УИД 03RS0069-01-2022-002014-24
2-131/2023
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
п. Чишмы 27 февраля 2023 года
Чишминский районный суд Республики Башкортостан в составе:
председательствующего судьи Галикеева Р.М.,
с участием истца ФИО1,
представителя третьего лица Управления Росреестра по <адрес> ФИО2,
при секретаре Ситниковой К.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации сельского поселения Енгалышевский сельсовет муниципального района <адрес> Республики Башкортостан о продлении договора аренды,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с учетом уточнения иска к администрации сельского поселения Енгалышевский сельсовет муниципального района <адрес> Республики Башкортостан о продлении договора аренды, мотивируя свои требования тем, что истец, ФИО1 является арендатором земельного участка кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес>, на основании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. Указанный договор был заключен на срок 3 года. Истец обратилась в сельское поселение Енгалышевский сельсовет <адрес> с просьбой о продлении договора аренды, на что получила отказ со ссылкой на пп.10 и.2 ст. 36 и пп.6 п.8 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ, о том, что с ней уже однократно был заключен договор аренды без проведения торгов. Земельный участок истцу предоставлялся без объекта незавершенного строительства, объект завершенного строительства она построила самостоятельно. Арендную плату истец вносила вовремя, земельный участок использовала по назначению. Истцу выдали разрешение на строительство ДД.ММ.ГГГГ, т.e. согласно законодательства имеет право закончить строительство индивидуального жилого дома в указанные в законодательстве сроки, для чего мне необходимо продлить договор аренды.
Согласно пп.5.1. п.5 договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ арендатор имеет право продлить с согласия арендодателя действие договора на согласованных сторонами условиях до письменному заявлению арендатора, переданному арендодателю не позднее, чем за 30 (тридцать) календарных дней до истечения срока действия настоящего договора, в противном случае договор считается расторгнутым и его действие прекращается. Продление срока действия договора оформляется дополнительным соглашением.
Истцом было подано заявление о продлении договора аренды и получен ответ о том, что предоставление земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: с<адрес>, <адрес> аренду без проведения торгов возможно при предоставлении документов, подтверждающих право собственности на объект незавершенного строительства.
Истец с учетом уточнения просит продлить договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес> на 3 года для ведения личного подсобного хозяйства, обязав администрацию СП Енгалышевский сельсовет MP <адрес> Республики Башкортостан заключить с истцом дополнительное соглашение о продлении срока действия договора аренды на 3 года. Изменить вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес> ИЖС на ЛПХ.
В судебном заседании истец ФИО1 заявленные требования поддержала, просила удовлетворить в полном объеме.
В судебном заседании представитель третьего лица Управления Росреестра по Республики Башкортостан Чишминский отдел ФИО2 с иском согласилась, не возражала против удовлетворения исковых требований.
Ответчик – глава администрации сельского поселения Енгалышевский сельсовет муниципального района <адрес> Республики Башкортостан в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.
Протокольным определением суда от ДД.ММ.ГГГГ Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан привлечено в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований.
Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований - администрации муниципального района <адрес> Республики Башкортостан, Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан Управление по работе с территориальными отделами и взаимодействию с органами местного самоуправления Отдел по <адрес>, Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, ППК «Роскадастра» по <адрес> в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.
Суд на основании ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотрение дела в судебном разбирательстве без участия не явившихся лиц.
Выслушав объяснение истца, представителя третьего лица, проверив и оценив материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу п. 4 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ случаях при наличии в совокупности следующих условий:
1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;
2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;
3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;
4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией сельского поселения Енгалышевский сельсовет муниципального района <адрес> Республики Башкортостан, в лице председателя комитета – начальника отдела Комитета по управлению собственностью Минземимущества РБ по <адрес> и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка №. По условиям договора срок аренды земельного участка, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, составляет 3 года. Данный земельный участок предоставляется для индивидуального жилищного строительства в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка, общей площадью 1500 кв.м.
В п. 5.1 договора аренды земельного участка указано, что арендатор имеет право продлить, с согласия арендодателя, действие договора на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению арендатора, переданному арендодателю не позднее, чем за 30 (тридцать) календарных дней до истечения срока действия настоящего договора, в противном случае договор считается расторгнутым и его действие прекращается. Продление срока действия договора оформляется дополнительным соглашением.
Согласно п. 6.1 договора, в случае неисполнения одной из сторон должным образом обязательства по настоящему договору, другая сторона направляет нарушавшей стороне письменное уведомление, в которой излагаются факты, составляющие основу нарушения.
