Решение по делу № 2-421/2022 от 14.06.2023 - об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов и по встречному иску <ФИО> к МКУ КУМИ Бурейского муниципального округа о признании незаконным одностороннего отказа от исполнения договора аренды, признании договора аренды продленным.

Дело № (2-421/2022;)

УИД 28RS0№-09

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

14 июня 2023 года пгт Новобурейский

Бурейский районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Пасюк И.М.,

при секретаре ФИО4,

с участием ответчика ФИО1, его представителя ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению МКУ КУМИ Бурейского муниципального округа <адрес> к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов и по встречному иску ФИО1 к МКУ КУМИ Бурейского муниципального округа о признании незаконным одностороннего отказа от исполнения договора аренды, признании договора аренды продленным,

установил:

Муниципальное казенное учреждение комитет по управлению муниципальным имуществом Бурейского муниципального округа <адрес> (далее по тексту – МКУ КУМИ Бурейского муниципального округа <адрес>) обратилось в суд с иском к ФИО1, в обоснование указав, что ДД.ММ.ГГГГ между МКУ администрация рп. Новобурейский и ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка №, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером ФИО7, площадью 512,0 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, пгт Новобурейский, из категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием – автовокзал. В силу п. 2.1 договора аренды он вступает в силу с ДД.ММ.ГГГГ и действует по ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ в адрес МКУ администрация рабочего поселка <адрес> от ФИО1 поступило заявление о заключении договора аренды на земельный участок с кадастровым номером ФИО8 на новый срок, так как на данном земельном участке имеется объект незавершенного строительства с кадастровым номером ФИО31, принадлежащий ФИО1 на праве собственности. ДД.ММ.ГГГГ между МКУ администрация рп. Новобурейский и ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка №, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером ФИО9, площадью 512,0 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, пгт Новобурейский, из категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием – автовокзал. Согласно п. 1.47. на участке имеется объект незавершенного строительства с кадастровым номером ФИО32, площадью 371,4 кв.м. В силу п. 2.1 договора аренды он вступает в силу с ДД.ММ.ГГГГ и действует по ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ от ФИО1 поступило заявление о расторжении договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка с кадастровым номером ФИО10. ДД.ММ.ГГГГ от ФИО1 поступило заявление о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером ФИО11 сроком на три года. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 было отказано в предоставлении в аренду земельного участка в соответствии с п. 5 ст. 36.6 Земельного Кодекса Российской Федерации. ДД.ММ.ГГГГ от ФИО1 поступило заявление о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером ФИО12. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 было отказано в предоставлении в собственность за плату земельного участка по основаниям, предусмотренным п. 1 ст. 39.20 Земельного Кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № КУВИ-001/2022-94569959, ФИО1 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства кадастровым номером ФИО33, степень готовности которого составляет 32%.

Ссылаясь на положения ст. 235, 239.1 ГПК РФ, просит суд изъять у ФИО1 объект незавершенного строительства – нежилое здание, общей площадью 371,4 кв. м, кадастровый номер ФИО34, находящийся на земельном участке с кадастровым номером ФИО13, площадью 512 кв.м., расположенном по адресу: <адрес>, пгт. Новобурейский, относящимся к категории земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование: автовокзал, путем продажи с публичных торгов.

ФИО2 А.О. обратился в суд со встречным исковым заявлением, в обоснование которого указал, что истец и муниципальное образование рабочего поселка (пгт) Новобурейский являются сторонами договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого ФИО1 был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером ФИО14. На участке расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером ФИО35. Согласно п. 2.1 договора он вступает в силу и становится обязательным для сторон с ДД.ММ.ГГГГ и действует по ДД.ММ.ГГГГ включительно, а части расчетов до полного исполнения. Согласно п. 4.3.2 истец имеет право на заключение договора на новый срок в случае надлежащего исполнения своих обязанностей по договору. МКУ КУМИ Бурейского муниципального округа в адрес истца с письмами о необходимости расторжения договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ не обращался, проектов соглашения о расторжении договора аренды не направлял, в органах государственной регистрации сделок с недвижимостью соглашений о расторжении сторонами договора аренды не регистрировалось. В настоящее время истец по встречному иску продолжает пользоваться арендованным земельным участком, завершает возведение нежилого здания автовокзала. Истец произвел оплату арендной платы в рамках договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ на 2022 год в сумме 57000 рублей, ответчиком указанные денежные средства были приняты. Полагал, что сторонами путем совершения конклюдентных действий договор был заключен на новый срок.

