Решение по делу № 2-1650/2025 от 22.05.2025 - о признании части сделки недействительной (ничтожной).

№ 2-1650/2025

УИД 70RS0004-01-2025-001005-19

Решение

Именем Российской Федерации

6 мая 2025 г. Советский районный суд г. Томска в составе:

председательствующего судьи Кравченко А.В.,

при секретаре Новосельцевой А.И.,

с участием представителя истцов ФИО1, ФИО2 ФИО3, действующего на основании доверенности от 23.03.2024, выданной на три года,

представителя ответчика муниципального образования «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью ФИО4, действующей на основании доверенности от 09.12.2024, выданной на один год,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Томске гражданское дело по иску ФИО2, ФИО1 к муниципальному образованию «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска о признании части сделки недействительной (ничтожной),

установил:

ФИО2, ФИО1 обратились в суд с иском к муниципальному образованию «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (Департамент недвижимости), в котором просили:

- признать недействительной (ничтожной) часть сделки, а именно подп.1 п. 2.4 договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, изложенный в п.4 дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ (в редакции протокола разногласий от ДД.ММ.ГГГГ), заключенного между ФИО2 и ответчиком; подп. 1 п. 2.4, изложенный в п.4 дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и ответчиком изложить в следующей редакции: за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с п. 1 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации в размере 1,5 % кадастровой стоимости земельного участка;

- признать недействительной (ничтожной) часть сделки, а именно подп.1 п. 2.4 договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, изложенный в п.4 дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ (в редакции протокола разногласий от ДД.ММ.ГГГГ), заключенного между ФИО1 и ответчиком; подп. 1 п. 2.4, изложенный в п.4 дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ответчиком изложить в следующей редакции: за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с п. 1 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации в размере 1,5 % кадастровой стоимости земельного участка.

В обоснование иска указано, что 01.07.2024 между Департаментом недвижимости и истцами подписаны дополнительные соглашения № к дополнительным соглашениям № от ДД.ММ.ГГГГ, регулирующие правоотношения по аренде земельного участка с кадастровым № по адресу: <адрес>, на котором расположено здание, принадлежащее истцам на праве собственности. Пунктом 4 дополнительных соглашений, в редакции протокола согласования разногласий, определен порядок расчета размера арендной платы за земельный участок, согласно которыми с 01.10.2023 размер арендной платы составляет 1,5% кадастровой стоимости земельного участка, т.е. арендная плата установлена в размере земельного налога. Внесение указанных изменений обусловлено решением Думы Города Томска от 28.04.2009 № 1198 «Об образовании особо охраняемых природных территорий местного значения муниципального образования «Город Томск», которым образована особо охраняемая природная территория местного значения «Город Томск- «Городской сад», а также фактом нахождения спорного земельного участка в границах особо охраняемой природной территории, что в совокупности делает земельный участок ограниченным в обороте и устанавливает запрет на его приватизацию. Данные ограничения влекут последствия в виде определения размера арендной платы в размере, не превышающем размер земельного налога на земельный участок. Вместе с тем, Департаментом недвижимости при заключении дополнительного соглашения не принято во внимание, что ставка 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка (в размере земельного налога) подлежала применению к отношениям сторон с 12.08.2017, а не с 01.10.2023. В п. 1 дополнительных соглашений № закреплено, что договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ в редакции дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ является договором со множественностью лиц на стороне арендатора. Пунктом 4 определено, что арендная плата за пользование земельным участком вносится арендаторами – истцами с 19.07.2016. При этом, расчет арендной платы устанавливается исходя из ставки арендной платы в размере 846,8 руб./кв.м в год, положения об определении арендной платы в размере земельного налога 12.08.2017 дополнительные соглашения не содержат. Предложение истцов привести правоотношения в соответствие с положениями законодательства результата не дало. Таким образом, размер арендной платы за пользование земельным участком должен быть равен размеру земельного налога. Учитывая, что арендная плата за публичные земельные участки является регулируемой, произвольное установление ставок арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, является недопустимым, в связи с чем, уполномоченный орган обязан руководствоваться положениями постановления Правительства Российской Федерации № 582 при определении размера арендной платы. На основании изложенного, полагают, что в указанной части часть сделки, а именно, подп.1 п. 2.4 договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, изложенный в п.4 дополнительного соглашения № и 5/1 от ДД.ММ.ГГГГ (в редакции протокола разногласий от ДД.ММ.ГГГГ), заключенного между ФИО2, ФИО1 и ответчиком является недействительным (ничтожным).

