УИД 16RS0010-01-2023-000374-02
Дело №2-390/2023
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
28.09.2023 пгт. Балтаси
Балтасинский районный суд Республики Татарстан в составе:
председательствующего судьи Хазиевой Э.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Шамсутдиновой М.Ш.,
с участием:
представителя истца ФИО1,
представителя ответчика ФИО2 – ФИО3,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО2, ФИО5, финансовому управляющему ФИО6 о признании договора купли-продажи недействительным и аннулировании записи регистрации,
установил:
ФИО4 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО5, финансовому управляющему ФИО6 (в настоящее время ФИО7) Алине Викторовне об аннулировании записи регистрации. В обоснование требований указано, что истец является собственником 7/509 доли земельного участка с кадастровым номером 16:12:000000:518, категория земли: земли сельскохозяйственного назначения. Пользователем указанного земельного участка (арендатором) является СХПК «Кызыл юл» <адрес>. В мае 2023 года истцу стало известно, что одна доля в данном земельном участке находятся в собственности ФИО2, дата государственной регистрации права ДД.ММ.ГГГГ. Решением Арбитражного Суда Республики Татарстан от ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 признан несостоятельным (банкротом) и введена процедура реализации его имущества. В ходе реализации его имущества на основании договора купли-продажи, заключенных по результатам проведенного ДД.ММ.ГГГГ торгов по продаже имущества ФИО5, земельный участок, находящийся в долевой собственности перешел в собственность ФИО2 Истец считает, что без выделения земельного участка невозможно распорядиться им, продажа была произведена иному лицу, который участником долевой собственности и пользователем земельного участка, находящегося в общей долевой собственности не является, поэтому регистрация указанной земельной доли осуществлена в нарушении ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Просит с учетом увеличения исковых требований:
- признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи на земельную долю в размере 1/509 доли, расположенную на земельном участке с кадастровым номером 16:12:000000:518, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 в лице финансового управляющего ФИО6 и ФИО2
- аннулировать запись регистрации в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> за № от ДД.ММ.ГГГГ.
Определением судьи от ДД.ММ.ГГГГ в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, привлечены – СХПК «Кызыл юл» <адрес>, Управление Росреестра по <адрес>, Исполнительный комитет Нуринерского сельского поселения Балтасинского муниципального района Республики Татарстан, собственники земельных долей в лице уполномоченной ФИО4
Истец, ответчики, третьи лица надлежаще извещены о месте и времени рассмотрения дела, в суд не явились.
Представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме.
Представитель ответчика ФИО2 исковые требования не признала.
От представителя финансового управляющего ФИО8 имеется отзыв на исковое заявление, в котором в удовлетворении иска просит отказать.
Суд, выслушав стороны, исследовав и оценив письменные материалы дела, приходит к следующему выводу.
В соответствии с п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 той же статьи).
В абзаце 1 пункта 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что ничтожной сделкой является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).
Процедура приобретения земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения установлена Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного
В силу ч. 1 ст. 12 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.
Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.
Кроме того, в силу п. 2 ст. 12 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется лишь в случае, когда участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности.
Подпунктом 4 пункта 3 статьи 1 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» закреплен принцип преимущественного права на покупку доли другими участниками долевой собственности, либо использующими этот земельный участок сельскохозяйственными организациями или гражданами - членами крестьянского (фермерского) хозяйства.
Статья 250 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Вместе с тем, Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)» предусмотрены специальные нормы, регулирующие порядок продажи имущества должника.
Как указано в пункте 1 статьи 1 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации данный Федеральный закон устанавливает основания для признания должника несостоятельным (банкротом), регулирует порядок и условия осуществления мер по предупреждению несостоятельности (банкротства), порядок и условия проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве, и иные отношения, возникающие при неспособности должника удовлетворить в полном объеме требования кредиторов.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 02.03.2006 № 54-О, в случае коллизии между различными законами равной юридической силы приоритетным признается последний закон и закон, который специально предназначен для регулирования соответствующих отношений, в связи с чем при рассмотрении настоящего спора приоритетными являются нормы Закона о банкротстве, специально регулирующие отношения по реализации имущества должника в рамках дела о банкротстве.
