Решение по делу № 2-286/2023 от 25.04.2023

2-286/2023

25RS0038-01-2023-000410-28

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

25 апреля 2023 года

г. Фокино Приморского края

Фокинский городской суд Приморского края в составе председательствующего судьи Выставкина А.П., при секретаре судебного заседания Шевандиной А.В.,

с участием представителя истца ФИО1 по доверенности ФИО2,

представителя ответчика Управления имущественных и земельных отношений городского округа ЗАТО Фокино по доверенности ФИО3

рассмотрев в открытом судебном заседании, в помещении суда, гражданское дело по иску ФИО1 к Управлению имущественных и земельных отношений городского округа ЗАТО Фокино о признании договора аренды недействительным,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась в суд с данным иском, указав в обоснование, что по результатам аукциона между ней и ответчиком заключены договора аренды земельных участков:

- договор №А11/17ИЖС аренды земельного участка от 18.04.2017, кадастровый номер земельного участка №, который прошел государственную регистрацию 04.05.2017. Ежегодный размер арендной платы определен по результатам аукциона и составляет 27081,98 руб., ежемесячный платеж - 2256, 83 руб. На сегодняшний день за весь период пользования земельным участком по указанному договору внесена арендная плата в размере 147671,93 руб.

договор №А12/17ИЖС аренды земельного участка от 18.04.2017, кадастровый номер земельного участка №, который прошел государственную регистрацию 04.05.2017. Ежегодный размер арендной платы определен по результатам аукциона и составляет 29083,01 руб., ежемесячный платеж - 2423,58 руб. На сегодняшний день за весь период пользования земельным участком по указанному договору внесена арендная плата в размере 158 582,97 руб.

договор №А13/17ИЖС аренды земельного участка от 18.04.2017, кадастровый номер земельного участка №, прошел государственную регистрацию 04.05.2017. Ежегодный размер арендной платы определен по результатам аукциона и составляет 30910,56 руб., ежемесячный платеж - 2577,88 руб. На сегодняшний день за весь период пользования земельным участком по указанному договору внесена арендная плата в размере 168548,41 руб.

Всего по трем договорам аренды внесен платеж на общую сумму 474 803,31 руб.

Срок действия договоров: с 18.04.2017 г. по 18.04.2037 г.

Разрешенное использование каждого участка: для индивидуального жилищного строительства.

Пунктом 3.1.5 каждого договора установлено право арендатора возводить здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и видом разрешенного использования на основании соответствующего разрешения на строительство.

Истец 09.09.2022 обратилась в администрацию ЗАТО г. Фокино с заявлениями по вопросу согласования строительства жилых домов на указанных участках.

В ответ получены уведомления о недопустимости строительства индивидуальных жилых домов на предоставленных в аренду земельных участках, в связи с тем, что земельные участки полностью расположены в границах запретной зоны Партизанского военного лесничества, установленной в соответствии с Приказом заместителя Министра обороны Российской Федерации от 08.12.2015 №1202-ДСП с ограничениями, установленными Постановлением Правительства РФ от 05.05.2014 г. № 405 «Об установлении запретных и иных зон с особыми условиями использования земель для обеспечения функционирования военных объектов Вооруженных сил РФ, других войск, военных формирований и органов, выполняющих задачи в области обороны страны» пунктом 12, которым установлено, что на территории запретной зоны запрещается строительство объектов капитального строительства производственного, социально-бытового и иного назначения, а также проведение ландшафтно-реабилитационных, рекреационных и иных работ, создающих угрозу безопасности военного объекта и сохранности находящегося на нем имущества.

Таким образом, на момент проведения аукционов и заключения договоров аренды от 18.04.2017 представленные земельные участки уже были обременены особыми условиями использования.

Истец полагает, что ответчик не вправе был заключать указанные договора аренды, а так же получать арендную плату.

Предоставление в аренду под индивидуальное жилищное строительство земельных участков, расположенных в границах запретной зоны Партизанского военного лесничества, на территории которой строительство запрещено, влечёт недействительность (ничтожность) заключенных договоров аренды земельных участков (статьи 166, 168 ГК РФ).

