УИД 57RS0023-01-2024-009030-78
Дело №2-488/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
04 апреля 2025 года город Орел
Советский районный суд города Орла в составе:
председательствующего судьи Доровых Е.А.,
при ведении протокола помощником судьи Цукановой Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации г. Орла о взыскании выкупной цены жилого помещения,
установил:
ФИО1 обратилась с иском в суд к администрации г. Орла о взыскании выкупной цены жилого помещения.
В обоснование требований указав, что является собственником жилого помещения - общей площадью 13,5 кв.м, расположенного по адресу: <...>.
Постановлением администрации <...> №*** от ДД.ММ.ГГ жилой <...> в <...>, был признан аварийным и подлежащим сносу, срок расселения указанного многоквартирного дома определен до 30.12.2027.
В настоящее время дом фактически расселен в связи с введением режима чрезвычайного положения по причине опасного технического состояния.
В связи с чем, просила суд взыскать с ответчика в её пользу рыночную стоимость принадлежащего ей на праве собственности жилого помещения по адресу: <...>, общей площадью 13,5 кв. м, с учетом стоимости доли собственника в общем имуществе жилого помещения, включая рыночную стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок в размере 981297 рублей, убытки, связанные с переездом в размере 62000рублей; компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт в размере 99603 рублей, а также расходы на оплате государственной пошлины в размере 300рублей.
Определениями суда, в протокольной форме, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора привлечены Департамент финансов Орловской области, финансовое управление администрации г. Орла, МКУ «Жилищное управление г. Орла».
В ходе судебного заседания представитель истца по доверенности С.В.АА. уточнил исковые требования, окончательно просил суд взыскать с ответчика в пользу ФИО1 стоимость жилого помещения, находящегося по адресу: <...>, общей площадью 13,5 кв.м., с учетом стоимости доли собственника в общем имуществе, включая рыночную стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок в размере 744299 рублей, компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт в размере 106042 рублей, убытки за оформление права собственности в размере 4000 рублей, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей.
В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, о дне, времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, реализовала свое право на участие в судебном заседании через своего представителя.
В судебном заседании представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО2 уточненные исковые требования поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить.
Представитель ответчика администрации г. Орла по доверенности В. в судебное заседание не явилась, о дне, времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, предоставила суду письменный отзыв на исковое заявление, в котором просила о рассмотрении дела в её отсутствие.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.
Суд, выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующим выводам.
В силу части 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника.
Согласно части 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.
Частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, установлено, что при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 статьи 32 ЖК РФ соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Частью 8 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, предусмотрено, что по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.
Согласно части 9 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.
В силу части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК РФ.
Таким образом, обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, расположенного в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, производится путем его выкупа либо предоставления другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену по соглашению с собственником.
Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 20 Постановления от 02.07.2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» разъяснил, что требование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявшего решение об изъятии жилого помещения, о переселении собственника изымаемого жилого помещения в другое жилое помещение не может быть удовлетворено, если собственник жилого помещения возражает против этого, так как в соответствии с частью 8 статьи 32 ЖК РФ предоставление собственнику жилого помещения взамен изымаемого другого жилого помещения допускается только по соглашению сторон.
Статьей 24 Устава города Орла установлено, что изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд, является полномочиями администрации города Орла.
В судебном заседании установлено, что истице ФИО1 на праве собственности принадлежит жилое помещение – комната, расположенная по адресу: <...>, общей площадью 13,5 кв.м.
Судом также установлено, что ФИО1 на праве собственности принадлежит жилое помещение, общей площадью 42,5 кв.м., расположенное по адресу: <...>.
Заключением межведомственной комиссии от 18.06.2019 №1154 в отношении многоквартирного жилого <...> выявлены основания для признания его аварийным и подлежащим сносу.
В целях расселения указанного дома администрацией г. Орла 03.07.2019 принято постановление № 2864 «О признании многоквартирного <...> аварийным и подлежащим сносу и о дальнейшем использовании помещений дома», в соответствии с которым переселение граждан из него должно быть организовано в срок до 30.12.2027 (п.5.3), в случае невыполнения собственниками помещений требований о сносе дома, должно быть организовано проведение мероприятий в соответствии со ст. 32 ЖК РФ (п. 6).
