Дело № 2-480/2022
УИД 39RS0007-01-2022-000548-18
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
12 октября 2022 года г. Багратионовск
Багратионовский районный суд Калининградской области в составе:
председательствующего судьи Гриценко Н.Н.,
при секретаре Усенко К.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации МО «Багратионовский муниципальный округ Калининградской области» о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка для завершения строительства,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с иском с учетом уточнения в редакции от ДД.ММ.ГГГГ о возложении на администрацию МО «Багратионовский муниципальный округ Калининградской области» обязанности заключить с ней договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> для завершения строительства объекта незавершённого строительства.
В обоснование заявленных требований указано, что ФИО1 является собственником объекта незавершённого строительства с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ года, зарегистрированного в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ года. В силу договора купли-продажи объект незавершённого строительства находится на земельном участке с КН №, площадью <данные изъяты> кв.м.
ДД.ММ.ГГГГ года истцом подано заявление ответчику о предоставлении земельного участка в аренду. Однако администрация своим ответом от ДД.ММ.ГГГГ года отказала ей в заключении договора аренды, мотивировав тем, что по результатам проведенного осмотра установлено, что объект незавершенного строительства демонтирован.
Не согласившись с отказом администрации, ФИО1 обратилась в суд, указав также в исковом заявлении, что ответчик не принял решение о предоставлении земельного участка в аренду, несмотря на внесенное прокуратурой представление и решение вопроса о возбуждении дела об административном правонарушении. Отказ ответчика нарушает исключительные права ФИО1 на приобретение земельного участка, установленные ст.39.20 Земельного кодекса, как собственника объекта недвижимости, расположенного на этом участке.
В судебное заседание истец ФИО1, извещенная о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, не явилась.
Ей представитель по доверенности ФИО2 исковые требования в уточнённой редакции поддержал и пояснил, что ФИО1 до обращения с иском в суд вела длительную переписку с администрацией муниципального образования по вопросу предоставления земельного участка в аренду на 3 года на основании п.п.10. п.2 ст.39.6 Земельного кодекса РФ. Ранее ей этот земельный участок в аренду не предоставлялся. Сведений об ограничении этого земельного участка в настоящий момент не имеется. Срок ранее заключенного договора аренды земельного участка с ликвидированным ООО <данные изъяты>, истек ДД.ММ.ГГГГ года. Считал, что оснований для отказа в заключении договора аренды для завершения строительства объекта незавершенного строительства при факте регистрации права собственности ФИО1 на объект с готовностью 89% у администрации не имелось.
Представитель ответчика - администрации МО «Багратионовский муниципальный округ Калининградской области» по доверенности ФИО3 в судебном заседании просила отказать в удовлетворении исковых требований, указав, что объект незавершенного строительства со степенью готовности 89% на земельном участке отсутствует, что не позволяет заключить договор аренды земельного участка для завершения строительства. По результатам осмотра сотрудниками администрации земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ года установлено, что на нем расположены разрушенные здания, а по сведениям по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ год готовность объекта неоконченным строительством составляла только 7,12%.
Выслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Объектом аренды в соответствии со ст. 607 ГК РФ могут являться земельные участки.
В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.
Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);
2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).
В силу пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.
Следовательно, одним из обязательных условий предоставления в аренду земельного участка без проведения публичных процедур является наличие на нем объекта незавершенного строительства, возведенного в рамках ранее арендованного испрашиваемого земельного участка.
Таким образом, вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015 года, урегулирован пунктом 21 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.
Судом установлено, что на основании постановления Администрации МО «Багратионовский городской округ» Калининградской области от ДД.ММ.ГГГГ года о предоставлении ООО <данные изъяты> в аренду земельного участка без проведения торгов указанному юридическому лицу был представлен в аренду сроком на 10 лет земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. категория земель - земли сельхозназначения, для сельскохозяйственного производства, расположенный <адрес> и заключен договор № аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ года сроком действия с ДД.ММ.ГГГГ года до ДД.ММ.ГГГГ года.
В силу п. 6.3 договора он прекращает свое действие по окончании его срока.
Кроме того, в силу п.6.6 действие договора досрочно прекращается по обоюдному согласию сторон по заявлению Арендатора в случае перехода права собственности на недвижимое имущество, находящееся на земельном участке, к другим лицам.
Как видно из содержания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, право собственности ФИО10, у которого ФИО1 купила объект незавершенного строительства, возникло с ДД.ММ.ГГГГ года и зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ года.
Судом установлено, что деятельность юридического лица ООО <данные изъяты> прекращена с ДД.ММ.ГГГГ года в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства.
Каких-либо иных документов, свидетельствующих о переходе прав на объект незавершенного строительства, между предыдущими собственниками не имеется.