Поскольку строительство на земельных участках с кадастровыми номерами № изначально было невозможным, в силу недопустимости застройки запретной зоны, управление, как арендодатель не предоставило со своей стороны возможности осуществлять застройку земельных участков, в связи с чем, истец полагает, что произведенные арендные платежи подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения по трем договорам аренды на общую сумму 474803,31 руб. за период с 18.04.2017 г. по 01.09.2022 г.

Фактическое пользование земельными участками истцом не осуществлялось, земельные участки не застраивались, их использование для целей строительства не производилось, капитальные объекты на участке отсутствуют, какое-либо имущество истца, в том числе.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просит:

- признать недействительным (ничтожным) договор №А11/17ИЖС аренды земельного участка от 18.04.2017, кадастровый номер земельного участка №;

- признать недействительным (ничтожным) договор №А12/17ИЖС аренды земельного участка от 18.04.2017, кадастровый номер земельного участка №;

- признать недействительным (ничтожным) договор №А13/17ИЖС аренды земельного участка от 18.04.2017, кадастровый номер земельного участка №;

- исключить из записей ЕГРН сведения об истце, как арендаторе земельных участков с кадастровыми номерами №, № и №.

- взыскать в пользу истца с управления имущественных и земельных отношений городского округа ЗАТО г. Фокино неосновательное обогащение в виде арендных платежей, уплаченных по договорам аренды от 18.04.2017 г. №А11/17ИЖС, №А12/17ИЖС, №А13/17ИЖС земельных участков кадастровыми номерами №, № и № в сумме 474803,31 руб., а также проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на сумму указанного неосновательного обогащения по состоянию на 30.03.2023, в размере 94363,09 руб. (по договору №А 11/17ИЖС - 29030,39 руб., по договору №А12/17ИЖС - 32211,45 руб., по договору №А13/17ИЖС - 33121,25 руб.), всего на общую сумму 569166,4 руб., с последующим начислением процентов за пользование чужими денежными средствами по правилам статьи 395 ГК РФ с момента вступления решения в законную силу и по день полной выплаты взысканной суммы неосновательного обогащения;

- взыскать в пользу истца с ответчика расходы, понесенные в связи с обращением в суд: оплату государственной пошлины в размере 8892 рублей, оплату юридических услуг по составлению искового заявления - 8000 руб. услуг представителя в суде - 32000 руб.

Истец, будучи надлежаще извещённым о времени и месте судебного заседания, в суд не прибыл, воспользовался правом вести дела через представителя по доверенности ФИО2

В судебном заседании представитель поддержала заявленные требования по доводам иска, просила удовлетворить полностью, отметив, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Реальное пользование имуществом является основной целью договора аренды. Именно за возможность пользоваться имуществом (пункт 1 статьи 614 ГК РФ), а не только владеть им, взимается арендная плата. Арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности по не зависящим от него обстоятельствам пользоваться объектом аренды в соответствии с условиями договора или целевым назначением этого имущества.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований и просил оставить их без удовлетворения.

Высказался о допустимости расторжения спорных договоров аренды земельного участка. Изложенные в исковом заявлении обстоятельства заключения договоров и размер оплаты подтвердил.

Оценив доводы иска и возражения ответчика, данные в суде пояснения представителей сторон, исследовав и оценив представленные относимые, допустимые и достаточные доказательства в совокупности, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с частью 1 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации - условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

На основании пункта 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации - по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 609 ГК РФ - договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

По общему правилу, предусмотренному ч. 1 ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Часть 1 статьи 432 ГК РФ определяет, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. При этом существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Материалами дела установлено, Постановлением администрации городского округа ЗАТО г. Фокино от 21.02.2017 №306-по принято решение провести аукционы на право заключения договоров аренды земельных участков, право собственности на которые не разграничено, с кадастровыми номерами, в том числе №1639, № и № для индивидуального жилищного строительства в районе <адрес> в г. Фокино.

Из представленных протоколов следует, аукцион на право заключения договора аренды указанных земельных участков проведен 06.04.2017.

