УИД: 59RS0004-01-2023-004551-03
Дело № 2-4276/2023
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
08 ноября 2023 года город Пермь
Ленинский районный суд г. Перми в составе:
председательствующего судьи Чикулаевой И.Б.,
при секретаре судебного заседания Меновщиковой Ю.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело по иску БВА к муниципальному образованию «город Пермь» в лице администрации города Перми о взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, судебных расходов,
установил:
БВА обратился с иском к администрации г. Перми о взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого помещения – квартиры, площадью 45,4 кв.м, расположенное по адресу: <Адрес>, в размере 267 760 руб., судебных расходов по оплате государственной пошлины 300 руб., услуг оценщика – 9 270 руб. В обоснование требований указал, что МЛА на праве собственности на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ принадлежала квартира общей площадью 45,4 кв.м, расположенная по адресу: <Адрес>. Жилой <Адрес> в <Адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. ДД.ММ.ГГГГ между ответчиком и МЛА заключен договор об изъятии жилого помещения, расположенного по адресу: <Адрес>, в который не включена компенсация за непроизведенный капитальный ремонт. Изъятое жилое помещение расположено в <Адрес> года постройки. Сведения о проведении капитального ремонта отсутствуют. ДД.ММ.ГГГГ между МЛН и БВА заключён договор цессии, по условиям которого к БВА перешло право требования компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, судебных расходов, связанных с взысканием компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. Согласно отчету об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <Адрес> составляет 267 600 руб.
Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался в порядке, предусмотренном законом.
Представитель ответчика в судебное заседание не явился, направил письменный отзыв, из которого усматривается, что администрация г. Перми с исковыми требованиями не согласна, поскольку жилое помещение МЛН принадлежало на основании договора купли-продажи, а не в порядке приватизации, в связи с чем администрация г. Перми не являлась наймодателем по отношению к МЛН Размер возмещения является окончательным и пересмотру не подлежит. МЛН с проектом договора была заблаговременно ознакомлена, при подписании договора со всеми пунктами была согласна, в том числе с выкупной стоимостью. Договор сторонами подписан без замечаний, возражений и дополнений сторон. Администрация г. Перми условия договора выполнила в полном объеме. Спорное жилое помещение с 13.04.2021 находится в муниципальной собственности. Многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу ввиду естественного износа. Год постройки не может являться безусловным основанием, свидетельствующим о необходимости его проведения на дату первой приватизации жилого помещения. Доказательств, что на момент приватизации спорного жилого помещения имелась целесообразность проведения капитального ремонта, истцом не представлено. Также администрация г. Перми не согласна с отчетом, представленным истцом, поскольку экспертом не определена нуждаемость многоквартирного дома в капитальном ремонте на дату первой приватизации жилого помещения в нем. Указано, что сведения о том, нуждался ли многоквартирный дом в капитальном ремонте на дату первой приватизации, выполнялись ли работы по капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома до включения его в региональную программу, запрошенные в департаменте жилищно-коммунального хозяйства администрации г. Перми, отсутствуют.
Представитель третьего лица - Управления жилищных отношений администрации г. Перми в судебное заседание не явился, направил отзыв, из которого усматривается, что третье лицо исковые требования не признает в полном объёме, поддерживает позицию администрации г. Перми, считает, что истцу в удовлетворении заявленных требований должно быть отказано. Также просит о рассмотрении дела в его отсутствие.
Третье лицо – МЛН в судебное заседание не явилась, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.
Суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон.
Суд, изучив материалы дела, оценив собранные доказательства в их совокупности, приходит к следующему.
Частью 1 статьи 32 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.
Согласно положениям части 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014), выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
Статьей 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.
Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.
В судебном заседании установлено, что МЛН на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ на праве собственности принадлежала квартира общей площадью 45,4 кв.м, расположенная по адресу: <Адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ распоряжением начальника управления жилищных отношений администрации г. Перми, в связи с признанием многоквартирного жилого дома по <Адрес> аварийным и подлежащим сносу, изъята для муниципальных нужд путем выплаты возмещения за жилое помещение <Адрес> площадью 45,4 кв.м.