Истцы ФИО2, ФИО1, будучи извещенными о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явились, избрав форму процессуального участия через представителя.

Представитель истцов ФИО3 в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, по основаниям изложенным в иске. Указал, что установление размера арендной платы выше земельного налога, нарушает существенным образом права истцов.

Представитель ответчика муниципального образования «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью ФИО4 в судебном заседании требования не признала, поддержала доводы отзыва на исковое заявление, которые, несмотря на несогласие ответчика с заявленными требованиями, сводятся к тому, что Департамент недвижимости обязан был установить размер арендной платы не выше размера земельного налога. Условия договора (в редакции дополнительных соглашений), в части определения размера арендной платы, противоречат императивным положениям ЗК РФ, в связи с чем в силу ст. 168 ЗК РФ, являются недействительными. Период установления ставки в размере 1,5 % (с 01.01.2024 по 01.10.2024) связан с наличием вступивших в законную силу решений судов о взыскании с истцов арендной платы за период до 01.10.2023 для ФИО1 и до 01.01.2024 для ФИО2

Руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело по существу в отсутствие истцов.

Заслушав пояснения сторон, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно п. 1 ст. 2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земельное законодательство в соответствии с Конституцией Российской Федерации находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Земельное законодательство состоит из данного кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов Российской Федерации.

Статьей 1 Федерального закона от 6 октября 1999 года N 184-ФЗ "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" установлено, что деятельность органов государственной власти субъекта Российской Федерации осуществляется в соответствии с принципом самостоятельного осуществления органами государственной власти субъектов Российской Федерации принадлежащих им полномочий.

Согласно ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Из подп. 2 п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ следует, что порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

В п. 1 ст. 39.7 ЗК РФ указано, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Такие принципы утверждены постановлением N 582.

Пунктом 5 статьи 39.7 ЗК РФ закреплено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка, в случае заключения договора аренды земельного участка:

1) с лицом, которое в соответствии с настоящим Кодексом имеет право на предоставление в собственность бесплатно земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если такой земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд либо ограничен в обороте;

2) с лицом, с которым заключен договор о комплексном развитии территории жилой застройки, если земельный участок образован в границах территории, в отношении которой принято решение о комплексном развитии территории жилой застройки, и предоставлен указанному лицу, или с юридическим лицом, обеспечивающим в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации реализацию решения о комплексном развитии территории жилой застройки;

Постановлением Правительства Российской Федерации от 5 мая 2017 г. N 531, вступившим в законную силу с 12 августа 2017 г., Основные принципы определения арендной платы дополнены еще одним принципом N 7, предусматривающим, что арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29 декабря 2017 г. N 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением N 582.

В п. 30 раздела 8 указанных Методических рекомендаций в целях применения принципа N 7 при определении арендной платы за земельные участки рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (п. 5 ст. 27 ЗК РФ) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается. В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений п. 1 ст. 387 НК РФ).

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 июня 2015 г. (вопрос 7 разъяснений по вопросам, возникающим в судебной практике) сформулирована правовая позиция о том, что Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденные постановлением N 582, не применяются при определении арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена; вместе с тем в силу п. 1 ст. 39.7 ЗК РФ постановление N 582 в части установления Основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.

Поскольку указанные принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, соответствующим компетентным органам надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названных принципов, в том числе в пределах, указанных в принципе N 7 (действующем с 12 августа 2017 г.), в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, сформированных с учетом площади, необходимой для их эксплуатации (вопрос № 33 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019)», утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019).

В соответствии со ст. 27 ЗК РФ оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно п. 5 ст. 27 ЗК РФ ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, расположенные в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в пункте 4 настоящей статьи, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом и законодательством Российской Федерации об особо охраняемых природных территориях.

Решением Думы Города Томска от 28.04.2009 № 1198 «Об образовании особо охраняемых природных территорий местного значения муниципального образования "Город Томск», образована особо охраняемая природная территория местного значения муниципального образования «Город Томск» - «Городской сад».