В силу пункта 1 статьи 213.35 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» все имущество гражданина, имеющееся на дату принятия решения арбитражного суда о признании гражданина банкротом и введении реализации имущества гражданина и выявленное или приобретенное после даты принятия указанного решения, составляет конкурсную массу, за исключением имущества, определенного пунктом 3 настоящей статьи.
На основании п. 1 ст. 213.25 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» все имущество гражданина, имеющееся на дату принятия решения арбитражного суда о признании гражданина банкротом и введении реализации имущества гражданина и выявленное или приобретенное после даты принятия указанного решения, составляет конкурсную массу, за исключением имущества, определенного пунктом 3 указанной статьи (пункт 1).
Согласно п. 3 ст. 213.26 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» имущество гражданина, часть этого имущества подлежат реализации на торгах в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, если иное не предусмотрено решением собрания кредиторов или определением арбитражного суда.
В соответствии со ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов (пункт 1).
Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги (пункт 2).
Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером №, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, расположен по адресу: <адрес>, Нуринерское сельское поселение и находится в общей долевой собственности.
Истцу ФИО4 принадлежит 7/509 доли в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок.
ДД.ММ.ГГГГ проведено общее собрание собственников земельных долей, находящихся в общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 16:12:000000:518, в ходе которой ФИО4 утверждена уполномоченным лицом, действующим от имени участников долевой собственности без доверенности представлять интересы участников долевой собственности в судебных органах, заключать договоры аренды данного земельного участка с СХПК «Кызыл юл» и т.д. (л.д.15-17).
СХПК «Кызыл юл» является арендатором земельного участка с кадастровым номером №.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от ДД.ММ.ГГГГ по делу № ФИО5 признан несостоятельным (банкротом) и введена процедура реализации его имущества, финансовым управляющим утвержден ФИО6 (л.д. 18-19).
В ходе процедуры реализации имущества установлено, что ФИО5 на праве собственности принадлежит:
- 1/509 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, Нуринерское сельское поселение, тер. Паевые земли, <адрес>,
- 1/509 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, Нуринерское сельское поселение.
Определением Арбитражного Суда Республики Татарстан от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 20-22) утверждено Положение о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества гражданина ФИО5, согласно которому утверждено положение о порядке реализации имущества ФИО5 в редакции, представленной финансовым управляющим имуществом должника ФИО6 и установлена начальная продажная цена реализации имущества ФИО5 в размере 132 863 руб. на долю в праве собственности 1/509 на земельный участок с кадастровым номером №.
Данное определение не было обжаловано участниками процесса.
Таким образом, финансовым управляющим организовано проведение открытых торгов по реализации имущества должника в соответствии с утвержденным судом порядком.
Финансовым управляющим ФИО5 были проведены торги по реализации следующего недвижимого имущества:
- Лот 1 – земельный участок, площадью 20840000 кв.м, категория земель – сельскохозяйственные земли, адрес: <адрес>, Нуринерское сельское поселение, кадастровый №, размер доли 1/509, начальная продажная цена 132 863 руб.
ДД.ММ.ГГГГ финансовым управляющим ФИО6 в ЕФРСБ опубликовано сообщение № о признании торгов состоявшимися и объявлении победителем ФИО2
ДД.ММ.ГГГГ по результатам торгов между ФИО5 в лице финансового управляющего ФИО6 и ФИО2 заключен договор купли-продажи на земельную долю по 1/509 доли, расположенную на земельном участке с кадастровым номером №.
На основании указанного договора купли-продажи ФИО2 зарегистрировал право собственности на спорную земельную долю ДД.ММ.ГГГГ, за №.
ДД.ММ.ГГГГ определением Арбитражного Суда Республики Татарстан завершена процедура реализации имущества ФИО5 (л.д. 21-22).
Истец просит признать недействительным договор купли-продажи, заключенный по результатам проведенных торгов. Основания и последствия признания торгов недействительными определены статьей 449 ГК РФ, согласно п. 2 которой признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ. Следовательно, признание договора купли-продажи недействительным без признания недействительными торгов невозможно. Однако проведенные торги, по итогам которых заключен договор купли-продажи имущества от ДД.ММ.ГГГГ, недействительными не признан.
