№2-484/2023
44RS0001-01-2022-005668-80
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
05 июля 2023 года г. Кострома
Свердловский районный суд города Костромы в составе председательствующего судьи Тележкиной О.Д. при секретаре Подкопаеве В.В. с участием представителя истца ФИО1, ответчиков ФИО2, ФИО3, ФИО4, представителя ответчика ФИО2 – ФИО5, представителя третьего лица ФИО6 – ФИО7, в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО8 к ФИО9, ФИО10, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО11, Администрации г. Костромы, Управлению муниципальным жилищным фондом Администрации г. Костромы, Управлению имущественных и земельных отношений Администрации г. Костромы об установлении права ограниченного пользования земельным участком (сервитута),
УСТАНОВИЛ:
ФИО8 обратился в суд с указанным иском к ФИО9, ФИО10, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО11, просил установить частный сервитут на часть земельного участка с кадастровым номером №, расположенный по адресу: г. Кострома<адрес> для прохода и проезда к земельному участку с кадастровым номером №, расположенному по адресу: г. Кострома, <адрес>. Свои требования мотивировал тем, что является арендатором земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, расположенного по адресу: г. Кострома, <адрес> с разрешенным использованием: дошкольное, начальное и среднее общее образование; бытовое обслуживание; коммунальное обслуживание; историко-культурная деятельность, в границах, указанном в кадастровом паспорте участка, общей площадью 409 кв.м, на основании договора аренды земельного участка №<адрес> от 02.09.2016 и дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 12.10.2021. На указанном земельном участке расположено нежилое помещение котельная, принадлежащее ФИО8 на праве собственности на основании договора купли- продажи муниципального имущества № от 11.05.2021. Истец не имеет возможности прохода и проезда, в том числе строительной техники, на земельный участок и к зданию для обслуживания, ремонта и реконструкции. В пределах указанного земельного участка расположен многоквартирный дом г. Кострома, <адрес> Согласно заключению ООО «Кадастр плюс», единственный проезд возможно организовать по смежному земельному участку с кадастровым номером 44:27:040605:231, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира г.Кострома, <адрес> категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирный дом. Вид права - общедолевая собственность на общее имущество в многоквартирном доме; размер доли в праве - пропорционально размеру общей площади помещения. Правообладатели - собственники помещений в многоквартирном доме. На иных смежных земельных участках с кадастровым номером № собственником которого является ФИО6, располагается здание гостиницы, на земельном участке с кадастровым номером № расположен МДОУ г. Костромы Детский сад №44, проход и проезд по которому противоречит требованиям антитеррористической защищенности.
В ходе рассмотрения дела ФИО8 уточнил исковые требования, просит установить бессрочный сервитут ФИО8 на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: г. Кострома, № в координатах характерных точек: 1- Х 290790,77 Y 1213938,60 горизонтальное положение 40,32 м, 2 - Х 290750,49 Y 1213936,73 горизонтальное положение 3,00 м, 3 – Х 290750,52 Y 1213939,73 горизонтальное положение 40,40 м, 4 - Х 290790,88 Y 1213941,59 горизонтальное положение 2,8 м для прохода и проезда к земельному участку с кадастровым номером №, расположенному по адресу: г. Кострома, <адрес> обязать ответчика не чинить препятствия для обустройства проезда и его обслуживания.
В качестве соответчиков к участию в деле привлечены Администрация г. Костромы, Управление имущественных и земельных отношений Администрации г. Костромы.
В судебном заседании истец ФИО8 ВА., его представитель ФИО1 поддержали уточненные требования, просили установить плату за сервитут в соответствии с представленным заключением ИП ФИО12 ФИО8 пояснил, что по территории детского сада имеет только личный доступ к котельной по предварительному согласованию. Поскольку намерен котельную реконструировать, ему требуется проезд. По заявленному сервитуту имеется возможность проезда газели и небольшого манипулятора в целях подвоза строительных материалов и проведения работ, намерен также ездить на принадлежащей ему автомашине.
Ответчики ФИО2, ФИО3, ФИО4 иск не признали. Полагали, что установление сервитута по заявленному варианту не соответствует градостроительным нормам, нарушит их права и создаст значительные неудобства в пользовании придомовым участком и расположенными на нем сараями. Экспертом в заключении не учтено наличие крыльца дом, которое выходит на заявленный сервитут и может быть повреждено при проезде транспортных средств. Имеется электроопора, которая не позволяет проезжать грузовому транспорту, по внешней стене дома проходит труда газопровода, которая может быть повреждена. По границе с земельным участком истца установлен забор. Жители дома намерены восстановить сараи, которые ранее располагались на спорной территории.
