УИД: 77RS0026-02-20205-000405-40
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
18 июня 2025 года город Москва
Таганский районный суд г. Москвы в составе:
председательствующего судьи Неревяткиной О.Ю.,
при секретаре судебного заседания Бричаг А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-821/2025 по исковому заявлению Департамента городского имущества г. Москвы к ФИО1, ФИО2 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки,
УСТАНОВИЛ:
Истец ДГИ г. Москвы обратился в суд с иском к ответчикам ФИО1, ФИО2, в котором просил признать недействительным договор купли-продажи, заключенный между ФИО1 и ФИО2 в отношении нежилого помещения общей площадью 56.9 кв. м. с кадастровым номером 77:01:0002023:3535, расположенного в здании по адресу: <...>, корп. ВК, применить последствия недействительности договора купли-продажи, заключенного между ФИО1 и ФИО2 в отношении нежилого помещения общей площадью 56.9 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0002023:3535, расположенного в здании по адресу: <...>, корп. ВК, в виде возврата в собственность ФИО1 указанного объекта недвижимого имущества и восстановлении в ЕГРН записи о праве собственности ФИО1 на данный объект недвижимого имущества, указать в резолютивной части, что решение является основанием для погашения записи о праве собственности ФИО2 и регистрации права собственности ФИО1 на помещение с кадастровым номером 77:01:0002023:3535.
В обоснование заявленных требований истец указывает, что между истцом и Индивидуальным предпринимателем ФИО1 (далее — Покупатель) заключен договор купли-продажи от 13.03.2023 № 78-00294/23 (далее — Договор) нежилого помещения общей площадью 56.9 кв. м. с кадастровым номером 77:01:0002023:3535, расположенного в здании по адресу: <...>, корп. ВК, являющемся объектом культурного наследия регионального значения «Жилой дом, 1948-1952 гг., арх. ФИО3, ФИО4.».
В Единый государственный реестр недвижимости 03.05.2023 была внесена запись о государственной регистрации права собственности Покупателя за № 77:01:0002023:3535-77/051/2023-2.
Согласно положениям Договора (раздел 5) на покупателя возложена обязанность по проведению работ по сохранению объекта культурного наследия с указанием срока и этапов проведения работ (раздел 5 Акта технического состояния от 31.01.2022 № 16-44-108/22) с представлением отчетов об исполнении условий конкурса и итогового Акта выполненных работ. При этом, Покупатель не вправе распоряжаться Объектом до момента подтверждения проведения работ согласно разделу 5 Договора (п. 4.5. Договора).
До настоящего времени ни отчеты, ни Акт выполненных работ истцу не представлены. Вместе с тем, истцу стало известно, что в нарушение условий Договора 23.01.2024 состоялся переход права собственности на вышеуказанный объект от ФИО1 к ФИО2 (запись в ЕГРН № 77:01:0002023:3535-77/051/2024).
В письменных возражениях на исковое заявление ответчик ИП ФИО1 просит в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на то, что законодательством, регулирующим отношения в сфере охраны объектов культурного наследия, не предусмотрена возможность признания недействительной сделки по основанию несоблюдения условий договора купли-продажи такого объекта. При этом при продаже спорного объекта ФИО2 ФИО5 уведомил его о наличии у отчуждаемого объекта статуса объекта культурного наследия и о наличии действующего охранного обязательства. Также ответчик указывает, что оспариваемая сделка не нарушает прав истца. Кроме того, ответчиком заявлено о применении срока исковой давности, который ответчик исчисляет с момента заключения оспариваемого договора.
Представитель истца Департамента городского имущества г.Москвы ФИО6 в судебное заседание явился, на удовлетворении исковых требований настаивал.
Ответчик ФИО2 в судебное заседание явился, против удовлетворения исковых требований возражал, на основании возражений на иск.
Представитель третьего лица Департамента культурного наследия г.Москвы ФИО7 в судебном заседании просил суд удовлетворить требования ДГИ г.Москвы на основании письменных пояснений на иск.
Иные лица, участвующие в деле в суд не явились, извещены надлежащим образом.
На основании ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.
Суд, выслушав явившихся участников процесса, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности с учетом требований ст. 56 ГПК РФ и ст. 67 ГПК РФ, приходит к следующему.
