Дело №<номер> (2-4975/2022)

УИД: 91RS0№<номер>-89

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 мая 2023 года Ялтинский городской суд Республики Крым в составе председательствующего судьи Синицыной О.В., при помощнике ФИО1, с участием представителя истца ФИО2, представителя ответчика ФИО3 ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 к ФИО3, Обществу с ограниченной ответственностью «Астрея» о признании сделок недействительными, права аренды отсутствующим, третьи лица Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, ФИО6,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО5 обратился в суд с требованиями к ФИО3, ООО «Астрея» о признании недействительными договоров аренды, заключенных с ООО «Астрея»:

<дата> в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №<номер>, нежилого здания площадью 224,4 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, пгт. Отрадное, <адрес>, кадастровый №<номер>;

<дата> в отношении ? доли квартиры по адресу: <адрес>А, <адрес>, кадастровый №<номер>;

<дата> в отношении земельного участка площадью 49 кв.м. по адресу: <адрес>, пгт. Партенит, <адрес>, рядом с ГСК «Медведь», кадастровый №<номер>, земельного участка площадью 600 кв.м. по адресу: <адрес>, пгт. Гаспра, ш. Алупкинское, в районе <адрес>, кадастровый №<номер>, земельного участка площадью 350 кв.м. по адресу: <адрес>, пгт. Гаспра, ш. Алупкинское, в районе <адрес> кадастровый №<номер>, земельного участка площадью 600 кв.м. по адресу: <адрес>, пгт. Гаспра, ш. Алупкинское, в районе <адрес> кадастровый №<номер>, земельного участка площадью 1300 кв.м. по адресу: <адрес> кадастровый №<номер>, земельного участка площадью 570 кв.м. по адресу: <адрес>, кадастровый №<номер>;

<дата> в отношении земельного участка площадью 500 кв.м. по адресу: <адрес>, пгт. Никита, <адрес>, кадастровый №<номер>, а также указанных выше объектов недвижимости.

Просит признать отсутствующим право аренды ООО «Астрея» в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами: №<номер>

Мотивирует тем, что от его имени, действуя по доверенности, указанные сделки заключила ФИО3 в ущерб его интересам с целью завладеть принадлежащим ему недвижимым имуществом, преследуя интерес ограничить его права как собственника, в связи с чем данные сделки требованиям действующего законодательства не соответствуют на основании п. 2 ст. 174 ГК РФ. О заключении сделок узнал в августе 2022, до <дата> находился в местах лишения свободы. С ФИО3 состоял в браке, который расторгнут <дата>, от брака имеют дочь ФИО7. Указывает, что ООО «Астрея» создано <дата> с целью заключения оспариваемых им сделок и вывода имущества из-под его контроля. Генеральным директором общества является ФИО8, состоящая в дружеских отношениях с ФИО3. С <дата> единственным участником общества является ФИО7, которой принадлежит 100% уставного капитала. <дата> ФИО3 обратилась в суд с иском о разделе указанного выше недвижимого имущества, предлагая расторжение договоров в добровольном порядке в случае заключения мирового соглашения на её условиях. Часть недвижимого имущества, перечисленного выше передана по договорам в аренду дважды: <дата> и <дата>. Арендная плата в договоре от <дата> не установлена, по договору аренды квартиры от <дата> – существенно занижена и составляет 12 500 руб. в месяц, за нежилое здание – 250 000 руб. в год (20 833 руб. в месяц), вносится до 15 декабря текущего года и изменению не подлежит. Договоры предусматривают право ООО «Астрея» передать имущество в субаренду и безвозмездное пользование без согласования с собственником (п.п. 2.4.3 договора от <дата>, п.п. 2.<дата>-2.<дата> от <дата> и <дата>); ответственность в виде штрафа за препятствование в пользовании в сумме 100 000 руб. за каждое нарушение (п. 4.2 договоров); а также условие о расторжении договоров в судебном порядке в случае нарушения более 3х раз подряд сроков выплаты арендной платы. При этом в отношении земельных участков арендная плата не установлена, а в отношении квартиры предусмотрена один раз в год, либо в случае существенного ухудшения арендатором состояния объектов. Таким образом ответчики фактически вывели из его владения спорные объекты недвижимости (т. 1 л.д. 1-8).

Истец ФИО5 в судебное заседание не явился, обеспечив явку своего представителя ФИО2, который исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, обеспечив явку своего представителя ФИО4, который исковые требования не признал по основаниям, изложенным в возражениях (т. 6 л.д. 98-107).

Представитель ответчика ООО «Астрея» в судебное заседание не явился, будучи извещенным надлежащим образом, сведений о причинах неявки не предоставил, об отложении слушания дела не просил.

Представитель третьего лица Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, третье лицо ФИО6 в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом, в связи с чем суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ.

Суд, заслушав объяснения представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В силу положений ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно положениям п. 2 ст. 174 ГК РФ, сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.

В судебном заседании установлено, что собственником нежилого здания площадью 224,4 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №<номер> (т. 1 л.д. 124-127);

? доли квартиры по адресу: <адрес>А, <адрес>, кадастровый №<номер> (т. 6 л.д. 245-250);

земельного участка площадью 49 кв.м. по адресу: <адрес>, пгт. Партенит, <адрес>, рядом с ГСК «Медведь», кадастровый №<номер> (т. 7 л.д. 1-6);

земельного участка площадью 600 кв.м. по адресу<адрес>, кадастровый №<номер> (т. 7 л.д. 7-8, т. 3 л.д. 30-31);

земельного участка площадью 350 кв.м. по адресу: <адрес> кадастровый №<номер> (т. 7 л.д. 9-14);

земельного участка площадью 600 кв.м. по адресу: <адрес> кадастровый №<номер> (т. 7 л.д. 15-20);

земельного участка площадью 1300 кв.м. по адресу: <адрес> кадастровый №<номер> (т. 7 л.д. 21-26);

земельного участка площадью 570 кв.м. по адресу: <адрес> з/у 86, кадастровый №<номер> (т. 7 л.д. 27-32);

земельного участка площадью 500 кв.м. по адресу: <адрес>, кадастровый №<номер> (т. 7 л.д. 33-39) является ФИО5.

Собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №<номер> является ФИО6, право собственности зарегистрировано <дата> (т. 6 л.д. 238-244). В ЕГРН зарегистрированы сведения о договоре аренды данной квартиры со сроком действия с <дата> на 49 лет.

В соответствии с правовой позицией, приведенной в пункте 93 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <дата> N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", п. 2 ст. 174 ГК РФ предусмотрены два основания недействительности сделки, совершенной представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица. По первому основанию сделка может быть признана недействительной, когда вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать.

О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения.

По этому основанию сделка не может быть признана недействительной, если имели место обстоятельства, позволяющие считать ее экономически оправданной (например, совершение сделки было способом предотвращения еще больших убытков для юридического лица или представляемого, сделка хотя и являлась сама по себе убыточной, но была частью взаимосвязанных сделок, объединенных общей хозяйственной целью, в результате которых юридическое лицо или представляемый получили выгоду, невыгодные условия сделки были результатом взаимных равноценных уступок в отношениях с контрагентом, в том числе по другим сделкам).

По второму основанию сделка может быть признана недействительной, если установлено наличие обстоятельств, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого, который может заключаться как в любых материальных потерях, так и в нарушении иных охраняемых законом интересов.

Согласно выписки ЕГРЮЛ <дата> внесена запись о создании ООО «Астрея», генеральным директором и учредителем которого является ФИО8 (т. 5 л.д. 189-190).

<дата> между ФИО5 и ООО «Астрея» заключен договор аренды в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №<номер>, нежилого здания площадью 224,4 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №<номер> сроком на 49 лет стоимостью ежегодно 150 000 руб. и 250 000 руб. соответственно.

В соответствии с п. 5.1.2. договора от <дата> арендодатель вправе требовать расторжения договора в судебном порядке в случае, если арендатор более трех раз подряд не вносит арендную плату по договору.

<дата> между ФИО5 и ООО «Астрея» заключен договор аренды в отношении ? доли квартиры по адресу: <адрес>А, <адрес>, кадастровый №<номер> сроком на 49 лет с арендной платой в размере 50% от годового дохода, полученного в результате использования арендованного имущества (т. 6 л.д. 66-72).

<дата> между ФИО5 и ООО «Астрея» заключены договоры в отношении земельного участка площадью 49 кв.м. по адресу: <адрес>, пгт. Партенит, <адрес>, рядом с ГСК «Медведь», кадастровый №<номер>, земельного участка площадью 600 кв.м. по адресу: №<номер> кадастровый №<номер>, земельного участка площадью 350 кв.м. по адресу: <адрес>, пгт. Гаспра, ш. Алупкинское, в районе <адрес> кадастровый №<номер>, земельного участка площадью 600 кв.м. по адресу: <адрес>, пгт. Гаспра, ш. Алупкинское, в районе <адрес> кадастровый №<номер>, земельного участка площадью 1300 кв.м. по адресу: <адрес>, пгт. Ливадия, пгт. Ореанда, в районе <адрес> кадастровый №<номер>, земельного участка площадью 570 кв.м. по адресу: <адрес>, пгт. Симеиз, <адрес> з/у 86, кадастровый №<номер> сроком на 49 лет.

В соответствии с пп. 3.1, 3.2. договора от <дата> установлена арендная плата в смешанной форме за все арендуемые земельные участки, которая состоит из обязанности арендатора оплачивать земельный налог и иные обязательные платежи, связанные с пользованием земельными участками, передать часть помещений или денежных средств, равных рыночной стоимости таких помещений, в порядке и в размерах, определенных в п. 3.2. договора: в размере 5% от общей полезной (продаваемой) площади объектов, в случае их возведения на земельных участках, в течение 3х месяцев после их вводу в эксплуатацию.

<дата> между ФИО5 и ООО «Астрея» в отношении земельного участка площадью 500 кв.м. по адресу: <адрес>, пгт. Никита, <адрес>, кадастровый №<номер> заключен договор аренды сроком на 49 лет.

Также предметом данного договора от <дата> являются земельные участки с кадастровыми номерами <адрес>, которые переданы в аренду ООО «Астрея» по договору от <дата>.

В соответствии с пп. 3.1, 3.2. договора от <дата> установлена арендная плата в смешанной форме за все арендуемые земельные участки и состоит из обязанности арендатора оплачивать земельный налог и иные обязательные платежи, связанные с пользованием земельными участками, передать часть помещений или денежных средств, равных рыночной стоимости таких помещений, в порядке и в размерах, определенных в п. 3.2. договора: в размере 5% от общей полезной (продаваемой) площади объектов, в случае их возведения на земельных участках, в течение 3х месяцев после их вводу в эксплуатацию.

Указанные договоры от имени ФИО5 заключены ФИО3, действующей на основании доверенности, выданной ФИО5 <дата> сроком на 5 лет, удостоверенной нотариусом Ялтинского городского нотариального округа Республики Крым ФИО9

Условия пп. 3.1, 3.2. договора от <дата> пп. 3.1, 3.2., договора от <дата>, а также договора от <дата> свидетельствуют о том, что арендная плата установлена таким образом, что определить её размер, а также сроки получения дохода не представляется возможным.

Ообязательство о внесении по договору аренды от <дата> арендной платы до 15 декабря текущего года, не подлежащей изменению, во взаимосвязи с условием о расторжении договоров в судебном порядке в случае нарушения более 3х раз подряд сроков выплаты арендной платы, которая в отношении земельных участков, как отмечено выше, не установлена, а в отношении квартиры предусмотрена один раз в год, приводит суд к выводу о совершении сделок на заведомо и значительно невыгодных условиях, что должно было быть очевидно ФИО3, представляющей интересы истца, и свидетельствует о наличии явного ущерба для собственника имущества. Данный вывод суда также подкрепляется тем обстоятельством, что договоры заключены сроком на 49 лет, при том, что истец на момент заключения сделок уже находился в зрелом возрасте.

Таким образом суд приходит к выводу, что указанные выше сделки совершены представителем истца в ущерб его интересам, в связи с чем на основании п. 2 ст. 174 ГК РФ являются недействительными. Обстоятельств, позволяющих считать сделки экономически оправданными, нет, доказательств иного не добыто.

Отсутствие регистрации договоров аренды в ЕГРН может свидетельствовать об их недействительности по иным основаниям, в иске не заявленным, в связи с чем данный довод суд не принимает, иные доводы, приведенные в возражениях, правового значения не имеют.

Переход права собственности к третьему лицу в силу ч. 1 ст. 617 ГК РФ, согласно которой переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, не приводит суд к выводу об отказе в иске в части сделки, предметом которой является объект недвижимости, принадлежащий ФИО6

При этом в удовлетворении требований о признании недействительным договора аренды от <дата>, заключенного в отношении земельного участка площадью 49 кв.м. по адресу: <адрес>, пгт. Партенит, <адрес>, рядом с ГСК «Медведь», кадастровый №<номер>, земельного участка площадью 600 кв.м. по адресу: <адрес>, пгт. Гаспра, ш. Алупкинское, в районе <адрес>, кадастровый №<номер>, земельного участка площадью 350 кв.м. по адресу: <адрес>, пгт. Гаспра, ш. Алупкинское, в районе <адрес> кадастровый №<номер>, земельного участка площадью 600 кв.м. по адресу: <адрес>, пгт. Гаспра, ш. Алупкинское, в районе <адрес> кадастровый №<номер>, земельного участка площадью 1300 кв.м. по адресу: <адрес>, пгт. Ливадия, пгт. Ореанда, в районе <адрес> кадастровый №<номер>, земельного участка площадью 570 кв.м. по адресу: <адрес>, пгт. Симеиз, <адрес> з/у 86, кадастровый №<номер> суд отказывает, поскольку данные объекты недвижимости переданы в аренду ООО «Астрея» по договору от <дата>.

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения его имуществом (п. 1 ст. 209 ГК РФ).

Собственник может требовать устранения нарушений его права, даже если они не связаны с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).

Если запись в ЕГРН нарушает право истца, которое нельзя защитить путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (то есть право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами), оспорить зарегистрированное право можно путем предъявления иска о признании права отсутствующим (п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от <дата>).

Поскольку принадлежащее истцу недвижимое имущество, переданное по договорам аренды, признанным судом недействительными, возвращено тем самым в его владение, на основании решения суда в ЕГРН будут внесены соответствующие сведения, требования о признании права аренды отсутствующим суд признает заявленными излишне, отказывая в их удовлетворении.

На основании п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от <дата> №<номер> "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" суд разъясняет, что после принятия итогового судебного акта по делу лицо, участвующее в деле, вправе обратиться в суд с заявлением по вопросу о судебных издержках, понесенных в связи с рассмотрением дела, о возмещении которых не было заявлено при его рассмотрении.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 193-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО5 к ФИО3, Обществу с ограниченной ответственностью «Астрея» о признании сделок недействительными и права аренды отсутствующим удовлетворить частично.

Признать недействительными договор аренды, заключенный <дата> между ФИО5 и ООО «Астрея» в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №<номер>, нежилого здания площадью 224,4 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, пгт. Отрадное, <адрес>, кадастровый №<номер>.

Признать недействительным договор аренды, заключенный <дата> между ФИО5 и ООО «Астрея» в отношении ? доли квартиры по адресу: <адрес>А, <адрес>, кадастровый №<номер>;

Признать недействительным договор аренды, заключенный <дата> между ФИО5 и ООО «Астрея» в отношении земельного участка площадью 49 кв.м. по адресу: <адрес>, пгт. Партенит, <адрес>, рядом с ГСК «Медведь», кадастровый №<номер>, земельного участка площадью 600 кв.м. по адресу: <адрес>, пгт. Гаспра, ш. Алупкинское, в районе <адрес>, кадастровый №<номер>, земельного участка площадью 350 кв.м. по адресу: <адрес> кадастровый №<номер>, земельного участка площадью 600 кв.м. по адресу<адрес> кадастровый №<номер>, земельного участка площадью 1300 кв.м. по адресу: <адрес>, пгт. Ливадия, пгт. Ореанда, в районе <адрес> кадастровый №<номер>, земельного участка площадью 570 кв.м. по адресу: <адрес>, пгт. Симеиз, <адрес> з/у 86, кадастровый №<номер>.

Признать недействительным договор аренды, заключенный <дата> между ФИО5 и ООО «Астрея», в отношении земельного участка площадью 500 кв.м. по адресу: <адрес>, пгт. Никита, <адрес>, кадастровый №<номер>.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение является основанием для внесения в ЕГРН соответствующих сведений.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Крым в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме через Ялтинский городской суд.

Председательствующий:

Решение суда в окончательной форме изготовлено <дата>.