Судья – Катаева А.А.

Дело № 33-4071/2023

(№ 2-49/2023; 59RS0025-01-2022-001810-16)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Пермь 18 июля 2023 года

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Пьянкова Д.А.,

судей Ивановой Е.В., Петуховой Е.В.,

с участием прокурора Рычковой А.Б.,

при секретаре Чернышевой К.Н.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе комитета земельных отношений администрации Краснокамского городского округа, апелляционному представлению Краснокамской городской прокуратуры на решение Краснокамского городского суда Пермского края от 03 февраля 2023 года.

Заслушав доклад судьи Ивановой Е.В., пояснения представителя ответчика администрации Краснокамского городского округа ФИО1, представитель ответчика Комитета земельных и имущественных отношений администрации Краснокамского городского округа ФИО2, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО3 обратилась в суд с иском к администрации Краснокамского городского округа Пермского края, Комитету земельных и имущественных отношений администрации Краснокамского городского округа Пермского края о прекращении права собственности на аварийное жилое помещение с выплатой возмещения за изымаемое жилое помещение, указав, что ей на праве собственности принадлежит квартира, общей площадью 30,4 кв.м, расположенная по адресу: **** 14****, право собственности зарегистрировано в ЕГРН. На основании заключения межведомственной комиссии многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу. По техническому состоянию дом создает угрозу внезапным обрушением в результате неудовлетворительного состояния основных конструкций дома и его значительного физического износа. Договор об изъятии не был заключен, т.к. истец не была согласна с предложенной стоимостью жилого помещения, считает ее заниженной. После проведенной судебной экспертизы, истец уточнила исковые требования в соответствии с выводами эксперта на дату проведения экспертизы. Кроме того, просит взыскать с ответчика расходы по оплате услуг представителя в размере 80 000 рублей, расходы по оплате услуг эксперта в размере 20 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины.

На основании изложенного просит прекратить право собственности на жилое помещение и взыскать с администрации Краснокамского городского округа в свою пользу выкупную стоимость в счет возмещения за изымаемую квартиру, общей площадью 30,4 кв.м, расположенную по адресу: **** 14**** в размере 1223171 руб., с учетом убытков собственника, связанных с изъятием жилого помещения, признать право муниципальной собственности администрации Краснокамского городского округа на указанное жилое помещение с момента оплаты выкупной стоимости.

Истец ФИО3 и ее представитель ФИО4 в судебное заседание не явились, о дате и времени судебного заседания, извещены надлежащим образом. Ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие. Ранее в судебном заседании представитель истца на удовлетворении требований настаивала в полном объеме, в том числе в части компенсации непроизведенного капитального ремонта.

Представитель ответчика Комитета земельных и имущественных отношений администрации Краснокамского городского округа Пермского края ФИО5 и представитель ответчика администрации Краснокамского городского округа Пермского края ФИО1 по основаниям, изложенным в письменных отзывах. Из отзывов следует, что многоквартирый дом по адресу **** 14, признан аварийным и подлежащим сносу, жилые помещения и земельный участок изъяты для муниципальных нужд, дом включен в муниципальную программу по расселению на 2019-2024 годы. 05.09.2021 истцом дано согласие на выкуп жилого помещения. Сумма возмещения была определена отчетом об оценке в размере 934 100 рублей, с учетом убытков. Полагают что стоимость на момент предложения о выкупе была определена верно. Кроме того, возражают против взыскания компенсации за не произведенный капитальный ремонт, поскольку жилое помещение было приобретено истцом после признания дома аварийным, когда обязанность по проведению капитального ремонта уже была возложена на собственников. Доказательств того, что в результате бездействия ответчика состояние дома ухудшилось, истцом не представлено.

Третьи лица ФИО6, ФИО7 в судебном заседании участия не принимали, извещены.

Прокурор в заключении полагает исковые требования подлежащими удовлетворению, учитывая, что процедура изъятия жилого помещения проведена, истец имеет право на получение рыночной стоимости жилого помещения, убытков в соответствии с ч.7 ст.32 ЖК РФ.

Судом постановлено решение от 03.02.2023 о частичном удовлетворении исковых требований, прекращении права собственности ФИО3 на однокомнатную квартиру, общей площадью 30,4 кв.м., расположенную по адресу: **** 14, кадастровый номер **:164, взыскании с администрации Краснокамского городского округа в пользу ФИО3 возмещения за изымаемое жилое помещение, с учетом долей в праве общей собственности на такое имущество, в том числе доли пропорционально площади земельного участка, убытков и компенсации за непроизведенный капитальный ремонт 1223 171 рубль, прекращении права собственности ФИО3 на указанное жилое помещение после выплаты возмещения и регистрации права собственности муниципального образования.