Таким образом, законодатель установил правило, согласно которому арендная плата за земельные участки, расположенные в пределах особо охраняемых природных территорий, не может превышать размер установленного земельного налога, при этом, уполномоченный орган обязан руководствоваться положениями постановления Правительства Российской Федерации № 582 при определении размера такой арендной платы.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ФИО2 является собственником нежилых помещений №, площадью 213,6 кв.м., расположенных на первом этаже двухэтажного нежилого здания по адресу: <адрес>, общей площадью 430,9 кв.м., кадастровый №, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 05.02.2025.

ФИО1 является собственником нежилых помещений №, площадью 217,3 кв.м., расположенных на втором этаже двухэтажного нежилого здания по адресу: <...>, кадастровый №, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 05.02.2025.

Решением Советского районного суда г. Томска от 14.02.2020 ФИО1 и ФИО2 отказано в удовлетворении требований к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации Города Томска о разделе земельного участка, признании права на приобретение за выкуп земельного участка.

Решением Советского районного суда г. Томска от 23.02.2024, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Томского областного суда от 05.06.2024, ФИО2 и ФИО1 отказано в удовлетворении требований к муниципальному образованию «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственности администрации Города Томска, акционерному обществу «Городской сад» о признании дополнительных соглашений к договору аренды земли от 31.05.2021 № и № к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, незаключенными.

Согласно ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Решением Советского районного суда г. Томска от 14.02.2020, имеющим в силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ преюдициальное значение для настоящего спора установлено, что здание с кадастровым № расположено на земельном участке с кадастровым №, общей площадью 54367 в.м. по адресу: <адрес>.

Земельный участок с кадастровым № находится в собственности муниципального образования «Город Томск».

Постановлением администрации г. Томска от 11.02.2019 «О земельном участке, местоположение которого: Российская Федерация, <адрес> (кадастровый №)» вид разрешенного использования земельного участка по адресу: <адрес> (кадастровый №) площадью 54367 кв.м. определен как «парки аттракционов, элементы благоустройства территории».

Вступившим в законную силу 24.12.2019 решением Советского районного суда г. Томска от 14.11.2019 по административному делу № 2а-3176/2019 в удовлетворении иска ФИО2, ФИО1 к администрации Города Томска о признании незаконным данного постановления отказано. Установлено, что земельный участок с кадастровым № расположен в территориальной зоне «Р-1». Согласно Правилам землепользования и застройки г. Томска, являющихся Приложением № 2 к решению Думы Города Томска от 27.11.2007 № 687 зона Р-1 предназначена для организации парков, скверов, бульваров, садов, используемых в целях кратковременного отдыха, проведения досуга населения. Градостроительным регламентом указанной зоны вид разрешенного использования «парки аттракционов» предусмотрен в качестве основного вида разрешенного использования.

Указанный земельный участок предоставлен АО «Горсад» по договору аренды № от 01.06.2001 для эксплуатации объекта социального назначения – городского сада на срок по 01.06.2026.

Кроме здания, используемого в качестве «кафе», в котором расположены принадлежащие ФИО2, ФИО1, нежилые помещения, на территории рассматриваемого земельного участка находится имущественный комплекс (объекты движимого и недвижимого имущества), переданные в аренду по договору аренды имущественного комплекса от 31.05.2001 АО «Горсад» для организации парка отдыха.

Вступившим в законную силу решением Советского районного суда г. Томска по гражданскому делу № 2-612/2015 по иску прежнего собственника нежилого здания кадастровый № по адресу: <адрес> А.С.Г. к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации г.Томска, департаменту архитектуры и градостроительства администрации г.Томска в разделе спорного земельного участка отказано.

Также в решении от 14.02.2020 по делу № 2-42/2020 суд пришел к выводу, что требования ФИО2, ФИО1 об образовании земельных участков путем раздела, признании права на приобретение за выкуп земельного участка не подлежат удовлетворению, указав, что возможность использования принадлежащих истцам нежилых помещений в здании с кадастровым № может быть обеспечена путем предоставления соответствующего земельного участка на праве аренды.

31.05.2021 между МО «город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации г. Томска (арендодатель) и ФИО2 (арендатор), ФИО1 (арендатор) заключены дополнительные соглашения № и № соответственно (далее – дополнительное соглашение) к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в редакции дополнительных соглашений от 21.11.2014, от 14.05.2020, от 23.11.2020, по условиям которого арендатор, подписав дополнительное соглашение, присоединяется к данному договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в редакции дополнительных соглашений.

