Решение по делу № 2-573/2023 от 20.10.2023 - о признании недействительным одностороннего отказа арендодателя от договора аренды недвижимого имущества, признании договора действующим, а также иску администрации МО «<адрес>» Республики Дагестан к <ФИО> о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании задолженности по платежам.

Дело № 2-573/23

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

С.Уркарах 20 октября 2023 года

Кайтагский районный суд Республики Дагестан в составе судьи Алиханова Р.А.,

при секретаре судебного заседания Абдулкадировой Р.М.,

с участием

представителя ответчика по первоначальному иску - администрации МО «<адрес>» по доверенности - ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании объединенное гражданское дело по иску ФИО2 к администрации МО «<адрес>» Республики Дагестан о признании недействительным одностороннего отказа арендодателя от договора аренды недвижимого имущества, признании договора действующим, а также иску администрации МО «<адрес>» Республики Дагестан к ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании задолженности по платежам,

установил:

ФИО2 обратилась в Кайтагский районный суд с названным иском к администрации МО «<адрес>».

В обоснование своих требований указывает, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ответчиком заключен Договор №а/18 аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 20 017 кв.м., расположенный в <адрес> республики, в соответствии с которым ответчик (Арендодатель) обязуется предоставить ей (Арендатору) указанный земельный участок на 49 лет.

Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ Арендодатель поставил ее в известность о расторжение названного договора.

Полагает, что у ответчика отсутствовали законные основания для расторжения договора аренды земельного участка, поскольку, в соответствии с земельным законодательством, изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются, а досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Просит

- признать недействительным односторонний отказ администрации МО «<адрес>» от договора аренды недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ №a/18,

- признать названный договор аренды действующим.

ДД.ММ.ГГГГ в суд поступило исковое заявление администрации МО «<адрес>» Республики Дагестан к ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании задолженности по платежам.

В обоснование иска указывает, что существенными условиями Договора аренды земельного участка являются объект и стоимость, размер годовой арендной платы за земельный участок определен по результатам аукциона и составляет 23600 рублей.

Утверждает, что вы нарушение п.3.2. Договора,в соответствии с которым арендная плата вносится арендатором на счет арендодателя - Администрация МО «<адрес>» - ежегодно до 5 сентября, с момента заключения указанного Договора ответчик существенно нарушил его условия, в частности, более двух раз подряд по истечении установленного Договором срока платежа не вносит арендную плату, и в течение 5 лет пользования с момента заключения Договора ни разу не вносилась арендная плата.

Сообщает, что ДД.ММ.ГГГГ ответчиком ФИО2P. задолженность за 5 лет перечислена на счет Администрации МО «ФИО7» в размере 114500 рублей, тогда как,согласно договору, арендная платавносится на счет арендодателя, а именно - на счет Администрации МО «<адрес>», соответственно, арендная плата на сегодняшний день не внесена арендатором в установленном порядке.

Ссылаясь на положения ст.619 ГК РФ, считая что ответчик пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, уведомление о расторжении договора аренды и о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок, погашении задолженности по арендной плате им проигнорировано, полагая, что в силу ст. 330 ГК РФ и условий договора должник обязан уплатить неустойку в размере, определенном договором, просит

- расторгнуть Договор аренды земельного участка №а/18 от ДД.ММ.ГГГГ между администрацией МО «<адрес>» и ФИО2,

- взыскать с ФИО2 в пользу администрации МО «<адрес>»арендную плату за 5 лет аренды в размере 121 350 рублей (основной долг) и пени за нарушение срока внесения арендной платы в размере 55 994 рублей,а также расходы на уплату государственной пошлины.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ, принимая во внимание, что между требованиями первоначального и последующего исков имеется взаимная связь, руководствуясь ч.4 ст.151 ГПК РФ, гражданские дела по иску ФИО2 к администрации МО «<адрес>» Республики Дагестан о признании недействительным одностороннего отказа арендодателя от договора аренды недвижимого имущества, признании договора действующим, а также по иску администрации МО «<адрес>» Республики Дагестан к ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании задолженности по платежам, объединены в одно производство.

В судебное заседание первоначальный истец не явилась, неоднократно направлялись письма по указанному ею в иске адресу, письма возвращены без вручения.

