Дело № 2 – 257/2025 УИД 53RS0003-01-2024-000077-64

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 июня 2025 года г. Валдай

Валдайский районный суд Новгородской области в составе:

председательствующего судьи Салакатовой Н.В.,

с участием представителя истца ФИО1,

представителя ответчика ФИО2,

при секретаре Титоренко А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела по исковому заявлению ФИО3 к Союзу организации профсоюзов «Новгородская областная Федерация профсоюзов» о признании недействительной односторонней сделки по расторжению договора аренды,

установил:

ФИО3 обратился в суд с иском к Союзу организации профсоюзов «Новгородская областная Федерация профсоюзов» (далее - Союз) о признании недействительной односторонней сделки по расторжению договора аренды жилых домов с огороженной территорией и земельных участков от 07.09.2022 № и обязании устранить препятствия в пользовании объектами недвижимости. Требования мотивированы тем, что 07.09.2022 между сторонами был заключен договор № аренды жилых домов с огороженной территорией и земельных участков, по условиям которого ему во временное владение и пользование, за плату, были переданы объекты недвижимого имущества с огороженной территорией, предназначенные для использования базы отдыха «Валдайская» по адресу: <адрес> Срок действия договора с 01.10.2022 по 31.08.2023. Пунктом 5.2 договора установлено, что договор по требованию арендодателя может быть расторгнут в соответствии со ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ). 01.02.2023 ответчик направил истцу уведомление о досрочном расторжении договора, поскольку собственник продает указанные выше объекты недвижимости, на данное уведомление истцом был направлен письменный отказ. Несмотря на отсутствие правомерных оснований для расторжения договора аренды, 06.03.2023 ответчик, прибыв на территорию, арендуемую истцом лишил истца права пользования указанными объектами. Полагая, что действия ответчика, выразившиеся в одностороннем отказе от исполнения обязательств по договору аренды, не основаны на законе и нарушают права, истец просил восстановить нарушенное право.

В ходе производства по делу к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новгородской области, ФИО4, ФИО5

Определением суда от 04.06.2025 производство по гражданскому делу по исковому заявлению ФИО3 к Союзу в части требований об устранении препятствий в пользовании объектами недвижимости - жилыми домами с кадастровыми номерами № баней с кадастровым номером № гаражом с кадастровым номером №; земельными участками с кадастровыми номерами № прекращено в связи с отказом от иска.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске, дополнительно объяснив, что ответчиком нарушены условия п. 2.3 договора аренды от 07.09.2022, поскольку в период действия договора счета для внесения арендной платы Союзом истцу не предоставлялись. По данной причине в квитанциях о внесении арендной платы в назначении платежа истцом указан номер счета № по предыдущему договору аренды от 25.10.2021 №. Счета для оплаты по договору аренды от 07.09.2022 № были предоставлены Союзом истцу при расторжении ответчиком в одностороннем порядке договора аренды в марте 2023 года. В период действия договора истец просрочки внесения платежей не допускал.

В судебном заседании представитель ответчика – представитель Союза ФИО2 исковые требования не признал по основаниям, изложенным в письменных возражениях на исковые требования, объяснив, что основанием для расторжения с истцом договора аренды от 07.09.2022 № является более двух раз подряд внесение ФИО3 арендной платы с нарушением установленных договором сроков. Дополнил, что счета для внесения арендной платы истцу предоставлялись своевременно в соответствии с условиями договора, вместе с тем доказательств тому не имеется, поскольку получал счета ФИО3 лично на руки. Денежные средства, внесенные истцом 27.10.2022 в размере 9 091 руб. были зачтены ответчиком в счет оплаты задолженности по договору аренды № от 25.10.2021, ранее заключенному между Союзом и ФИО3

В судебное заседание истец и представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новгородской области, будучи надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО4 и ФИО5 в судебное заседание не явились, извещались о времени и месте судебного разбирательства по адресу их регистрации посредством направления заказных писем, от получения судебных извещений, направленных в их адрес, уклонились, в связи с чем считаются надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного разбирательства.

В силу положений ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Исследовав материалы гражданского дела, выслушав объяснения представителей истца и ответчика, суд считает следующее.