Согласно п. 3 дополнительных соглашений срок действия договора и дополнительного соглашения устанавливается с даты подписания дополнительного соглашения по 01.06.2026.

Пунктом 4 дополнительных соглашений предусмотрено внесение арендной платы за пользование земельным участком арендатором в порядке и на условиях, определенных разделом 2 договора и дополнительного соглашения, с даты государственной регистрации права арендатора на соответствующее нежилое помещение.

Пунктом 5 дополнительных соглашений определен порядок расчета арендной платы за пользование земельным участком, предоставленным для эксплуатации нежилого помещения – кафе, которая устанавливается в соответствии с решением Думы г. Томска от 01.04.2008 № 828 «Об утверждении Положения «О порядке взимания арендной платы за пользование земельными участками, находящимися муниципальной собственности и предоставленными в аренду от имени муниципального образования», решением Думы г. Томска от19.08.2008 № 965 «О ставках арендной платы за земельные участки, расположенные на территории муниципального образования «Город Томск».

Площадь земельного участка, облагаемого арендной платой, определена дополнительным соглашением № в размере 1239, 3 кв.м., дополнительным соглашением № в размере 1260, 7 кв.м.

Ставка арендной платы определена в размере 846,8 руб. в год.

Решением Химкинского городского суда Московской области от 12.07.2022 по делу № 2-2328/2022, оставленным без изменения апелляционным определением Московского областного суда от 27.03.2023 по делу № 33-1559/2023, определением Первого кассационного суда общей юрисдикции от 04.10.2023, с ФИО1 в пользу муниципального образования «Город Томск» по дополнительному соглашению № взыскана задолженность с применением срока исковой давности за период с 22.09.2018 по 30.09.2021 в размере 3469, 501, 24 руб., пени за период с 15.06.2021 по 30.08.2021 в размере 10000 руб.

Решением Химкинского городского суда Московской области от 23 марта 2022 года по делу № 2-936/2022, оставленным без изменения апелляционным определением Московского областного суда от 20.07.2022 по делу № 33-22759/2022,сФИО2 в пользу муниципального образования «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации г. Томска по дополнительному соглашению № взыскана задолженность по арендной плате 6 126 048,55 руб., пеня в размере 10000 руб.

Решением Химкинского городского суда Московской области от 25 июля 2023 года по делу № 2-3576/2023сФИО2 в пользу муниципального образования «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации г. Томска по дополнительному соглашению № взыскана задолженность по арендной плате за период с 01.10.2022 по 31.03.2023 в размере 690716, 18 руб., пени в размере 7162, 53 руб.

В ходе рассмотрения настоящего дела судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Департаментом управления муниципальной собственностью администрации Города Томска и ФИО2, с учетом протокола разногласий от ДД.ММ.ГГГГ, заключено дополнительное соглашение № к дополнительному соглашению № от ДД.ММ.ГГГГ и договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, в редакции дополнительных соглашений от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому арендная плата по настоящему договору устанавливается за период по 31.12.2023 в соответствии с решением Думы Города Томска от 19.08.2008 № 965 «О ставках арендной платы за земельные участки, расположенные на территории муниципального образования «Город Томск», решением Думы Города Томска от 01.04.2008 № 828 «Об утверждении Положения «О порядке взимания арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности и предоставленными в аренду от имени муниципального образования «Город Томск» и составляет 846,8 руб./кв.м в год. За период с 01.01.2024 ставка арендной платы составляет 1,5% от кадастровой стоимости (п.2.4, 4, 5 соглашения).

ДД.ММ.ГГГГ между Департаментом управления муниципальной собственностью администрации Города Томска и ФИО1, с учетом протокола разногласий от ДД.ММ.ГГГГ, заключено дополнительное соглашение № к дополнительному соглашению № от ДД.ММ.ГГГГ и договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, в редакции дополнительных соглашений от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому арендная плата по настоящему договору устанавливается за период по ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с решением Думы Города Томска от 19.08.2008 № 965 «О ставках арендной платы за земельные участки, расположенные на территории муниципального образования «Город Томск», решением Думы Города Томска от 01.04.2008 № 828 «Об утверждении Положения «О порядке взимания арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности и предоставленными в аренду от имени муниципального образования «Город Томск» и составляет 846,8 руб./кв.м в год. За период с 01.10.2023 ставка арендной платы составляет 1,5% от кадастровой стоимости (п.2.4, 4, 5 соглашения).