Ссылаясь на положения ст. 450.1, 452, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, просил суд признать незаконным односторонний отказ МКУ КУМИ Бурейского муниципального округа от исполнения условий договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ; признать договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ продленным на срок до ДД.ММ.ГГГГ.

В судебное заседание МКУ КУМИ Бурейского муниципального округа <адрес> явку своего представителя не обеспечили, о месте и времени рассмотрения дела уведомлялись надлежащим образом, представили ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя. В ранее состоявшихся судебных заседаниях настаивали на удовлетворении заявленных МКУ КУМИ Бурейского муниципального округа требований, одновременно возражая против удовлетворения встречных исковых требований. В обоснование возражений ссылались на письменное волеизъявление ФИО1 на расторжение договора земельного участка, оформленное ДД.ММ.ГГГГ, ошибочность позиции ФИО1 относительно пролонгации договора аренды земельного участка. Указывали на отсутствие у МКУ Комитет по управлению муниципальным имуществом Бурейского муниципального округа правовых оснований для предоставления ФИО1 в аренду земельного участка с кадастровым номером ФИО15, ранее предоставленного ФИО1 на основании пп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ однократно для завершения строительства собственнику объекта незавершенного строительства, поскольку это будет противоречить действующему законодательству. Просили удовлетворить заявленные МКУ КУМИ Бурейского муниципального округа требования, отказать в удовлетворении встречных исковых требований ФИО1

Ответчик (истец по встречному иску) ФИО2 А.О. и его представитель ФИО2 в судебном заседании возражал относительно заявленных МКУ КУМИ Бурейского муниципального округа требований, настаивал на удовлетворении заявленных им встречных требований по основаниям, приведенным во встречном иске. Дополнительно пояснил, что все действия администрации Бурейского муниципального округа, распоряжение имуществом которого осуществляет МКУ КУМИ Бурейского муниципального округа, свидетельствуют о действительности договора. В частности, орган местного самоуправления, уполномоченный на распоряжение земельным участком, принимает арендную плату за 2022 год по спорному договору аренды, внесенную ФИО1 Доводы МКУ КУМИ Бурейского муниципального округа о наличии у него задолженности по договору аренды полагал несостоятельными, указывая, что сверка не проводилась, соответствующие акты после передачи полномочий от администрации рп. Новобурейский администрации Бурейского муниципального округа, не составлялись. Каких-либо претензий в части освобождения земельного участка, прекращения на нем деятельности по строительству объекта со стороны органа местного самоуправления не предъявлялось. Более того, в марте 2023 года в связи с истечением срока действия ранее выданного разрешения на строительство ФИО1 органом местного самоуправления было выдано разрешение на строительство со сроком действия до марта 2024 года, а также градостроительный план. По истечении срока действия договора от 2019 года действия органа местного самоуправления также давали основания ФИО1 полагать, что договор будет продлен. У ФИО1 отсутствовало волеизъявление на расторжение договора, он устно обращался в администрацию с целью продлить договор еще до истечения его срока. ДД.ММ.ГГГГ ему в администрации сказали, что для продления нужно написать заявление на расторжение действующего договора и одновременно на заключение нового, заверив, что договор будет заключен. Однако вопреки заверениям отказали в заключении нового договора. После этого он обратился с заявлением о предоставлении участка в собственность, на что тоже получил отказ, поскольку объект не завершен строительством. На сегодняшний день готовность объекта составляет 80%. Он не успел вовремя окончить строительство в рамках заключенного в 2019 году договора аренды земельного участка, срок аренды совпал с пандемийными годами. У него на строительстве работали иностранные граждане, которые в сезон не смогли вернуться к работе из-за санитарных ограничений, связанных с пандемией. Он был вынужден осуществлять строительство фактически самостоятельно. При этом, при первоначальном предоставлении земельного участка с администрацией имелась устная договоренность о заключении договора о совместной деятельности, в соответствии с которым он и должен передать администрации безвозмездно здание автовокзала, предполагалось оказание органами местного самоуправления помощи, содействия в строительстве, однако договор не заключили, помощь была оказана в незначительном объеме. В настоящее время у него на объекте работает бригада, осталось заполнение оконных и дверных проемов и коммуникации, после чего возможен ввод в эксплуатацию. Он планирует до конца 2023 года ввести в эксплуатацию помещение автовокзала, оно обособлено, после чего продолжить внутреннюю отделку остальных помещений здания. Полагал, что при таких обстоятельствах срок договора может был продлен еще на три года.

В соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствие не явившихся лиц.

Изучив материалы дела, оценив все представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регулируется главой V.I Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Применительно к земельным участкам, находящимся в государственной или муниципальной собственности, пунктом 1 статьи 39.6 - ЗК РФ установлено, что договор аренды такого земельного участка заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

На основании пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ.

В соответствии с п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Таким образом, действующее земельное законодательство прямо регулирует вопрос о заключении без проведения торгов нового договора аренды земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, которые были возведены в период действия договора аренды земельного участка

Согласно п. 3.1 ч. 2 ст. 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится, в том числе, отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (ст. 239.1 ГК РФ).

В силу положений ст. 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлен постановлением Правительства Российской Федерации N 1299 от ДД.ММ.ГГГГ, утвердившим Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства.

Указанными Правилами установлен порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных по результатам аукциона, в связи с прекращением действия договоров аренды таких земельных участков. При этом публичные торги по продажи таких объектов проводятся в форме открытого аукциона, на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов.

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

Требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Средства, вырученные от продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов либо приобретения такого объекта в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов.

Пунктом 33 ст. 34 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 171-ФЗ) предусмотрено, что положения ст. 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно ст. 35 Федерального закона № 171-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу с ДД.ММ.ГГГГ, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Из указанного следует, что положения ст. 239.1 ГК РФ распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером ФИО16 находится в муниципальной собственности, имеет площадь 512±8 кв.м., относится к категории земель населенных пунктов, имеет разрешенное использование – автовокзал, в пределах участка расположен объект недвижимости с кадастровым номером ФИО36; данные о правообладателе земельного участка в ЕГРН не внесены, зарегистрировано обременение в виде аренды в пользу ФИО1 сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ на основании договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ № КУВИ-001/2022-165179045.

ДД.ММ.ГГГГ между МКУ администрация рп. Новобурейский и ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка №по условиям которого арендодатель МКУ администрация рп. Новобурейский предоставил, а арендатор ФИО2 А.О. принял в аренду земельный участок с кадастровым номером ФИО17, площадью 512,0 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, пгт Новобурейский, из категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием – автовокзал. В силу п. 2.1 договора аренды он вступает в силу с ДД.ММ.ГГГГ и действует по ДД.ММ.ГГГГ. Договор аренды земельного участка 10/17 от ДД.ММ.ГГГГ прошел государственную регистрацию в установленном порядке ДД.ММ.ГГГГ. По состоянию на дату заключения договора объектов недвижимости на земельном участке не имелось, что подтверждено п. 1.4 договора.