18.04.2017 между Управлением муниципальной собственности ГО ЗАТО г. Фокино и ФИО1 заключены договоры аренды земельных участков:

- договор №А11/17ИЖС, кадастровый номер земельного участка №, <данные изъяты> прошел государственную регистрацию ДД.ММ.ГГГГ №.

По условиям данного договора разрешенное использование участка: для индивидуального жилищного строительства. Ежегодный размер арендной платы определен по результатам аукциона, составляет 27081,98 руб., ежемесячный платеж - 2256, 83 руб. (п.2.1 Договора).

- договор №А12/17ИЖС, кадастровый номер земельного №, <данные изъяты> прошел государственную регистрацию 04. 05.2017 г. №.

По условиям данного договора разрешенное использование участка: для индивидуального жилищного строительства. Ежегодный размер арендной платы определен по результатам аукциона и составляет 29083,01 руб., ежемесячный платеж - 2423,58 руб.

- договор №А13/17ИЖС, кадастровый номер земельного участка №, <данные изъяты> прошел государственную регистрацию 04. 05.2017 г. №. По условиям данного договора разрешенное использование участка: для индивидуального жилищного строительства. Ежегодный размер арендной платы определен по результатам аукциона и составляет 30910,56 руб., ежемесячный платеж - 2577,88 руб.

Срок действия указанных договоров: с 18.04.2017 г. по 18.04.2037 г.

Из протоколов аукциона на право заключения договора аренды спорных земельных участков следует, что обременения не установлены.

Представленные расчёты по указанным договорам и чек–ордера свидетельствуют, что истец надлежаще исполняла обязательства по внесению арендной платы в сумме 474803,31 руб., задолженности не имеет.

Стороной ответчика факт внесения истцом указанной в иске суммы для оплаты аренды по договорам не оспаривался.

Как следует из уведомлений администрации городского округа ЗАТО г. Фокино от 09.09.2022 (исх. № 4684- г, № 4682-г, № 4683-г от 09.09.2022 г.) истцу сообщалось на её обращение о планируемом строительстве объектов индивидуального жилищного строительства на спорных земельных участках о недопустимости строительства, в связи с тем, что земельные участки полностью расположены в границах запретной зоны Партизанского военного лесничества, установленной в соответствии с Приказом заместителя Министра обороны Российской Федерации от 08.12.2015 №1202-ДСП с ограничениями, установленными Постановлением Правительства РФ от 05.05.2014 г. № 405 «Об установлении запретных и иных зон с особыми условиями использования земель для обеспечения функционирования военных объектов Вооруженных сил РФ, других войск, военных формирований и органов, выполняющих задачи в области обороны страны» пунктом 12, которым установлено, что на территории запретной зоны запрещается строительство объектов капитального строительства производственного, социально-бытового и иного назначения, а также проведение ландшафтно-реабилитационных, рекреационных и иных работ, создающих угрозу безопасности военного объекта и сохранности находящегося на нем имущества.

В силу требований ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Изложенные в исковом заявлении обстоятельства заключения спорных договоров и причины, по которым истец уведомлялся о не допустимости строительства индивидуального жилого дома на указанных земельных участках, ответчиком не оспорены.

Согласно ст. 105 ЗК РФ, могут быть установлены зоны с особыми условиями использования территорий, в том числе, такие как зоны охраняемого военного объекта, охранная зона военного объекта, запретные и специальные зоны, устанавливаемые в связи с размещением указанных объектов (п. 10).

Порядок установления запретных и иных зон с особыми условиями использования земель для обеспечения функционирования военных объектов Вооружённых Сил Российской Федерации, других войск, воинских формирований и органов, выполняющих задачи в области обороны страны установлен «Положением об установлении запретных и иных зон с особыми условиями использования земель для обеспечения функционирования военных объектов Вооружённых Сил Российской Федерации, других войск, воинских формирований и органов, выполняющих задачи в области обороны страны» утверждённым Постановлением Правительства РФ от 05.05.2014 №405.