Обращаясь в суд с настоящим иском, истцы указывают, что Департаментом недвижимости при заключении дополнительных соглашений не принято во внимание, что ставка 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка (в размере земельного налога) подлежала применению к отношениям сторон с 12.08.2017, а не с 01.10.2023, то есть, с даты вступления в силу постановления Правительства РФ № 531 о 05.05.2017 «О внесении изменений в постановление Правительства РФ от 16.07.2009 № 582».

Суд полагает в указанной части доводы истцов заслуживающими внимания и приходит к выводу о допущенных ответчиком нарушениях при определении периода и размера арендной ставки при заключении дополнительных соглашений № от ДД.ММ.ГГГГ принципам экономической обоснованности, установленного постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".

В соответствии с данным принципом арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Исходя из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 11 мая 2004 г. N 209-О, и с учетом схожести правового регулирования земельного налога и арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной и муниципальной собственности, соответствующий орган государственной власти субъекта Российской Федерации или местного самоуправления обязан определять арендную плату не произвольно, а в соответствии с экономической оценкой территории и генеральным планом города, т.е. основываясь на анализе и оценке экономических, природных и иных факторов, влияющих в том числе на уровень доходности земельного участка в конкретной зоне.

Ставки арендной платы, коэффициенты и их значения должны устанавливаться в целях определения экономически обоснованной платы за аренду земельных участков, соответствующей определенному уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю, развитию инфраструктуры, и призваны обеспечить максимальное поступление в бюджет арендных платежей при одновременном соблюдении экономически справедливого баланса интересов арендодателя и арендаторов земельных участков.

Соблюдение принципа экономической обоснованности компетентным государственным или муниципальным органом должно быть доказано путем представления соответствующих расчетов (показывающих доходность земельных участков), а также документов, содержащих многофакторный анализ оценочных характеристик земельных участков, и документов, непосредственно подтверждающих проведение расчета величины базовой ставки.

В рассматриваемом случае, определение размера арендной ставки с 12.07.2017 по 30.09.2023 в размере 846, 8 руб. уже свидетельствует о нарушении принципа экономической обоснованности, а также требований действующего законодательства, устанавливающий императивный запрет на установление размера арендной платы для ограниченных в обороте земель выше ставки земельного налога.

Указанные обстоятельства ответчиком в ходе судебного разбирательства не оспаривались, что прямо следует из отзыва Департамента недвижимости, а также данных в ходе рассмотрения дела объяснений представителя ответчика.

Согласно п. 2 Решения Думы Города Томска от 21.09.2010 № 1596 «О взимании земельного налога на территории муниципального образования "Город Томск», земельный налог на территории муниципального образования "Город Томск" взимается от кадастровой стоимости земельного участка по следующим ставкам:

в размере 0,3% в отношении земельных участков:

отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах и используемых для сельскохозяйственного производства;

занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства (за исключением земельных участков, приобретенных (предоставленных) для индивидуального жилищного строительства, используемых в предпринимательской деятельности) (в ред. решения Думы г. Томска от 07.07.2020 N 1381);

не используемых в предпринимательской деятельности, приобретенных (предоставленных) для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства или огородничества, а также земельных участков общего назначения, предусмотренных Федеральным законом от 29 июля 2017 года N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в ред. решения Думы г. Томска от 27.08.2019 N 1140);

ограниченных в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, предоставленных для обеспечения обороны, безопасности и таможенных нужд.

В размере 1,5 процента в отношении прочих земельных участков.

Указанные размеры ставок действовали в юридически значимый период с 12.08.2017 по 30.09.2023.

Таким образом, действия Департамента недвижимости по установлению размера арендной ставки за указанный в иске период в размере 846,8 руб. в год, а не исходя из 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка, нельзя признать законными.

В силу ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка, являющаяся ничтожной, недействительна независимо от признания ее таковой судом.

Статьей 167 ГК РФ установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ, действовавшей в редакции на момент подписания договора аренды, ничтожной сделкой является сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 Гражданского кодекса).

Поскольку арендная плата за использование спорного земельного участка носит регулируемый характер, определение условий подп. 1 п. 2.4 договора, изложенный в п.4 дополнительных соглашений №, № от ДД.ММ.ГГГГ необходимо производить исходя из положений принятых уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, устанавливающих ставки арендной платы и методику их расчета.