Пунктом 1.5 договора в качестве ограничения использования земельного участка указано на обязанность ФИО1 после окончания строительства и регистрации права собственности на здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером ФИО18 передать в собственность поселения муниципального образования рп. (пгт) Новобурейский помещение, находящееся в этом здании, площадью не менее 50,2 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 А.О. обратился к главе рп. Новобурейский с заявлением о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером ФИО19 на новый срок, поскольку на земельном участке имеется объект незавершенного строительства с кадастровым номером ФИО37, что подтверждается выпиской из ЕГРН об объекте недвижимости № КУВИ-001/2022-165175703 от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которой степень готовности объекта незавершенного строительства составляет 32 %.

ДД.ММ.ГГГГ между МКУ администрация рп. Новобурейский и ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка №, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером ФИО20, площадью 512,0 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, пгт Новобурейский, из категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием – автовокзал. Согласно п. 1.4. на участке имеется объект незавершенного строительства с кадастровым номером ФИО38, площадью 371,4 кв.м. В силу п. 2.1 договора аренды вступает в силу с ДД.ММ.ГГГГ и действует по ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктом 1.5 договора от ДД.ММ.ГГГГ также установлено ограничение использования земельного участка в виде обязанности ФИО1 после окончания строительства и регистрации права собственности на здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером ФИО21 передать в собственность поселения муниципального образования рп. (пгт) Новобурейский.

Указанные обстоятельства подтверждены копией договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ с приложением в виде акта приема-передачи земельного участка, выписками ЕГРН, постановлением главы рп. <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «О предоставлении земельного участка в аренду ФИО1», согласно которому земельный участок был предоставлен ФИО1 на основании ст. 22, пп. 10 п. 2 ст. 39.6, пп. 6 п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ.

Таким образом, договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ заключен после ДД.ММ.ГГГГ, что исключает применение гарантий, установленных пунктом 33 статьи 34 Федерального закона № 171-ФЗ и пунктом 21 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

ДД.ММ.ГГГГ администрация рп. Новобурейский была ликвидирована, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ.

<адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-ОЗ «О преобразовании городских и сельских поселений <адрес> во вновь образованное муниципальное образование Бурейский муниципальный округ <адрес>» в соответствии с частью 3 статьи 13 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» городские поселения рабочие поселки (поселки городского типа) Бурея, Новобурейский, Талакан и сельские поселения Алексеевский, Виноградовский, Долдыканский, ФИО3, ФИО41, Родионовский, Старорайчихинский, Успеновский сельсоветы, входящие в состав <адрес> преобразованы путем объединения во вновь образованное муниципальное образование – Бурейский муниципальный округ <адрес>.

Статьей 1 названного <адрес> установлено, что в связи с преобразованием <адрес>, Алексеевский, Виноградовский, Долдыканский, ФИО3, ФИО41, Родионовский, Старорайчихинский, Успеновский сельсоветы и городские поселения рабочие поселки (поселки городского типа) Бурея, Новобурейский, Талакан утрачивают статус муниципальных образований со дня вступления в силу настоящего Закона. Днем образования муниципального округа является день вступления в силу настоящего Закона.

В соответствии со ст. <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-ОЗ «О преобразовании городских и сельских поселений <адрес> во вновь образованное муниципальное образование Бурейский муниципальный округ <адрес>» органы местного самоуправления муниципального округа в соответствии со своей компетенцией являются правопреемниками органов местного самоуправления <адрес>, Алексеевского, Виноградовского, Долдыканского, Малиновского, Райчихинского, Родионовского, Старорайчихинского, Успеновского сельсоветов и рабочих поселков (поселков городского типа) Бурея, Новобурейский, Талакан, которые на день образования муниципального округа осуществляли полномочия по решению вопросов местного значения на соответствующей территории, в отношениях с органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, иными органами местного самоуправления, физическими и юридическими лицами (ч. 1). Вопросы правопреемства подлежат урегулированию муниципальными правовыми актами органов местного самоуправления муниципального округа (ч. 2).

