, 233 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителя истца, ответчика в порядке заочного производства.
Исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.
Как предусмотрено п. 1 ст. 11 Земельного кодекса Российской Федерации, к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся резервирование земель, изъятие земельных участков для муниципальных нужд, установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель.
Согласно п. 1 ст. 3.3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, указанными в ст. 3.1 настоящего Федерального закона, осуществляется после государственной регистрации права собственности на них, если настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами не установлено иное. Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для распоряжения ими.
В соответствии с п. 2 ст. 3.3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.
В силу пунктов 2.1 и 2.2.8 Положения о Комитете по управлению муниципальным имуществом администрации города Радужный, утвержденного решением Думы г. Радужный от 08 июня 2018 года № 359, уполномоченным органом, осуществляющим исполнительно-распорядительные полномочия в сфере земельных правоотношений на территории муниципального образования, в том числе управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности г. Радужный, и земельными участками, собственность на которые не разграничена, является комитет по управлению муниципальным имуществом администрации г. Радужный (л.д. 92-126).
Следовательно, иск предъявлен уполномоченным лицом, действующим в рамках своих полномочий.
В соответствии со ст. 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (пункт 1). Отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом (пункт 2).
Согласно п. 1, 4, 5 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Если злоупотребление правом повлекло нарушение права другого лица, такое лицо вправе требовать возмещения причиненных этим убытков. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.
В соответствии со ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации (пункт 1). Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект (пункт 2). Требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункт 3). Начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости. Если публичные торги по продаже объекта незавершенного строительства признаны несостоявшимися, такой объект может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене этого объекта в течение двух месяцев со дня признания торгов несостоявшимися (пункт 4). Средства, вырученные от продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов либо приобретения такого объекта в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов (пункт 5). Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6).
Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01 марта 2015 года регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».
Согласно пп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов, в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.
Пунктом 5 указанной статьи предусмотрено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1); собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).
В соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции, действующей с 01 марта 2015 года), в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01 марта 2015 года, или такой земельный участок предоставлен до 01 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 – 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.
Применение положений ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже реализовано предусмотренное пунктом 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в редакции, действующей с 01 марта 2015 года, право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01 марта 2015 года.
Как следует из разъяснений, приведенных в п. 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22 июля 2020 года, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01 марта 2015 года однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.
Указанные законодательные положения направлены на предоставление возможности добросовестному застройщику, являющемуся собственником объекта незавершенного строительства, приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года для завершения его строительства.
Между муниципальным образованием ХМАО – Югры городской округ город Радужный и ЖСК «Мой дом» заключен договор аренды земельного участка от 21 апреля 2010 года №, по которому кооперативу в аренду предоставлен земельный участок, общей площадью 812 м кв., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес> (строительный), сроком с 01 апреля 2010 года до 22 ноября 2016 года, для размещения одноквартирного жилого дома (л.д. 13-21).
Впоследствии между арендатором и ответчиком заключено соглашение о передаче права аренды (перенайме) от 27 октября 2016 года № 1, по которому ответчику переданы права и обязанности арендатора, установленные договором аренды земельного участка от 21 апреля 2010 года № 156/2010 (л.д. 22-23).
24 ноября 2017 года между муниципальным образованием г. Радужный и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка № 114/2017, по которому истцу предоставлен в аренду указанный выше земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, степень готовности 33%. Договор заключен сроком на три года с 23 ноября 2016 года (л.д. 24-32).
Согласно пункту 1 указанный договор, срок действия которого истек 23 ноября 2019 года, заключен сторонами на основании пп. 10 п. 2 ст. 39.6, пп. 6 п. 8 ст. 39.8, ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации и п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».
Договор заключен сторонами в установленном порядке, ни одной из сторон не оспорен, срок его действия истек.
Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 23 августа 2022 года № КУВИ№, на имя ФИО1 зарегистрировано право собственности на незавершенный строительством объект, расположенный по адресу: <адрес>, степень готовности 33% (л.д. 10-12).
При таких обстоятельствах договор аренды спорного земельного участка от 24 ноября 2017 года № 114/2017 подтверждает реализацию ответчиком права на однократное продление договора аренды для завершения строительства объекта.
Согласно акту осмотра земельного участка от 10 октября 2022 года земельный участок используется для индивидуального жилищного строительства, собственником объекта незавершенного строительства является ответчик (л.д. 33-34).
Письмом от 20 октября 2022 года № 23-Исх-7338 истец уведомил ответчика о реализации права, предусмотренного ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, на продажу объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов на основании судебного решения, поскольку право на однократное предоставление земельного участка для завершения строительства арендатором не реализовано, строительство объекта не завершено, право собственности на законченный строительством объект не оформлено (л.д. 35).
Как указано выше, в силу пп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган обязан был обратиться в суд в течение шести месяцев со дня истечения срока действия договора аренды земельного участка с требованием об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов.
Указанный срок истцом не соблюден, однако законом не предусмотрено, что данное обстоятельство может повлечь отказ в удовлетворении иска.
Согласно отчету ООО «Центр экономического содействия» от 28 ноября 2022 года № 7956/22 рыночная стоимость объекта незавершенного строительства на 28 ноября 2022 года составляет 949 000 руб. (л.д. 36-91).
Доводы иска ответчиком не оспорены, какими-либо доказательствами в нарушение требований ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не опровергнуты.
При изложенных обстоятельствах, учитывая, что срок действия договора аренды земельного участка истек, ответчик право на заключение нового договора сроком на три года для завершения строительства реализовал, строительство жилого дома не завершил, суд полагает возможным иск удовлетворить в полном объеме.
Согласно пп. 19 п. 1 ст. 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу иска в суд.
В связи с этим на основании ч. 2 ст. 88, ч. 1 ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 333.19, п. 1 ст. 333.20, п. 1 ст. 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 61.2 и п. 2 ст. 61.1 Бюджетного кодекса Российской Федерации с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 6 000 руб.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199, 233-237 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковое заявление комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Радужный к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов – удовлетворить.
Изъять у ФИО1<адрес> <адрес>), объект незавершенного строительства, степенью готовности 33%, кадастровый №, площадь застройки № м кв., расположенный по адресу: <адрес> (строительный), путем продажи с публичных торгов с определением начальной продажной стоимости имущества в размере 949 000 руб. (Девятьсот сорок девять тысяч рублей 00 копеек), с выплатой ФИО1 средств, вырученных от продажи объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов.
Взыскать с ФИО1, <адрес> <адрес>), в доход муниципального образования Ханты-Мансийского автономного округа – Югры городской округ город Радужный государственную пошлину в размере 6 000 руб. (Шести тысяч рублей 00 копеек).
Ответчик вправе подать в Радужнинский городской суд заявление об отмене заочного решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.
Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда, путем подачи апелляционной жалобы через Радужнинский городской суд.
Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления, путем подачи апелляционной жалобы через Радужнинский городской суд.
Резолютивная часть заочного решения вынесена 18 апреля 2023 года.
Заочное решение в окончательной форме принято 25 апреля 2023 года.
Судья подпись Г.К. Гаитова
КОПИЯ ВЕРНА
Подлинный документ находится в гражданском деле № 2-233/2023 Радужнинского городского суда ХМАО – Югры.
Заочное решение в законную силу не вступило. 25.04.2023.
Судья Г.К. Гаитова
Секретарь суда