В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
В соответствии с ч. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Согласно п.1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Пунктом 2 ст. 168 ГК РФ установлено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Как установлено судом и следует из материалов дела, между истцом и Индивидуальным предпринимателем ФИО1 (далее — Покупатель) заключен договор купли-продажи от 13.03.2023 № 78-00294/23 (далее — Договор) нежилого помещения общей площадью 56.9 кв. м. с кадастровым номером 77:01:0002023:3535, расположенного в здании по адресу: <...>, корп. ВК, являющемся объектом культурного наследия регионального значения «Жилой дом, 1948-1952 гг., арх. ФИО3, ФИО4.».
В соответствии с п. 4.5 указанного договора покупатель не вправе распоряжаться Объектом приватизации до момента подтверждения проведения работ согласно разделу 5 Договора, в том числе заключать договоры купли-продажи, мены, дарения, инвестиционные договоры (контракты), передавать в доверительное управление, вносить в качестве вклада в уставной капитал товариществ и обществ, простого товарищества, заключать предварительный договор с предметом о последующем отчуждении.
Согласно положениям указанного договора (раздел 5) на покупателя возложена обязанность по проведению работ по сохранению объекта культурного наследия с указанием срока и этапов проведения работ (раздел 5 Акта технического состояния от 31.01.2022 № 16-44-108/22) с представлением отчетов об исполнении условий конкурса и итогового Акта выполненных работ.
Между тем, работы по сохранению объекта культурного наследия ИП ФИО1 проведены не были, что им в ходе судебного разбирательства не отрицалось.
При этом 27.12.2023 между ИП ФИО1 и гражданином ФИО2 был заключен договор купли-продажи нежилого помещения, согласно которому ИП ФИО1 произвел отчуждение нежилого помещения общей площадью 56.9 кв. м. с кадастровым номером 77:01:0002023:3535, расположенного в здании по адресу: <...>, корп. ВК,
На основании данного договора 23.01.2024 в ЕГРН была внесена запись о переходе права собственности на вышеуказанный объект от ФИО1 к ФИО2 (запись в ЕГРН № 77:01:0002023:3535-77/051/2024)
Таким образом, в нарушение условий договора купли-продажи 13.03.2023 № 78-00294/23, ИП ФИО1 произвел отчуждение спорного нежилого помещения ФИО2
В соответствии со ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке (п. 1)
В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (п. 2).
В случае, если злоупотребление правом выражается в совершении действий в обход закона с противоправной целью, последствия, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, применяются, поскольку иные последствия таких действий не установлены настоящим Кодексом (п. 3).
Как указано в п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" к сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений статьи 10 и пунктов 1 или 2 статьи 168 ГК РФ. При наличии в законе специального основания недействительности такая сделка признается недействительной по этому основанию (например, по правилам статьи 170 ГК РФ).
В рассматриваемом случае при заключении договора купли-продажи 13.03.2023 № 78-00294/23 на ИП ФИО1 был возложен ряд обязательств, обусловленных отнесением продаваемого нежилого помещения объектом культурного наследия регионального значения. Обязательность указания в договоре купли-продажи таких обязательств покупателя предусмотрена ст. 29 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».
Так, в соответствии с ч. 4 ст. 29 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» в случае приватизации объекта культурного наследия, находящегося в неудовлетворительном состоянии, путем продажи на конкурсе условия конкурса должны предусматривать:
1) требования, установленные охранным обязательством, предусмотренным статьей 47.6 Федерального закона от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", а при отсутствии данного охранного обязательства - иным охранным документом, предусмотренным пунктом 8 статьи 48 указанного Федерального закона;
2) иные требования к сохранению, в том числе реставрации, объекта культурного наследия или его части, установленные федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления, уполномоченными в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия, на основании запроса федерального органа исполнительной власти, органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления, уполномоченных на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
3) обязательство покупателя обеспечить разработку в определенный срок проектной документации на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, включая проведение работ по его реставрации, в соответствии с требованиями, предусмотренными подпунктами 1 и 2 настоящего пункта;
4) обязательство покупателя обеспечить проведение работ по сохранению объекта культурного наследия в соответствии с требованиями, предусмотренными подпунктами 1 и 2 настоящего пункта.
С учетом изложенного, содержащееся в п. 4.5. договора купли-продажи 13.03.2023 № 78-00294/23 обязательство ИП ФИО1 не производить отчуждение приобретаемого нежилого помещения до момента проведения работ по сохранению объекта культурного наследия, напрямую связано с необходимостью соблюдения предусмотренных законом условий приватизации такого объекта.
