УИД 61RS0008-01-2024-007098-70 Дело №2-402/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 апреля 2025 г. г. Ростов-на-Дону

Советский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Рощиной В.С.

при секретаре Дроздовой А.Е.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3, ФИО4, третье лицо Управление Росреестра по РО о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с нарушением права преимущественной покупки

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с указанным иском, в обоснование которого указал что является собственником ? доли квартиры площадью 47,7 кв.м., КН №, расположенной по адресу: <адрес> на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 25.07.2022 г., выданного нотариусом Ростовского-на-Дону нотариального округа ФИО5 (наследственное дело №, зарегистрировано в реестре №).

Право собственности зарегистрировано в ЕГРН, запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ.

Собственником другой 1/2 доли квартиры являлась ФИО4.

На протяжении двух лет ФИО1 предлагал ФИО4 выкупить у нее 1/2 долю квартиры, поскольку для него квартира является единственным местом жительства, а ФИО4 в ней не проживала, не нуждалась.

г. ФИО1 через <данные изъяты>, где работал и находился до 20.09.2024 г. При этом, ФИО4 была предупреждена, что в случае отчуждения ее доли квартиры, он готов приехать сразу и выкупить долю по предлагаемой цене.

21.09.2024 г. возвратившись в Москву, а 23.09.2024 г. в г.Ростов-на-Дону домой, ФИО1 обнаружил в квартире посторонних людей. После попыток выяснить у ФИО4 основания для их вселения, посторонние люди съехали.

ФИО1 заселился и живет в квартире. В октябре 2024 г. ФИО4 сообщила, что продала свою долю в квартире постороннему лицу, после чего ФИО1 была получена выписка из ЕГРН, из которой выяснилось, что собственник 1/2 доли действительно сменился.

По данным ЕГРН переход права собственности от ФИО4 к ФИО3 произошел на основании договора купли-продажи от 01.08.2024 г. удостоверенного нотариусом Ростовского-на-Дону нотариального округа ФИО6 Право собственности зарегистрировано в ЕГРН, запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО1 не был извещен о намерении ФИО4 продать принадлежащую ей долю в квартире, ему не было предложено приобрести эту долю, несмотря на то, что он постоянно находился на связи с ФИО4, она имела реальную возможность передать истцу предложение с помощью любого мессенджера, а ФИО1 мог выехать в Россию в кратчайшие сроки для покупки.

Истец полагает, что его право преимущественной покупки было нарушено.

Поскольку извещение не было доставлено ФИО1 по независящим от него причинам (исполнение трудовых обязанностей за пределами РФ), о чем продавцу было известно, она не может считаться исполнившей обязанности, предусмотренные ст. 250 ГК РФ. В связи с этим, ФИО1 вправе требовать перевода права и обязанностей покупателя на себя.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просит суд перевести права и обязанности покупателя ФИО3 по договору купли-продажи квартиры площадью 47,7 кв.м., КН №, расположенной по адресу: <адрес>, заключенному 01.08.2024г. с ФИО4 на ФИО1.

Протокольным определением Советского районного суда г.Ростова-на-Дону от 18.04.2025 г. в качестве третьего лица по делу привлечено Управление Росреестра по Ростовской области.

В судебное заседание явился истец ФИО1 и его представитель действующая на основании доверенности ФИО7, исковые требования поддержали, настаивали на их удовлетворении по доводам иска. Также пояснили, что с сентября 2022 г. ответчик выехал через Грузию (Ларс) на работу в Тайланд, а 21.09.2024 г. вернулся в Россию, извещение о покупки спорной доли квартиры не получал.

Ответчик ФИО4 и её представитель адвокат Волков С.А., действующий на основании ордера и доверенности в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований, так как вся процедура была соблюдена. С 2022- 2023 г.г. истцу предлагалась возможность покупки доли, однако он не проявил осмотрительности.

В судебное заседание явилась ответчик ФИО3, возражала против удовлетворения исковых требований.