Названное Постановление Правительства содержит открытый перечень военных объектов, в отношении которых может быть установлена запретная зона, а значит, к данным объектам следует также отнести и земельные участки, являющиеся самостоятельными объектами недвижимости, на которых располагаются военные лесничества и прилегающие к ним территории, военные городки и иные военные объекты в пределах границ земель обороны.

В силу пункта 12 Постановления Правительства №405 на территории запретной зоны запрещается строительство объектов капитального строительства производственного, социально-бытового и иного назначения, а также проведение ландшафтно-реабилитационных, рекреационных и иных работ, создающих угрозу безопасности военного объекта и сохранности находящегося на нем имущества.

Приказом заместителя Министра обороны РФ от 08.12.2015 №1202-ДСП установлена запретная зона Партизанского военного лесничества на территорию, в состав которой вошли спорные земельные участки.

Учитывая расположение спорных земельных участков в границах запретной зоны Партизанского военного лесничества на дату заключения спорных договоров аренды, суд приходит к выводу об отсутствие у ответчика полномочий по предоставлению земельных участков в пользование на условиях аренды с видом разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства.

Согласно п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с ч. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 данного кодекса.

В соответствии со статьей 1069 Гражданского кодекса РФ вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием за счет казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования.

В данном случае, по смыслу статьи 1102 ГК РФ, Управление имущественных и земельных отношений городского округа ЗАТО Фокино как сторона договора и администратор дохода бюджета города от поступающих арендных платежей обогатилась за счет денежных средств истца, и у нее возникло обязательство по возврату неосновательно полученные денежных средств в виде арендной платы.

Согласно п. 2 ст. 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (ст. 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Представленный истцом расчет процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму неосновательного обогащения по состоянию на 30.03.2023, в размере 94363,09 руб., судом проверен, арифметически признается верным. Данный расчет ответчиком не оспорен, контррасчет не представлен.

В порядке ст. 98 ГПК РФ с ответчика подлежат взысканию расходы, понесённые истцом на оплату государственной пошлины в размере 8892 рублей, на оплату юридических услуг по составлению искового заявления - 8000 руб.

В соответствии со ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по её письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Расходы истца на оплату услуг представителя на общую сумму 32000 руб. подтверждены соответствующими квитанциями. Суд полагает заявленную к взысканию сумму расходов с учётом характера проведённой представителем работы в рамках данного дела разумной и признает подлежащей взысканию с ответчика.

Учитывая изложенное руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Управлению имущественных и земельных отношений городского округа ЗАТО Фокино о признании договора аренды недействительным – удовлетворить.

Признать недействительным (ничтожным) договор №А11/17ИЖС аренды земельного участка от 18.04.2017, кадастровый номер земельного участка №.

Признать недействительным (ничтожным) договор №А12/17ИЖС аренды земельного участка от 18.04.2017, кадастровый номер земельного участка №.

Признать недействительным (ничтожным) договор №А13/17ИЖС аренды земельного участка от 18.04.2017, кадастровый номер земельного участка №.

Исключить из записей ЕГРН сведения о ФИО1 как арендаторе земельных участков с кадастровыми номерами №, № и №.

Взыскать с Управления имущественных и земельных отношений городского округа ЗАТО г. Фокино в пользу ФИО1 неосновательное обогащение в сумме 474803,31 руб., а также проценты за пользование чужими денежными по состоянию на 30.03.2023, в сумме 94363,09 руб., с последующим начислением процентов за пользование чужими денежными средствами по правилам статьи 395 ГК РФ с момента вступления решения в законную силу и по день полной выплаты взысканной суммы неосновательного обогащения.

Взыскать с Управления имущественных и земельных отношений городского округа ЗАТО г. Фокино в пользу ФИО1 расходы, понесенные в связи с обращением в суд: оплату государственной пошлины в размере 8892 рублей, оплату юридических услуг по составлению искового заявления - 8000 руб. услуг представителя в суде - 32000 руб.

Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд в течение месяца со дня принятия его судом в окончательной форме путём подачи апелляционной жалобы через Фокинский городской суд.

Председательствующий судья А.П. Выставкин