Гр.дело № 2-159/2023
39RS0011-01-2022-001914-73
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
06 марта 2023 г. г. Зеленоградск
Зеленоградский районный суд Калининградской области в составе председательствующего судьи Безруких Е.С.,
при секретаре судебного заседания Пинковской А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании
гражданское дело по иску ФИО1 к администрации МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» о понуждении к предоставлению земельного участка в аренду без проведения торгов,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с указанным иском к администрации МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области», в обоснование указав, что по договору аренды от 24.05.2005 с соглашениями к нему ему был предоставлен в аренду земельный участок с КН № расположенный по адресу: <адрес>. На данном земельном участке им выстроен индивидуальный жилой дом с КН №, право собственности на который зарегистрировано за истцом в установленном порядке 18.10.2018. Срок аренды земельного участка истек 23.04.2019, в связи с чем он обратилась в администрацию за предоставлением ему данного земельного участка под расположенный на нем жилой дом в аренду. Однако 30.08.2022 в этой ему было отказано, поскольку дом не подключен к централизованным сетям водоснабжения и канализации. Ссылаясь на положения ст. 39.20 ЗК РФ, полагает, что него имеется право на предоставление данного земельного участка в аренду без торгов.
С учетом уточнения просил обязать администрацию МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» предоставить ему в аренду на 5 лет без проведения торгов земельный участок с КН №
Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о месте и времени извещен надлежащим образом.
Представитель истца по доверенности ФИО2 в судебном заседании заявленные требования поддержал, просил удовлетворить. Пояснил, что технической возможности подключения дома истца к централизованным сетям водоснабжения и канализации не имеется.
Представитель администрации МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» в судебное заседание не явился, о месте и времени извещен надлежащим образом. Представитель ФИО3 представил письменный отзыв на иск, в котором против его удовлетворения возражал.
Выслушав представителя истца, исследовав все доказательства по делу в их совокупности, и дав им оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.
На основании договора аренды № 68-КЗО/2005 от 24.05.2005, соглашений к нему от 15.07.2005, 14.03.2007, 02.08.2007, 11.09.2009, 02.05.2011, 14.03.2012, 28.06.2012, 16.07.2013, 02.07.2015 ФИО1 являлся арендатором земельного участка с КН №, площадью 860 кв.м, из земель населенных пунктов, для строительства индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается материалами регистрационного дела.
Постановлением администрации МО Зеленоградский городской округ» № 1033 от 11.06.2019 договор № 68-КЗО/2005 от 24.05.2005 аренды земельного участка с КН № был прекращен с 29.04.2019.
18.10.2018 в заявительном порядке на кадастровый учет был поставлен и за ФИО1 зарегистрировано право собственности на индивидуальный жилой дом с КН №, площадью 217,5 кв.м, расположенный на земельном участке с КН №, что подтверждается выпиской из ЕГРН и материалами регистрационного дела.
Постановлением администрации МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» № 564 от 31.03.2021 указанному индивидуальному жилому дому и земельному участку присвоен адрес: г. Зеленоградск, <...>.
04.04.2022 ФИО1 обратился в администрацию МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» с заявлением о предоставлении ему земельного участка с КН № в аренду.
18.05.2022 администрация МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» в письме № 410/мфц отказала в предоставлении ФИО1 земельного участка с КН № в аренду под существующим объектом недвижимости, предложив, представить сведения (справки) о выполнении технических условий на присоединение к системам водоснабжения и водоотведения.
В соответствии с п.1 ст. 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Согласно пп.9 п.2 ст. 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.
Согласно ч.1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
В соответствии с пп.17 п.8 ст. 39.8 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещений в них.
В силу пп.6 п.8 указанной нормы закона для завершения строительства земельный участок предоставляется на срок до 3 лет.
Судом установлено, что земельный участок с КН № расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта федерального значения г. Зеленоградск.
В пункте 13 Положения об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 07.12.1996 N 1425 (ред. от 05.06.2013), устанавливающем режим второй зоны, содержится запрет на строительство жилых домов без централизованных систем водоснабжения и канализации.
По завершении строительства ФИО1 не обращался в порядке, предусмотренном ст. 55 ГрК РФ, в администрацию МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» с уведомлением об окончании строительства. В связи с этим до постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности на жилой дом с КН № администрацией не проверялось его соответствие градостроительным регламентам, в том числе ограничениям, установленным Положением об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения.
В силу закона земельные участки могут быть предоставлены в аренду в порядке ст. 39.20 ЗК РФ только под завершенное строительством здание, в связи с чем при разрешении данного вопроса необходимо проверить подключение построенного жилого дома к централизованным системам водоснабжения и канализации. В отсутствие указанных сведений жилой дом не может считаться соответствующим требованиям градостроительного законодательства и, соответственно, завершенным строительством. Регистрация права собственности на дом, подтвержденная выпиской из ЕГРН, в данном случае не может безусловно подтверждать завершение строительства, так как регистрация произведена в упрощенном, заявительном порядке.
Из материалов дела следует, что жилой дом с КН №, по адресу: <адрес> не подключен к централизованным сетям водоснабжения и канализации, что подтверждается справками АО «ОКОС» и ООО «Водоснабжение», являющимися гарантирующими организациями в сфере водоотведения и водоснабжения на территории г. Зеленоградска, и не отрицалось представителем истца в судебном заседании.
При этом предварительные технические условия на присоединение к сетям водоснабжения и канализации на период проектирования ФИО1 выдавались, что подтверждает наличие технической возможности подключения жилого дома с КН № по адресу: г. <адрес> к централизованным сетям водоснабжения и канализации.
Таким образом, необходимые условия для предоставления земельного участка с КН № в аренду без торгов в порядке ст. 39.20 ЗК РФ ФИО1 не соблюдены, поскольку принадлежащий ему жилой дом с КН № по адресу: <адрес>, фактически строительством не завершен.
Вместе с тем, согласно пп.10 п.2, пп.2 п.5 ст. 39.6 ЗК РФ, предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта его собственнику в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление участка в аренду без аукциона в соответствии с названным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
Данной нормой прямо предусмотрено право лица, при наличии у него объекта незавершенного строительства, на заключение договора аренды земельного участка без торгов однократно для завершения строительства.
Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).
В силу пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.
В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).
Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.
Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.
Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.
В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.
Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.
С учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке жилого дома с КН №, по адресу: <адрес>, 7, принадлежащего на праве собственности ФИО1, и отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта, данный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что у Недавнего Ю.С. имеется право на предоставление ему земельного участка с КН № в аренду для завершения строительства на срок до 3 лет и в этой части заявленные им исковые требования суд находит обоснованными и подлежащими удовлетворению.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 удовлетворить в части.
Обязать администрацию МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» предоставить ФИО1 в аренду для завершения строительства на срок до 3-х лет земельный участок с КН №, площадью 860 кв.м, из земель населенных пунктов, для строительства индивидуального жилого дома, расположенный по адресу: г<адрес> в течение 30-ти дней со дня вступления решения суда в законную силу.
В удовлетворении остальной части заявленных ФИО1 требований – отказать.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Калининградского областного суда через Зеленоградский районный суд Калининградской области в течение месяца со дня принятия, то есть с 09 марта 2023 года.
Мотивированное решение составлено 09 марта 2023 года.
Председательствующий судья Е.С. Безруких