Судья Турклиева Ф.М. Дело № 33-1018/2023

УИД-09RS0001-01-2012-005679-49

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

19 июля 2023 года г. Черкесск

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики в составе:

председательствующего – Болатчиевой М.Х.,

судей – Кагиева Р.Б., Байрамуковой И.Х.,

при секретаре судебного заседания – Болуровой З.Л.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело №2-826/2022 по апелляционной жалобе ответчика Управления по имущественным отношениями мэрии муниципального образования города Черкесска на решение Черкесского городского суда Карачаево-Черкесской Республики от 02 мая 2023 года по гражданскому делу по исковому заявлению ФИО1 к Управлению по имущественным отношениями мэрии муниципального образования города Черкесска о понуждении к заключению договора аренды земельного участка.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда КЧР Болатчиевой М.Х., объяснения представителя истца ФИО2, судебная коллегия,

УСТАНОВИЛ

А:

ФИО1 обратилась с иском в суд к Управлению по имущественным отношениями мэрии МО г.Черкесска о возложении на ответчика обязанности заключить с истцом новый договор аренды земельного участка площадью 600 кв.м. с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес>, под жилую застройку индивидуальную.

В обоснование иска указывает, что 27.09.2017 между истцом и ФИО4 А-М.Ю. был заключен договор купли-продажи, предметом которого был объект незавершенного строительства со степенью готовности 11 процентов - жилой дом площадью застройки 196,2 кв.м, с кадастровым номером №..., расположенный на земельном участке с кадастровым номером №..., расположенном по адресу: <адрес>, о чем в Едином государственном реестре права на недвижимое имущество сделана запись о регистрации №.... В виду отсутствия у продавца права собственности на земельный участок под объектом незавершенного строительства, ей перешло право пользования земельным участком, в связи с чем она обратилась к ответчику и 29.12.2017 между нею, ФИО3, и Управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии МО города Черкесска был заключен договор № 147 от 29.12.2017 на аренду земельного участка из категории земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, площадью 600 кв.м., с кадастровым номером №..., расположенный по адресу: <адрес>. Согласно постановлению Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии МО города Черкесска от 29.12.2017 № 3875, договор заключен сроком до 29.12.2020. В связи с истечением срока аренды истцом было подано заявление в адрес Управления по имущественным отношениям мэрии МО города Черкесска от 05.09.2022 о перезаключении договора на новый срок. 29.09.2022 был получен отказ № 30-954/1 в виду отсутствия преимущественного права на предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов. Кроме того, в отказе указано, что земельный участок уже предоставлялся в аренду и в отношении него проводилась государственная регистрация ограничения (обременения) права. С данным отказом она не согласна. Договор аренды № 147 от 29.12.2017 не предусматривает условия, что он заключен до окончания строительства. Действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В отсутствие судебного акта об изъятии незавершенного строительства собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства. Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи I и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

Истец ФИО1 и его представитель ФИО2, представитель ответчика Управления по имущественным отношениями мэрии муниципального образования г.Черкесска, третьего лица Управления Росреестра по КЧР в судебное заседание не явились, о нем уведомлены, от истца и его представителя поступило заявление о рассмотрении дела в их отсутствие.

В соответствие со ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Решением Черкесского городского суда Карачаево-Черкесской Республики от 02 мая 2023 года исковое заявление ФИО1 к Управлению по имущественным отношениями мэрии муниципального образования города Черкесска о понуждении к заключению договора аренды земельного участка - удовлетворено.

На данное решение ответчиком Управлением по имущественным отношениями мэрии МО города Черкесска подана апелляционная жалоба, в которой указывается на незаконность и необоснованность решения суда в связи с нарушением или неправильным применением норм материального и процессуального права.

В жалобе указывается на то, что судом не учтен факт заключения договора аренды от 29.12.2017 № 147 в связи с наличием на земельном участке объекта незавершенного строительства, то есть спорный земельный участок предоставлялся истцу в аренду сроком на три года именно для завершения строительства. При этом из норм земельного законодательства следует, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершённого строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта при обязательном условии, что такой земельный участок ранее не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. При этом, с 24.10.2017, то есть со дня регистрации за ФИО1 права собственности на объект незавершенного строительства, степенью готовности 11 %, площадью 196,2 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, истица к строительству жилого дома не приступила, степень готовности по сегодняшний день так и составляет 11 %. По этой причине полагает, что правовых оснований для удовлетворения заявленных требований ФИО1 не имелось.