Третье лицо- Управление Росреестра в судебное заседание своего представителя не направили, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

На основании ч.3 ст.167 ГПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствие представителя третьего лица, которое было извещены надлежащим образом о дате, времени и месте судебного заседания.

Выслушав явившихся лиц, изучив материалы дела, допросив свидетеля ФИО12, оценив исследованные доказательства по правилам ст.67 ГПК РФ, суд считает, что заявление подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

На основании п.п. 1 и 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с п. 1 ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Согласно п. 1, п. 2 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) объектами жилищных прав являются жилые помещения. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования)).

В соответствии с пунктом 1 статьи 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех её участников.

Согласно п. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

На основании абз. 1 п. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259. 2 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 2 ст. 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

В соответствии с п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Указанные нормы Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают правовые гарантии для участников общей долевой собственности при продаже другим участником своей доли в общем праве собственности.

По смыслу данных правовых норм, обязанность продавца по уведомлению других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать выполненным с момента доставки адресатам соответствующего сообщения. Сообщение не может считаться доставленным, если оно не было вручено адресату по обстоятельствам, от него не зависящим. При этом бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности в силу положений части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации должно быть возложено на продавца.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав ", следует, что, по смыслу пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено, не оспаривается сторонами по делу, подтверждается материалами дела, что квартира с КН №, расположенная по адресу: <адрес> порядке наследования по закону после смерти ФИО2, умершей ДД.ММ.ГГГГ, перешла в собственность, по ? доле каждому из наследников: ФИО1 (сын) и ФИО4 (дочь). Право собственности наследников на доли в <адрес> по вышеуказанному адресу было зарегистрировано в ЕГРН.

На основании договора купли-продажи от 01.08.2024 года, удостоверенного нотариусом Ростовского-на-Дону нотариального округа ФИО6 - ? доли квартиры с КН №, расположенной по адресу: <адрес> продана ФИО4 ФИО3 за 1000 000 рублей. Право собственности Бровкой С.Т. на ? долю <адрес> зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости об объекте недвижимости ДД.ММ.ГГГГ №

Таким образом, на день рассмотрения дела собственниками квартиры с КН № расположенной по адресу: <адрес>, по 1/2 доле каждый, являлись ФИО3 и ФИО1

В соответствии с п. 3 Договора от 01.08.2024 г. стороны оценили указанную долю квартиры в 1000 000 рублей.

Из доводов искового заявления следует, что в октябре 2024 года. истец узнал о продажи ФИО4 ? доли в квартире, однако об этом его никто не извещал. Истец готов приобрести указанную долю в общей долевой собственности на квартиру. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 через Грузию выехал для работы в Тайланд, где работал и находился до 20.09.2024 г. При этом, ФИО4 была предупреждена, что в случае отчуждения ее доли квартиры, он готов приехать сразу и выкупить долю по предлагаемой цене.

27.05.2024 года нотариусом Ростовского-на-Дону нотариального округа ФИО6 было направлено заказное письмо на имя ФИО1 по адресу: <адрес> заявлением ФИО4 с предложением приобрести долю квартиры, однако данное письмо ФИО1 получено не было, конверт возвращен нотариусу почтовым отделением № 02.07.2024 года по истечению срока хранения.

В заявлении истцу предлагалось в порядке реализации преимущественного права покупки доли не позднее 30 дней со дня вручения данного заявления сообщить в письменном виде нотариусу Ростовского-на-Дону нотариального округа ФИО6 о своем желании или отказе приобрести долю.

Согласно п. 2 ст.250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Согласно ответа начальника Отряда пограничного контроля Федеральной службы безопасности РФ в Международном аэропорту Шереметьево от 31.03.2025 № на судебный запрос, имеются следующие сведения о пересечении ФИО1 А,А., ДД.ММ.ГГГГ г.р. государственной границы Российской Федерации в период с 01.09.2022 г. по 30.09.2024 г.: 21.09.2022 в 00.23.50 выезд из РФ через пункт пропуска Верхний Ларс (Грузия); ДД.ММ.ГГГГ в 21.26.15 въезд в РФ через пункт пропуска <адрес> (Шереметьево).