Как указано выше, в соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Требования истца о внесении изменений в договора в части установления размера арендной платы (подп. 1 п. 2.4 договора, изложенный в п.4 дополнительных соглашений №, № от ДД.ММ.ГГГГ) нацелены на достижение правовой определенности в правоотношениях сторон, в связи с тем, что арендная плата является регулируемой и ее размер, согласно изложенным выше правилам, изменяется вне зависимости от того, внесены ли сторонами изменения в договор.

Соответственно арендатору, который не согласен с размером арендной платы, отраженном в договоре, доступны следующие способы юридического реагирования: арендатор может не платить арендную плату в размере необоснованного (по его мнению) превышения и впоследствии возражать против иска администрации о взыскании задолженности по доводам о нарушении методики расчета арендной платы; арендатор, уплативший арендную плату согласно условиям договора, может заявить кондикционный иск, указав, что нарушение методики расчета привело к неосновательному обогащению муниципального образования в части уже уплаченного истцом; арендатор может заявить о недействительности договорного условия о размере арендной платы; арендатор может заявить иск об изменении договора в целях обеспечения правовой определенности.

В данном случае заявленные истцом требования об установлении в Договоре (подп. 1 п. 2.4 договора, изложенный в п.4 дополнительных соглашений №, № от ДД.ММ.ГГГГ) годовой арендной платы в определенном размере могут быть квалифицированы единственным способом - как требования об изменении договора в части условий об арендной плате.

Специфика применяемого истцом способа защиты сводится к тому, что, установив противоречие договорного условия императивной норме закона на момент рассмотрения спора, суд должен изложить договорное условие таким образом, чтобы оно соответствовало императивным нормам права, даже если предложенная истцом формулировка не будет признана правомерной. Иными словами, суд не может отказать в удовлетворении такого иска, если установит, что договорное условие в существующем виде не соответствует закону и одновременно выявит, что данное условие в предлагаемой истцом формулировке также закону не соответствует. В указанном случае суд удовлетворяет иск, приводя договорное условие в соответствие с требованиями закона.

Согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Если сторона, для которой в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (п. 4 ст. 445 ГК РФ).

Обращаясь в суд с рассматриваемым исковым заявлением, истцы по существу просят внести изменения в спорный договор аренды в части установления годовой арендной платы.

В этой связи, разрешая настоящий спор об урегулировании возникших при исполнении спорных договоров аренды разногласий, относительно условий договоров о величине регулируемой арендной платы, суд в силу названных положениях гражданского законодательства должен определить в решении суда и отразить в его резолютивной части, в какой редакции действуют те условия договора, по которым у сторон возник спор.

При таких обстоятельствах, для установления правовой определенности в возникших между сторонами арендных правоотношениях в части величины арендной платы, исковые требования истцов подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 98, 194 - 199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО2, ФИО1 к муниципальному образованию «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска о признании части сделки недействительной (ничтожной), удовлетворить.

Признать недействительной (ничтожной) часть сделки, а именно подпункт 1 пункта 2.4 договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, изложенный в пункте 4 дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ (в редакции протокола разногласий от ДД.ММ.ГГГГ), заключенного между ФИО2 и Департаментом управления муниципальной собственностью администрации Города Томска.

Подпункт 1 пункта 2.4, изложенный в пункте 4 дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и Департаментом управления муниципальной собственностью администрации Города Томска изложить в следующей редакции: «за период с 12.07.2017 по 30.09.2023 в соответствии с п. 1 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации в размере 1,5 % кадастровой стоимости земельного участка».

Признать недействительной (ничтожной) часть сделки, а именно подпункт 1 пункта 2.4 договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, изложенный в пункте 4 дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ (в редакции протокола разногласий от ДД.ММ.ГГГГ), заключенного между ФИО1 и Департаментом управления муниципальной собственностью администрации Города Томска.

Подпункт 1 пункта 2.4, изложенный в пункте 4 дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и Департаментом управления муниципальной собственностью администрации Города Томска изложить в следующей редакции: «за период с 12.07.2017 по 30.09.2023 в соответствии с п. 1 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации в размере 1,5 % кадастровой стоимости земельного участка».

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме в Томский областной суд через Советский районный суд г. Томска.

Председательствующий

Мотивированное решение составлено 22 мая 2025 года.