Дело № 2-326/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Гагарин 29 июня 2022 года

Гагаринский районный суд Смоленской области в составе:

председательствующего судьи Малышева Д.Г.,

при секретаре Ковредовой А.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 Шабан оглы к ФИО1 об обязании передать квартиру в собственность,

установил:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО1 о возложении обязанности исполнить обязательства по договору купли-продажи квартиры в виде ее фактической передачи, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен договор купли-продажи двухкомнатной квартиры площадью 75,9 кв.м. в строящемся районе по адресу: <адрес>, юго-западнее <адрес>, на право берегу реки Гжать, стоимость приобретаемой истцом квартиры определена сторонами в размере 38 000 долларов США, деньги переданы продавцу, о чем составлена расписка. Однако, ответчик свои обязательства по заключенному договору до настоящего времени не исполнил, квартира фактически истцу передана не была.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, обеспечив участие в судебном заседании своего представителя по доверенности ФИО6, который исковые требования поддержал в полном объеме, настаивая на их удовлетворении.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, извещался по месту регистрации, судебные извещения возвращены в адрес суда неврученными.

Представитель привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – Администрации МО «<адрес>» <адрес> по доверенности ФИО4 в судебное заседание не явилась, ходатайствовала о рассмотрении дела без участия представителя.

Согласно ст. 167 ГПК РФ, суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся, надлежаще извещенных участников процесса.

Суд, заслушав представителя истца, исследовав доказательства по делу, приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

В судебном заседании установлено и подтверждено материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 был подписан договор купли-продажи двухкомнатной квартиры, по условиям которого ФИО1 взял на себя обязательство передать в собственность ФИО2 принадлежащую ему двухкомнатную квартиру общей площадью 75,9 кв.м. во вновь строящемся районе <адрес>, расположенном по адресу: <адрес>, юго-западнее <адрес>, на правом берегу <адрес>.

Согласно п. 3 договора, право собственности на указанную квартиру переходит продавцу на основании договора залога от ДД.ММ.ГГГГ.

После утверждения Генерального плана застройки (ориентировочно конец февраля 2008) между продавцом и покупателем заключается дополнительное соглашение, в котором указывается точный адрес продаваемой квартиры (п. 5 Договора).

Стоимость квартиры составляет 38 000 долларов США, которые выплачиваются покупателем в виде аванса, о чем составляется расписка о получении данной суммы (п. 6 Договора) (л.д.5-6). Заключенный договор не был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно представленной истцом расписки, ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 получен от ФИО2 аванс за двухкомнатную квартиру площадью 75,9 кв.м., продаваемую по договору от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 38 000 долларов США (л.д. 17).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Группа компаний ГКХ» и ФИО1 заключен договор залога земельного участка, настоящий договор заключен с целью обеспечения исполнения обязательств залогодателя перед залогодержателем по договору купли-продажи земельного участка, заключенному сторонами ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с условиями заключенного договора залога, ФИО1 принимает на себя обязательства: продает и передает в собственность земельный участок по адресу: <адрес>, юго-западнее <адрес>, на правом берегу реки Гжать на условиях, предусмотренных Основным договором, а ООО «Группа компаний ГКХ» обязуется произвести оплату в следующем порядке: в течение 5 банковских дней после государственной регистрации перехода права собственности перечислить денежные средства в сумме 12 000 рублей.

Предметом залога является земельный участок с кадастровым номером 67:03:0030201:0741, общей площадью 120 000 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, юго-западнее <адрес>, на правом берегу реки Гжать (п. 3.11 Договора залога).

Стоимость имущества составляет 12 000 рублей, плюс 6% объема от всего построенного на участке (п. 4.1 Договора залога) (л.д.7-8).

