Решение по делу № 2-582/2025 от 30.01.2025 - о признании добросовестным приобретателем.

Дело № 2-582/2025

УИД 26RS0001-01-2023-009336-18

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 января 2025 года г. Ставрополь

Промышленный районный суд г. Ставрополя в составе:

председательствующего судьи Рогозина С.В.,

при секретаре Воеводской А.Ю.,

с участием представителя ФИО1 – Сафарян Э..Г., представителя ФИО3 и ФИО4 – ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Промышленного районного суда г. Ставрополя гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3, ФИО4 о признании добросовестным приобретателем,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с вышеобозначенным иском в обоснование которого указано, что 03.09.2021 года между ФИО6 и ФИО1 заключен договор купли-продажи спорной недвижимости кадастровый №. О наличии предложения о продаже недвижимого имущества ФИО1 стало известно из объявления, размещенного в телекоммуникационной сети интернет.

В соответствии с п. 3 договора купли-продажи недвижимости от 03.09.2021 года указанная недвижимость оценивается и продается за 17000000 рублей, которые получены продавцом от покупателя до подписания настоящего договора.

Кроме того 03.09.2021 года между ФИО6 и ФИО7 заключен договор купли-продажи недвижимости, по которому ФИО6 продал, а ФИО7 А, М. приобрел нежилое помещение, кадастровый №.

ФИО1 достоверно не были известны условия договора купли-продажи недвижимого имущества о которых договорились ФИО6 и ФИО7 при проведении переговоров по заключению договора купли-продажи недвижимости с кадастровым номером 26:12:012102:8789 от 03.09.2021 года, однако имея волю на приобретение всего цокольного этажа она, узнав, что имущество продано ФИО7 попыталась с ним договориться о приобретении недвижимости с кадастровым номером №.

дата между ФИО7 и ФИО1 заключен договор купли-продажи недвижимости кадастровый №. Цена имущества сторонами определена 1000000 рублей, которые получены продавцом от покупателя до подписания договора.

Таким образом, ФИО1 передала ФИО6 в качестве платы за недвижимое имущество (кадастровые номера: 26№) по договору купли-продажи от дата денежные средства в размере 17000000 рублей, а ФИО7 передала в качестве платы за недвижимое имущество (кадастровые №) по договору купли-продажи от дата денежные средства в размере 1000000 рублей, а всего 18000000 рублей.

Кроме того, в целях выяснения средне рыночной стоимости имущества ФИО1 обратилась в ООО «Деловой партнер».

ООО «Деловой партнер» были подготовлены справки о рыночной стоимости спорных объектов:

средне рыночная стоимость объекта с кадастровым номером № составляет 1 080 000 рублей.

средне рыночная стоимость объекта с кадастровым номером № составляет 5 100 000 рублей.

средне рыночная стоимость объекта с кадастровым номером 26№ составляет 12 000 000 рублей.

В связи с отсутствием свободных денежных средств необходимых на приобретение, интересующего ФИО1 имущества, ФИО1 было принято решение заключить договор займа с ФИО8 от 19.07.2021 года, согласно которому были получены в займ денежные средства в размере 15500000 рублей со сроком возврата до 01.08.2025 года.

О наличии возможности ФИО8 занять денежные средства в названном размере свидетельствует справка из ПАО «Сбербанк» от 13.04.2022 года о наличии счетов и иной информации.

Также о возможности ФИО1 внести недостающие денежные средства по договорам купли-продажи и последующего проведения ремонтно-отделочных работ в приобретенных помещениях, свидетельствует справка из ПАО «Сбербанк» от 13.04.2022 года о наличии счетов и иной информации, выданная в отношении счетов ФИО1

Кроме того, наличие денежных средств у ФИО8 для заключения договора займа, подтверждается договорами купли-продажи недвижимости от 12.02.2017 года, стоимость продаваемой недвижимости 250 000 рублей, от 01.03.2017 года, стоимость продаваемой недвижимости 990 000 рублей, от 02.03.2017 года, стоимость продаваемой недвижимости 1700 000 рублей, от 02.03.2017 года, стоимость продаваемой недвижимости 9 300 000 рублей, договором купли-продажи транспортного средства от 18.10.2017 года, стоимость -продаваемой техники 2100000 рублей, а также договором купли-продажи транспортного средства от 16.09.2019 года, стоимость продаваемого транспортного средства 250000 рублей.