Также считает необоснованной ссылку суда на п. 21 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие ЗК РФ», поскольку право собственности на объект незавершенного строительства, степенью готовности 11 % за ФИО1 было зарегистрировано 24.10.2017, то есть до 01.03.2015. Кроме того, данная норма подлежит применению в случае, когда речь идет о первичном предоставлении земельного участка для завершения строительства. Указывает и на ошибочность вывода суда о том, что не может быть предметом аукциона земельный участок, на котором расположены здания и сооружения, поскольку право на реализацию объекта незавершенного строительства предусмотрено ч. 1 ст. 239.1 ГК РФ. Вместе с тем, органом муниципальной власти указанное право не реализовано, пресекательного срока на обращение с соответствующим иском в суд не существует.

Просит решение Черкесского городского суда Карачаево-Черкесской Республики от 02 мая 2023 года отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1

Представители ответчика и третьего лица, будучи извещенными о дате и месте рассмотрения дела, в суд апелляционной инстанции не явились, о причинах неявки суд не уведомили.

Истец ФИО1, будучи извещенной о дате и месте рассмотрения дела, в суд апелляционной инстанции не явилась, о причинах неявки суд не уведомила, направила в суд своего представителя ФИО2, которая возражала против удовлетворения апелляционной жалобы ответчика в связи с ее необоснованностью. В суде апелляционной инстанции представитель истца отметила, что истец не смог завершить строительство в связи с финансовыми затруднениями.

Судебная коллегия, учитывая, что все участники процесса извещены о месте и времени судебного разбирательства надлежащим образом, в том числе публично путем размещения соответствующей информации на сайте Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики в соответствии с ч.2.1 ст.113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), находит возможным рассмотрение дела в их отсутствие на основании ст.167, ч.1 ст.327 ГПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца, судебная коллегия приходит выводу об отсутствии правовых оснований для отмены состоявшегося судебного решения.

Как правильно установлено судом и следует из материалов дела, земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, постановлением главы города Черкесска №3139 от 18.06.2004 был предоставлен под строительство индивидуального жилого дома ФИО4 А-М.Ю.. Решением мирового судьи судебного участка №8 судебного района г. Черкесска от 06.04.2017 за ФИО4 А-М.Ю. признано право собственности на объект незавершенного строительства со степенью готовности 11 процентов, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №... по адресу: <адрес>.

27.09.2017 между истцом и ФИО4 А-М.Ю. заключен договор купли-продажи, предметом которого был вышеуказанный объект незавершенного строительства со степенью готовности 11%, о чем в Едином государственном реестре права на недвижимое имущество сделок с ними сделана запись регистрации №....

Постановлением Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений Мэрии МО г. Черкесска № 3875 от 29.12.2017 земельный участок с кадастровым номером №..., расположенный по адресу: <адрес>, на котором расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий ФИО1, предоставлен в аренду ФИО1

29.12.2017 между ФИО1 и Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений Мэрии МО г. Черкесска был заключен договор аренды земельного участка № 147, согласно которому она, как арендатор приняла в аренду земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 600 кв.м., под индивидуальную жилую застройку, на котором расположен объект незавершенного строительства. Договор заключен сроком до 29.12.2020 года.

В связи с истечением срока аренды истцом было подано заявление в адрес ответчика о перезаключении договора па новый срок.

29.09.2022 был получен отказ № 30-954/1 ввиду отсутствия преимущественного права на предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов.

Полагая, что отказ в предоставлении ей земельного участка в аренду на новый срок является незаконным, ФИО1 обратилась в суд с соответствующими требованиями.

Суд первой инстанции, удовлетворяя требования истца, исходил из того, что оснований для отказа в предоставлении истцу земельного участка в аренду для завершения строительства не имелось, так как будучи собственником объекта незавершенного строительства, ФИО1 вправе претендовать на заключение с ней договора аренды спорного земельного участка для завершения его строительства без проведения торгов, поскольку уполномоченный орган в течение 6 месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, не заявил в суд требований об его изъятии, кроме того, договор аренды от 29.12.2017 №147 не содержит указания, на то, что договор аренды земельного участка заключен для окончания строительства. В пунктах 1.1 и 1.2 договора аренды указано, что на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, согласно пункту 2 части 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление земельного участка в аренду без аукциона допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что истец вправе претендовать на заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства без проведения торгов по следующим основаниям.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 1 марта 2015 года регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), а также положениями ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон №137-ФЗ).

В силу п.1 ст.39.6 ЗК РФ по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в п.2 ст.39.6 ЗК РФ, а также в п.21 ст.3 Закона №137-ФЗ.

Согласно п.21 ст.3 Закона №137-ФЗ (в ред., действующей с 01.03.2015), в случае если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения строительства объекта без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с названным пунктом.

Кроме того, Федеральным законом от 23.06.2014 №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения в Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен ст.239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

П.33 ст.34 Закона №171-ФЗ установлено, что положения ст.239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона, то есть до 01.03.2015.

Согласно названным нормам права применение положений ст.239.1 ГК РФ возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное п.21 ст.3 Закона №137-ФЗ в редакции, действующей с 01.03.2015, право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01.03.2015.

Совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке ст.239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Соответствующая правовая позиция сформулирована в определениях Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 16.04.2020 №308-ЭС19-25765, от 14.09.2020 № 308-ЭС20-3366, кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 04.10.2019 №89-КА-19-2.

В п.38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п.1 ст.130 ГК РФ).

Как установлено судом и подтверждается имеющимися в деле доказательствами, спорный земельный участок первоначально был предоставлен ФИО4 М-А.Ю. под строительство индивидуального жилого дома в 2004 году.

В период действия договора аренды ФИО4, в соответствии с разрешительным документом уполномоченного органа, возвел на предоставленном участке объект незавершенного строительства с 11% готовности (фундамент). Решением мирового судьи судебного участка №8 судебного района г.Черкесска от 06.04.2017 за ФИО4 А-М.Ю. по его исковому заявлению признано право собственности на объект незавершенного строительства со степенью готовности 11%, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №... по адресу: <адрес>.

27.09.2017 между истцом и ФИО4 А-М.Ю. был заключен договор купли-продажи, предметом которого был объект незавершенного строительства со степенью готовности 11 процентов - жилой дом площадью застройки 196,2 кв.м., с кадастровым номером №..., расположенный на земельном участке с кадастровым номером №..., расположенном по адресу: <адрес>, о чем в Едином государственном реестре права на недвижимое имущество сделок с ними сделан запись, регистрации №....

С новым собственником объекта незавершённого строительства договор аренды заключен 29.12.2017.

Вместе с тем, данный договор не может быть квалифицирован как договор аренды, заключенный для строительства объекта, на что апеллянт указывает в апелляционной жалобе, поскольку при его заключении на земельном участке уже наличествовал объект незавершённого строительства, и земельный участок фактически был предоставлен ФИО1 как собственнику объекта незавершённого строительства для завершения его строительства в порядке, предусмотренном п.21 ст.3 Закона №173-ФЗ.

Истец претендует на заключение договора аренды земельного участка в соответствии с п.5 ст.39.6 ЗК РФ, согласно которому предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Как установлено судебной коллегией, спорный земельный участок не предоставлялся ранее в аренду предыдущему собственнику для завершения строительства. При этом из материалов дела следует, что орган местного самоуправления не обращался в суд в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора с ФИО1 с соответствующим требованием об изъятии объекта незавершенного строительства, принадлежащего ей на праве собственности, путем продажи с публичных торгов.

При таких обстоятельствах, исходя из смысла подп.2 п.5 ст.39.6 ЗК РФ и учитывая, что земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта его предыдущему собственнику, по мнению судебной коллегии, допускается предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом нынешнему собственнику объекта незавершённого строительства ФИО1

Судебная коллегия, проанализировав изложенные выше правовые положения земельного законодательства, приходит к выводу о том, что лицо, с которым был заключен договор аренды земельного участка для завершения строительства в порядке, предусмотренном п.21 ст.3 Закона №137-ФЗ, в случае, если объект недвижимости не введен в эксплуатацию в период его действия, не может быть лишено возможности заключить договор аренды земельного участка для завершения строительства единожды в соответствии с подп.2 п.5 ст.39.6 ЗК РФ при наличии перечисленных в нем условий.

Поскольку право собственности на не оконченный строительством объект зарегистрировано за истцом, то завершение строительства и последующая эксплуатация строящегося объекта недвижимости, определение его дальнейшей правовой судьбы невозможно без предоставления ей земельного участка в аренду в соответствии с п.5 ст.39.6 ЗК РФ, что также отвечает принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, регламентированного подп.5 п.1 ст.1 ЗК РФ.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии у истца права на получение в аренду без проведения торгов земельного участка с целью завершения строительства объекта незавершенного строительства и его последующей эксплуатации путем заключения с ответчиком соответствующего договора аренды на срок, установленный законом.

Иные доводы апелляционной жалобы правового значения и правовых оснований к отмене решения суда не содержат, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, и к выражению несогласия с действиями суда, связанными с установлением фактических обстоятельств, имеющих значение для дела, и оценкой представленных по делу доказательств.

В силу ч.6 ст.330 ГПК РФ правильное по существу решение суда первой инстанции не может быть отменено по одним только формальным соображениям.

При таком положении оснований считать, что, рассматривая гражданское дело, суд неправильно применил нормы материального права, не имеется. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену состоявшегося по делу судебного акта, по доводам жалобы по делу не допущено.

При таких обстоятельствах, предусмотренных законом оснований для удовлетворения апелляционной жалобы ответчика не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛ

А:

Решение Черкесского городского суда Карачаево-Черкесской Республики от 02 мая 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления по имущественным отношениями мэрии муниципального образования города Черкесска, без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи: