Заочное Решение

Именем Российской Федерации

13 февраля 2023 года адрес

Перовский районный суд адрес в составе председательствующего судьи фио, при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-166/2022 по иску ...ой ... к ... о соразмерном уменьшении покупной цены, взыскании излишне уплаченных сумм,

Установил:

Истец ...а Т.В. обратилась в суд с иском к ... (ранее до правопреемства ...) о соразмерном уменьшении покупной цены, взыскании излишне уплаченных сумм и уточнив исковые требования в порядке ст.39 ГПК РФ просит уменьшить покупную цену квартиры по договору №... от 03.04.2017г. на сумму 505.328,00руб., взыскать с ответчика в пользу истца излишне уплаченную за указанную недвижимость сумму в размере 505.328,00руб. Уточненные исковые требования мотивированы тем, что между истцом и ... заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома с подземной автостоянкой и встроенными нежилыми помещениями №... от 03 апреля 2017 года. Условия по оплате квартиры истцом выполнены в полном объеме. Квартира истцу передана 18 июня 2019 года. Согласно п. 4.1.6. Договора квартира должна соответствовать установленному в договоре качеству. Ввиду того, что качество квартиры неотъемлемо связано с качеством всего Жилого дома, следует отметить, что согласно п.1.1. Договоров Жилой дом должен удовлетворять условию энергоэффективности класса A+, данная характеристика закреплена и проектной декларации и в договоре долевого участия. Однако, в полученном Застройщиком разрешении на ввод в эксплуатацию Жилого дома от 15.02.2019г. No 77-116000-008847-2019 определен класс энергоэффективности С+, что существенно понижает качество приобретенной истцом квартиры и отражается на расчете коммунальных платежей. При этом, класс энергоэффективности дома С+ фактически является неустранимым недостатком. ...ой ... была направлена претензия застройщику о соразмерном уменьшении покупной цены недвижимости в связи с выявленными недостатками. До настоящего времени ответа не последовало. Учитывая изложенное, в случае если построенный многоквартирный дом имеет высокий класс энергоэффективности, квартиры в нем, являющиеся его неотъемлемой частью, подлежат льготированию по п. 21 ст. 381 НК РФ при наличии энергетического паспорта многоквартирного дома (Письмо Минфина России от 05.04.2017 N 03-05-04-01/19875 (направлено Письмом ФНС России от 06.04.2017 N БС-4-21/6430)). Таким образом, застройщик, сдав дом с классом энергоэффективности С+ вместо А+ нарушил условия договора, нанес истцу материальный ущерб, выразившийся в увеличении коммунальных платежей и снижении стоимости недвижимости в случае последующей продажи. При этом о снижении класса энергоэффективности дома истец узнала случайно, в акте приема-передачи данный параметр не отражен, а при передаче квартиры застройщик о данном факте умолчал. В связи с изложенным, учитывая более чем полугодовое отсутствие горячей воды, нарушение существенных условий Договора в части снижения класса энергоэффективности, иные вышеперечисленные недостатки не устранённые на данный момент, истец требует в порядке, предусмотренном ст. 18 Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "O защите прав потребителей" , ст. ст. 475, 557 ГК РФ уменьшить покупную цену на 605 000 рублей. В рамках досудебного урегулирования спора ответчику была направлена претензия о соразмерном уменьшении цены, ответ на момент подачи искового заявления не получен.

В судебном заседании истец ...а Т.В. на иске настаивала.

В суд ответчик ... явку представителя не обеспечил, о месте и времени рассмотрения дела извещен.

Выслушав объяснения истца, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договора продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии с п. 1 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены.

Из положений ст. 469 ГК РФ следует, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Согласно ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены.

Из преамбулы Закона РФ «О защите прав потребителей» следует, что недостаток товара (работы, услуги) - это несоответствие товара (работы, услуги) или обязательным требованиям, предусмотренным законом либо в установленном им порядке, или условиям договора (при их отсутствии или неполноте условий обычно-предъявляемым требованиям), или целям, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется, или целям, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцу и (или) описанию при продаже товара по образцу и (или) по описанию.

Существенным недостатком товара (работы, услуги) является неустранимый недостаток или недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другие подобные недостатки.

Исходя из содержания п. 2 ст. 475 ГК РФ и ст. 557 ГК РФ, в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружение неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены.

Под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества (абз. 2 п. 1 ст. 475 ГК РФ).

Соразмерное уменьшение цены означает, что уплаченная за товар цена предполагалась, как за товар надлежащего качества, но выявленное состояние товара указывает, что он тому качественному состоянию, которое предполагалось сторонами при заключении сделки, не соответствует.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, между истцом и ... заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома с подземной автостоянкой и встроенными нежилыми помещениями №... от 03 апреля 2017 года. Условия по оплате квартиры истцом выполнены в полном объеме. Квартира истцу передана 18 июня 2019 года.

Согласно п. 4.1.6. Договора квартира должна соответствовать установленному в договоре качеству. Ввиду того, что качество квартиры неотъемлемо связано с качеством всего Жилого дома, следует отметить, что согласно п.1.1. Договоров Жилой дом должен удовлетворять условию энергоэффективности класса A+, данная характеристика закреплена и проектной декларации и в договоре долевого участия. Однако, в полученном Застройщиком разрешении на ввод в эксплуатацию Жилого дома от 15.02.2019г. No 77-116000-008847-2019 определен класс энергоэффективности С+, что существенно понижает качество приобретенной истцом квартиры и отражается на расчете коммунальных платежей.

При этом, класс энергоэффективности дома С+ фактически является неустранимым недостатком.

...ой ... была направлена претензия застройщику о соразмерном уменьшении покупной цены недвижимости в связи с выявленными недостатками. До настоящего времени ответа не последовало.

Жилые дома и жилые помещения, не учитываемые на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, согласно положениям ст. 378.2 Налогового кодекса РФ облагаются налогом на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости этих объектов недвижимого имущества в случае принятия соответствующего закона субъекта РФ и в случае нахождения такого имущества у организации на праве собственности.

При этом согласно п. 2 ст. 8.1 Гражданского кодекса РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Таким образом, квартиры в многоквартирном доме, которые предназначены для продажи, a потому учитываются организацией в качестве товаров, подлежат налогообложению налогом на имущество организаций по кадастровой стоимости с момента регистрации права собственности до момента регистрации прекращения права собственности в случае, если в субъекте РФ принят закон о налогообложении налогом на имущество организаций жилых помещений и жилых домов, не учитываемых в качестве основных средств.

В соответствии с п. 21 ст. 381 НК РФ налогоплательщики освобождаются от налога на имущество организаций в отношении вновь вводимых объектов, имеющих высокий класс энергетической эффективности, если в отношении таких объектов в соответствии с законодательством Российской Федерации предусмотрено определение классов их энергетической эффективности, - в течение трех лет со дня постановки на учет указанного имущества.

Согласно утвержденным Постановлением Правительства РФ от 25.01.2011 N 18 Требованиям к правилам определения класса энергетической эффективности многоквартирных домов (далее - Требования) класс энергетической эффективности подлежит обязательному установлению в отношении многоквартирных домов. Класс энергетической эффективности включается в энергетический паспорт многоквартирного дома (п. п. 3, 7 Требований).

Правила определения класса энергетической эффективности многоквартирных домов установлены Приказом Минстроя России от 06.06.2016 N 399/пр (далее - Правила), исходя из которых класс "A" в отношении многоквартирного дома относится к наивысшим классам энергетической эффективности (п. 7, таблица N 2 Правил).

Учитывая изложенное, в случае если построенный многоквартирный дом имеет высокий класс энергоэффективности, квартиры в нем, являющиеся его неотъемлемой частью, подлежат льготированию по п. 21 ст. 381 НК РФ при наличии энергетического паспорта многоквартирного дома (Письмо Минфина России от 05.04.2017 N 03-05-04-01/19875 (направлено Письмом ФНС России от 06.04.2017 N БС-4-21/6430)).

Таким образом, застройщик, сдав дом с классом энергоэффективности С+ вместо А+ нарушил условия договора, нанес истцу материальный ущерб, выразившийся в увеличении коммунальных платежей и снижении стоимости недвижимости в случае последующей продажи.

При этом о снижении класса энергоэффективности дома истец узнала случайно, в акте приема-передачи данный параметр не отражен, а при передаче квартиры застройщик о данном факте умолчал.

