Решение по делу № 2-769/2025 от 24.07.2025 | Киреевский районный суд (Тульская область)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 июля 2025 года г. Киреевск Тульской области

Киреевский районный суд Тульской области в составе:

председательствующего Морозовой Р.И.,

при секретаре Григорьевой И.Г.,

с участием представителя истца ФИО2,

представителя ответчика ФИО3,

представителя ответчика ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело № 2-769/2025 (УИД 71RS0013-01-2024-000902-04) по иску ООО «ЕвроШик Регион» к администрации муниципального образования город Липки, ФИО5, Управлению Росреестра по Тульской области о признании соглашения уступки права аренды земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки,

установил:

ООО «ЕвроШик Регион», с учетом уточнения, обратилось в суд с иском к администрации муниципального образования город Липки, ФИО5, Управлению Росреестра по Тульской области о признании соглашения уступки права аренды земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки.

В обоснование исковых требований указано, что согласно договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № по итогу проведенного аукциона арендатором был признан ООО «ЕвроШик Регион».

На основании протокола подведения итогов аукциона № № открытого по составу участников и форме подачи предложений, ООО «ЕвроШик Регион» был признан победителем назначенных торгов на право заключения договора аренды вышеуказанного земельного участка.

Предметом договора от ДД.ММ.ГГГГ № является земельный участок с кадастровым №, площадью 1060 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства объектов торговли, расположенный по адресу: <адрес>, в районе <адрес>.

На основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ внесена запись регистрации №.

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией МО город Липки Киреевского района и ФИО5, являющимся на момент подписания соглашения генеральным директором ООО «ЕвроШик Регион», было заключено соглашение о переуступке прав аренды земельного участка с кадастровым № на физическое лицо, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №.

На момент проведения торгов ДД.ММ.ГГГГ и заключения договора аренды ДД.ММ.ГГГГ № положения п.7 ст.448 ГК РФ исключали возможность передачи прав и обязанностей стороны договора, заключенного по результатам торгов.

Права арендатора земельного участка по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, заключённому по результатам аукциона на право аренды земельного участка, не подлежали передаче арендатором в порядке перенайма.

Пункт 5.2. договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, допускающий передачу прав арендатора, следует считать противоречащим прямо выраженному в п. 7 ст. 448 ГК РФ запрету на передачу прав арендатора по договору аренды, заключенному по результатам торгов.

По его, истца, мнению, на момент подписания соглашения о переуступке права аренды ФИО5 являлся генеральным директором ООО «ЕвроШик Регион».

Таким образом, указывает истец, соглашение уступки прав аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенное между ООО «ЕвроШик Регион» в лице генерального директора ФИО5 и физическим лицом ФИО5, является недействительной сделкой на основании ст. 174 ГК РФ, как совершенная представителем юридического лица в ущерб интересам представляемого.

Принимая во внимание, изложенное, сложившуюся практику применения арбитражными судами положений п.7 ст.448 ГК РФ применительно к договорам аренды публичных земельных участков, заключенных на торгах, истец находит правильным вывод о недействительности (ничтожности) соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора земельного участка с кадастровым № по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, заключённого между администрацией МО город Липки Киреевского района и ООО «ЕвроШик Регион».

В связи с недействительностью (ничтожностью) указанного соглашения, право аренды земельного участка не могло перейти от ООО «ЕвроШик Регион» к ФИО5, который не стал стороной договора аренды вышеуказанного земельного участка.

Истец полагает, что поскольку переход прав и обязанностей арендатора земельного участка от ООО «ЕвроШик Регион» к ФИО5 по соглашению изначально не состоялся ввиду недействительности (ничтожности) такого соглашения, ООО «ЕвроШик Регион» из арендного правоотношения не выбыл, а потому сведения о нём подлежат восстановлению в ЕГРН, как о надлежащем арендаторе земельного участка с кадастровым №.

Обосновывая так свои исковые требования, истец просит суд признать недействительным (ничтожным) соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, выданное ДД.ММ.ГГГГ, и применить последствия недействительности сделки в виде аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации указанного соглашения переуступки прав аренды.

Прекратить в Едином государственном реестре недвижимости запись о регистрации права аренды ФИО5 на земельный участок с кадастровым №, номер государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ, восстановив в Едином государственном реестре недвижимости запись о регистрации права аренды ООО «ЕвроШик Регион» на земельный участок с кадастровым №, номер государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в порядке ст. 40 ГПК РФ в качестве ответчика привлечено Управление Росреестра по Тульской области.