Также, наличие у ФИО1 денежных средств для приобретения спорного имущества - подтверждается договорами купли-продажи автомобиля от 17.07.2018 г. стоимостью 970000 руб., договором купли-продажи недвижимости от 26.07.2021 года, стоимостьб 900 000 рублей.

Таким образом, ФИО1 действовала добросовестно и осмотрительно при заключении договоров купли-продажи спорного имущества, она имела реальную возможность совершить возмездные сделки по приобретению спорного имущества, предпринимала меры по выяснению его рыночной стоимости и при заключении договоров купли-продажи руководствовалась сведениями из ЕГРН, относительно собственников, реализуемого имущества.

Данные обстоятельства свидетельствуют о возмездности совершенных сделок, при этом истец не знала и не могла знать о наличии право притязаний иных лиц на спорное имущество.

Просит суд признать ФИО1 добросовестным покупателем нежилого помещения, площадью 589,3 кв.м., кадастровый №, нежилого помещения, площадью 247,3 кв.м., кадастровый № и нежилого помещения, площадью 173,4 кв.м., кадастровый №.

В судебном заседании ФИО1 участия не принимала, воспользовавшись правом на участие посредством своего представителя Сафарян Э..Г., который доводы иска поддержал в полном объеме, дополнительно указав, что представленные доказательства и указанные в иске факты свидетельствуют о том, что истица при совершении сделки действовала добросовестно, а сделка являлась реальной.

Ответчики ФИО3 и ФИО4 также личного участия в судебном заседании не принимали. Их представитель ФИО5 возражал против удовлетворения требований, указав, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, поскольку требование о признании добросовестным приобретателем может быть заявлено только в рамках спора об истребовании имущества из незаконного владения как способ защиты от виндикационного иска. Кроме того, если рассматривать по существу требования истца, то они не подлежат удовлетворению, поскольку для признания приобретателя добросовестным необходимо установление наличия воли собственника на отчуждение спорного имущества чего в рассматриваемом случае не было. Просит в иске отказать.

Выслушав стороны, исследовав представленные в условиях состязательного процесса доказательства оценка которым дана по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд находит требования истца не состоятельными и не подлежащими удовлетворенияю по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 35 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав», если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.

Согласно п. 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).

Таким образом, из приведенных выше положений следует, что требования о признании добросовестным приобретателем может быть заявлено только в рамках спора об истребовании имущества из незаконного владения.

Из материалов дела следует, что ФИО4 и ФИО3 стали собственниками спорных нежилых помещений в результате ряда сделок, совершенных первоначальным собственником ФИО9 с исходным объектом недвижимости с кадастровым номером 26:12:012101:5261 общей площадью 1010 кв.м. Имея намерение продать данный объект 20.04.2018 г. Указанные сделки не являются предметом спора по настоящему делу, однако являлись предметом проверки в рамках гражданских дел по иску ФИО9 к ФИО10 об оспаривании сделки и по делу ФИО4 и ФИО3 к Мкртичяну, Маркосяну, Саргсяг, ФИО7 об оспаривании сделок.

В рамках ранее состоявшихся судебных споров было установлено, что ФИО9, как собственник исходного объекта с кадастровым номером №, выдал ФИО11 доверенность с правом передоверия полномочий на продажу нежилого помещения за любую цену и на любых условиях по своему усмотрению с правом получать причитающиеся ему суммы. Данные фактические обстоятельства установлены в ходе рассмотрения других гражданских дел, копии судебных актов по которым приобщены к материалам дела и не отрицались самими участниками процесса в рамках настоящего спора. ФИО11 передал полномочия по указанной доверенности ФИО12

26.04.2018 между продавцом ФИО13 и покупателем Ермаком Д.А. заключен договор купли-продажи объекта недвижимости с кадастровым номером № общей площадью 1010 кв.м. Новым собственником Ермаком Д.А. заключен с ФИО4 и ФИО3 договор залога указанного недвижимого имущества под обеспечение залогового обязательства. Законность указанных сделок подтверждена определением судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 18 января 2022 года (дело №).