Судом дополнительно о времени и месте заседания сообщалось истцу по телефону, о чем составлены телефонограммы, истец не проявила интереса к своему иску, в суд не явилась.

Представитель истца по первоначальному иску ФИО6 в суд также не явился, судебные извещения по указанному им в иске адресу также не получает.

С учетом изложенного, в целях соблюдения сроков рассмотрения дела, оно рассматривается в отсутствие неявившихся сторон.

Представитель администрации МО «<адрес>» в судебное заседание явилась, считала, что требования ФИО2 необоснованны, настаивала на удовлетворении своих требований по существу повторяя доводы иска.

Представитель привлеченного в дело Управления Росреестра по <адрес> в суд не явился, извещался надлежаще.

Выслушав явившуюся сторону, исследовав представленные материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу п.п.1, 2 ст.310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. В случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне.

В соответствии с п.9 ст.22 Земельного кодекса РФ, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором

Обращаясь в суд с настоящим иском, ФИО2 утверждает, что ответчик нарушил положения названых норм закона.

Суд находит такие утверждения истца основанными на неверном толковании норм материального права в связи со следующим.

Судом установлено, стороны не отрицают, что между ними имеются обязательства, обусловленные договором аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ 01а/18, с кадастровым номером № площадью 20 017 кв.м., расположенный в <адрес> республики.

Указанный земельный участок передан в аренду истцу сроком на 49 лет в рекреационных целях. Ежегодный размер платы за аренду, согласно договору, составляет 23 600 рублей, и вносится до 05 сентября очередного года.

Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ Арендодатель поставил истца в известность о расторжение названого договора аренды ввиду невнесения платы ни за один год аренды.

При этом ссылается на п.6.3 договора, в соответствии с которым арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды в случае невнесения арендной платы более 2 периодов подряд.

Таким образом, арендодатель фактически обратился к ФИО2 с досудебным уведомлением о необходимости соблюдения им условий договора и внесения арендной платы, что прямо предусмотрено п.6.4 договора.

Утверждения ФИО2 о том, что таким образом арендодатель расторг договор аренды несостоятельны и основаны на неверном понимании названых выше норм.

Напротив, сам факт обращения арендодателя в суд с требованием о расторжении договора аренды подтверждает намерение о его расторжении в установленном законом судебном порядке.

Таким образом, оснований для утверждения о расторжении договора уведомлением, на что ссылается ФИО2, не имеется.

В связи с чем нет оснований и для удовлетворения ее требований о признании недействительным одностороннего отказа администрации МО «<адрес>» от договора аренды недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ №a/18, поскольку арендодатель не отказывался в одностороннем порядке от исполнения договора.

Однако арендатор участка, как верно отмечается в иске арендодателя, существенно нарушил условия договора аренды.

Как указывалось выше, стороны не отрицают факт подписания договора ДД.ММ.ГГГГ договора аренды земельного участка № А/18, согласно которому во владение и пользование арендатора предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером № площадью 20 017 кв.м., расположенный в <адрес> Республики Дагестан, с разрешенным использованием: отдых (рекреация).

Пунктом 3.1 Договора предусмотрено, что размер годовой арендной платы за земельный участок определен по результатам аукциона и составляет 23600 рублей. Срок договора аренды указанного земельного участка - 49 лет с момента заключения Договора.

В соответствии с п. 3.2. Договора, арендная плата вносится арендатором на счет арендодателя - в данном случае администрации МО «<адрес>» - ежегодно до 5 сентября.

Арендодатель утверждает, что ФИО2 с момента полписания договора и в течение последних пяти лет, арендную плату не вносила.

Судом предложено ФИО2 опровергнуть эти утверждения и представить данные о внесенных платежах.

Таковых суду не представлено.

Представленные данные о внесении платежей в июле 2023 года на счет сельской администрации приняты во внимание быть не могут, поскольку последняя не является стороной договора, а арендатор не вправе самостоятельно менять сторону договора.

В соответствии со ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в том числе,

- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

Аналогичные положения предусмотрены п.4.1.1 Договора.

Более того, одним из условий договора аренды является необходимость выполнения в полном объеме его условий (п.4.4.1), уплачивать арендную плату в размере и на его условиях (п.4.4.3).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п.23 постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «Об отдельных вопросах практики применения Гражданского кодекса РФ о договоре аренды», если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплатыдолга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора, в связи с этим нарушением.