В соответствии со ст. 12, 56, 57 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона обязана доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Частью 1 ст. 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Установлено, что 07.09.2022 между ФИО3 и Союзом заключен договор № аренды жилых домов с огороженной территорией и земельных участков, по условиям которого арендодатель передал арендатору за плату во временное владение и пользование объекты недвижимого имущества с огороженной территорией, предназначенные для использования базы отдыха «Валдайская» по указанному выше адресу, в том числе:

- жилой <адрес> кадастровым номером №, общей площадью 91,4 кв. м;

- жилой <адрес> кадастровым номером №, общей площадью 136,5 кв. м;

- жилой <адрес> кадастровым номером № общей площадью 58,5 кв. м;

- жилой <адрес> кадастровым номером №, общей площадью 64,2 кв. м;

- жилой <адрес> кадастровым номером №, общей площадью 80,6 кв. м;

- жилой <адрес> кадастровым номером №, общей площадью 46,7 кв. м;

- баню с кадастровым номером №, общей площадью 27,4 кв. м;

- гараж с кадастровым номером №, общей площадью 58,1 кв. м;

- земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 4 999 кв. м;

- земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 1 250 кв. м;

- земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 1 250 кв. м;

- земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 1 250 кв. м;

- земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 4 951 кв. м;

- земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 4 597 кв. м,

а также снегоуборщик CHAMPION ST1170Е 11 л.с. 6/2 скорости, 70/54,5 см, эл. пуск 220 В, фара 15 ВТ, репитер VEGATEL VT3-3G.

Из выписок из Единого государственного реестра недвижимости, следует, что указанные выше объекты недвижимости в период действия договора аренды от 07.09.2022 № принадлежали Союзу на праве собственности, с 21.01.2025 собственником является ФИО5

Пунктом 4.1 договора установлено, что договор заключен на срок с 01.10.2022 по 31.08.2023 и вступает в силу с 01.10.2022, но до полного исполнения сторонами принятых на себя обязательств по настоящему договору.

В силу п. 5.2 договора по требованию арендодателя может быть расторгнут в соответствии со ст. 619 ГК РФ.Согласно положениям ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как установлено в ходе рассмотрения дела, 01.02.2023 истцом в адрес ответчика направлено уведомление о расторжении договора аренды, в котором Союз уведомил ФИО3 о досрочном расторжении договора аренды от 07.09.2022 № с 01.03.2023 в связи с продажей объектов недвижимости. Союз принял на себя обязательство в соответствии с п. 6.10 договора выплатить арендатору неустойку в размере 50 000 рублей, в связи с чем просил представить ФИО3 банковские реквизиты для внесения денежных средств.

В ответ на данное уведомление ФИО3 в письме от 20.02.2023 сообщил об отказе в досрочном расторжении договора аренды в связи с отсутствием нарушений, предусмотренных ст. 619 ГК РФ, уведомил о намерении заключить договор аренды на новый срок.

28.02.2023, 03.03.2023 ответчик в своих письмах ФИО3 повторно изложил требование о досрочном расторжении договора, повторно предложил сообщить реквизиты для перечисления неустойки, уведомил, что арендуемое имущество будет комиссионно описано и изъято из аренды 06.03.2023. Кроме того, со ссылкой на ст. 619 ГК РФ указал на не внесение ФИО3 более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа арендной платы.

03.02.2023 представителями Союза организации профсоюзов составлен акт об отказе ФИО3 от подписания уведомления арендатора о расторжении договора аренды.

Как установлено в ходе рассмотрения дела, в письмах, адресованных в адрес истца, Союз, кроме того, ссылается на несвоевременное внесение ФИО3 арендной платы за сентябрь, октябрь, декабрь 2022 года, январь 2023 года.

Согласно пункту 2.3 договора арендная плата вносится арендатором на расчетный счет арендодателя не позднее 15 числа месяца, следующего за расчетным, на основании предъявленных арендодателем счетов.

Из представленных истцом квитанций следует, что ФИО3 в период действия договора аренды от 07.09.2022 № внесены следующие платежи: ДД.ММ.ГГГГ – 9 091 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 9 091 руб., ДД.ММ.ГГГГ - 9 091 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 9 091 руб., ДД.ММ.ГГГГ- 9 091 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 9 091 руб.

Вместе с тем, как следует из представленных ответчиком сведений и объяснений, данных представителем Союза в судебном заседании, денежные средства, внесенные истцом 27.10.2022 в размере 9 091 руб. были зачтены в счет оплаты задолженности по договору аренды от 25.10.2021 №, ранее заключенному между Союзом и ФИО3

Как установлено в ходе рассмотрения дела, 25.10.2021 между ФИО3 и Союзом заключен договор № аренды жилых домов с огороженной территорией и земельных участков, по условиям которого арендодатель передал арендатору за плату во временное владение и пользование объекты недвижимого имущества с огороженной территорией, предназначенные для использования базы отдыха «Валдайская» адресу: <адрес>

Согласно акту сверки взаимных расчетов по договору аренды за 09 месяцев 2022 года, подписанному истцом и ответчиком, по состоянию на 30.09.2022 задолженность в пользу Союза составляет 9 091 руб.