Об отмене данного решения просит в апелляционной жалобе Комитет земельных и имущественных отношений администрации Краснокамского городского округа Пермского края, указывает на то, что сумма возмещения указанная в отчете об оценке от 01.06.2022 № 1042-31, в период предложения истцу заключить соглашение об изъятии жилого помещения, определена верно, при этом в сумму возмещения не должна быть включена сумма компенсации за непроизведённой капитальный ремонт. Кроме того, заявитель указывает, что при определении выкупной стоимости жилого помещения истца, экспертом ИП ВА. не установлено, что на момент первой приватизации многоквартирный дом нуждался в проведении капитального ремонта, и сумма за непроизведенный капитальный ремонт рассчитана не на дату первой приватизации, а на момент проведения экспертизы, не смотря на то, что многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу. Кроме того, поскольку истец приобрела спорное помещение многоквартирного дома после признания его аварийным и подлежащим сносу, уплатила за них стоимость, определенную с учетом его технического состояния, в связи с чем заявитель полагает, что выплата за непроизведенный капитальный ремонт не предусмотрена. Также судом не установлены обстоятельства, нуждался ли многоквартирный дом в проведении капитального ремонта на дату первой приватизации квартиры в указанном доме, в том числе произошло ли снижение уровня надежности здания вследствие невыполнения наймодателем обязанности по производству капитального ремонта, а также объеме работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

В связи с изложенным просит решение суда отменить в части включения в выкупную стоимость сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в размере 229371 руб.

В апелляционном представлении Краснокамская городская прокуратура указывает также на то, что судом не исследовано обстоятельство нуждаемости дома в проведении капитального ремонта на момент первой приватизации, а также о видах и объеме работ, данный вопрос не ставился судом перед экспертом, и данные обстоятельства экспертом не исследовались. Вместе с тем судом первой инстанции в решении сделан вывод о том, что на момент первой приватизации жилой дом требовал проведения капитального ремонта, потребность в капитальном ремонте возникла до начала приватизации, указанный вывод следует из представленного технического паспорта. Однако вопрос о нуждаемости многоквартирного дома в капитальном ремонте требует специальных знаний в области строительства, что в силу ст. 79 ГПК РФ обязывает суд назначить экспертизу, что не было сделано судом.

В связи с чем просит решение суда отменить.

Письменных возражений на апелляционную жалобу не поступило.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители ответчиков администрации Краснокамского городского округа, Комитета земельных и имущественных отношений администрации поддерживают доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Прокурор в заключении указал на то, что истец имеет право на выплату возмещения за непроизведенный капитальный ремонт, решение суда подлежит изменению в части взыскания в пользу истца возмещения за непроизведённый капитальный ремонт на основании, проведённой дополнительной экспертизы в размере 191 257 руб.

Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о месте и времени извещены надлежащим образом, в силу ч. 3 ст. 167 ГПК РФ возможно рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

В силу ч. 1 ст. 327.1 ГПК Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия пришла к следующему.

Согласно ч. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно «Обзору судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 № 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусмотрено со-хранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

При рассмотрении спора судом установлено и следует из материалов дела, что ФИО3 принадлежит 1-комнатная квартира, общей площадью 30,4 кв.м, на первом этаже многоквартирного дома по адресу: **** 14**** кадастровый номер **:164, на основании договора купли-продажи от 28.09.2018, право собственности зарегистрировано в ЕГРН 03.10.2018 (т.1 л.д. 24-25, 43-44, 47).

Согласно акту обследования многоквартирного дома № 14** от 21.07.2015 и заключению Межведомственной комиссии от 21.07.2015 ** многоквартирный дом по адресу: **** 14 признан аварийным и подлежавшим сносу (т.1 л.д. 10-11).

Постановлением администрации Краснокамского городского округа № 730-п от 02.09.2022 в муниципальную программу расселения ветхого и аварийного жилья Краснокамского городского округа внесены изменения, включены 101 многоквартирный дом, признанный в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу в связи с физическим износом в процессе их эксплуатации до 01.01.2017, в том числе дом по адресу: **** 14 (т.1 л.д.30-33).

Земельный участок и жилое помещение истца изъяты для муниципальных нужд в связи с признанием многоквартирного дома **** 14, аварийным и подлежащим сносу (т.1 л.д.37-41).

В квартире по адресу: **** 14** зарегистрированы ФИО7, ФИО6 (т.1 л.д.42).

22.12.2021 истцу направлено уведомление о сносе или реконструкции многоквартирного жилого дома. Истцом подписано согласие 05.09.2021 на выкуп жилого помещения (т.1 л.д.45-46).

25.06.2022 истец обратилась к ответчику Комитету земельных и имущественных отношении администрации Краснокамского городского округа с заявлением об изъятии жилого помещения и выплатой рыночной стоимости и убытков (т.1 л.д.23-24).

Ответом на заявление ФИО3 ответчик выразил готовность выплатить выкупную стоимость в размере, определенном отчетом об оценке ООО «Финэкс» в размере 934100 рублей, с которым истец не согласна (т.1 л.д.21).

Ответчиком подготовлен проект договора об изъятии жилого помещения с выплатой выкупной стоимости в размере 934100 рублей, в соответствии с отчетом об оценке ООО «Финэкс», который ФИО3 не подписан (т.1 л.д.35-36).

В обоснование возражений Комитет земельных и имущественных отношений администрации Краснокамского городского округа представлен отчет об оценке ** от 01.06.2022, выполненный ООО «Финэкс», которым определена рыночная стоимость квартиры по адресу: **** 14** в размере 872900 рублей, а также величина убытков в размере 61200 рублей, всего в сумме 934100 рублей. (т.1 л.д.87-143).

Не согласившись с выводами эксперта, представитель истца заявила ходатайство о назначении судебной экспертизы. Определением суда от 03.10.2022 по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза (т.1 л.д.166-167).

Заключением эксперта ИП ВА. № 62 определена рыночная стоимость жилого помещения по адресу: **** 14 по состоянию на 08.11.2022 в размере 960 000 рублей, с учетом стоимости доли в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома, а также размер убытков 33 800 рублей, а также компенсация за непроизведенный капитальный ремонт в размере 229371 рубль (т.1 л.д.180-214).

Первый договор приватизации жилого помещения в многоквартирном доме по адресу: **** 14 датирован 15.08.1994 года (т.2 л.д.25).

Из технического паспорта многоквартирного дома по состоянию на 20.08.1974 года следует, что процент износа основного строения на 1983 год составлял 40%, на 22.09.1988 – 46%, на 04.06.1998 – 49% (т.2 л.д.28-46).

На момент проведения обследования 27.06.2018 специалистом ООО «АлексГрупп» установлено, что процент физического износа составляет 73%, что указывает на аварийное состояние дома. Установлено, что капитальный ремонт здания не целесообразен, стоимость его будет составлять более 100% от восстановительной стоимости здания (т.2 л.д.48-77).

Установив данные обстоятельства в соответствии с требованиями процессуального закона, руководствуясь положениями статей 32 Жилищного кодекса РФ, ст. 16 Закона РФ от 04.07.1991 №1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", приняв во внимание, что процедура изъятия жилого помещения в аварийном многоквартирном доме органом местного самоуправления проведена, многоквартирный жилой дом, в котором ФИО3 на праве собственности принадлежит квартира, признан непригодным для проживания и подлежащим сносу, ФИО3 согласна на выкуп жилого помещения, соглашение о выкупе не заключено в связи с несогласием истца с определённым администрацией г. Краснокамска размером выкупной стоимости имущества, убытков, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований истца об изъятии жилого помещения истца и взыскании возмещения за изымаемое жилое помещение.

Определяя размер возмещения, подлежащего взысканию в пользу ФИО3 с администрации Краснокамского городского округа, суд посчитал возможным принять в качестве допустимого доказательства судебное экспертное заключение судебной экспертизы № 1395 по состоянию на 08.11.2022, выполненное экспертом ВА., и пришел к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца возмещения за изымаемое жилое помещение, с учетом доли земельного участка, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, пропорционально размеру общей площади указанной квартиры, в размере 960 000 руб., а также убытков в связи с изменением места проживания в размере 33 800 руб., а именно расходы на переезд в размере 3 000 рублей, затраты на поиск другого жилого помещения и оформление права на него – 28 800 рублей, оформление права собственности 2 000 рублей, компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома в размере 229 371 рублей, исходя из указанного ранее заключения судебной экспертизы.

Судебная коллегия в ходе рассмотрения апелляционной жалобы и апелляционного представления сочла возможным назначить по делу дополнительную судебную строительно-техническую экспертизу для определения размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого помещения по адресу: **** 14** установленного на момент приватизации первого жилого помещения в указанном многоквартирном доме.

Из заключения эксперта № 1780 (т. 2 л.д.219-249) следует, что на момент первой приватизации жилого помещения в многоквартирном доме (15.08.1994) дом по адресу: **** 14 нуждался в проведении капитального ремонта, вследствие невыполнения наймодателем обязанности по производству капитального ремонта произошло снижение уровня надежности здания (т. 2 л.д.233-234).

Рыночная стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, относящийся к жилому помещению, общей площадью 30,4 кв.м., расположенного по адресу: **** 14** составит 191 257 руб. (т. 2 л.д.243).

При расчете данной компенсации ее размер определялся на дату приватизации первой квартиры в аварийном доме с последующей индексацией на дату производства экспертизы.

В соответствии с позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29 апреля 2014 г., выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" относятся, в том числе, ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

В связи с чем, то обстоятельство, на которое ссылается заявитель в жалобе, что истец приобрела спорное жилое помещение после признания дома аварийным и подлежащему сносу, уплатила стоимость, определенную с учетом его технического состояния, поэтому у истца право требования взыскания компенсации за непроизведенный капитальный ремонт отсутствует, само по себе не лишает истца, как бывшего собственника аварийного жилого помещения, на взыскание составляющей размера возмещения, предусмотренной законом и невыплаченной своевременно ответчиком в соответствии с ч.1 ст.190.1 ЖК РФ.

Вместе с тем после приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме, относящегося к муниципальному жилищному фонду, публично-правовое образование несет бремя содержания общего имущества в многоквартирном доме соразмерно его доле в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, т.е. перестает лишь единолично нести бремя содержания такого многоквартирного дома в целом, включая единоличную обязанность по проведению капитального ремонта.

В связи с чем при разрешении спора юридически значимыми обстоятельствами при определении размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт изымаемого жилого помещения является установление факта нуждаемости относящегося к муниципальному жилищному фонду многоквартирного дома в проведении капитального ремонта на дату приватизации первого жилого помещения в нем, и того обстоятельства, произошло ли снижение уровня надежности здания вследствие невыполнения наймодателем обязанности по производству капитального ремонта, поскольку после приватизации первого жилого помещения обязательство по производству последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений, в том числе, на гражданах, приватизировавших жилые помещения.

Таким образом, поскольку на момент первой приватизации жилого помещения в многоквартирном доме (15.08.1994) дом по адресу: **** 14 нуждался в проведении капитального ремонта, вследствие невыполнения наймодателем обязанности по производству капитального ремонта произошло снижение уровня надежности здания, в пользу истца с ответчика подлежит взысканию компенсация за непроизведенный капитальный ремонт в размере, определенном заключением дополнительной судебной строительно-технической экспертизы – 191 257 руб.

Общий размер компенсации за изымаемое жилое помещение составит 960 000+ 33 800 + 191 257 руб. = 1185057 руб. При этом размер рыночной стоимости жилого помещения с учетом доли общего имущества (960 000 руб.) и убытков, связанных с изъятием жилого помещения (33 800 руб.), взяты из заключения эксперта № 1395 (т. 1 л.д.181-214), размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт 191 257 руб.– из заключения № 1780 (т. 2 л.д.219-248).

Указанное возмещение за изымаемое жилое помещение по адресу: **** 14 ** подлежит взысканию в пользу истца с ответчика, решение Краснокамского городского суда Пермского края от 03.02.2023 подлежит изменению в части размера данного возмещения.

В остальной части решение Краснокамского городского суда Пермского края от 03.02.2023 подлежит оставлению без изменения.

Руководствуясь ст. ст. 199, 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Апелляционную жалобу комитета земельных отношений администрации Краснокамского городского округа, апелляционное представление Краснокамской городской прокуратуры удовлетворить.

Решение Краснокамского городского суда Пермского края от 03 февраля 2023 года изменить в части размера возмещения за жилое помещение, взыскав с администрации Краснокамского городского округа в пользу ФИО3 возмещение за изымаемое жилое помещение, с учетом долей в праве собственности на такое имущество, в том числе доли пропорционально площади земельного участка, убытков и компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в размере 1185057 рублей.

В остальной части решение Краснокамского городского суда Пермского края от 03.02.2023 оставить без изменения.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 21 июля 2023 года.