Согласно ч. 9 ст. 4 Закона N 214-Ф3 к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной этим Федеральным законом. Это означает, что помимо основных требований, непосредственно связанных с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства, в исковое заявление можно включить требование о взыскании с застройщика штрафа на основании ч. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Согласно п. 6 ст. 7, Федерального закона от 30.12.2004 N 214-Ф3 (ред. от 27.06.2019) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

Согласно п. 8 ст. 7, Федерального закона от 30.12.2004 N 214-Ф3 (ред. от 27.06.2019) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, застройщик уплачивает гражданину - участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей". Если недостаток (дефект) указанного жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается как процент, установленный пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей", от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта).

Отсутствие замечаний в акте приема-передачи не является основанием для освобождения продавца от ответственности, что прямо установлено ст. 556 ГК РФ.

В силу ст. ст. 475, 557 ГК РФ покупатель в этом случае вправе требовать:

- соразмерного уменьшения покупной цены;

- безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

- возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству квартиры покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за квартиру денежной суммы. Существенные недостатки - это:

- неустранимые недостатки;

- недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения;

- другие подобные недостатки.

В связи с изложенным, учитывая более чем полугодовое отсутствие горячей воды, нарушение существенных условий Договора в части снижения класса энергоэффективности, иные вышеперечисленные недостатки не устранённые на данный момент, истец требует в порядке, предусмотренном ст. 18 Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "O защите прав потребителей", ст. ст. 475, 557 ГК РФ уменьшить покупную цену на 505 328 рублей.

В рамках досудебного урегулирования спора ответчику была направлена претензия о соразмерном уменьшении цены, однако ответ на момент подачи искового заявления не получен.

В ходе производства по делу судом была назначена строительно-техническая экспертиза, на разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы:

- Привело ли изменение класса энергоэффективности многоквартирного жилого

дома, расположенного по адресу: адрес к ухудшению качества объекта долевого строительства?

- Привело ли изменение класса энергоэффективности многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: адрес к невозможности использования объекта долевого строительства?

- Определить рыночную стоимость права требования на квартиру, общей площадью 35,6 кв.м., расположенную по адресу: адрес, по состоянию на 18.06.2019 г.

Данная экспертиза проведена по делу ..., из выводов эксперта следует, что изменение класса энергоэффективности многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: адрес привело к ухудшению качества объекта долевого строительства - кв. No78, равно как и всего дома в целом. Изменение класса энергоэффективности многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: адрес не препятствуют использованию квартиры №78 по прямому назначению проживанию. Рыночная стоимость права требования на квартиру, общей площадью 35,6 кв.м., расположенную по адресу: адрес, по состоянию на 18.06.2019 г., составляет (округленно): 6 153 000 рублей.

Изучив экспертное заключение ..., суд приходит к выводу о том, что исследование проведено не заинтересованным в исходе дела квалифицированным экспертом, обладающим необходимыми специальными познаниями и значительным опытом работы в области оценки. Эксперт был в установленном порядке предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Экспертиза проводилась с учетом всех требований и методик, необходимых для ее проведения. Данное заключение является исчерпывающе полным, подробным и мотивированным, соответствует положениям статей 85 и 86 ГПК РФ, в том числе является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы. Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства с учетом положений статьи 86 ГПК РФ, суд приходит к выводу, что указанная в заключении эксперта стоимость является достоверной, поэтому оснований для назначения повторной или дополнительной судебной экспертизы не имеется.

В соответствии с частью 1 статьи 29 Закона «О защите прав потребителей» потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору потребовать соответствующего уменьшения иены выполненной работы (оказанной услуги).

Исходя из вышеизложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца и уменьшении покупной цену квартиры по договору №... от 03.04.2017г. на сумму 505.328,00руб., взыскании с ответчика в пользу истца излишне уплаченной за указанную недвижимость сумму в размере 505.328,00руб.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199, 233-237 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковые требования ...ой ... к ... о соразмерном уменьшении покупной цены, взыскании излишне уплаченных сумм – удовлетворить.

Взыскать с ... в пользу ...ой ... денежную сумму в размере 505328 рублей.

Ответчик вправе подать заявление об отмене заочного решения в течение семи дней с момента получения копии этого решения.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в апелляционном порядке в течение месяца.

Судья