Судья Менщикова М.В. Дело № 33-2172/2023

№ 2-1372/2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Курганского областного суда в составе:

судьи-председательствующего Фроловой Ж.А.,

судей: Булатова П.Г., Алексеевой О.В.,

при секретаре судебного заседания Шариповой Г.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Кургане 3 августа 2023 года гражданское дело по исковому заявлению прокурора города Кургана, действующего в интересах неопределённого круга лиц к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Талисман» о признании действий незаконными и ущемляющими права потребителей, возложении обязанности,

по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Талисман» на решение Курганского городского суда Курганской области от 13 апреля 2023 года.

Заслушав доклад судьи областного суда Алексеевой О.В., пояснения представителя ответчика, судебная коллегия,

установила:

прокурор города Кургана, действующий в интересах неопределенного круга лиц, обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Талисман» (далее – ООО «СЗ «Талисман») о признании незаконными действий, выразившихся во включении в проект договора о долевом участии в строительстве жилья, размещенного на сайте единой информационной системы жилищного строительства, в отношении объекта строительства: «Жилой комплекс «Олимп 2» по адресу: <адрес> условий, не соответствующих закону, ущемляющих права потребителей.

В обоснование иска, с учетом его изменения в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации указывал, что прокуратурой города Кургана в результате проведения надзорных мероприятий в деятельности ООО «СЗ «Талисман», осуществляющего строительство объекта: «Жилой комплекс «Олимп 2» по адресу: <адрес>, с привлечением денежных средств участников долевого строительства, выявлены нарушения законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов, о защите прав потребителей, требующие принятия мер по их устранению.

В нарушение положений действующего законодательства, ООО «СЗ «Талисман» 11 марта 2021 года на сайте единой информационной системы жилищного строительства разместило проект договора участия в долевом строительстве, в который включены условия, ущемляющие права потребителей - участников долевого строительства, а именно: в нарушение положений статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» ограничено право участника долевого строительства на возмещение своих расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства. Также в проект договора необоснованно включено условие о том, что участник долевого строительства обязуется не производить перепланировку квартиры без письменного согласия застройщика в период гарантийного срока на объект, что ущемляет права участника долевого строительства на переустройство и перепланировку помещений.

Просил суд признать незаконными действия ООО «СЗ «Талисман» во включении в проект договора о долевом участии в строительстве жилья, размещенным на сайте единой информационной системы жилищного строительства, в отношении объекта строительства: «Жилой комплекс «Олимп 2» по адресу: <адрес> условий, не соответствующих закону, ущемляющих права потребителей, изложенных в пунктах 2.1.4 и 2.2.4. Возложить на ООО «СЗ «Талисман» обязанность включить в пункт 2.1.4 указанного проекта договора условие о праве участника долевого строительства на возмещение расходов на устранение недостатков, на соразмерное уменьшение цены договора в соответствии с пунктами 2 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Обязать ООО «СЗ «Талисман» исключить из проекта договора пункт 2.2.4; довести до сведения потребителей настоящее решение через средства массовой информации в течение месяца с даты вступления решения в законную силу.

В судебном заседании помощник прокурора города Кургана Григорьева И.А. исковые требования поддержала по доводам, изложенным в иске.

Представитель ответчика ООО «СЗ «Талисман» ФИО1, действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признала, дала пояснения согласно доводам, указанным в письменном отзыве.

Решением Курганского городского суда Курганской области от 13 апреля 2023 года, с учетом определения Курганского городского суда Курганской области от 26 мая 2023 года об исправлении описки, исковые требования прокурора города Кургана удовлетворены. Действия ООО «СЗ «Талисман» по включению в проект договора о долевом участии в строительстве жилья, размещенном на сайте единой информационной системы жилищного строительства, в отношении объекта строительства: «Жилой комплекс «Олимп 2» по адресу: <адрес> условий, не соответствующих закону, ущемляющих права потребителей, изложенных в пунктах 2.1.4 и 2.2.4, признаны незаконными. На ООО «СЗ «Талисман» возложена обязанность включить в пункт 2.1.4 указанного проекта договора условие о праве участника долевого строительства на возмещение расходов на устранение недостатков, на соразмерное уменьшение цены договора в соответствии с пунктами 2 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», исключить из проекта договора пункт 2.2.4, довести до сведения потребителей настоящее решение через средства массовой информации в течение месяца, с даты вступления решения в законную силу.