Представителя ответчика ФИО2 – ФИО5 полагал, что отсутствуют основания к установлению заявленного сервитута при наличии прохода и проезда к земельному участку истца через земельный участок детского сада, который предусмотрен межевым планом, оборудован и соответствует всем нормам, может быть обособлен от территории детского сада путем установления параллельного забора. Детские сооружения находятся в стороне от имеющегося проезда.
Представителя третьего лица ФИО6 – ФИО7 полагал заявленные требования не подлежащими удовлетворению, поскольку доступ к земельному участку истца предусмотрен при его образовании через территорию земельного участка детского сада.
Ответчики ФИО9, ФИО10, ФИО13, Администрация г. Костромы, Управление муниципальным жилищным фондом Администрации г. Костромы, Управление имущественных и земельных отношений Администрации г. Костромы, третьи лица ООО «Комфортные условия», ФИО6, МБДОУ г. Костромы «Детский сад № 44», Инспекция по охране объектов культурного наследия Костромской области, уведомленные о времени и месте рассмотрения дела, в судебном заседании не участвуют.
В ходе рассмотрения дела заведующая МБДОУ г. Костромы «Детский сад № 44» ФИО14 исковые требования оставила на усмотрении суда. Пояснила, что истцу может быть обеспечен только его личный доступ к отельной через территорию детского сада по предварительной договоренности. Проход неограниченного круга лиц и проезд транспорта невозможен, поскольку это противоречит нормам антитеррористической защищенности детского учреждения.
Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно ст. 274 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута (п. 1). Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком (п. 2). Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута (п. 3). Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком (п. 5).
В Обзоре судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2017) разъяснено, что сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему земельным участком (объектом) (п. 7); не подлежит установлению сервитут, если его условиями собственник земельного участка лишается возможности использовать свой земельный участок в соответствии с его разрешенным использованием (п. 8); при наличии нескольких вариантов прохода (проезда) к земельному участку через соседний земельный участок суду следует исходить из необходимости обеспечить баланс интересов сторон и установить сервитут на условиях, наименее обременительных для собственника земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут (п. 9); плата за сервитут определяется судом исходя из принципов разумности и соразмерности с учетом характера деятельности сторон, площади и срока установления сервитута и может иметь как форму единовременного платежа, так и периодических платежей (п. 12); условиями сервитута может быть предусмотрен порядок изменения платы. Каждая из сторон вправе обратиться в суд с требованием об изменении размера платы (увеличении или уменьшении) в случае изменения объема ограничений прав собственника земельного участка, обремененного сервитутом (п. 13).
Судом установлено что 02.09.2016 между Управлением имущественных и земельных отношений Администрации г.Костромы (Арендодатель) и МУП г.Костромы «Городские сети» (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка № Д.0197, по которому Арендодатель обязуется предоставить Арендатору в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, расположенный по адресу: г.Кострома, <адрес>, с разрешенным использованием: объекты инженерной инфраструктуры, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, общей площадью 409 кв.м. (п.1.1).
На участке расположено нежилое строение (котельная), принадлежащее арендатору на праве хозяйственного ведения, о чем в ЕГРН сделана запись о регистрации права от 04.06.2010 № (п. 1.2). Договор заключен на 11 месяцев с даты его подписания сторонами (п. 2.1).
Между МУП г.Костромы «Городские сети» (Продавец) и ФИО8 (покупатель) 11.05.2021 заключен договор купли-продажи муниципального имущества № 0034-21, по которому продавец продает, а покупатель приобретает в собственность следующее муниципальное имущество: 1-этажное кирпичное нежилое помещение (котельной), площадью 97,1 кв.м., с дымовой трубой, находящееся по адресу: г.Кострома, <адрес>, пом. 1, кадастровый №. В состав продаваемого помещения входит неотъемлемое движимое имущество с инв. № Б00001067 – Щит осветительный ОШВ-12, Смоленская, 23; неотъемлемое движимое имущество с инв. № Б00001068 – Устройство ВРУ, Смоленская, 23. Право собственности ФИО8 на помещение котельной зарегистрировано в ЕГРН 11.06.2021.