При отчуждении ИП ФИО1 объекта культурного наследия без проведения работ по сохранению объекта культурного наследия у нового собственника данного объекта ФИО2 обязательства перед городом Москвой о проведении работ по сохранению объекта культурного наследия отсутствуют.
Довод ИП ФИО1 о том, что, продавая спорное нежилое помещение ФИО2, он включил в договор купли-продажи от 27.12.2023 условие о соблюдении условий охранного обязательства в отношении указанного объекта (п. 1 дополнительного соглашения от 27.12.2023), судом отклоняется ввиду того, что ДГИ г. Москвы стороной заключенного между ИП ФИО1 и ФИО2 договора не является. Таким образом, ДГИ г. Москвы не вправе требовать от ФИО2 исполнения обязательств по договору, стороной которого ДГИ г. Москвы не является.
Также в этом случае ДГИ г. Москвы утрачивает предусмотренное п. 6.2.3. договора купли-продажи 13.03.2023 № 78-00294/23 право на одностороннее расторжение договора в случае неисполнения ИП ФИО1 обязанности по проведению работ по сохранению объекта культурного наследия либо при нарушении им промежуточных и окончательных сроков этих работ.
С учетом изложенного заключение между ИП ФИО1 и ФИО2 договора купли-продажи 27.12.2023 суд расценивает как злоупотребление правом собственника на распоряжение принадлежащим ему имуществом с намерением причинить вред городу Москве, путем получения в собственность объекта культурного наследия и уклонения от исполнения обязательств о проведении работ по сохранению объекта культурного наследия.
Довод ответчика о пропуске истцом срока исковой давности судом отклоняется ввиду следующего.
Согласно п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.
Из приложенной с иску выписки из ЕГРН следует, что она получена истцом 30.10.2024, следовательно, с этой даты истец узнал об оспариваемой сделке. Таким образом, срок исковой давности начал течь с 30.10.2024, исковое заявление подано в суд в электронном виде 05.12.2024, то есть в пределах срока исковой давности.
Более того, оспариваемый договор купли-продажи заключен 27.12.2023, следовательно, на момент подачи иска в суд не истек и трехлетний срок исковой давности, исчисляемый с момента заключения данного договора.
Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, суд приходит к выводу о признании недействительным договора купли-продажи от 27.12.2023, заключенного между ФИО1 и ФИО2 в отношении нежилого помещения общей площадью 56.9 кв. м. с кадастровым номером 77:01:0002023:3535, расположенного в здании по адресу: <...>, корп. ВК, и применении последствий недействительности данного договора в виде возврата в собственность ФИО1 указанного объекта недвижимого имущества и восстановлении в ЕГРН записи о праве собственности ФИО1 на данный объект недвижимого имущества.
Решение является основанием для погашения записи о праве собственности ФИО2 и регистрации права собственности ФИО1 на помещение с кадастровым номером 77:01:0002023:3535.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198, ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковое заявление Департамента городского имущества г. Москвы к ФИО1, ФИО2 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки - удовлетворить.
Признать недействительным договор купли-продажи, заключенный между ФИО1 (ИНН <***>) и ФИО2 (СНИЛС: <***>) в отношении нежилого помещения общей площадью 56.9 кв. м. с кадастровым номером 77:01:0002023:3535, расположенного в здании по адресу: <...>, корп. ВК.
Применить последствия недействительности договора купли-продажи, заключенного между ФИО1 (ИНН <***>) и ФИО2 (СНИЛС: <***>) в отношении нежилого помещения общей площадью 56.9 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0002023:3535, расположенного в здании по адресу: <...>, корп. ВК, в виде возврата в собственность ФИО1 указанного объекта недвижимого имущества и восстановлении в ЕГРН записи о праве собственности ФИО1 на данный объект недвижимого имущества.
Решение является основанием для погашения записи о праве собственности ФИО2 (СНИЛС: <***>) а и регистрации права собственности ФИО1 (ИНН <***>) на помещение с кадастровым номером 77:01:0002023:3535.
Взыскать с ФИО1 (ИНН <***>) и ФИО2 (СНИЛС: <***>) в доход бюджета города Москвы государственную пошлину в размере 3 000 руб.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Таганский районный суд г. Москвы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 17 июля 2025 года.
СудьяО.Ю. Неревяткина