Согласно ч. 1 ст. 12 названного <адрес> настоящий Закон вступает в силу по истечении десяти дней после дня его официального опубликования, за исключением статьи 3, которая в силу ч. 2 ст. 12 вступает в силу по истечении одного месяца со дня вступления в силу настоящего Закона при отсутствии предусмотренной частью 5 статьи 34 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» инициативы граждан о проведении местного референдума по вопросу определения структуры органов местного самоуправления муниципального округа.

Текст документа опубликован в издании официальный интернет-портал правовой информации http://pravo.gov.ru ДД.ММ.ГГГГ, а соответственно, Закон вступил в силу.

Таким образом, права и обязанности муниципального образования рабочий поселок (пгт) Новобурейский перешли к муниципальному образованию Бурейский муниципальный округ.

Как следует из представленных в материалы дела копий заявлении ФИО1, адресованных главе <адрес> ФИО5, от ДД.ММ.ГГГГ, в указанную дату ФИО1 были написаны два заявления: о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером ФИО22 № от ДД.ММ.ГГГГ в связи с окончанием срока его действия и о предоставлении земельного участка с кадастровым номером ФИО23 в аренду сроком на 3 года в соответствии с пп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ сроком на 3 года.

В ответ на заявление ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ о заключении договора аренды администрацией Бурейского муниципального округа дан ответ за № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому указано на отсутствие оснований для предоставления земельного участка в аренду со ссылками на положения п. 10 ч. 2 ст. 39.6, п. 5 ст. 36.6 Земельного кодекса РФ, допускающие однократное предоставление земельного участка для завершения строительства объекта.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 А.О. обратился к главе администрации Бурейского муниципального округа с заявлением о предоставлении ему в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером ФИО24, поскольку на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, находящийся у ФИО1 в собственности.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ за № ФИО1 было отказано в предоставлении земельного участка в собственности со ссылкой на положения п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, исключающей возможность предоставления земельного участка в собственность без ввода в эксплуатацию объекта незавершенного строительства.

ДД.ММ.ГГГГ МКУ КУМИ Бурейского муниципального округа, осуществляющее в соответствии с уставом владение, пользование и распоряжение объектами, находящимися в собственности округа, в том числе земельными участками, обеспечивающее от имени Бурейского муниципального округа представление и защиту его имущественных прав и интересов в отношении земель и иных объектом муниципальной собственности округа, обратилось в суд с требованиями об изъятии у ФИО1 объекта недвижимости путем продажи его с публичных торгов.

Возражая относительно заявленных требований ФИО2 А.О. ссылался на обстоятельства, не зависящие от его воли, которые не позволили ему своевременно завершить строительство, а также на добросовестность его действий в рамках заключенного договора аренды и совершение органами местного самоуправления действий, которые фактически свидетельствовали о пролонгации договора, в частности, принятие оплаты за 2022 год, выдача разрешительных документов для продолжения строительства, устные заверения о заключении с ним договора на новый срок. Указывал на отсутствие у него волеизъявления на расторжение договора, продолжение строительства.

Платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ, копия которого представлена в материалы дела, ФИО1 была произведена оплата аренды земельного участка за 2022 год по договору № от ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым номером ФИО25, в сумме 57000 рублей, как то определено положениями п. 3.1 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №.

Администрацией Бурейского муниципального округа данный платеж был принят без каких-либо разногласий. При этом согласно пояснениям ФИО1, данным в судебном заседании, задолженности по договору аренды он не имеет, а доводы администрации Бурейского муниципального округа в рамках рассматриваемого административного дела об оспаривании отказа администрации о предоставлении земельного участка в аренду об обратном обусловлены возможной утратой некоторых документов при передаче от администрации рп. Новобурейский, при этом сверка взаиморасчетов сторонами до настоящего времени не проведена.