Более того, при реализации имущества должника, в том числе принадлежащего ему на праве общей долевой собственности, приоритетному применению подлежат нормы законодательства о банкротстве, которые предусматривают особые правила продажи такого имущества, обеспечивающие максимальное удовлетворение требований кредиторов должника, за счет его имущества, составляющего конкурсную массу, с соблюдением принципов пропорциональности и очередности. При этом закон не исключает возможность передачи прав на долю в праве собственности на земельный участок не сособственнику, а иному лицу при реализации в ходе банкротства.
Истец как один из сособственников земельного участка с кадастровым номером № обладает преимущественным правом покупки земельной доли.
Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.
Так, если число участников общей долевой собственности на недвижимое имущество превышает двадцать, вместо извещения в письменной форме продавцом доли в праве общей собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу может быть размещено извещение об этом на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в информационно-телекоммуникационной сети Интернет (пункт 4.1 статьи 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
Истец ФИО4 является бухгалтером СХПК «Кызыл юл».
Из пояснений представителя истца следует, что предложение о продаже земельной доли поступило в июне 2023 года ему и председателю СХПК «Кызыл юл» посредством электронной почты.
Доказательств извещения истца в письменной форме стороной ответчика не представлено, что дает основание полагать, что истец не была извещена о продаже доли земельного участка в соответствии с требованиями закона.
Однако в ходе разрешения спора в суде первой инстанции представителем ответчика ФИО2 заявлено ходатайство о применении срока исковой давности.
Согласно пункту 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре.
Пунктом 3 статьи 250 ГК РФ предусмотрено, что при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
Согласно пункту 1 статьи 200 ГК РФ если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
Из пояснений представителя истца и по смыслу искового заявления следует, что истец узнала о сделке купли-продажи 1/509 доли земельного участка с кадастровым номером № в мае 2023 года.
С настоящим исковым заявлением истец обратилась в суд ДД.ММ.ГГГГ.
Из положений пункта 1 статьи 200 ГК РФ следует, что при рассмотрении заявления о пропуске срока исковой давности суд должен установить не только с какого момента истец узнал, но и когда должен был узнать о нарушении своих прав.
Согласно выписке из ЕГРН ФИО2 стал правообладателем спорной земельной доли ДД.ММ.ГГГГ.
Указанные сведения являются общедоступными и публикуются на сайте Росреестра, о чем истец должна была знать. Кроме того, из выписки из ЕГРН усматривается, что истец регистрировало право собственности в Росреестре на другие доли этого же земельного участка ранее срока, на который она сослалась в обоснование заявленных требований, что противоречит заявлению истца о том, что о сделке ей стало известно только в мае 2023 года.
Кроме того, спорный договор купли-продажи был заключен по результатам публичных торгов, организатором торгов соблюден установленный законом порядок размещения информации о проведении торгов. Таким образом, реализация доли в праве общей долевой собственности на земельный участок производилась с соблюдением публичной процедуры - проведением открытых торгов в порядке, установленном статьями 110, 111 Закона о банкротстве, ввиду чего начало течения срока исковой давности исчисляется с момента опубликования информации о заключении договора с победителем торгов в ЕФРСБ. В рассматриваемом споре, сведения о победителе торгов были размещены в ЕФРСБ ДД.ММ.ГГГГ.
Таким образом, организатором торгов был соблюден установленный законом порядок размещения информации о проведении торгов, а именно опубликована информация в ЕФРСБ о результатах торгов (сообщение от ДД.ММ.ГГГГ). В свою очередь, сведения, содержащиеся в ЕФРСБ являются общедоступными и целью размещения информации в ЕФРСБ является информирование всех без исключения лиц.
При таких обстоятельствах исковые требования ФИО4 удовлетворению не подлежат, так как требования заявлены с пропуском предусмотренного законом срока.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ,
решил:
отказать в удовлетворении исковых требований ФИО4 к ФИО2, ФИО5, финансовому управляющему ФИО6 о признании договора купли-продажи недействительным и аннулировании записи регистрации.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Татарстан в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Балтасинский районный суд Республики Татарстан.
Председательствующий:
Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.