На основании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ года ФИО1 купила у ФИО11 объект незавершённого строительства (назначение: нежилое) с КН № степенью готовности 89% общей площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес>, принадлежащий на праве собственности продавцу ФИО12 на основании договора купи-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ года и дополнительных соглашений к нему (от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ), с регистрацией права собственности ФИО13 ДД.ММ.ГГГГ года.
Как видно из выписки Росреестра, поставленный на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ года земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м. с КН № имеет вид разрешённого использования для сельскохозяйственного производства и строительства объектов сельскохозяйственного производства (л.д.№).
Как пояснил представитель истца ФИО2 в судебном заседании покупателю ФИО4 в силу договора одновременно с передачей права собственности на объект переданы права на земельный участок, занятый таким объектом и необходимый для его использования. Однако какие-либо права на земельный участок за предыдущим собственником объекта незавершенного строительства ФИО14 зарегистрированы не были.
Право собственности ФИО4 на объект незавершенного строительства с КН № степенью готовности 89% общей площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес> зарегистрировано в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ.
Судом установлено, что земельный участок с КН №, расположенный по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м. относится к категории земель земли сельскохозяйственного назначения с видом разрешённого использования - для сельскохозяйственного производства и строительства объектов сельскохозяйственного производства. Сведения об ограничениях в использовании или ограничения в правах (обременении) на земельный участок по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года отсутствуют.
Судом установлено, что письмами администрации муниципального образования от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ года ФИО5 было отказано в предоставлении в аренду земельного участка по следующим основаниям: на спорном участке объект капитального строительства со степенью готовности 89% демонтирован, имеются замечания в проекте бизнес-плана, с заявлением обратилось неуполномоченное лицо (л.д.№)
ДД.ММ.ГГГГ года ФИО1 обратилась в администрацию с аналогичным заявлением о предоставлении земельного участка без проведения торгов на основании п.п.10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ для завершения строительства объекта незавершенного строительства, на которое вновь получен отказ в связи с отсутствием на земельном участке объекта незавершённого строительства степенью готовности 89%, который демонтирован (л.д, №).
Подпунктом 5 ч.1 ст.1 Земельного кодекса РФ установлен принцип единства земельного участка и прочно связанного с ним объекта, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса и соответствует правовой позиции, сформулированной в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 N 19-КАД21-17-К5.
Представитель ответчика в судебном заседании сослался на то обстоятельство, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года процент готовности объекта неоконченным строительством составлял 7,12%, что следует из технического описания строений, сооружений, конструкций Калининградского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация» от ДД.ММ.ГГГГ года и пояснил, что не обращался в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект.
Как установлено судом из представленного истцом акта осмотра объекта недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ года при осмотре земельного участка в его границах обнаружены незаконченные строительством здания/сооружения (фундаменты, стены), заезды через дренажный канал.
Применительно к рассматриваемому делу, поскольку публичный собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, у собственника ФИО1 имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта.
В условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен, с момента истечения в сентябре 2016 года срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски нарушения имущественных прав застройщика, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений.
Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что ФИО1 было незаконно отказано в заключении договора аренды земельного участка, поскольку она как собственник объекта незавершенного строительства, расположенной на земельном участке, имеет право на заключение договора аренды указанного земельного участка без проведения торгов для завершения строительства принадлежащего ей объекта.
На основании изложенного, суд полагает обоснованным требование истца о возложении на ответчика обязанности заключить договор аренды указанного выше земельного участка для завершения строительства.
Поскольку законом определен срок, на который возможно заключение договора аренды для завершения строительства объекта, суд приходи к выводу о необходимости указать на этот срок в резолютивной части решения, что не является выходом за пределы заявленных исковых требований.
Согласно части 2 статьи 206 Гражданского процессуального кодекса РФ, при принятии решения суда, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные с передачей имущества или денежных сумм, если такие действия могут быть совершены только ответчиком, суд устанавливает в решении срок, в течение которого решение суда должно быть исполнено.
Суд полагает, что 20-дневный срок со дня вступления настоящего решения суда в законную силу является разумным и достаточным для исполнения администрацией муниципального образования обязанности по заключению договора аренды земельного участка без проведения торгов для завершения строительства.
Руководствуясь статьями 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 удовлетворить.
Обязать Администрацию МО «Багратионовский муниципальный округ Калининградской области» (ИНН <***>, ОГРН <***>) заключить с ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженкой <данные изъяты>, имеющей паспорт <данные изъяты> №, выданный ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> (код подразделения №), зарегистрированной по адресу: <адрес>, договор аренды земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу <адрес> без проведения торгов на три года для завершения строительства объекта незавершенного строительства в течение 20 дней со дня вступления решения в законную силу.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Багратионовский районный суд Калининградской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 19 октября 2022 года.
Судья подпись Н.Н. Гриценко
Копия верна
Судья Багратионовского районного суда
Калининградской области Н.Н. Гриценко