11RS0001-01-2022-012644-56 дело №2-9237/2022

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Сыктывкарский городской суд Республики Коми

в составе председательствующего судьи Саенко О.Л.,

при секретаре Крыжевской А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Сыктывкаре 13 декабря 2022 года гражданское дело по иску ФИО1 к администрации МО ГО «Сыктывкар» об определении выкупной цены изымаемого жилого помещения,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации МО ГО «Сыктывкар», в котором просил определить выкупную цену изымаемого у него для муниципальных нужд жилого помещения (комнаты) №... в ... равной 2 251 687,60 руб.

В обоснование требований указал, что является собственником жилого помещения в аварийном доме по адресу .... Администрацией принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка под аварийным домом и жилых помещений в нём, после чего в его адрес направлен проект соглашения об изъятии недвижимости с выкупной ценой равной 1 195 000 руб., которую он считает явно заниженной, а отчет об оценке размера возмещения №..., составленный ООО «ГЕС», недостоверным.

К участию в деле в качестве третьего лица привлечено ООО «ГЕС».

В судебном заседании представитель истца требования поддержала.

Стороны и представитель третьего лица в суд не явились, извещены надлежаще.

Заслушав объяснения представителя истца, эксперта, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Установлено, что истец с ** ** ** является собственником жилого помещения (комнаты) общей площадью ... кв.м. по адресу: ... (кадастровый №...).

Постановлением администрации МО ГО «Сыктывкар» от ** ** ** №... многоквартирный дом №... по ул.... г.Сыктывкара признан аварийным и подлежащим сносу. Срок для принятия мер по расселению граждан, установлен до 2022 года.

Решением Сыктывкарского городского суда от ** ** ** по делу №... на администрацию МО ГО «Сыктывкар» возложена обязанность в течение одного месяца со дня вступления решения в законную силу принять решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка по адресу: ... жилого помещения по адресу: ..., в течение шести месяцев со дня вступления решения в законную силу направить истцу проект соглашения об изъятии, в соответствии с требованиями ч.7 ст.32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Решение вступило в законную силу ** ** **.

** ** ** администрацией МО ГО «Сыктывкар» издано постановление №... об изъятии для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» путем выкупа земельного участка, находящегося в общей долевой собственности собственников жилых помещений, расположенного по адресу: ..., и принадлежащего истцу жилого помещения – комнаты №...В.

** ** ** администрация МО ГО «Сыктывкар» направила в адрес истца проект соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд с установлением размера возмещения 1195000 руб., определенного на основании отчета об оценке №..., составленного ** ** ** ООО «ГЕС».

Заключать соглашение на предложенных условиях истец отказался и, полагая определенную администрацией выкупную цену заниженной, обратился в суд.

Таким образом, фактически между сторонами имеется спор по определению выкупной цены изымаемой у истца недвижимости.

Согласно части 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В обоснование выкупной цены изымаемой комнаты №... в доме №... по ул. ... в г.Сыктывкаре администрацией МО ГО «Сыктывкар» представлен отчет №... от ** ** **, составленный оценщиком ООО «ГЕС», согласно которому размер возмещения жилое помещение составляет 1 195 000 руб., и состоит из рыночной стоимости комнаты - 543000 руб.; стоимости доли земельного участка - 1192 руб.; компенсации за непроизведенный капитальный ремонт – 587265 руб.; убытков собственника, связанных с арендой жилья – 27 000 руб.; убытков собственника, связанных с оплатой услуг риэлтора – 30 000 руб.; убытков собственника, связанных с регистрацией прав на объект недвижимости – 2000 руб.; убытков собственника, связанных с переездом - 4067 руб.

В разделе VI Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №1 (2014), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24 декабря 2014 года (вопрос 7), разъяснено, что в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Поскольку истцом оспаривалась предложенная администрацией выкупная цена, по его ходатайству судом назначалась оценочная экспертиза, проведение которой поручалось эксперту ... Л.А.

Согласно заключению эксперта №... рыночная стоимость жилого помещения №... в доме №... по ул.... г.Сыктывкара включая стоимость общего имущества в многоквартирном доме и земельного участка с учетом доли в праве общей собственности на указанное выше жилое помещение составляет 597 843 руб.

Размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома №... по ул.... г.Сыктывкара с учетом доли истца в праве собственности на комнату №... составляет 606 960 руб.