Между Управлением имущественных и земельных отношений Администрации г. Костромы (Арендодатель) и ФИО8 (Арендатор) 12.10.2021 заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 02.09.2016 № Д.0197, согласно которому арендатор с МУП «Городские сети» заменен на ФИО8, в пункте 1.1 Договора слова «с разрешенным использованием: объекты инженерной инфраструктуры» заменены словами «с разрешенным использованием: дошкольное, начальное и среднее общее образование; бытовое обслуживание; коммунальное обслуживание; историко-культурная деятельность». Пункт 1.2 договора изложен в следующей редакции: «На участке расположено нежилое помещение с кадастровым номером 44:27:040605:192, принадлежащее Арендатору на праве собственности, о чем в ЕГРН сделана запись о регистрации от 11.06.2021 №». Условия настоящего дополнительного соглашения применяются к отношениям сторон, возникшим с 11.06.2021.
Земельный участок, арендованный ФИО8, граничит со следующими земельными участками: с кадастровым номером № площадью 1407 кв.м., на котором расположен многоквартирный <адрес> г. Костромы; с кадастровым номером №, на котором расположен МБДОУ г.Костромы «Детский сад № 44» (г. Кострома, №); с кадастровым номером № площадью 1425 кв.м., на котором расположен многоквартирный <адрес> г. Костромы (№), собственниками помещений в доме являются ФИО9, ФИО10, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО11, муниципальное образование городской округ город Кострома; с кадастровым номером № площадью 1500 кв.м., принадлежащий ФИО6, на котором расположены здания гостиницы и газовой котельной, осуществляет деятельность ООО «Отель Александровский» (г. Кострома, <адрес>).
Государственный кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 44:27:040605:247 произведен на основании межевого плана, подготовленного 29.07.2016 кадастровым инженером ФИО15 по заданию МУП г. Костромы «Городские сети», которому ранее на праве хозяйственного ведения принадлежало нежилое помещение (котельная) с кадастровым с кадастровым номером №
Из межевого плана усматривается, что образование земельного участка осуществлялось в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территории. Акт согласования границ земельного участка кадастровым инженером не оформлялся в соответствии с п. 79 приказа Минэкономразвития от 24.11.2008 № 412 «Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков».
При проведении межевания спорного земельного участка правообладателем земельного участка с кадастровым номером № в лице заведующей МБДОУ «Детский сад №44» ФИО14 было гарантировано письмом в адрес директора МУП г. Костромы «Городские сети» обеспечение доступа к образуемому земельному участку под котельной через земельный участок с кадастровым номером №.
Межевым планом земельного участка предусмотрено, что доступ осуществляется через земельный участок с кадастровым номером №
ФИО8, полагая, что проезд к принадлежащему ему объекту недвижимости – котельной в целях ее реконструкции и эксплуатации через территорию земельного участка с кадастровым номером № невозможен, обратился в суд с настоящим иском об установлении сервитута через территорию земельного участка с кадастровым номером № многоквартирного <адрес> г. Костромы.
В целях оценки обоснованности заявленных исковых требований определением Свердловского районного суда г. Костромы от 07.12.2022 по делу назначена землеустроительная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Эксперт кадастр», поставлены вопросы об установлении всех имеющиеся вариантов прохода и проезда к зданию, кадастровый №, расположенному на земельном участке, кадастровый №, по адресу: г.Кострома, <адрес>; в случае наличия возможности устройства проезда и прохода к зданию - какой из вариантов является наиболее приемлемым с точки зрения материальных и физических затрат, а также с точки зрения минимизации участия административных органов при согласовании устройства прохода и проезда к выделенным в пользование собственникам земельным участкам.
Согласно экспертному заключению экспертов ООО «Эксперт кадастр» ФИО16, ФИО17, ФИО18 от 11.05.2023, при обследовании земельного участка № определено, что участок не граничит с земельными участками или землями общего пользования, то есть проезд и проход к данному участку можно организовать только через смежные земельные участки-№, №, № или №.
На земельном участке № расположен 3-этажный многоквартирный дом Разница высотных отметок расположения участка № и участка № составляет около 2 м и данный перепад высот укреплен подпорной стенкой. Этот факт мешает организовать проезд к участку истца через участок №.
Организация проезда через земельный участок № так же не возможна, так как на территории отеля в непосредственной близости к границам участка № расположены капитальные постройки, мешающие проезду к участку. Между постройками ширина проезда 2 м., что не соответствует требованиям СП 42.13330.2016 от 30.12.2016: ширина проезда должна составлять 3 м. (доступ к участку № возможен справа и слева летней веранды ресторана «Александровский»).