Доказательств наличия задолженности по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № со стороны органов местного самоуправления в рамках настоящего спора не представлено, не указывалось на наличие таковой и при подаче иска. В данной связи суд принимает во внимание доводы ФИО1, что администрацией Бурейского муниципального округа принята оплата по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № именно за 2022 год, то есть за период после истечения срока договора аренды.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 было получено разрешение на строительство на земельном участке с кадастровым номером ФИО26 объекта торговли с гостиницей и автовокзалом, сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ; выдан градостроительный план земельного участка.

Факт осуществления строительства на земельном участке с кадастровым номером ФИО27 подтверждается копией договора о выполнении работ от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ИП ФИО6, по условиям которого последний обязался оказать услуги по выполнению строительных работ в срок до ДД.ММ.ГГГГ на объекте торговли с гостиницей и автовокзалом; техническим планом объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ, техническим описанием по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, из которых усматривается, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ степень готовности объекта составила 80% (в сравнении с существовавшим на момент заключения договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ – 32%).

Таким образом, судом установлено что в период действия договора аренды ФИО2 А.О. не бездействовал, строительство осуществлялось, степень готовности объекта незавершенного строительства увеличилась с 32% до 80%.

При этом суд находит заслуживающими внимания доводы ФИО1 относительно затруднений при осуществлении строительства, не зависящих от него (отъезд бригады строителей – иностранных граждан и невозможность их возвращения ввиду ограничений из-за коронавирусной инфекции (COVID-2019), снижение дохода по этой же причине).

В соответствии с распоряжениями <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-р, от ДД.ММ.ГГГГ №-р на территории <адрес> в период с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ, то есть на протяжении двух с половиной лет действовал режим повышенной готовности в связи с распространением коронавирусной инфекции (COVID-2019).

Таким образом, период аренды земельного участка с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в большей своей части совпал с режимом повышенной готовности, строительство осуществлялось ФИО1 в условиях ограничений, вводимых в связи с распространением коронавирусной инфекции (COVID-2019), что, безусловно, оказало влияние на строки строительства.

При этом, из пояснений ФИО1, представленных в материалы дела заявлений ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что действительно у ФИО1 отсутствовало волеизъявление на прекращение арендных отношений с органом местного самоуправления в отношении земельного участка с кадастровым номером ФИО28, поскольку ДД.ММ.ГГГГ он написал одновременно заявления на расторжение договора аренды в связи с истечением срока действия и на предоставление ему этого же участка в аренду. При этом, согласно его пояснениям, не опровергнутым доводами второй стороны, по вопросу продления договора аренды он обращался в орган местного самоуправления в устной форме еще до истечения срока его действия – ДД.ММ.ГГГГ, на что ему было разъяснено, что согласно действующей процедуре необходимо подать заявление на расторжение имеющегося договора и заключение нового договора аренды, что и было им сделано ДД.ММ.ГГГГ на представленных администрацией типовых бланках.

В дальнейшем к ФИО1 никто претензий не предъявлял, в том числе об освобождении земельного участка, о прекращении осуществляемой на нем деятельности по строительству.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 произведена оплата арендной платы за 2022 год по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно статье 20 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» особенности регулирования земельных отношений в 2022 и 2023 годах устанавливаются федеральными законами.

Частью 3 ст. 8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» установлено, что до ДД.ММ.ГГГГ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия данного договора аренды, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что: 1) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении данного договора аренды; 2) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Согласно ч. 4 названной статьи срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 3 настоящей статьи, не может превышать три года. При этом положения пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации не применяются.

Арендодатель обязан без проведения торгов заключить соглашение, указанное в части 3 настоящей статьи, в срок не позднее пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении (ч. 5 ст. 8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Между тем, при обращении ФИО1 в администрацию Бурейского муниципального округа в 2022 году по вопросу продления действующего на тот момент договора и при обращении его в июне 2022 года (учитывая, что на тот момент администрация еще не инициировала обращение в суд с требованиями об изъятии объекта незавершенного строительства и не заявила о расторжении договора) положения указанного федерального закона применены не были.

