УИД 76OS0000-01-2022-000229-58

Дело 3а-308\22

Принято в окончательной форме 02.08.22г.

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 июля 2022г. гор. Ярославль

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Преснова В.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Чистяковой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к департаменту имущественных и земельных отношений Ярославской области об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,

Установил:

В административном исковом заявлении ФИО1 просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации нежилых помещений, расположенного по адресу: , в размере рыночной стоимости 3 344 000 руб. по состоянию на 01.01.2019г.

Административные исковые требования мотивированы тем, что ФИО1 является арендатором земельного участка, арендная плата вносится исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка выше рыночной стоимости, чем затрагиваются права административного истца.

В судебном заседании представитель административного истца на основании доверенности ФИО2 административные исковые требования поддержала.

Остальные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебном заседании участия не принимали.

От административного ответчика департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области и заинтересованного лица МКУ «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля поступили письменные объяснения, в которых указано на непризнание административных исковых требований, основанных на отчете определения рыночной стоимости земельного участка. По мнению административного ответчика и заинтересованного лица, отчет содержит недостатки, которые повлияли на итоговую величину рыночной стоимости земельного участка.

Заинтересованные лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в письменных объяснения изложили сведения о земельном участке, его кадастровой стоимости, возражений относительной административных исковых требований не указали.

Выслушав представителя административного истца, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

ФИО1 является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации нежилых помещений, расположенного по адресу: , на основании договора аренды от 23 марта 2004г.

Арендная плата в соответствии с условиями договора исчисляется из кадастровой стоимости.

Поскольку арендная плата исчисляется из кадастровой стоимости, административный истец на основании ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», ст. 245 КАС РФ обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости заявленного объекта недвижимости.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № утверждена приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 N 20-н по состоянию на 01 января 2019 года в размере 4 861 255,68 руб.

Административным истцом представлен отчет № 22492-ОЗ от 21 марта 2022г. определения рыночной стоимости земельного участка, подготовленный оценщиком ЗАО «Ярославский центр недвижимости», согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2019г. составляет 3 344 000 руб.

В соответствии со ст. 59, ч. 2 ст. 246 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одними из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Исследование отчета дает основания суду для вывода о том, что отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости земельного участка.

Оценщиком рассчитана рыночная стоимость объекта сравнительным подходом. От использования в рамках оценки доходного и затратного подходов отчет содержит обоснованный отказ.

В соответствии с требованиями пунктов 11, 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, оценщиком произведен анализ рынка, по итогам которого отобраны объекты, наиболее сопоставимые с объектом оценки по основным ценообразующим характеристикам.

Исследование представленного административным истцом отчета в полном объеме указывает на его соответствие законодательству об оценочной деятельности. Процесс оценки изложен в отчете последовательно, полно, подробно. Выводы оценщика обоснованы и проверяемы. Сомнений в достоверности определенной в отчете величины рыночной стоимости объекта недвижимости у суда не имеется.

Доказательств иной величины рыночной стоимости объекта недвижимости материалы дела не содержат.

Возражения департамента сводятся к тому, что объект – аналог № 1 () по состоянию ня 01.01.2019г. разделен на земельных участка, вид разрешенного использования данного земельного участка «под ижс», но оценщик не проводит корректировку на вид разрешенного использования, назначения.

МКУ «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» в письменных объяснениях указывает на то, что объекты-аналоги № 1 и № 2 были переданы правообладателя на праве аренды по результатам аукционов, в связи с чем переход прав и обязанностей по договору аренды возможно только в случае наличия на земельных участках объектов капитального строительства, поэтому необходимо применение соответствующих корректировок на «непрямую сделку».

Проанализировав замечания административного ответчика и заинтересованного лица, суд полагает, что данные замечания не ставят под сомнения выводы, изложенные в отчете.

В отчете содержится подробное описание объекта-аналога по , выполненное в полном соответствии с требованиями п. 11 ФСО № 3. Из содержания отчета и письменного пояснения к нему оценщика следует, что на дату, предшествующей дате оценки, данный объект-аналог имел кадастровый номер №, предоставленный для строительства объекта бытового обслуживания с инженерными коммуникациями. В использованном оценщиком объявлении содержится информация именно об этом объекте. Вид разрешенного использования предлагаемого в объявлении объекта-аналога имел указанный вид разрешенного использования, в подтверждение чего оценщиком в письменном объяснении к отчету представлена дополнительная информация, подтверждающие выводы оценщика в этой части.

Информация, на которую обращает внимание департамент, имела место после даты публикации объявления от 18 января 2016г., которое использовал оценщик. В связи с этим информация о событиях, происшедших после даты публикации объявления, не может быть принята во внимание в силу положений п. 8 ФСО № 1.

В соответствии с п. 5 ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке» при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться, в том числе, следующего принципа: содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Подпунктом «в» пункта 11 ФСО № 7 предусмотрено, что при анализе рынка недвижимости исследуются фактические данные о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен.

Согласно подпункту «б» пункта 22 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

В отчете об оценке рыночной стоимости земельного участка приведен анализ рынка земельных участков г. Ярославля, приведены основные ценообразующие факторы, в соответствии с которыми оценщиком проводился отбор аналогов. Все объекты-аналоги соотносятся с объектом оценки по основным ценнообразующим факторам. Выбор аналогов в отчете мотивирован со ссылками на Федеральные стандарты оценки. При исследовании объектов-аналогов и принятии решения об их использовании при расчете рыночной стоимости объекта оценки оценщиком учтены положения п. 10 ФСО № 1, п. 11 ФСО № 3, п\п «б», «в» п. 22 ФСО № 7. В отчете указаны ссылки на источники информации, копии объявлений о продаже объектов-аналогов, позволяющие сделать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.

В соответствии с п/п «в» п. 22 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов.

Подпунктом «д» пункта 11 ФСО № 7 предусмотрено, что объем исследований рынка недвижимости определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

Из содержания отчета следует, что оценщик, проводя исследование рынка недвижимости (земельных участков), и отбор объектов-аналогов, основывался на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Оценщиком проанализировано достаточное количество предложений о продаже земельных участков, для расчета рыночной стоимости земельного участка было использовано 3 объекта-аналога, которые сопоставимы по основным ценообразующим факторам с объектом оценки, что подтверждает выполнение оценщиком требований п\п «в» п. 22, п\п «д» п. 11 ФСО № 7.

Из содержания отчета и письменных пояснений к нему оценщика следует, что оценщиком учтены все характеристики объекта оценки и объектов – аналогов, в том числе передача объектов-аналогов на условиях аренды. Оценщиком применена корректировка на имущественные права. Оснований для применения корректировки на «непрямую сделку » оценщиком не установлены. В этой части выводы оценщика подробно изложены в отчете и письменном объяснении к отчету. Данные выводы достаточно аргументированы, носят экономически обоснованный характер.

При таких обстоятельствах оснований для вывода о том, что отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка является недостоверным доказательством, не имеется.

Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с установлением его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административные исковые требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации нежилых помещений, расположенного по адресу: , в размере рыночной стоимости 3 344 000 руб. по состоянию на 01.01.2019г.

Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости - 22 июня 2022г.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости изменений в части размера кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: В.С. Преснов