Проезд к участку истца № через территорию детского сада, участок с кадастровым номером №, можно осуществить путем организации дорожного полотна, обеспечивающего необходимый уклон в связи с тем, что территория детского сада расположена ниже участка истца на 1-1,2 м. Организация данного подъезда требует значительных финансовых затрат, а также может занять значительную часть территории участков для прогулок детей. Учитывая вид разрешенного использования земельного участка № «Дошкольное, начальное и среднее общее образование; бытовое обслуживание; историко-культурная деятельность» проход к данному участку неопределенного круга лиц через территорию детского сада будет затруднителен (2 возможных варианта подъезда через территорию детского сада: подъезд слева от здания котельной невозможен из-за слишком большого перепада высоты и невозможности в тесненных условиях организовать пологий спуск).
Проезд через участок многоквартирного дома по адресу <адрес> кадастровый № проходит по асфальтированной дороге от ул. Свердлова мимо сарая собственников данного дома к участку №. Данная территория для проезда имеет достаточную ширину от 3,5 м. до 5 м. свободную от построек, деревьев, опор ЛЭП, не требующую дополнительных вложений для организации проезда. Данная территория собственниками участка используется только для прохода и проезда к сараям.
Проанализировав варианты подъезда, подхода к участку истца, кадастровый №, расположенному по адресу: г. Кострома, <адрес>, эксперт пришел к выводу, что наиболее удобный для использования, наименее финансово обременительный для истца и не ущемляющий интересы собственников участков является устройство проезда через территорию участка №, расположенного по адресу: г. Кострома, <адрес>
Координаты сервитута представлены в таблице 1 (1- Х 290790,77 Y 1213938,60 горизонтальное положение 40,32 м, 2 - Х 290750,49 Y 1213936,73 горизонтальное положение 3,00 м, 3 – Х 290750,52 Y 1213939,73 горизонтальное положение 40,40 м, 4 - Х 290790,88 Y 1213941,59 горизонтальное положение 2,8 м.), площадь сервитута 120,6 кв.м.
Эксперт ФИО16, будучи допрошенной в судебном заседании, поддержала доводы заключения. Пояснила, что для установления сервитута по заявленному истцом варианту не требуется дополнительного обустройства проезда, кроме демонтажа части забора, разграничивающего участки, с установкой проездных ворот. Для проезда грузового транспорта, возможно потребуется перенос электроопоры. Возможность организации проезда с точки зрения соблюдения градостроительных, санитарных и противопожарных норм при проведении экспертизы не оценивалась, поскольку вопрос об организации проезда не стоит, сервитут не тождественнен организации проезда.
Экспертиза выполнена квалифицированными экспертами с выходом на местность, заключение мотивировано фотоматериалами, соотносимо с другими материалами дела, в связи с чем суд считает его надлежащим доказательством по делу, которое возможно положить в основу решения.
При оценке доводов стороны ответчика об обеспечении доступа к объекту недвижимости истца через земельный участок, используемый дошкольным учреждением, суд, помимо экспертного заключения, учитывает следующее.
Постановлением Правительства РФ от 02.08.2019 N 1006 утверждены требования к антитеррористической защищенности объектов (территорий) Министерства просвещения Российской Федерации и объектов (территорий), относящихся к сфере деятельности Министерства просвещения Российской Федерации, и формы паспорта безопасности этих объектов (территорий), в соответствии с которыми антитеррористическая защищенность объектов (территорий) обеспечивается путем осуществления комплекса мер, направленных на воспрепятствование неправомерному проникновению на объекты (территории) (пп. Ап. 17). Воспрепятствование неправомерному проникновению на объекты (территории) достигается посредством организации и обеспечения пропускного и внутриобъектового режимов, контроля их функционирования (пп. Б п. 18). Выявление потенциальных нарушителей установленных на объектах (территориях) пропускного и внутриобъектового режимов и (или) признаков подготовки или совершения террористического акта обеспечивается путем исключения бесконтрольного пребывания на объектах (территориях) посторонних лиц и нахождения транспортных средств (пп. Г п. 19). Пресечение попыток совершения террористических актов на объектах (территориях) достигается посредством исключения фактов бесконтрольного пребывания на объектах (территориях) посторонних лиц и нахождения транспортных средств на объектах (территориях) или в непосредственной близости от них (пп. Д п. 20). В целях обеспечения антитеррористической защищенности объектов (территорий), отнесенных к четвертой категории опасности, осуществляются, помимо прочих, мероприятия по исключению бесконтрольного пребывания на объекте (территории) посторонних лиц и нахождения транспортных средств, в том числе в непосредственной близости от объекта (территории) (пп. И п. 24).