Основанием для принятия такого решения послужило заключение общества с ограниченной ответственностью ВНЕДРЕНЧЕСКИЙ НАУЧНО-ТЕХНИЧЕСКИЙ ЦЕНТР «ИСТОК» о техническом состоянии основных строительных конструкций и конструктивных элементов многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <...>, от 26.04.2019, в соответствии с которым по результатам проведенного обследования жилого дома выявлены признаки вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан, физический износ основных и ограждающих конструкций здания, систем инженерного оборудования, составляет 49%.
Суд принимает во внимание вышеуказанное заключение в качестве надлежащего доказательства по делу. Стороной ответчика доказательств, опровергающих выводы данного заключения, не представлено, равно как и доказательств, подтверждающих проведение каких-либо противоаварийных мероприятий многоквартирного дома.
Вступившим в законную силу решением Советского районного суда г. Орла от 22 октября 2019 г. признано незаконным постановление администрации города Орла № 2864 от 03.07.2019 «О признании многоквартирного <...> аварийным и подлежащим сносу и о дальнейшей использовании помещений дома» в части срока переселения граждан до 30 декабря 2027 года.
Судом установлено, что на основании указанного решения суда, срок переселения граждан определен до 30 декабря 2026 г.
Кроме того, вступившим в законную силу решением Советского районного суда г. Орла от 23 января 2020 г. признано незаконным бездействие администрации г. Орла, выразившиеся в не проведении противоаварийных мероприятий в многоквартирном <...>, и на администрацию г.Орла возложена обязанность провести противоаварийные мероприятия в многоквартирном <...> предусмотренные проектно-сметной документацией, выполненной открытым акционерным общество «Гражданпроект» в течение пяти месяцев со дня вступления решения суда в законную силу.
Вместе с тем, доказательств, подтверждающих проведение каких-либо противоаварийных мероприятий многоквартирного дома, не представлено.
Сведений о том, что проведен капитальный ремонт жилого дома по адресу: <...> также не представлено.
При наличии указанных обстоятельств, суд полагает, что состояние жилого помещения создает реальную угрозу для жизни и здоровья граждан. В связи с чем, суд приходит к убеждению о том, что расселение должно проводиться незамедлительно, поскольку дальнейшее проживание в нем представляет реальную угрозу жизни и здоровью проживающих в нем граждан.
Также суд полагает, что осуществление мероприятий по расселению из многоквартирного дома не может быть поставлено в зависимость от установленного окончательного срока расселения дома, поскольку ответчиком доказательств, обосновывающих возможность такого длительного срока отселения граждан из аварийного дома, с учетом его технического состояния, не представлено.
Поскольку соглашения сторон о предоставлении другого жилого помещения взамен изымаемого не имелось, истец вправе требовать выплаты выкупной цены за изымаемое жилое помещение, поскольку другое жилое помещение взамен изымаемого может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (часть 8 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).
При определении размера выкупной цены жилого помещения, суд учитывает, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.
При этом необходимо учитывать, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (часть 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 г. №-189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).
Кроме того, согласно части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относятся, в частности, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Суд также учитывает, что статья 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусматривает, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.
К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона от 21.07.2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.
Следовательно, невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.
Поскольку обязательства наймодателя в лице органа местного самоуправления остались не выполненными, право требования такой компенсации перешло к истцу.
Исходя из вышеизложенного суд полагает, что в выкупную цену жилого помещения, подлежащую выплате ФИО1 включаются рыночная стоимость квартиры, с учетом стоимости доли истца в общем имуществе жилого дома, в том числе рыночная стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, убытки, причиненные собственнику его изъятием, и компенсация за непроизведенный капитальный ремонт.
В связи с несогласием представителя ответчика с выкупной ценой, заявленной истцом, судом по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено Федеральному бюджетному учреждению Орловская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.
Согласно выводам заключения эксперта №264/3-2-25 от 20 марта 2025 г., рыночная стоимость жилого помещения – комнаты по адресу: <...>, на момент проведения оценки, с учетом стоимости доли истца в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома составляет 607311 рублей.
Рыночная стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, приходящийся на комнату №*** <...> г. <...>ю 13,5 кв.м. составляет 136988 рублей.
Величина убытков на аренду жилого помещения (комнаты в общежитии) сроком на один месяц составляет 5000 рублей.
Величина убытков, связанная на оплату услуг риелтора за поиск недвижимости и сопровождение сделки по приобретению жилого помещения, связанных с выкупом и изъятием жилого помещения составляет 46429 рублей.
