Судья Егорова М.И. дело № 33-2013/2023

УИД 37RS0022-01-2022-002411-86

номер дела в суде 1 инстанции 2-125/2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

28 августа 2023 года г. Иваново

Судебная коллегия по гражданским делам Ивановского областного суда в составе

председательствующего судьи Смирнова Д.Ю.,

судей Егоровой Е.Г., Чайки М.В.,

при секретаре судебного заседания Фокеевой О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Егоровой Е.Г.

дело по апелляционной жалобе ФИО3 на решение Фрунзенского районного суда г.Иваново от ДД.ММ.ГГГГ по иску ФИО2 к Администрации города Иванова о расторжении договора аренды, прекращении правоотношений по договору аренды, исключении записи о регистрации договора аренды, по иску третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, ФИО3 к Администрации города Иванова о расторжении договора аренды, прекращении правоотношений по договору аренды, исключении записи о регистрации договора аренды,

установила:

ФИО2 обратился в суд с иском к Администрации города Иванова, с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации просил расторгнуть заключенный с Администрацией города Иванова договор аренды № № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м по адресу: <адрес>, предоставленный для индивидуального жилищного строительства, прекратить правоотношения, основанные на условиях договора аренды № № от ДД.ММ.ГГГГ, исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись о регистрации договора аренды в отношении вышеуказанного земельного участка.

Иск мотивирован тем, что ФИО2 является собственником <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на жилой дом по адресу: <адрес>. Сособственниками жилого дома также являются ФИО4 - <данные изъяты> доли в праве, ФИО3 - <данные изъяты> доли в праве, ФИО12 - <данные изъяты> доли в праве. На основании заочного решения Фрунзенского районного суда г. Иваново от ДД.ММ.ГГГГ по делу № истцу и законным представителям ФИО4 – ФИО3 и ФИО1 предписано в принудительном порядке заключить с Администрацией города Иванова договор аренды №№ земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м по адресу: <адрес>. Тем же решением суда истец и законные представители ФИО4 обязаны в течение 3 дней со дня вступления решения в законную силу подписать акт приема-передачи к договору. Предложенный Администрацией г.Иванова способ использования земельного участка на условиях аренды нарушил право истца на владение и пользование соответствующей долей земельного участка, сложившиеся на момент вынесения решения суда и существующие вплоть до исполнения решения. Порядок владения земельным участком прежних собственников дома по указанному адресу исключает наличие оснований передавать земельный участок в аренду. Полагает, что после смерти ФИО9 он унаследовал право бессрочного пользования земельным участком в соответствии с положением п.1 Указа Президента РФ от 07.03.2006 года № 337 «О реализации конституционных прав граждан на землю».

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица с самостоятельными требованиями относительно предмета спора привечен ФИО3, который с учетом уточнения требований в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации просил расторгнуть договор аренды №№ от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м по адресу: <адрес>, прекратить правоотношения между ним и Администрацией г.Иванова, основанные на условиях договора аренды, исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись о регистрации договора аренды № № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка по адресу: <адрес>.

Исковые требования обоснованы тем, что будучи собственником <данные изъяты> доли в праве собственности на жилой дом по адресу: <адрес>, он не является стороной договора аренды, единственным способом защиты своих прав считает расторжение договора аренды в силу статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением Фрунзенского районного суда г.Иваново от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении исковых требований ФИО2 и самостоятельных требований ФИО3 к Администрации города Иванова о расторжении договора аренды, прекращении правоотношений по договору аренды, исключении записи о регистрации договора аренды отказано.

С решением суда не согласился ФИО3, в апелляционной жалобе, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права, просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований.

В судебном заседании представитель ответчика Администрации города Иванова – по доверенности ФИО10 на апелляционную жалобу возражала, решение суда полагала постановленным при правильном применении судом норм материального и процессуального права.

В судебное заседание истец ФИО2, третье лицо с самостоятельными требованиями ФИО3, представитель третьего лица Управления Росреестра по <адрес>, третьи лица ФИО4, ФИО1, ФИО12 не явились, извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом в порядке главы 10 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. От третьего лица ФИО12 поступило письменное ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие, в удовлетворении требований ФИО3 просила отказать.

В соответствии с ч.3 ст.167, ч. 1 ст.327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судебной коллегией в отсутствие не явившихся в судебное заседание участвующих в деле лиц.

Выслушав представителя ответчика, проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений на жалобу, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО12, являющаяся собственником <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на жилой дом по адресу: <адрес>, обратилась в Администрацию г.Иванова с заявлением о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м, на котором жилой дом расположен, для использования в целях: индивидуальное жилищное строительство.

На момент обращения ФИО12 в Администрацию города Иванова сособственниками жилого дома являлись: ФИО2 - с ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> доли и с ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> доли; несовершеннолетний ФИО4 – <данные изъяты> доли.

Администрацией г. Иваново был подготовлен проект договора аренды земельного участка № №, в который включены все собственники жилого дома.

Договор аренды земельного участка № № был подписан ФИО12 В адрес ФИО2 и ФИО4 Администрацией г.Иванова направлено письмо от ДД.ММ.ГГГГ с предложением подписать договор аренды спорного земельного участка и представить его в уполномоченный орган.

Договор аренды земельного участка ФИО13 не подписан, Администрация обратилась в суд с требованием о понуждении ФИО13 заключить договор земельного участка.

Заочным решением Фрунзенского районного суда г.Иваново от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования Администрации города Иванова удовлетворены, постановлено понудить ФИО2, а также ФИО3 и ФИО1 в интересах несовершеннолетнего ФИО4 заключить договор аренды №№ земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м по адресу: <адрес>, для использования в целях: индивидуальное жилищное строительство; на ФИО2, а также ФИО3 и ФИО1 в интересах несовершеннолетнего ФИО4 возложена обязанность в течение трех дней с момента вступления решения суда в законную силу подписать акт приема-передачи к договору аренды.

Решение суда вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ.

С ДД.ММ.ГГГГ в связи с переходом права собственности на <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на жилой дом по адресу: <адрес> ФИО3, последний включен в число арендаторов спорного земельного участка на основании Распоряжения Ивановского городского комитета по управлению имуществом Администрации г.Иванова от ДД.ММ.ГГГГ №-ра.

Согласно выпискам из ЕГРН на момент рассмотрения настоящего спора земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - индивидуальное жилищное строительство, предоставлен ФИО12, ФИО2, ФИО4, ФИО3 в аренду на основании договора аренды земельного участка № № от ДД.ММ.ГГГГ, заочного решения Фрунзенского районного суда г.Иваново от ДД.ММ.ГГГГ, Распоряжения Ивановского городского комитета по управлению имуществом Администрации г.Иванова «О внесении изменений в договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № № земельного участка» №-ра от ДД.ММ.ГГГГ.

На вышеуказанном земельном участке расположен жилой дом площадью <данные изъяты> кв.м, собственниками жилого дома являются: ФИО3 - собственник <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на жилой дом (с ДД.ММ.ГГГГ), ФИО2 - собственник <данные изъяты> доли в праве, ФИО4 – собственник <данные изъяты> доли в праве, ФИО12 – собственник <данные изъяты> доли в праве.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратился в Администрацию г.Иванова, просил расторгнуть договор аренды земельного участка.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ в расторжении договора аренды земельного участка Администрацией <адрес> ФИО2 отказано.

С требованием о расторжении договора аренды земельного участка ФИО2 и ФИО3 обратились в суд.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 271, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 35, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, данными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснениями, исходил из того, что Администрацией г.Иванова установленная законом процедура оформления прав аренды на спорный земельный участок соблюдена, правовых оснований для расторжения договора аренды не имеется, доказательств предоставления истцам земельного участка с кадастровым номером № на праве постоянного бессрочного пользования не представлено. Отсутствие подписей ФИО13 на акте приема-передачи к договору аренды № № не свидетельствует об отсутствии правовых оснований к его заключению Администрацией г.Иванова, поскольку ФИО13 от подписания договора аренды земельного участка уклонились, договор аренды со стороны арендаторов подписан ФИО12 - одним из сособственников жилого дома, расположенного на земельном участке.