Дополнительным соглашением к договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 67:03:0030201:0741 от ДД.ММ.ГГГГ внесены редакционные изменения в условия заключенного договора, в том числе, п. 3 Договора изложен в следующей редакции: в течение 5 банковских дней после государственной регистрации перехода права собственности покупатель перечисляет денежные средства в сумме 12 000 рублей на расчетный счет продавца; частичную долю в размере 6%, утвержденную Сторонами на Генеральном плане после сдачи приемной комиссией не позднее 20.12.2010г. В силу п. 5 ст. 448 ГК РФ Объект признает находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате объекта. Площадь объекта для залога корректируется по окончании календарного года по мере строительства и реализации жилых танхаузов и квартир в обеспечение исполнения продавцом своих обязательств по оплате объекта (л.д.13-14).

Из представленных Управлением Росреестра по <адрес> по запросу суда регистрационных дел на земельные участки усматривается, что действительно между ФИО1 и ООО «Группа компаний ГКХ» заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 67:03:0030201:0741, факт передачи земельного участка подтвержден соответствующим актом.

Запись о регистрации указанной сделки внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Также зарегистрирован залог данного земельного участка, запись № от ДД.ММ.ГГГГ, срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, ипотека в пользу ФИО1

Также, в материалах регистрационных дел имеется заявление ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ о прекращении ипотеки в силу закона на объект недвижимого имущества – земельный участок с кадастровым номером 67:03:0030201:0741, в связи с полным расчетом с продавцом.

Следовательно, залог объекта недвижимого имущества, прекращен.

Далее, при изучении представленных регистрационных дел, установлено, что впоследствии спорный земельный участок неоднократно передавался новым собственникам по договорам купли-продажи.

Последним собственником указанного земельного участка – ООО «Сити-Сервис» произведено строительство многоквартирного дома площадью 2571,8 кв.м., расположенного в пределах земельного участка с кадастровым номером 67:03:0030201:3420 (образованного из земельного участка с кадастровым номером 67:03:0030201:0741) по присвоенному постановлением Администрации Гагаринского городского поселения <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, адресу: <адрес>.

Многоквартирный дом введен в эксплуатацию на основании разрешения Администрации Гагаринского городского поселения <адрес> №-RU№ от ДД.ММ.ГГГГ.

На основании муниципальных контрактов, заключенных в 2014 году между ООО «Сити Сервис» и Администрацией Гагаринского городского поселения <адрес>, квартиры в указанном многоквартирном доме были приобретены Администрацией в рамках реализации программы «Муниципальной адресной Программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда Гагаринского городского поселения <адрес> на 2013-2017 годы».

Из объяснений представителя истца – ФИО6 следует, что ФИО1 фактически не была передана квартира по заключенному ДД.ММ.ГГГГ договору купли-продажи двухкомнатной квартиры.

Однако, совокупностью исследованных в судебном заседании доказательств, подтверждается отсутствие у ФИО1 на дату заключения договора купли-продажи двухкомнатной квартиры соответствующего объекта недвижимости. Сам договор купли-продажи двухкомнатной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 не зарегистрирован надлежащим образом, тогда как регистрация права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества (объект незавершённого строительства) была прямо предусмотрена статьей 25 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним", действовавшего на момент возникновения спорных отношений.

Статьей 40 действующего Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" также прямо предусмотрена регистрация права на объекты незавершённого строительства.

Заявлением ФИО1 в Управление Росреестра по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается факт исполнения обязательств по заключенному ДД.ММ.ГГГГ с ООО «Группа компаний ГКХ» договору купли-продажи земельного участка.

Из представленного филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по <адрес> на запрос суда сообщения следует, что в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения об объектах недвижимости на территории Российской Федерации, принадлежащих ФИО1 за период с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что законных оснований для передачи в собственность ФИО2 двухкомнатной квартиры, согласно договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, не имеется, в связи с чем в удовлетворении заявленных исковых требований суд отказывает.

В соответствии с п. 5 Постановление Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", в данном случае покупатель – ФИО2 вправе требовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

На основании изложенного, и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

решил:

В удовлетворении заявленных исковых требований ФИО2 Шабан оглы об обязании передать квартиру в собственность - отказать в связи с необоснованностью.

Решение может быть обжаловано в Смоленский областной суд через Гагаринский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивировочное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Д.<адрес>