При таких обстоятельствах суд считает подлежащими удовлетворению заявленные ФИО1 встречные исковые требования о признании договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между муниципальным образованием рабочего поселка (пгт) Новобурейский и ФИО1, продленным, поскольку в соответствии с положениями частей 3 и 4 ст. 8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» у органа местного самоуправления имелись основания и существовала установленная законом обязанность продлить действие договора от ДД.ММ.ГГГГ на срок, не превышающий три года.

При этом, суд считает недопустимым удовлетворение встречных требований в части конкретного указания срока продления договора аренды до ДД.ММ.ГГГГ, поскольку законом определено продление срока на срок, не превышающий три года, при этом стороны свободны в заключении договора в силу положений 421 Гражданского кодекса РФ, условия договора подлежат согласованию сторонами, ФИО2 А.О. с письменным заявлением в администрацию за продлением срока договора именно до ДД.ММ.ГГГГ не обращался, будучи введенным в заблуждение относительно процедуры пролонгации договора в силу своей правовой неграмотности; приведенными нормами Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» установлен порядок пролонгации договора путем заключения дополнительного соглашения к договору аренды. Соответственно, конкретный срок продления должен быть установлен дополнительным соглашением к договору аренды, заключенным между органом местного самоуправления и арендатором, в том числе по результатам рассмотрения настоящего спора с учетом приведенных в решении выводов.

Встречные исковые требования ФИО1 о признании незаконным одностороннего отказа от исполнения договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ суд считает не подлежащими удовлетворению, поскольку, как установлено судом, со стороны органа местного самоуправления отсутствовали действия, свидетельствующие об отказе от исполнения от договора аренды – требований о расторжении договора, о возврате земельного участка по акту-приема передачи, о прекращении осуществляемой на участке деятельности, органом местного самоуправления не заявлялось. Напротив, действия администрации Бурейского муниципального округа по приему платежа в счет арендной платы за 2022 год, по выдаче разрешения на строительство сроком действия до марта 2024 года, свидетельствуют о том, что договор аренды продолжает исполняться органом местного самоуправления.

С учетом всех установленных обстоятельств суд также приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований МКУ КУМИ Бурейского муниципального округа <адрес> об изъятии у ФИО1 объекта незавершенного строительства – нежилое здание, общей площадью 371,4 кв. м, кадастровый номер ФИО39, находящегося на земельном участке с кадастровым номером ФИО29, площадью 512 кв.м., расположенном по адресу: <адрес>, пгт. Новобурейский, относящемся к категории земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование: автовокзал, путем продажи с публичных торгов, поскольку, несмотря на наличие формальных оснований для изъятия, у администрации в 2022 году имелась обязанность по продлению договора аренды в соответствии с положениями Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которая не была исполнена своевременно при обращении ФИО1 за разрешением данного вопроса, однако фактически арендные правоотношения сторон продлились и существуют на момент рассмотрения настоящего спора.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований МКУ КУМИ Бурейского муниципального округа <адрес> (ИНН <***>, ОГРН <***>) к ФИО1 (паспорт №, выдан УМВД России по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, код подразделения 280-006) об изъятии у ФИО1 объекта незавершенного строительства - нежилого здания общей площадью 371,4 кв.м., с кадастровым номером ФИО40, находящегося на земельном участке с кадастровым номером ФИО30, путем продажи с публичных торгов – отказать.

Встречные исковые требования ФИО1 к МКУ КУМИ Бурейского муниципального округа о признании незаконным одностороннего отказа от исполнения договора аренды, признании договора аренды продленным – удовлетворить в части.

Признать договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между муниципальным образованием рабочего поселка (пгт) Новобурейский и ФИО1, продленным в соответствии с положениями частей 3 и 4 ст. 8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» на срок, не превышающий три года.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к МКУ КУМИ Бурейского муниципального округа о признании незаконным одностороннего отказа от исполнения договора аренды – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Бурейский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий судья (подпись)

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Копия верна:

Судья Бурейского районного суда И.М. Пасюк