Размер убытков истца, которые он понесет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформления (регистрации) права собственности на другое жилое помещение составляет 93100 руб.

Общий размер возмещения за жилое помещение истца определен экспертом в сумме 1 297 903 руб. (л.д....).

Экспертиза проведена с выездом на объект исследования с фотофиксацией в присутствии собственника недвижимости.

Согласно Федеральному стандарту оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года №297, стоимость объекта оценки – это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости.

Методы проведения оценки согласно статье 14 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценщик имеет право применять самостоятельно в соответствии со стандартом оценки.

В заключении №... экспертом ... Л.А. с учетом выбранного сравнительного способа оценки составлено точное описание объектов оценки с указанием количественных и качественных характеристик оцениваемых квартиры земельного участка, их площади, разрешенного использования, информации о текущем использовании, других факторов и характеристик, относящихся к объектам оценки.

Экспертом описан процесс оценки объектов недвижимости в части применения подходов к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения сравнительного подхода и обоснован отказ от применения затратного и доходного подходов.

В заключении экспертом приведена мотивация расчетов, при которых в том числе учитывались сведения по рынку продаж аналогичных объектов с учетом местоположения, фактических характеристик. К объектам аналогам эксперт применил корректирующие коэффициенты.

Заключение содержит указание на применение необходимых для оценки сведений из справочников и методических рекомендаций, примененные экспертом подходы и методы оценки соответствуют требованиям ФСО и иных стандартов оценки.

Допрошенная в судебном заседании эксперт ... Л.А. выводы, сделанные в заключении, подтвердила.

Выводы и заключения, содержащиеся в экспертизе, касающиеся методов и способов проведения оценки, а также итоговой величины стоимости объекта оценки, относятся к профессиональному мнению эксперта, основанному на его специальных знаниях в области оценочной деятельности и соответствующей подготовке. Федеральными стандартами оценки допускается использование экспертного мнения при проведении оценки.

В связи с чем, итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не являлось произвольным, эксперт произвел анализ ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки, а применение экспертом корректировок на различия между объектом оценки и объектами-аналогами по элементам сравнения согласуется с положениями пункта 22 ФСО №7.

Оценив экспертное заключение ... Л.А., суд находит его ясным, полным, объективным, определенным, не имеющим противоречий, содержащим подробное описание проведенного исследования. Сделанные в ходе экспертизы выводы предельно ясны и не допускают неоднозначного толковании. Выкупная цена изымаемого жилого помещения определена экспертом по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, тогда как оценщик ООО «ГЕС» при определении размера возмещения не оценил стоимость общего имущества многоквартирного дома и доли истца в этом имуществе, осмотр квартиры истца оценщиком не производился, в связи с чем, определенный в отчете №... размер возмещения (1 195 000 руб.) не может быть признан достоверным.

С учетом изложенного, для определения выкупной цены принадлежащего истцу жилого помещения суд принимает в качестве достоверного и допустимого доказательства заключение эксперта ФИО2 Каких-либо объективных фактов, позволяющих усомниться в правильности и обоснованности заключения этого эксперта, судом не установлено.

Доводы представителя истца о необходимости расчета рыночной стоимости жилого помещения истца исходя из средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилья в Республике Коми, утвержденной приказом Минстроя России от 20 мая 2022 года №501/пр (72 058 руб.), несостоятельны, поскольку основаны на неверном толковании части 7 статьи 32 ЖК РФ, в связи с чем, произведенный истцом в иске расчет размера возмещения на сумму 2 251 687,60 руб. подлежит отклонению.

Таким образом, размер возмещения за изымаемое у истца жилое помещение в целях заключения соглашения об изъятии недвижимости следует определить согласно заключению эксперта ФИО2 в сумме, равной 1 297 903 рубля.

Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Требования ФИО1 (...) к администрации МО ГО «Сыктывкар» (ОГРН <***>, ИНН <***>) удовлетворить частично.

Определить размер возмещения за изымаемое для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» путем выкупа у ФИО1 жилое помещение с кадастровым номером №..., расположенное по адресу: ..., в сумме 1 297 903 рубля.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Коми через Сыктывкарский городской суд в течение одного месяца со дня составления в окончательной форме.

Председательствующий О.Л. Саенко