Представитель истца ООО «ЕвроШик Регион» по доверенности ФИО2 в судебном заседании, заявленные исковые требования поддержал и просил удовлетворить в полном объеме.

В судебное заседание ответчик ФИО5 не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом.

Представитель ответчика ФИО5 по ордеру ФИО3 в судебном заседании возражала относительно удовлетворения исковых требований, ссылаясь на специальные нормы Земельного кодекса РФ, изложив свою позицию в письменных возражениях.

Представитель ответчика администрации муниципального образования город Липки по доверенности ФИО4 в судебном заседании не возражала относительно удовлетворения исковых требований. Указала, что арендные платежи в отношении спорного земельного участка поступали как от ФИО5, так и от ООО «ЕвроШик Регион».

Представитель ответчика Управление Росреестра по Тульской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом; представив письменные пояснения, указал, что в настоящее время запись о правах аренды спорного земельного участка восстановлена за ООО «ЕвроШик Регион» на основании заочного решения Киреевского районного суда Тульской области от ДД.ММ.ГГГГ, а потому Управление является ненадлежащим ответчиком.

Представитель третьего лица администрация МО Киреевский район, Управление Росреестра по Тульской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть данное гражданское дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

На основании ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права, восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В соответствии с ч. 3 ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить её в качестве индивидуально определенной вещи.

На основании ст. 39.2 Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 ЗК РФ.

В соответствии с подп. 3 п. 1 ст. 39.1 ЗК РФ одним из оснований возникновения прав на земельные участки, предоставляемые из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, является договор аренды в случае предоставления земельного участка в аренду, который, по общему правилу, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона (ст. 39.6 ЗК РФ).

Частью 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ арендатору предоставлено право с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено законом или иными правовыми актами. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор, в силу п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ, вправе, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Федеральным законом от 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации», в ст. 448 ГК РФ включен пункт 7, согласно которому победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора, если в соответствии с законом заключение такого договора возможно только путем проведения торгов.

По смыслу приведенных положений закона применительно к отношениям по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними нормы земельного законодательства имеют приоритет над нормами гражданского законодательства.

Вместе с тем, диспозитивная норма п. 9 ст. 22 ЗК РФ допускает возможность ограничения законом права арендатора земельного участка, находящегося в публичной собственности, на передачу третьим лицам своих прав и обязанностей по договору аренды. Такое ограничение, в частности, содержится в п. 7 ст. 448 ГК РФ, которым установлен запрет на перенаем земельного участка, предоставленного по договору, подлежащему заключению только на торгах и фактически заключенному на них.

Судом установлено, что согласно договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка с кадастровым №, площадью 1060 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства объектов торговли, расположенный по адресу: <адрес>, в районе <адрес>, по итогу проведенного аукциона арендатором был признан ООО «ЕвроШик Регион».

На основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ внесена запись регистрации №.

На момент заключения договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № генеральным директором ООО «ЕвроШик Регион» являлся ФИО1

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией МО город Липки Киреевского района и ФИО5, являющимся на момент подписания соглашения генеральным директором ООО «ЕвроШик Регион», было заключено соглашение о переуступке прав аренды земельного участка с кадастровым № на физическое лицо, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №.

Согласно договору купли-продажи части доли в уставном капитале общества от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенного временно исполняющим обязанности нотариуса <адрес> ФИО7 – ФИО8, зарегистрированного в реестре за №-№, ФИО5 (от имени которого действовала ФИО9) продал ФИО10 из 100% принадлежащих ФИО5 долей уставного капитала ООО «ЕвроШик Регион» доли в размере 25%.

Из протокола внеочередного собрания участников ООО «ЕвроШик Регион» от ДД.ММ.ГГГГ № усматривается, что генеральным директором общества назначен ФИО10

Согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, представленным Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии в выписке № №, на основании соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, выданного ДД.ММ.ГГГГ, право аренды на земельный участок с кадастровым №, площадью 1060 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства объектов торговли, расположенный по адресу: <адрес>, в районе <адрес>, зарегистрирован переход права аренды (л.д.26-29 том 1).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ).

В п. 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

В п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки» дополнительно разъяснено, что уступка права, совершенная в нарушение законодательного запрета, является ничтожной (п. 2 ст. 168, п. 1 ст. 388 ГК РФ).

Поскольку предметом оспариваемых истцом договоров переуступки являются права и обязанности по договору аренды публичного земельного участка, заключенному в рамках процедуры торгов (аукциона), то в силу приведенных норм права данные договоры является ничтожными сделками по признаку нарушения явно выраженного запрета, установленного законом.

Согласно п. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Обращаясь в суд с исковым требованием о признании сделки недействительной, истец указал на то, что договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ заключен с нарушением явно выраженного законодательного запрета, направленного на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов, необоснованных преимуществ, на исключение возможности для лица не участвующего в торгах стать стороной по договору в обход установленных законодательством процедур.

Согласно п. п. 3 - 4 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно абзацам 4 - 5 п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», поведение стороны может быть признано недобросовестным по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если другие стороны на них не ссылались. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения применяет меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны.

Из пункта 70 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (п. 5 ст. 166 ГК РФ).

Таким образом, из приведенных выше положений закона и акта разъяснения следует, что при применении предусмотренных п. 5 ст. 166 ГК РФ последствий недобросовестного поведения в виде отказа в защите нарушенного права суд должен учитывать конкретные обстоятельства дела, характер и последствия недобросовестного поведения.

По смыслу п. 5 ст. 166 ГК РФ поведение является недобросовестным, в частности, в том случае, когда после заключения сделки оно формирует у других участников сделки ложное представление об отсутствии оснований ее недействительности.

В данном случае истец - ООО «ЕвроШик Регион», обратился в суд с исковыми требованиями о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенного между администрацией МО город липки Киреевского района и ФИО5, предметом которых является уступка прав и обязанностей по договору аренды публичного земельного участка, в связи с нарушением данной сделкой явно выраженного запрета, установленного законом и, как следствие, нарушением публичных интересов.

Предъявление иска в данном случае направлено, в том числе, на защиту публичных интересов, что не может расцениваться как недобросовестное поведение.

Исходя из того, что положения п. 2 ст. 10, п. 5 ст. 166 ГК РФ направлены на защиту интересов добросовестных участников гражданских правоотношений, необходимо учесть, что положения закона о запрете уступки прав и обязанностей по договору аренды публичного земельного участка заключенного по результатам проведения аукциона является общеобязательным правилом поведения для всех участников правоотношений, в том числе для ответчиков.

Согласно сообщению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, по смыслу п. 7 ст. 448 ГК РФ, с учетом позиции Верховного Суда РФ, арендатор не вправе осуществлять переуступку прав и обязанностей по договору аренды, заключенному по результатам проведения аукциона, поскольку фактически это позволило бы по своему усмотрению определять в качестве стороны договора иное лицо (не участника торгов) без учета требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений.

Согласно сообщению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, п. 7 ст. 448 ГК РФ с ДД.ММ.ГГГГ установлен запрет победителю торгов на уступку прав по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов; обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом. По вопросу уступки прав по договорам аренды участков, заключенных арендаторами на торгах, возможна передача прав и обязанностей по договорам аренды, заключенным до ДД.ММ.ГГГГ, в том числе по результатам торгов.

В связи с этим администрация МО город Липки Киреевского района, в силу п. 7 ст. 448 ГК РФ была не вправе переуступать по своему усмотрению права и обязанности арендатора по договору другому лицу без учета требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения исковых требований ООО «ЕвроШик Регион» о признании договора передачи прав и обязанностей по договору аренды недействительными.

Довод представителя ответчика по ордеру ФИО3 о применении к спорным правоотношениям нормы, закрепленной в п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ, основан на неправильном толковании закона, поскольку данная норма является отсылочной к п. 7 ст. 448 ГК РФ, которым установлен запрет на уступку прав и перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора, если в соответствии с законом заключение такого договора возможно только путем проведения торгов.

В исковых требованиях ООО «ЕвроШик Регион» просит применить последствия недействительности сделки в виде исключения из ЕГРН записи о государственной регистрации права аренды ФИО5 на земельный участок с кадастровым №, номер государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ.

Поскольку действующим законодательством не установлена процедура аннулирования или исключения записей из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, суд полагает необходимым указать на то, что решение суда является основанием для внесения сведений о признании недействительными договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним с восстановлением записи о праве аренды ООО «ЕвроШик Регион» на земельный участок.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «ЕвроШик Регион» удовлетворить.

Признать недействительным договор (соглашение) от ДД.ММ.ГГГГ № передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, выданное ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между администрацией муниципального образования город Липки и генеральным директором ООО «ЕвроШик Регион» ФИО5.

Решение суда является основанием для внесения сведений о признании недействительным договора (соглашения) от ДД.ММ.ГГГГ № передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, выданному ДД.ММ.ГГГГ, в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним с восстановлением записи о праве аренды Общества с ограниченной ответственностью «ЕвроШик Регион» на земельный участок с кадастровым №.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в судебную коллегию по гражданским делам Тульского областного суда через Киреевский районный суд Тульской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 28 июля 2025 года.

Судья: