Решение по делу № 2-683/2025 от 02.06.2025 - о признании договора аренды земельного участка недействительным, встречному исковому заявлению <ФИО> к Комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области о признании договора аренды земельного участка недействительным, возложении обязанности.

Дело № 2-683/2025

УИД 34RS0012-01-2025-000408-55

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

р.п. Городище Волгоградская область 19 мая 2025 года

Городищенский районный суд Волгоградской области в составе:

председательствующего судьи Редько Е.Н.,

при секретаре судебного заседания ФИО4,

с участием представителя истца Комитета по управлению государственным имуществом <адрес> ФИО6,

представителя ответчика ФИО2 – ФИО8,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области к ФИО2 о признании договора аренды земельного участка недействительным, встречному исковому заявлению ФИО2 к Комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области о признании договора аренды земельного участка недействительным, возложении обязанности,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области обратился в суд к ФИО2 с вышеуказанными требованиями, мотивируя тем, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Городищенского муниципального района Волгоградской области (Арендодатель) и ФИО5(Арендатор) заключен договор 154/13 аренды земельного участка с кадастровым номе <адрес>, из земель населенных пунктов, расположенным по адресу: Волгоградская область, Городищенский район, р.<адрес>. ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 передала свои права и обязанности по договору аренды № ФИО2, в связи с чем, ФИО2 становится арендатором земельного участка по договору «154/13. ДД.ММ.ГГГГ администрацией Ерзовского городского поселения Городищенского муниципального района Волгоградской области ФИО2 выдано разрешение на строительство № придорожного кафетерия. ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 зарегистрировал право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером <адрес> площадью 320,1 кв.м., степенью готовности 20%. ДД.ММ.ГГГГ на основании соглашения сторон, договор № расторгнут. Вместе с тем, ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Ерзовского городского поселения Городищенского муниципального района Волгоградской области и ФИО2 заключен договор аренды № того же самого земельного участка сроком на 10 лет для строительства гостиницы и придорожного сервиса. Истец считает указанную сделку недействительной, поскольку он был заключен на основании ст.621 ГК РФ, а также на основании п.4.1 договора № в качестве реализации преимущественного права аренды после окончания срока действия договора.

ФИО2 обратился в суд со встречным иском к Комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области о признании договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, возложении на Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области обязанности заключить с ФИО2 договор аренды земельного участка с кадастровым номером <адрес> без проведения торгов сроком на три года для завершения строительства объекта, в соответствии с видом разрешенного использования. В обоснование иска указал, что ДД.ММ.ГГГГ в связи с переходом прав и обязанностей по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, арендатором земельного участка с кадастровым номером <адрес>, площадью 14000 кв.м. стал ФИО2ДД.ММ.ГГГГ администрацией Ерзовского городского поселения Городищенского муниципального района Волгоградской обалсти ФИО2 выдано разрешение на строительство придорожного кафетерия. ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 34:03:140109:1533, площадью 320,1 кв.м., степень готовности 20%. ДД.ММ.ГГГГ на основании соглашения сторон, договор аренды № расторгнут, ДД.ММ.ГГГГ в связи с наличием права собственности ответчика на объект незавершенного строительства между уполномоченным лицом администрацией Ерзовского городского поселения Городищенского муниципального района Волгоградской области и ФИО2 заключен новый договор аренды №, земельного участка с кадастровым номером <адрес>, сроком на 10 лет. Вместе с тем, данный договор заключен в нарушение требований земельного законодательства, поскольку неверно указан срок аренды. Ссылаясь на изложенное, ФИО2 просит суд признать договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, возложении на Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области обязанности заключить с ФИО2 договор аренды земельного участка с кадастровым номером <адрес> без проведения торгов сроком на три года для завершения строительства объекта, в соответствии с видом разрешенного использования.

Представитель истца Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области ФИО6 в судебном заседании поддержала заявленные требования, указав на то, что пункт первый встречного искового заявления повторяет требования в иске в связи с чем не возражает против его удовлетворения, относительного второго пункта встречного иска -просит отказать.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела был извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в свое отсутствие.

Представитель ответчика (истца по встречному иску) ФИО2 по доверенности ФИО8 исковые требования Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области в части первого пункта иска признал, встречные исковые требования поддержал, по основаниям, изложенным во встречном исковом заявлении.

Представитель третьего лица администрации Ерзовского городского поселения Городищенского муниципального района Волгоградской области в судебное заседание не явился, предоставлен отзыв на исковое заявление Комитета, просит в иске отказать по основаниям, изложенным в отзыве.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Волгоградской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, доказательств уважительности причин неявки в суд не представили, из пояснений, предоставленных суду, следует, что в силу ч.12 ст.70 Закона о недвижимости, до 1 марта 2031 года, допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой дом или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения подсобного хозяйства в границах населенного пункта на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок. Поскольку, государственная регистрация первичного права объекта недвижимого имущества с кадастровым номером <адрес>, расположенного на земельном участке с кадастровым номером <адрес>, по адресу: <адрес> произведена ДД.ММ.ГГГГ, в упрощенном порядке, на основании технического плана и свидетельства о праве на наследство по закону от 22 октября 2018 года, то разрешение на строительство объекта строительства не требовалось.

Представитель третьего лица ФГУП «Ростехинвентаризация» Федеральное БТИ» в судебное заседание не явился, о дате, месте и времени рассмотрения дела извещен надлежаще, о причине неявки суд не уведомлен.

Выслушав участников судопроизводства, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п. 1 ст. 173.1 ГК РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность.

В соответствии со ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Как усматривается из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Ерзовского городского поселения Городищенского муниципального района Волгоградской области и ФИО5 был заключён договор аренды № земельного участка, площадью 14000 кв.м., с кадастровым номером <адрес> из земель населенных пунктов, расположенный в Ерзовском городском поселении Городищенского района Волгоградской области для строительства гостиницы и придорожного сервиса.

Согласно пункту 1.1 данного договора, срок аренды устанавливался в 10 лет.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 передала свои права и обязанности по договору № ФИО2, в связи с чем, ФИО2 стал арендатором земельного участка.

ДД.ММ.ГГГГ администрацией Ерзовского городского поселения Городищенского муниципального района <адрес> ФИО2 выдано разрешение на строительство № придорожного кафетерия.

Согласно правилам землепользования и застройки Ерзовского городского поселения Городищенского муниципального района Волгоградской обалсти, земельный участок с кадастровым номером <адрес> расположен в зине ИТ-1, которая предусматривает размещение объектов «дорожного сервиса».

Согласно Градостроительному плану земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, вид использования «объекты дорожного сервиса» (код 4.9.1) включает в себя: размещение сооружений дорожного сервиса. Размещение автозаправочных станций; размещение сопутствующей торговли, зданий для организации общественного питания в качестве дорожного сервиса. Размещение зданий для предоставления гостиничных услуг в качестве сервиса (мотелей), а также размещение магазинов сопутствующей торговли, зданий для общественного питания в качестве объектов дорожного сервиса. Размещение автомобиля также размещение магазинов сопутствующей торговли. Размещение мастерских, предназначенных для ремонта и обслуживания автомобилей, и прочих объектов дорожного сервиса, а также магазинов сопутствующей торговли.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 зарегистрировал право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером <адрес> площадью 320,1 кв.м., степенью готовности 20%, что подтверждается выпиской ЕГРН.

ДД.ММ.ГГГГ на основании соглашения сторон, договор № расторгнут, одновременно, в связи с наличием у ФИО2 права собственности на объект незавершенного строительства, между уполномоченным органом администрацией Ерзовского городского поселения Городищенского муниципального района Волгоградской области и ФИО2 заключен новый договор аренды № земельного участка с кадастровым номером <адрес>, сроком на 10 лет.

В соответствии с Законом Волгоградской области от 19.12.2024 № 116-ОД «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления отдельных муниципальных образований Волгоградской области и органами государственной власти Волгоградской области по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и признании утратившими силу отдельных законов Волгоградской области и статьи 4 Закона Волгоградской области от 20 июля 2022 г. № 73-ОД «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Волгоградской области в сфере перераспределения полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Волгоградской области и органами государственной власти Волгоградской области», а также Положения Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 26 апреля 2012 года № 222 (в ред. Постановления от 7.12.2024 № 206), Комитет по Управлению государственным имуществом в Волгоградской области в настоящее время является арендодателем спорного земельного участка.

Согласно пп. 10 п. 2 ст. 39.6 3К РФ, Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Из пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ следует, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением казанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Поскольку спорный земельный участок ранее не предоставлялся для завершения строительства объекта незавершенного строительства, ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ обратился к истцу с заявлением о предоставлении в аренду сроком на 3 года.

ДД.ММ.ГГГГ год истец направил в адрес ответчика отказ в предоставлении земельного участка в аренду сроком на три года, ввиду действующего и не истекшего срока действия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, а также несоответствия целевого объекта незавершенного строительства ввиду разрешенного использования участка.