Кроме того, допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО14 пояснил суду, что является соседом истца и с детства поддерживает с ним дружеские отношения. Ему достоверно известно что в период с 2023 г.-по 2024 г. ФИО1 работал в Тайланде и находился там. В Ростове-на-Дону у него есть только родительская квартира. В июле 2024 г. по турпутевке он ездил к истцу в Тайланд. А потом увидел свет в квартире истца, о чем сообщил ему, позвонив в Тайланд.

Не доверять показаниям свидетеля у суда оснований не имеется, поскольку они не противоречат пояснениям заявителя и согласуются с материалами дела.

Таким образом, судом установлено, что обязанность ФИО4 об извещении ФИО1 о продаже своей доли в установленном законом порядке не исполнена, поскольку АО «Почта России» письмо, содержащее уведомление истцу не вручила, по причине нахождения его в указанный период за пределами РФ.

Согласно п.3 ст.250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Следовательно, при продаже указанной доли квартиры было нарушено преимущественное право покупки ФИО1, который, обратившись в суд с иском 28.10.2024 г., имеет право на перевод на него прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от 01.08.2024 г. Таким образом, исковые требования ФИО1 о переводе на него прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от 01.08.2024 обоснованы и подлежат удовлетворению.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 1. 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 июня 1980 г. N 4 (в редакции постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 6 февраля 2007 г. N 6) «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом», следует, что при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с нарушением преимущественного права покупки истец обязан внести по аналогии с частью 1 статьи 96 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за квартиру сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке квартиры необходимых расходов. При удовлетворении указанного иска договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано о замене покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также о взыскании с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.

Таким образом, при переводе на истца прав и обязанностей покупателя при продаже доли с нарушением его преимущественного права покупки в случае удовлетворения таких требований истец обязан возместить покупателю уплаченную им стоимость приобретенной доли.

Судом установлено, что истец выразил согласие на покупку ? доли в праве общей долевой собственности на спорную квартиру.

Как следует из материалов дела, что на основании заявления ФИО1 сумма в размере 1000 000 рублей находится на депозитном счете Управления, что подтверждается чек- ордером от 18.12.2024 г.

На основании изложенного, указанные денежные средства в размере 1000 000 рублей, внесенные ФИО1 по чек -ордеру от 18.11.2024 года в качестве обеспечительного платежа на депозит Управления Судебного департамента в Ростовской области, должны быть перечислены на расчетный счет ФИО3 (паспорт серия №) в сумме 1000000 рублей, при предоставлении ею реквизитов счета.

При таких обстоятельствах суд считает исковое заявление подлежащим удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

Исковые требования ФИО1 к ФИО3, ФИО4, третье лицо Управление Росреестра о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с нарушением права преимущественной покупки, - удовлетворить.

Признать за ФИО1 (паспорт серия <данные изъяты>) преимущественное право покупки ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру площадью 47,7 кв.м., КН №, расположенной по адресу: <адрес>, и перевести права и обязанности покупателя ФИО3 (паспорт серия №) на 1/2 доли в праве общей долевой собственности данной квартиры по договору купли-продажи заключенному 01.08.2024 г. с ФИО4 (паспорт серия №) на ФИО1.

Денежные средства в размере 1000000 рублей внесенные ФИО1 по чек -ордеру от 18.11.2024 года в качестве обеспечительного платежа на депозит Управления Судебного департамента в Ростовской области, перечислить на расчетный счет ФИО3 (паспорт серия №) в сумме 1000000 рублей при предоставлении ею реквизитов счета.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Советский районный суд г.Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Текст мотивированного решения суда изготовлен 06 мая 2025 г.

Судья В.С. Рощина