Величина убытков за оформление права собственности для физических лиц составляет 2000 рублей.
Величина убытков, связанная с изменением места проживания – одного переезда составляет 7360 рублей.
Размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, принимая во внимание год постройки, дату первой приватизации квартиры указанного дома составляет 106042 рублей.
В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласно статье 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.
В соответствии с положениями статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации экспертное заключение является одним из видов доказательств по делу, оно отличается использованием специальных познаний и научными методами исследования. В то же время, суд, при наличии в материалах рассматриваемого дела заключения эксперта, должен учитывать и иные добытые по делу доказательства и дать им надлежащую оценку. Экспертные заключения оцениваются судом по его внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого отдельно взятого доказательства, собранного по делу, и их совокупности с характерными причинно-следственными связями между ними и их системными свойствами.
Суд оценивает экспертное заключение с точки зрения соблюдения процессуального порядка назначения экспертизы, соблюдения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу.
В данном случае суд не усматривает оснований ставить под сомнение достоверность заключения эксперта, поскольку оно в полном объеме отвечает требованиям статей 55, 59, 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, а также требованиям, предъявляемым Федеральным законом от31.05.2001 №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».
Кроме того, исследованы все представленные сторонами в дело доказательства, экспертиза проводилась лицом, имеющим специальные познания в области оценочной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения и имеющим длительный стаж экспертной работы.
Ответчиком не оспорено указанное заключение эксперта.
Суд считает, что рыночная стоимость жилого помещения, указанная в заключении эксперта, обеспечивает восстановление имущественного положения собственника жилого помещения в полном объеме, в связи чем, исходит из него для определения размера выкупной цены жилого помещения.
При этом, по мнению суда, экспертом обоснованно не применялся коэффициент аварийности, поскольку как следует из мотивировочной части экспертного исследования подобраны объекты аналоги, находящиеся в том же техническом состоянии, что и объект оценки.
Суд также соглашается с доводами истца о том, что убытки за оформление права собственности для физических лиц должны быть взысканы в размере 4000 рублей, в соответствии с подп. 22 п.1 ст. 333.33 НК РФ.
При определении убытков, связанных с вынужденным переездом и изъятием жилого помещения, как следует из пояснений представителя истца не включены убытки, на оплату услуг риелтора, за аренду жилого помещения, а также убытки, связанные с изменением места проживания
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об удовлетворении уточненных исковых требований истца в полном объеме.
Удовлетворение искового требования собственника жилого помещения о выкупе этого жилого помещения предполагает прекращение его права собственности на это жилое помещение с признанием права собственности на него за муниципальным образованием.
В связи с этим, суд считает необходимым прекратить право собственности истца на спорное жилое помещение, с признанием права собственности на него за муниципальным образованием «Город Орел».
На основании части 1 статьи 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
В силу части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Согласно чеку по операции, имеющемуся в материалах дела, при подаче иска истцом уплачена государственная пошлина в размере 300 рублей.
С учетом положений статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей.
Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
исковые требования ФИО1 к администрации г.Орла о взыскании выкупной цены жилого помещения – удовлетворить.
Взыскать с администрации г. Орла (<данные изъяты>) в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГ года рождения, (паспорт: серия №*** №***) выкупную цену за принадлежащее ей на праве собственности жилое помещение – комнату, расположенную по адресу: <...>, с учетом стоимости доли в общем имуществе жилого дома, включая рыночную стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок в размере 744299 рублей; компенсацию за непроизведенный ремонт многоквартирного жилого дома в размере 106042 рублей, убытки за оформление права собственности в размере 4000 рублей, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей.
После выплаты сумм выкупной стоимости, прекратить право собственности ФИО1, ДД.ММ.ГГ года рождения, (паспорт: серия №*** №***) на принадлежащее ей на праве собственности жилое помещение – комнату, расположенную по адресу: <...>.
Признать право собственности муниципального образования «Город Орел» на жилое помещение – комнату, расположенную по адресу: <...>, после выплаты сумм выкупной стоимости.
Решение может быть обжаловано в Орловский областной суд через Советский районный суд г. Орла в течение месяца с момента изготовления мотивированного текста решения.
Мотивированный текст решения изготовлен 08 апреля 2025 года.
Председательствующий Е.А. Доровых