Пунктом 6.3.3 Договора предусмотрено, что невнесение арендной платы (в том числе частичного) более 2 (двух) раз подряд по истечении установленного срока проведения платежа, независимо от его последующего внесения, является основанием для досрочного расторжения Договора.

С учетом изложенного, полагая, что арендатором допущено нарушение существенных условий договора, на протяжении длительного времени не производил арендную плату, суд находит требования администрации МО «<адрес>» о расторжении договора подлежащими удовлетворению.

В этой же связи, подлежат отклонению производные из первоначальных требования ФИО2 к администрации МО «<адрес>» о признании названного договора аренды действующим.

Таким образом требования первоначального истца ФИО2 к администрации МО «<адрес>» подлежат отклонению в полном объеме.

Что касается требований администрации МО «<адрес>» к ФИО2 о взыскании долга по арендной оплате, неустойки, возмещении расходов на уплату государственной пошлины, суд отмечает следующее.

Согласно условиям договора, размер платы составляет в год 23 600 рублей.

Арендная плата вносится до ежегодно до 5 сентября.

При этом, договор не содержит каких-либо конкретных условий о том, является ли вносимая к названому сроку плата арендной за минувший арендный год, либо вносится в качестве авансового платежа за очередной год, как не содержит и данных о том, подлежит ли названный размер арендной платы разделению на количество месяцев аренды в году в случае его расторжения.

В этой связи, принимая во внимание буквальное толкование содержащихся в договоре слов, суд приходит к выводу, что арендная плата подлежит взысканию за пять минувших со дня аренды лет - с июля 2018 года по дату вынесения решения суда. При этом, размер арендной платы в силу названного выше не подлежит расчету с июля 2023 года по дату вынесения решения суда.

Таким образом, размер платы составляет 118 000 рублей по формуле 23 600*5.

Истцом заявленные требования в сумме 121 350 рублей ничем не мотивированы, расчет не представлен.

Соответственно, требования в данной части подлежат частичному удовлетворению.

В этой же связи, принимая во внимание положения п. 5.2 Договора, ФИО2 также обязана возместить арендодателю пеню в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки.

Период просрочки, согласно договору, начинается с ДД.ММ.ГГГГ - с даты окончания срока внесения платежа.

Таким образом, неустойка с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ на сумму долга в 23 600 рублей составляет 8 661,20 рублей.

Неустойка с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ на сумму долга в 47 200 рублей составляет 17 275,20 рублей.

Неустойка с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ на сумму долга в 70 800 рублей составляет 25 912,80 рублей.

Неустойка с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ на сумму долга в 94 400 рублей составляет 34 550,40 рублей.

Таким образом, общая сумма неустойки составляет 55 299,60 рублей.

В этой же связи подлежит частичному удовлетворению требования о возмещении расходов на уплату государственной пошлины по требованиям имущественного и неимущественного характера.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО2 к администрации МО «<адрес>» Республики Дагестан о признании недействительным одностороннего отказа администрации МО «<адрес>» от договора аренды недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ №a/18, заключенного с ФИО2, признании названного договора аренды действующим, оставить без удовлетворения.

Исковые требования администрации МО «<адрес>» Республики Дагестан к ФИО2 удовлетворить частично.

Расторгнуть Договор аренды земельного участка №а/18 от ДД.ММ.ГГГГ между администрацией МО «<адрес>» и ФИО2.

Взыскать с ФИО2 в пользу администрации МО «<адрес>»арендную плату за 5 лет аренды в размере 118 000 (сто восемнадцать тысяч) рублей, пени за нарушение срока внесения арендной платы в размере 55 299,60 (пятьдесят пять тысяч двести девяносто девять рублей шестьдесят копеек) рублей, расходы на уплату государственной пошлины в сумме 300 (триста) рублей.

Взыскать с ФИО2 в бюджет администрации МО «<адрес>» сумму государственной пошлины по требованиям имущественного характера в размере 4 665 (четыре тысячи шестьсот шестьдесят пять) рублей.

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме через Кайтагский районный суд.

Судья Алиханов Р.А.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.