Не согласившись с решением, ответчик ООО «СЗ «Талисман» обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Курганского городского суда Курганской области от 13 апреля 2023 года отменить, в удовлетворении исковых требований прокурора города Кургана отказать.

В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает, что судом не приведены мотивы принятия решения в части признания условий, изложенных в пунктах 2.1.4 и 2.2.4 проекта договора о долевом участии в строительстве жилья, не соответствующих закону. Указывает, что пунктом 2.1.4 проекта договора на застройщика возложена обязанность в части устранения недостатков в случае их выявления, при этом указанный раздел и, в частности пункт 2.1.4, проекта договора не содержит условий договора, касающихся прав участника долевого строительства, тем более условий, их ограничивающих.

Полагает, что право участника долевого строительства на выбор способа восстановления своих прав в случае обнаружения недостатков урегулировано законодательством, в связи с чем включение таких условий в договор не требуется.

Также полагает, что застройщик вправе в период гарантийного срока устанавливать дополнительную обязанность участника долевого строительства по получению письменного согласия на изменение характеристик объекта, находящегося на гарантии, поскольку проект перепланировки выполняется без учета проектной документации на жилой дом, а застройщик, имея проектную документацию в своем распоряжении, может оценить влияние перепланировки каждой конкретной квартиры на объект в целом, на состояние инженерных сетей и коммуникаций. Обратное влечет нарушение прав и охраняемых интересов застройщика и третьих лиц.

Указывает, что неисполнение пункта 2.2.4 проекта договора участником долевого строительства не влечет какой-либо ответственности, в связи с этим никак не ущемляет и не может ущемлять права участников. Указанное условие не ограничивает участников долевого строительства в праве произвести перепланировку, однако в случае, если перепланировка без согласования с застройщиком повлечет изменение качественных характеристик гарантийного объекта, застройщик вправе ссылаться на то обстоятельство, что у участника долевого строительства была возможность согласовать свои действия с застройщиком в целях исключения негативного воздействия на гарантийный объект.

В возражениях на апелляционную жалобу прокурор города Кургана просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Представитель истца прокуратуры города Кургана в суд апелляционной инстанции не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежаще, о причинах неявки суду не сообщил, ходатайств об отложении судебного разбирательства не заявлял.

Представитель ответчика ООО «СЗ «Талисман» ФИО1, действующая на основании доверенности, в судебном заседании суда апелляционной инстанции на доводах апелляционной жалобы настаивала.

С учетом положений части 1 статьи 327, частей 3, 4 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о возможности рассмотрения апелляционной жалобы при установленной явке.

Заслушав пояснения представителя ответчика, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и возражения, в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не находит оснований для отмены состоявшегося по делу судебного акта.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обеспечивает свободный доступ к информации (раскрывает информацию), предусмотренной настоящим Федеральным законом, путем размещения ее в единой информационной системе жилищного строительства. Информация считается раскрытой после ее размещения в указанной системе (часть 1 статьи 3.1 Закон об участии в долевом строительстве).

Пунктом 5 части 2 статьи 3.1 Закона об участии в долевом строительстве установлена обязанность застройщика, привлекающего денежные средства участников долевого строительства, раскрывать проект договора участия в долевом строительстве или проекты таких договоров, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, отвечающие требованиям настоящего Федерального закона.

В соответствии с частью 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства по своему выбору вправе требовать от застройщика либо безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, либо соразмерного уменьшения цены договора, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков (часть 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве).

Из содержания статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственнику принадлежит право по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Частью 1 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», к отношениям, возникающим из договора долевого участия в строительстве, применяется Закон Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон о защите прав потребителей).

В соответствии с частью 1 статьи 16 Закона о защите прав потребителей, недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны.

Согласно пунктам 10 и 13 части 2 статьи 16 Закона о защите прав потребителей к недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся условия, которые ограничивают право выбора вида требований, предусмотренных пунктом 1 статьи 18 и пунктом 1 статьи 29 настоящего Закона, которые могут быть предъявлены продавцу (изготовителю, исполнителю, уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю, импортеру) при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг) ненадлежащего качества, а также условия, которые ограничивают потребителя в средствах и способах защиты нарушенных прав.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 76 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (статья 3, пункты 4 и 5 статьи 426 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей (например, пункт 2 статьи 16 Закона о защите прав потребителей).