Сторонами ДД.ММ.ГГГГ составлен акт приема-передачи земельного участка, где истец принимает земельный участок с кадастровым номером № для индивидуального жилищного строительства.
Согласно расчету годовой арендной платы за ДД.ММ.ГГГГ год сумма составляет 1124 руб. 54 коп. за расчетный период, годовая сумма составляет 1652 руб. 94 коп.
ДД.ММ.ГГГГ истцу выдано разрешение на строительство на земельном участке с кадастровым номером №.
ДД.ММ.ГГГГ истцу ФИО1 выдано свидетельство о государственной регистрации № о том, что на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: с/с Енгалышевский, <адрес> имеется объект незавершенного строительства, с кадастровым номером № общая площадь застройки 100 кв.м., степенью готовности 5%.
ДД.ММ.ГГГГ администрацией муниципального района <адрес> РБ ФИО1 выдан ответ на заявление № о том, что предоставление земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: с/с Енгалышевский, <адрес> аренду без проведения торгов возможно при предоставлении документов, подтверждающих право собственности на объект незавершенного строительства.
Согласно выписке из ЕГРН на ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, имеет площадь 1500 +/- 14, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, правообладателем является сельское поселение Енгалышевский сельсовет муниципального района <адрес> Республики Башкортостан.
ДД.ММ.ГГГГ администрацией сельского поселения Енгалышевский сельсовет муниципального района <адрес> Республики Башкортостан выдан отказ в продлении договора аренды на земельный участок с кадастровым номером №, с указанием на истечение срока действия договора аренды земельного участка.
Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с ДД.ММ.ГГГГ регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также - ЗК РФ).
В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.
В силу пункта 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);
собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).
Федеральным законом от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ), который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).
В силу пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.
В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).
Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.
Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.
Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.
В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.
Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.
Как следует из представленных кассовых квитанций истцом ежегодно с 2016 года по 2023 года вносилась арендная плата за представленный земельный участок с кадастровым номером № в аренду, а также из справки главы администрации сельского поселения Енгалышевский сельсовет муниципального района <адрес> Республики Башкортостан от ДД.ММ.ГГГГ следует, что задолженности по арендной плате на земельный участок с кадастровым номером № не имеется.
С учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства, и отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта, данный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона.
Применительно к рассматриваемому делу, поскольку собственник земельного участка с кадастровым номером № не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как то установлено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, у истца ФИО1 имеется право на однократное продление срока действия договора аренды без проведения торгов для завершения строительства этого объекта.
В условиях юридической неопределенности судьбы земельного участка с момента истечения срока договора аренды с 2019 года, возникают риски для имущественных прав ФИО1, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений, составляющими ядро принципа правовой определенности, имеющего универсальное значение в отношениях государства и индивида.
Конституция Российской Федерации, провозглашая Российскую Федерацию социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие каждого человека, предписывает органам государственной власти и органам местного самоуправления поощрять строительство, создавать условия для осуществления права на жилище (часть 2 статьи 40).
Жилищный кодекс Российской Федерации возлагает на органы государственной власти и органы местного самоуправления обязанность в пределах их полномочий обеспечивать условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе стимулировать жилищное строительство (пункт 4 статьи 2).
Истец в отсутствие договора аренды лишена возможности завершить строительство дома.
Согласно подпункта 6 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в пункте 9 настоящей статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности
Как указывалось выше в выписке из ЕГРН на ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, площадь 1500 +/- 14, имеет вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, при указанных обстоятельствах, суд считает исковые требования ФИО1 о продлении договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес> для ведения личного подсобного хозяйства подлежит удовлетворению, обязав администрацию СП Енгалышевский сельсовет MP <адрес> Республики Башкортостан заключить с истцом дополнительное соглашение о продлении срока действия договора аренды, указав вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес> для ведения личного подсобного хозяйства.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковое заявление ФИО1 к администрации сельского поселения Енгалышевский сельсовет муниципального района <адрес> Республики Башкортостан о продлении договора аренды удовлетворить.
Продлить договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес> на 3 года для ведения личного подсобного хозяйства.
Обязать администрацию сельского поселения Енгалышевский сельсовет муниципального района <адрес> Республики Башкортостан заключить с ФИО1 дополнительное соглашение о продлении срока действия договора аренды на 3 года, указав вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес> для ведения личного подсобного хозяйства.
Решение может быть обжаловано в течение одного месяца с момента составления мотивированного решения в Верховный Суд Республики Башкортостан через Чишминский районный суд Республики Башкортостан.
Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.
Копия верна
Судья Р.М. Галикеев