ДД.ММ.ГГГГ между муниципальным образованием город Пермь и МЛН заключен Договор купли-продажи, в соответствии с которыми предметом Договора является выплата возмещения за изымаемое жилое помещение - квартира, общей площадью 45,4 кв.м, расположенная по адресу: <Адрес>, в размере 2 276 426 руб. и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения – 2 195 000 руб., убытки, причиненные собственнику в связи с изъятием жилого помещения (включая расходы, связанные с изменением места жительства, временным пользованием иным жилым помещением, переездом, поиском иного жилого помещения, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду): стоимость услуг риэлтора, грузоперевозок и грузчиков – 43 426 руб., стоимость изготовления отчета об оценке – 8 000 руб. (л.д. 10-11).
Из пункта 1.4.1 Договора усматривается, что рыночная стоимость жилого помещения определена в соответствии с отчетом об оценке ООО «Региональный центр независимой оценки» от ДД.ММ.ГГГГ №.
Из пункта 1.5 Договора следует, что размер возмещения за жилое помещение является окончательным и пересмотру не подлежит.
Из содержания договора усматривается, что вопрос о выплате МЛН компенсации за непроизведенный капитальный ремонт сторонами не разрешался.
Из отчета об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного ООО «Региональный центр независимой оценки» усматривается, что сумма возмещения составила 2 268 426 руб., в том числе рыночная стоимость квартиры – 2 195 000 руб., убытки, причиненные изъятием жилого помещения – 73 426 руб. Сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт оценщиком не определялась.
ДД.ММ.ГГГГ распоряжением заместителя главы администрации города Перми - начальника департамента земельных отношений изъят для муниципальных нужд земельный участок под многоквартирным домом, признанным аварийным и подлежащим сносу с кадастровым номером №, площадью 1302,72 кв.м, по <Адрес>.
Из справки ГБУ Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от ДД.ММ.ГГГГ следует, что сведений о проведении капитального ремонта многоквартирного дома по адресу: <Адрес>, не имеется. В правовой части инвентарного дела многоквартирного дома по адресу: <Адрес> имеется договор приватизации от ДД.ММ.ГГГГ (ранняя дата договора).
Согласно копии технического паспорта на домовладение, многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <Адрес>, 1958 года постройки. Сведения о проведении капитального ремонта отсутствуют (л.д. 52-60).
При разрешении заявленных исковых требований юридически значимым обстоятельством по делу является установление того, нуждался ли многоквартирный дом в проведении капитального ремонта на дату первой приватизации жилого помещения в указанном доме, и произошло ли снижение уровня надежности здания вследствие невыполнения наймодателем обязанности по производству капитального ремонта, а также объем работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Возложение обязанности по капитальному ремонту многоквартирного дома в полном объеме на бывшего наймодателя, то есть орган местного самоуправления, возможно только в том случае, если к моменту приватизации первой квартиры в многоквартирном доме данный дом уже требовал проведения капитального ремонта.
Из отчета частнопрактикующего оценщика ОМВ № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что жилой дом по адресу: <Адрес>, 1958 года постройки, относится к I группе, общим сроком службы 150 лет. В соответствии с положениями «О проведении планово-предупредительного ремонта жилых и общественных зданий», утвержденными Госстроем СССР ДД.ММ.ГГГГ I группа зданий долговечностью 150 лет нуждается в капитальном комплексном ремонте – 1 раз в 30 года. На дату первой приватизации (ДД.ММ.ГГГГ) многоквартирный дом имел срок эксплуатации 35 лет, за который комплексный капитальный ремонт жилого дома должен был быть произведен как минимум 1 раз. Жилой дом нуждался в проведении капитального ремонта на дату первой приватизации, однако капитальный ремонт наймодателем на дату первой приватизации не был выполнен. Расчет стоимости компенсации за непроизведенный капитальный ремонт экспертом произведен с учетом даты первой приватизации по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, с индексацией на дату заключения соглашения о выплате. При определении затрат использованы удельные стоимостные показатели в уровне сметных цен на 1969 год, 1984 год, 1991 год на единицу площади, а также система индексов изменения стоимости строительства для перерасчета этих показателей в текущий уровень цен на дату оценки. Компенсация за непроизведенный капитальный ремонт определена с учетом положений ст. 166 ЖК РФ.