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО «СЗ «Талисман» осуществляет строительство объекта: «Жилой комплекс «Олимп 2» по адресу: <адрес> с привлечением денежных средств участников долевого строительства. Прокуратурой города Кургана в ходе проведения проверки, в деятельности ООО «СЗ «Талисман» выявлены нарушения в области законодательства об участии в долевом строительстве, о защите прав потребителей, выразившиеся во включении в проект договора о долевом участии в строительстве жилья, размещенном на сайте единой информационной системы жилищного строительства, в отношении объекта строительства: «Жилой комплекс «Олимп 2» по адресу: <адрес> условий, не соответствующих закону, ущемляющих права потребителей, что послужило поводом для обращения в суд с настоящим иском.

Согласно пункту 2.1.4 вышеуказанного проекта договора, в случае если застройщик передает квартиру, не соответствующую условиям данного договора п. 6.3, проектной документации, требованиям технических и градостроительных регламентов, в этом случае застройщик безвозмездно устраняет недостатки в разумный срок.

Кроме того, пунктом 2.2.4 проекта договора предусмотрена обязанность участника долевого строительства не производить перепланировку квартиры без письменного согласия застройщика в период гарантийного срока на объект, установленного пунктом 5.4 договора.

Установив указанные обстоятельства, руководствуясь вышеприведенными требованиями законодательства в их системной взаимосвязи, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что условие пункта 2.1.4 проекта договора участия в долевом строительстве ограничивает права потребителя – участника долевого строительства на выбор по своему усмотрению в зависимости от конкретных обстоятельств и существа допущенных нарушений иных способов восстановления своих нарушенных прав, а условие пункта 2.2.4 проекта договора о долевом участии в строительстве жилья возлагает на участника долевого строительства ничем не обусловленные ограничения, что приводит к ущемлению прав потребителя по сравнению с правилами, установленными частью 1 и частью 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве.

Судебная коллегия полагает возможным согласиться с выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют фактическим обстоятельствами дела и нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.

Доводы апелляционной жалобы о том, что пункт 2.1.4 находится в разделе «Обязательства застройщика» и предусматривает, что в случае выявления недостатков, не дожидаясь требований участника долевого строительства, застройщик устранит недостатки в разумный срок, при этом права участника долевого строительства на возмещение своих расходов на устранение недостатков, или на соразмерное уменьшение цены договора, не ограничивает, основанием к отмене оспариваемого судебного акта являться не могут, поскольку правильность выводов суда не опровергают.

Указание в проекте договора участия в долевом строительстве о том, что в случае наличия недостатков Объекта долевого строительства участник долевого строительства может потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков, противоречит положениям пункта 2 статьи 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а также положениям статьи 16 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей».

Вопреки доводам жалобы, получение согласия застройщика на перепланировку (переустройство) помещения в многоквартирном доме вышеуказанными нормами Жилищного кодекса Российской Федерации и Гражданского кодекса Российской Федерации не предусмотрено, в связи с чем возложение на участника долевого строительства указанного ограничения, является безосновательным.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к верному выводу об обоснованности требований и необходимости их удовлетворения.

Представленная в суд апелляционной инстанции копия разрешения от 10 июля 2023 года на ввод объекта (многоквартирного жилого дома по адресу <адрес>) в эксплуатацию на правильность судебного решения не влияет, поскольку судебная коллегия проверяет законность решения на дату его принятия. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию было получено после разрешения спора по существу и не могло быть учтено судом первой инстанции. Вопрос возможности исполнения принятого решения, может быть рассмотрен в заявительном порядке.

В целом доводы апелляционной жалобы повторяют позицию представителя ответчика, изложенную при рассмотрении дела в суде первой инстанции, не содержат новых доказательств, которые опровергали бы выводы судебного решения, не могут быть признаны состоятельными, сводятся к несогласию с решением суда по существу, выражают иную позицию заявителя на то, как должен быть разрешен спор.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели бы к вынесению незаконного решения, в том числе тех, на которые имеются ссылки в апелляционной жалобе, судом первой инстанции не допущено.

С учетом изложенного судебная коллегия приходит к выводу, что оснований для отмены или изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 199, 328 - 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Курганского городского суда Курганской области от 13 апреля 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Талисман» – без удовлетворения.

Судья - председательствующий

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 9 августа 2023 года.