Между тем, в период рассмотрения указанного гражданского дела первоначально было постановлено апелляционное определение от 29.04.2021, которым требования ФИО9 были удовлетворены, сделки признаны недействительными, применены последствия недействительности сделки и имущество возвращено первоначальному собственнику. В указанный период времени с момента вынесения апелляционного определения от 29.04.2021 до его отмены судом кассационной инстанции определением от 07.09.2021 года ФИО9, зная об оспаривании апелляционного определения 20.05.2021 года продает спорный объект с кадастровым номером № общей площадью 1010 кв.м. ФИО6, который в свою очередь 30.08.2021 года производит разделение исходного объекта на три отдельных с последующей постановкой их на регистрационный учет, а именно:

1) объект недвижимого имущества - нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью - 173,4 кв.м., цокольный этаж, кадастровый №, что подтверждается регистрацией права собственности на вновь образованный объект недвижимого имущества за ФИО6 от дата №;

2) объект недвижимого имущества - нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью - 247,3 кв.м., цокольный этаж, кадастровый №, что подтверждается регистрацией права собственности на вновь образованный объект недвижимого имущества за ФИО6 от дата №;

3) объект недвижимого имущества - нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью - 589,3 кв.м., цокольный этаж, кадастровый №, что подтверждается регистрацией права собственности на вновь образованный объект недвижимого имущества за ФИО6 от дата №;

дата ФИО6 заключил договор купли-продажи на два объекта с покупателем ФИО1, а именно:

1) нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью - 589,3 кв.м., цокольный этаж, кадастровый №, что подтверждается регистрацией перехода права собственности к покупателю ФИО1 от дата №.

2) нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью - 247,3 кв.м., цокольный этаж, кадастровый №, что подтверждается регистрацией перехода права собственности к покупателю ФИО1 от дата №.

Цена сделки за два объекта составила 17000000 рублей.

Данные сделки также были предметом обжалования после того, как кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции от дата (дело №) и последующим определением апелляционной инстанции по этому же делу от дата была подтверждена законность первоначального перехода права собственности на исходный объект к Ермаку Д.А..

Решением Промышленного районного суда <адрес> от дата ФИО4 и ФИО3 отказано в удовлетворении требований о признании сделок между ФИО6 и ФИО1 от дата недействительными. Однако, определением судебной коллегии по гражданским делам <адрес>вого суда от дата, которое оставлено без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции от дата, исковые требования ФИО4 и ФИО3 удовлетворены. Признан недействительным договор купли-продажи объекта с кадастровым номером № общей площадью 1010 кв.м. от дата, заключенный между ФИО9 и ФИО6 Признан недействительным раздел недвижимого имущества с образованием трех новых объектов, в том числе с кадастровым номером №, кадастровым номером № и кадастровым номером №. Признан недействительным договор купли-продажи недвижимости от дата, заключенный между ФИО6 и ФИО1, применены последствия недействительности сделки и истребованы из незаконного владения ФИО1 нежилые помещения с кадастровым номером № и кадастровым номером № с погашением актовой записи регистрации перехода права собственности ФИО1 на указанные нежилые помещения. Кроме того, восстановлено право собственности ФИО4 и ФИО3 на исходный объект недвижимости с кадастровым номером № общей площадью 1010 кв.м. с признанием за ними права собственности по ? доле за каждым.

При разрешении указанного спора судом давалась оценка доводам представителя ФИО1 относительно добросовестности ее действий, при этом суд апелляционной инстанции, признав недействительной сделку от дата, заключенную между ФИО9 м ФИО6 по купле-продаже спорной объектов недвижимости, указал, что последующие сделки после заключения оспариваемого договора купли-продажи от дата с ФИО6, ФИО1, ФИО7, и добросовестность последних приобретателей спорного имущества, не имеют правового значения и являются недействительными.

После вступления в законную силу апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам <адрес>вого суда от дата разрешена судьба спорного имущества. Указанным судебным актом исходный объект недвижимости с кадастровым номером 26:12:012101:5261 общей площадью 1010 кв.м. восстановлен, а образованные из него новые объекты, добросовестным приобретателем которых просит признать себя ФИО1 уде не существуют как объекты гражданско-правовых отношений в силу чего сами по себе требования не направлены на защиту нарушенных или оспариваемых прав, поскольку не могут повлечь восстановление прав на такие объекты.