Учитывая изложенное, имеющимися в материалах дела доказательствами подтверждается факт необходимости проведения капитального ремонта в многоквартирном доме в период его эксплуатации и отсутствие такого ремонта.
На основании изложенного, суд приходит к выводу, что невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в размер возмещения за изымаемое жилое помещение даже при выплате собственникам возмещения в соответствии с договором об изъятии жилого помещения.
В силу ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.
ДД.ММ.ГГГГ между МЛН (Цедент) и БВА (Цессионарий) заключен договор цессии, в соответствии с которым цедент уступает цессионарию, а цессионарий принимает в полном объеме права требования компенсации за непроизведенный капитальный ремонт квартиры общей площадью 45,4 кв.м, по адресу: <Адрес>, а также общего имущества в многоквартирном доме, долю в праве на земельный участок по адресу: <Адрес>, принадлежащей цеденту на праве долевой собственности на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, кадастровый №, переданной в собственность Муниципального образования город Пермь на основании договора об изъятии жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 67-68).
В соответствии с ч. 1 ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.
Согласно ст. 388 ГК РФ уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договора. Не допускается без согласия должника уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника.
Суд приходит к выводу о том, что личность кредитора по данному обязательству не имеет существенного значения для ответчика, следовательно, его согласие как должника на заключение договора уступки не требовалось, размер обязательств в результате уступки не был изменен в худшую для должника сторону.
В подтверждение размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт квартиры, общей площадью 45,4 кв.м, по адресу: <Адрес>, истцом представлен отчет частнопрактикующего оценщика ОМВ № от ДД.ММ.ГГГГ согласно, которому компенсация за непроизведенный капитальный ремонт составляет 267 600 руб. (л.д. 21-68).
Поскольку иных доказательств, свидетельствующих о размере компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, суду не представлено (ст. 56 ГПК РФ). Ответчиком возражения относительно размера компенсации с приложением доказательств не представлены, ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы не заявлено, суд считает возможным определить возмещение за непроизведенный капитальный ремонт подлежащее взысканию с администрации г. Перми в пользу БВА пропорционально площади жилого помещения, квартире, общей площадью 45,4 кв.м, расположенного по адресу: <Адрес>, в размере 267 600 руб.
На основании установленных судом обстоятельств оснований для взыскания компенсации в большем размере суд не усматривает.
Разрешая требования истца о взыскании судебных расходов, суд приходит к следующему.
На основании ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
Как установлено ст. 94 ГПК РФ, к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам; расходы по оплате услуг представителя; связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами; другие признанные судом необходимыми расходы.
В силу ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.
В силу разъяснений, содержащихся в п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек.
Истцом понесены расходы по оплате работ частнопрактикующего оценщика ОМВ по определению компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого помещения в размере 9 270 руб., что подтверждается договором № от ДД.ММ.ГГГГ, заданием на оценку, согласием на обработку персональных данных, актом сдачи-приемки оказанных услуг от ДД.ММ.ГГГГ, чеком-ордером от ДД.ММ.ГГГГ, отчетом № от ДД.ММ.ГГГГ, представленным в материалы дела (л.д. 12-66).
Указанный отчет приложен истцом к исковому заявлению для подтверждения размера и обоснованности заявленных исковых требований, компенсация определена на основании данного отчета, в связи с чем понесенные истцом расходы по оплате услуг по оценке подлежат возмещению за счет администрации г. Перми.
Истцом при подаче искового заявления понесены расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб., которые подлежат возмещению ответчиком. Факт уплаты государственной пошлины подтвержден чеком-ордером от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 6).
руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
решил:
взыскать с муниципального образования «город Пермь» в лице администрации города Перми (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу БВА (<данные изъяты>) компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт в размере 267 600 руб., расходы по оплате услуг оценщика – 9 270 руб., по оплате государственной пошлины – 300 руб.
На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Пермский краевой суд через Ленинский районный суд г. Перми в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
(мотивированное решение изготовлено 15.11.2023)
Председательствующий - подпись - И.Б. Чикулаева
Копия верна
Судья И.Б. Чикулаева