В силу п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ (далее ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в п. 2 ст. 39.6 3К РФ, а также в п. 21 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-Ф3 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Согласно п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ в редакции Федерального закона от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", действующей с 1 марта 2015 г., в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду для строительства такого объекта, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. 39.14 - 39.17) ЗК РФ.

Таким образом, федеральным законодательством императивно установлены основания и порядок заключения нового договора аренды земельного участка с собственником незавершенного строительством объекта недвижимого имущества, а также установлен предельный срок действия такого договора.

Вместе с тем, в нарушение указанных положений нормативных актов, ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Ерзовского городского поселения Городищенского муниципального района Волгоградской области и ФИО2 заключен новый договор аренды № того же самого земельного участка с кадастровым номером <адрес> сроком на 10 лет для строительства гостиницы и придорожного сервиса.

При этом, как согласно условиям договора, заключен он был на основании ст. 621 ГК РФ), а также на основании п. 4.1 договора 154/13 в качестве реализации преимущественного права аренды после окончания срока действия договора.

Исходя из содержания п. 1.1 договора, целью предоставления участка являлось не завершение строительства существующего объекта недвижимости, как это прямо предусмотрено Законом №171-ФЗ, а строительство гостиницы и придорожного сервиса.

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пунктом 3 статьи 22 ЗК РФ в редакции, действовавшей до 01.03.2015, и статьей 621 ГК РФ действительно предусматривалось, что по истечении срока договора аренды земельного участка арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды.

Федеральным законом № 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-Ф3) изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Так, пункт 3 статьи 22 ЗК РФ на основании пункта 14 статьи 1 Закона № 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации в действующей редакции дополнен главой V.I "Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности" (пункт 21 статьи 1 Закона № 171-ФЗ).

В действие введена статья 39.8 3К РФ, согласно пункту 15 которой арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Согласно разъяснениям, данными Министерством экономического развития РФ в письме от 29.01.2018 №Д23и-389, гражданское и земельное законодательство признает ограничение срока договора аренды земельного участка, которое не может быть преодолено конклюдентными действиями сторон этого договора.

Договоры аренды земельных участков, в том числе заключенные до 1 марта 2015 г. и действующие на 01 марта 2015 г., подлежат безусловному прекращению после истечения срока аренды, на который они заключались, без права их пролонгации в соответствии с требованиями пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекс Российской Федерации.

Условия заключенных до 01 марта 2015 г. договоров аренды земельных участков относительно наличия у арендатора преимущественного права на заключение договора аренды, ввиду наличия прямого указания закона на отсутствие такого права, не соответствуют действующему законодательству и не применяются.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, и установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как следует из разъяснений пунктов 74, 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ", сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Договор, условия которого противоречат существу законодательного) регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

В силу пункта 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Учитывая, что оспариваемая сделка совершена в нарушение требовании земельного законодательства, регламентирующих условия и порядок предоставления земельных участков под объекты недвижимости их собственникам, считаем необходимым квалифицировать договор аренды № 35/23 от 02.10.2023 недействительной (ничтожной) сделкой, не порождающей каких-либо правовых последствий для ее сторон.

Учитывая изложенные нормы права, рассматривая требования Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области о признании недействительным договора аренды от № от ДД.ММ.ГГГГ и признавая их обоснованными, суд не усматривает оснований для удовлетворения встречного искового требования ФИО2 о возложении обязанности предоставить земельный участок с кадастровым номером <адрес> в аренду без проведения сроком на 3 года.

На основании изложенного, руководствуясь положениями статей 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ,

РЕШИЛ:

исковое заявление Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области к ФИО2 о признании договора аренды земельного участка недействительным – удовлетворить.

Встречное исковое заявление ФИО2 к Комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области о признании договора аренды земельного участка недействительным, возложении обязанности - удовлетворить частично.

Признать договор № аренды земельного участка с кадастровым номером <адрес>, площадью 14 000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Ерзовского городского поселения Городищенского муниципального района Волгоградской области и ФИО2 – недействительным.

Настоящее решение является основанием для прекращения в Едином государственном реестре недвижимости записи об аренде земельного участка с кадастровым номером <адрес>, площадью 14 000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в пользу ФИО2.

В удовлетворении встречного искового заявления ФИО2 к Комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области о признании договора аренды земельного участка о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером <адрес>, площадью 14 000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, без проведения торгов сроком на три года для завершения строительства объекта в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Волгоградский областной суд через Городищенский районный суд Волгоградской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 02 июня 2025 года.

Судья Е.Н. Редько