Требование о признании добросовестным приобретателем в силу конструкции положений ст. 302 ГК РФ, является способом защиты права добросовестного приобретателя от виндикационных требований собственника из владения которого выбыло имущество помимо его воли. То есть положении ст. 302 ГК РФ предусматривают правовые условия, при которых возможна первоочередная защита прав собственника из владения которого выбыло имущество в пользу другого собственника (добросовестного приобретателя) и в свою очередь добросовестный приобретатель защищаясь от правопритязаний виндикационного иска вправе доказывать свою добросовестность и отсутствие оснований для первоочередной защиты прав первоначального собственника. Таким образом самостоятельные требования о признании добросовестным приобретателем могут и не заявляться, а могут быть изложены в качестве возражений относительно требований виндикационного характера, что и было сделано в рамках вышеописанных гражданских дел (№).

Еще в Постановлении Конституционного Суда РФ от дата N 6-П "По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17 и ФИО18" было разъяснено, что права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 ГК Российской Федерации основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).

Иное истолкование положений пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации означало бы, что собственник имеет возможность прибегнуть к такому способу защиты, как признание всех совершенных сделок по отчуждению его имущества недействительными, т.е. требовать возврата полученного в натуре не только когда речь идет об одной (первой) сделке, совершенной с нарушением закона, но и когда спорное имущество было приобретено добросовестным приобретателем на основании последующих (второй, третьей, четвертой и т.д.) сделок. Тем самым нарушались бы вытекающие из Конституции Российской Федерации установленные законодателем гарантии защиты прав и законных интересов добросовестного приобретателя.

В силу статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 35 постановления Пленума N 10/22, если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель) (пункт 37 постановления Пленума N 10/22).

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества (пункт 38 постановления Пленума N 10/22).

В пункте 39 постановления Пленума N 10/22 разъяснено, что по смыслу пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.

Из содержания указанных норм и их разъяснений следует, что при возмездном приобретении имущества добросовестным приобретателем оно может быть истребовано у него в том случае, если это имущество выбыло из владения собственника или того лица, которому собственник передал имущество во владение, помимо их воли.

Таким образом, юридически значимыми по делу об истребовании имущества являются, в частности, обстоятельства утраты собственником владения спорным имуществом или лицом, которому собственник передал владение этим имуществом (по их воле или помимо их воли).

При этом следует учитывать, что выбытие имущества из владения собственника или лица, которому собственник передал владение, является следствием конкретных фактических обстоятельств. Владение может быть утрачено в результате действий этих лиц, направленных на передачу имущества, или действий иных лиц, осуществляющих передачу по их просьбе или с их ведома. В подобных случаях имущество считается выбывшим из владения лица по его воле.

Между тем, в рассматриваемом случае ФИО4 и ФИО3 – собственники имущества, утратили владение над ним без намерения его отчуждать, а в связи с принятием судебного акта, которым были признаны недействительными договор - основание возникновения права собственности на объект недвижимости. Указанный судебный акт впоследствии был отменен, а права собственников подтверждены заново. В указанный промежуток были совершены операции по распоряжению имуществом, без наличия на то воли ФИО4 и ФИО3, что указывает на необходимость первоочередной защиты прав собственника, из владения которого выбыло имущество, от прав последнего приобретателя имущества.

Вследствие указанного, независимо от того, что ФИО1 действовала добросовестно при покупке спорных объектов недвижимости ее права не подлежат удовлетворению ввиду отсутствия воли ФИО4 и ФИО3 на отчуждения спорных объектов недвижимости, а потому их право подлежит первоочередной защите в силу требований ст. 302 ГК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований ФИО1 к ФИО3, ФИО4 о признании добросовестным приобретателем нежилых помещений с кадастровым номером 26:12:012102:8791, с кадастровым номером 26:12:012102:8790, а также с кадастровым номером № - отказать.

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд подачей жалобы через Промышленный районный суд г. Ставрополя в течение одного месяца.

Решение изготовлено в окончательной форме 05.02.2025

Судья С.В. Рогозин