Таким образом, обеспечение проходи и проезда истца к принадлежащему ему зданию через территорию дошкольного образовательного учреждения противоречит требованиям к антитеррористической защищенности объекта и может повлечь нарушение прав неопределенного круга несовершеннолетних воспитанников учреждения.
Огораживание проезда забором в таком случае ограничит пользование самого владельца земельным участком, уменьшит площадь земельного участка для использования учреждением и тем самым будет противоречить правовой природе сервитута.
Указание на доступ к земельному участку истца через земельный участок детского сада в межевом плане и ЕГРН не является основанием к отказу в установлении заявленного сервитута при том, что в рамках рассмотрения дела установлена невозможность такого прохода и проезда. Кроме того, с момента подготовки межевого плана изменился собственник объекта недвижимости- котельной, который намерен изменить целевое использование объекта и осуществить его реконструкцию.
Доводы ответчиков о возможном повреждении имущества многоквартирного дома при установлен сервитута основаны на предположениях.
Поскольку из пояснений истца следует, что проезд без переноса электроопоры является достаточным и уже им осуществлялся по спорной территории, суд находит разумным и целесообразным установление сервитута по заявленному истцом варианту с демонтажом части забора и установкой ворот истцом без проведения каких-либо иных мероприятий по организации проезда.
Поскольку обустройство проезда в целях установления сервитута не требуется и установление сервитута не наделяет истца какими-либо иными правами в отношении спорной части земельного участка ответчиков кроме проезда и прохода по нему, оснований к удовлетворению требований истца об обязании ответчиков не чинить ему препятствий для обустройства проезда и его обслуживания не имеется.
Суд учитывает, что обременение земельного участка сервитутом по заявленному в иске варианту не лишает собственников помещений в многоквартирном доме прав владения, пользования и распоряжения этим участком в соответствии с его разрешенным использованием.
В целях обеспечения права собственников земельного участка, обремененного сервитутом на получение соразмерной платы, суд полагает необходимым установить плату за сервитут, исходя из представленного истцом заключения оценщика ИП ФИО12 от 29.06.2023.
Согласно указанному заключению, соразмерная плата за сервитут составит 2887 руб. в год, 241 руб. в месяц или 26323 руб. единовременно.
Учитывая, что сервитут устанавливается бессрочно, размер платы за него может быть изменен по иску одной из сторон, исходя из сложившихся (изменившихся) условий использования сервитута, суд находит целесообразным установление ежемесячной платы за сервитут в размере 241 руб.
При этом суд учитывает, что заключение подготовлено компетентным специалистом, стороной ответчиков в порядке ст. 56 ГПК РФ не оспорено.
Но основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО8 к ФИО9, ФИО10, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО11, Администрации г. Костромы, Управлению муниципальным жилищным фондом Администрации г. Костромы, Управлению имущественных и земельных отношений Администрации г. Костромы об установлении права ограниченного пользования земельным участком (сервитута) удовлетворить частично.
Установить бессрочно право ограниченного пользования (сервитут) ФИО8 земельным участком с кадастровым номером №, расположенным по адресу: г. Кострома, ул. <адрес> в части, обозначенной координатами характерных точек: 1- Х 290790,77 Y 1213938,60 горизонтальное положение 40,32 м, 2 - Х 290750,49 Y 1213936,73 горизонтальное положение 3,00 м, 3 – Х 290750,52 Y 1213939,73 горизонтальное положение 40,40 м, 4 - Х 290790,88 Y 1213941,59 горизонтальное положение 2,8 м для прохода и проезда к земельному участку с кадастровым номером №, расположенному по адресу: г. Кострома, <адрес>, с оборудованием силами и за счет средств ФИО8 проездных ворот на месте существующего забора между земельными участками и с внесением ФИО8 платы ежемесячно до последнего числа месяца на счет многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Кострома, <адрес> в размере 241 (двести сорок один) рубль.
В остальной части исковые требования оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Костромской областной суд через Свердловский районный суд г. Костромы путем принесения апелляционной жалобы в течение одного месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.
Судья О.Д. Тележкина