В ходе рассмотрения дела сторонами не оспаривалось, что акт сверки составлен в отношении взаимных расчетов по договору аренды от 25.10.2021 №.

Как следует из чек-ордера от 27.10.2022 ФИО3 на счет Союза внесены денежные средства в размере 9 091 руб. с назначением платежа «счет на оплату № от 16.08.2022 арендная плата база отдыха Валдай».

Как установлено судом, в том числе из объяснений сторон, счет № предоставлялся истцу для внесения арендной платы по договору аренды от 25.10.2021 №.

Таким образом, учитывая наличии у ФИО3 задолженности по договору аренды от 25.10.2021 №, о размере которой ему было известно, о чем свидетельствует акт сверки взаимных расчетов, принимая во внимание назначение платежа, указанное истцом в чек-ордере от 27.10.2022, а также учитывая, что доказательств, свидетельствующих о погашении данной задолженности путем внесения иного платежа истцом не представлено, суд приходит к выводу о том, что денежные средства, внесенные ФИО3 согласно квитанции от 27.10.2022 обоснованно зачтены Союзом в счет оплаты долга по договору аренды от 25.10.2021 №.

Иные денежные средства, внесенные истцом в период действия договора аренды от 07.09.2022 № зачтены ответчиком следующим образом:

- арендная плата, внесенная ДД.ММ.ГГГГ зачтена в счет оплаты за октябрь 2022 года (срок оплаты не позднее ДД.ММ.ГГГГ);

- арендная плата, внесенная ДД.ММ.ГГГГ зачтена в счет оплаты за ноябрь 2022 года (срок оплаты не позднее ДД.ММ.ГГГГ);

- арендная плата, внесенная ДД.ММ.ГГГГ зачтена в счет оплаты за декабрь 2022 года (срок оплаты не позднее ДД.ММ.ГГГГ);

- арендная плата, внесенная ДД.ММ.ГГГГ зачтена в счет оплаты за январь 2023 года (срок оплаты не позднее ДД.ММ.ГГГГ).

Таким образом, из установленных в ходе рассмотрения дела обстоятельств установлено, что арендная плата за октябрь, ноябрь, декабрь 2022 года и январь 2023 года внесена истцом с нарушением установленного п. 2.3 договора аренды от 07.09.2022 № срока, в связи с чем доводы представителя истца об отсутствии просрочки внесения платежей признаются судом несостоятельными.

Доводы представителя истца о том, что ответчиком нарушены условия п. 2.3 договора аренды, поскольку счета для внесения арендной платы ФИО3 не предоставлялись и стали ему известны в марте 2023 года при расторжении Союзом в одностороннем порядке договора аренды, суд признает несостоятельными по следующим основаниям.

Из имеющегося в материалах дела расчета внесения арендной платы по договору аренды от 07.09.2022 №, подписанного представителем истца, следует, что арендная плата по указанному договору вносилась ФИО3 в соответствии с п. 2.3 договора, то есть на основании предъявленных арендодателем счетов непосредственно в день их получения. Данный расчет содержит номера и даты счетов на оплату, которые идентичны счетам, предоставленным в ходе рассмотрения дела ответчиком. Кроме того, из содержания расчета, в том числе сведений о датах внесения арендной платы, следует, что счета предоставлялись истцу своевременно (для внесения арендной платы за октябрь 2022 года – в октябре 2022 года, за ноябрь 2022 года – в ноябре 2022 года, за декабрь 2022 года – в декабре 2022 года, за январь 2023 года – в январе 2023 года, за февраль 2023 года – в феврале 2023 года).

Помимо прочего, в связи с наличием в договоре аренды от 07.09.2022 № сведений о реквизитах банковского счета Союза, истец не был лишен возможности внесения арендной платы в установленный договором срок в отсутствии счетов на оплату.

Таким образом, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 67 ГПК РФ, в их взаимосвязи и совокупности, в том числе оценив положения договора № от 07.09.2022 №, в порядке, предусмотренном ст. 431 ГК РФ, суд приходит к выводу о том, что истец более двух раз подряд по истечении установленного договором аренды от 07.09.2022 № срока платежа не вносил арендную плату, что в соответствии с п. 5.2 договора аренды и положениями ст. 619 ГК РФ является основанием для расторжения договора по требованию арендодателя.

Оценивая изложенное выше, учитывая представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения требований ФИО3 не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194 – 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО3 к Союзу организации профсоюзов «Новгородская областная Федерация профсоюзов» о признании недействительной односторонней сделки по расторжению договора аренды – отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Новгородского областного суда через Валдайский районный суд Новгородской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 02.07.2025.

Судья: Н.В. Салакатова