С выводами суда первой инстанции судебная коллегия соглашается, поскольку они основаны на верном применении норм материального права, а также правильной оценке представленных суду доказательств, которая дана в соответствии с требованиями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с этим кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

При этом в пункте 2 данной статьи указано, что в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Пунктом 6 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду. В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

В течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды (пункт 7 статьи 39.20 Земельного кодекса).

Из положений указанных норм следует, что при наличии нескольких правообладателей здания, расположенного на неделимом земельном участке, находящемся в публичной собственности, при оформлении любым из них договора аренды в отношении такого земельного участка, остальные обязаны вступить в арендные правоотношения с множественностью лиц на стороне арендатора. Правообладателям здания, в том числе тем, кто не обращался самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду, направляется проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. У них возникает обязанность по подписанию договора в течение тридцатидневного срока и представлению его в уполномоченный орган.

Соответственно, заключение договора аренды в таком случае является не правом, а обязанностью правообладателя здания.

Принимая во внимание, что ФИО13 уклонялись от подписания договора аренды земельного участка, заключенного Администрацией г.Иванова с одним из собственников жилого дома - ФИО12, при наличии императивной обязанности по вступлению в имеющиеся арендные правоотношения в качестве соарендаторов, решением суда по иску уполномоченного органа (Администрации г.Иванова) на ФИО13 была возложена обязанность подписать договор аренды земельного участка.

При этом в силу положений пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды с ФИО13 ФИО14 и ФИО15 считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда – с ДД.ММ.ГГГГ, а не с момента подписания акта приема-передачи земельного участка, как ошибочно полагает заявитель апелляционной жалобы.

В этой связи доводы апеллянта в жалобе о том, что в отсутствие акта приема-передачи земельный участок не передан и арендные правоотношения не возникли, судебной коллегией отклоняются как основанные на ошибочном толковании положений действующего гражданского и земельного законодательства. Как следует из материалов дела, земельный участок находится в фактическом пользовании ФИО13, договор аренды земельного участка заключен с истцом ФИО2 с момента вступления в законную силу решения суда (с ДД.ММ.ГГГГ).

Ссылка в апелляционной жалобе на то, что ФИО3 стал собственником <данные изъяты> доли в праве на жилой дом с ДД.ММ.ГГГГ и с ним договор аренды не заключен, акт приема-передачи земельного участка им не подписан, на правильность выводов суда в обжалуемом решении не влияет и основанием к его отмене не является.

Согласно пункту 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В абзаце втором п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 года N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 года N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества новый собственник в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, на котором расположен объект недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Подобная правовая позиция изложена в п.29 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019 года.

Таким образом, при переходе права собственности на <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на жилой дом на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ к новому собственнику <данные изъяты> доли ФИО3 перешли права и обязанности прежнего арендатора земельного участка ФИО2 (в части <данные изъяты> доли) в соответствии с перешедшей долей в праве собственности на жилой дом.

Вопреки доводам апеллянта, арендные правоотношения на условиях договора аренды, указанных в решении суда, возникли с ФИО3 с момента перехода права собственности на долю жилого дома вне зависимости от подписания с ним акта приема-передачи земельного участка.

Ссылка апеллянта на то, что решение суда от ДД.ММ.ГГГГ не исполнено Администрацией, не составившей акт приема-передачи земельного участка, несостоятельна, поскольку указанным решением суда обязанность возложена на ФИО13 - подписать договор аренды и акт приема-передачи к нему. Доказательств невозможности исполнения ФИО13 возложенной судом обязанности по причине действий (бездействия) кредитора (Администрации) в материалы дела не представлено и судом не добыто.

Существенных нарушений ответчиком условий договора аренды земельного участка судом не установлено, в связи с чем правовых оснований для расторжения этого договора у суда не имелось.

В целом доводы апелляционной жалобы выражают иную оценку собранных по делу доказательств и субъективное отношение к правильности разрешения спора, не содержат обстоятельств, свидетельствующих о несоответствии выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, о нарушении либо неправильном применении норм материального или процессуального права, оснований для его отмены, предусмотренных статьей330Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Фрунзенского районного суда г.Иваново от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО3 – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: