Производство № 2-859/2023 (2-9238/2022;)

УИД 28RS0004-01-2022-012687-22

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 января 2023 года город Благовещенск

Благовещенский городской суд Амурской области в составе:

председательствующего судьи Юрченко О.В.,

при секретаре Грязевой Е.Д.,

с участием истца АА, ответчика ВА, ее законного представителя ЕА

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АА к администрации г. Благовещенска, НП, ВА в лице ее законного представителя ЕА о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении квартиры,

УСТАНОВИЛ:

АА обратилась в суд с настоящим исковым заявлением, в обоснование указав, что в 12 мая 2022 года умерла мать истца – ВВ, которая по договору купли-продажи от 20 июля 2012 года приобрела у НА в собственность квартиру общей площадью 31,9 кв. м, находящуюся по адресу: ***. Согласно п. 3 указанного договора квартира продается за сумму 1 500 000 рублей, из которых 272 400 рублей оплачивается покупателем до подписания договора, оставшаяся сумма в размере 1 227 600 рублей – перечисляется Министерством социальной защиты населения Амурской области на расчетный счет продавца НА на основании Свидетельства о предоставлении единовременной денежной выплаты на приобретение или строительство жилого помещения № 2114 от 2 июля 2012 года, выданного на имя ВВ в соответствии с распоряжением губернатора Амурской области от 27 июня 2012 года № 143-р. 20 июля 2012 года произведена регистрация договора купли-продажи и права собственности ВВ на квартиру № ***, в ЕГРН сделана запись о регистрации обременения – ипотеки в силу закона (номер регистрации 28-28-01/051/2012-849). Свои обязательства перед продавцом по договору купли-продажи от 29 июля 2012 года ВВ исполнила в полном объеме, 272 400 рублей оплачены ею до подписания договора, оставшаяся сумма была перечислена продавцу Министерством социальной защиты населения Амурской области в установленный договором срок. Наследником имущества умершей 12 мая 2022 года ВВ является истец. В выданном АА свидетельстве о праве на наследство по закону от 16 ноября 2022 года на квартиру с кадастровым номером ***, расположенную по адресу: ***, указано на ограничение прав и обременение объекта недвижимости – ипотека в силу закона, номер государственной регистрации права 28-28-01/051/2012-849 от 20 июля 2012 года. Несмотря на то, что обязательство, обеспеченное ипотекой, исполнено в полном объеме, обратиться с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке в настоящее время не представляется возможным в связи со смертью залогодателя ВВ и залогодержателя – продавца НА

На основании изложенного истец просит суд прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении квартиры с кадастровым номером ***, общей площадью 31,9 кв. м, находящейся по адресу: ***.

Определением суда от 26 декабря 2022 года к участию в деле в качестве соответчиков привлечены НП, ВА в лице ее законного представителя ЕА

Будучи извещенными о дате, времени и месте судебного заседания, в него не явились ответчик НП, просившая суд рассмотреть дело в свое отсутствие, представитель ответчика администрации г. Благовещенска, а также представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области. Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело при данной явке.

В судебном заседании истец настаивала на удовлетворении исковых требований, пояснив об обстоятельствах, изложенных в иске, просила заявленные требования удовлетворить.

Ответчик ВА в лице ее законного представителя ЕА в судебном заседании не возражала против удовлетворения заявленных требований.

Выслушав пояснения участвующих в деле лиц, изучив материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 20 июля 2012 года между НА (Продавец) и ВВ (Покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого Продавец продал, а Покупатель купил однокомнатную квартиру общей площадью 31,9 кв. м., расположенную по адресу: ***.

Пунктом 3 договора предусмотрены цена и порядок расчета, установлено, что квартира продается за сумму в размере 1 500 000 рублей, из которых 272 400 рублей оплачиваются покупателем до подписания договора, оставшаяся сумма в размере 1 227 600 рублей перечисляется Министерством социальной защиты населения Амурской области на основании Свидетельства о предоставлении единовременной денежной выплаты на приобретение или строительство жилого помещения № 2114, выданного Министерством социальной защиты населения Амурской области 2 июля 2012 года на имя ВВ в соответствии с распоряжением губернатора Амурской области от 27 июня 2012 года № 143-р, на расчетный счет продавца НА При этом предусмотрено, что в случае не поступления указанной суммы в течение 30-ти рабочих дней с момента государственной регистрации, договор подлежит расторжению.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Ипотека в силу закона – это форма ипотеки, которая возникает по обстоятельствам, указанным в законе, вне зависимости от воли и желания сторон.

К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное (п. 2 ст. 1 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ).

В силу п. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

На основании п. 1 ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно положениям ст. 11 названного Федерального закона государственная регистрация договора (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке), влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о возникновении ипотеки в силу закона.

Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

В п. 2 ст. 19 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ также закреплено, что ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. При государственной регистрации ипотеки в силу закона внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о залогодержателе осуществляется на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство.

Как следует из материалов регистрационного дела на квартиру с кадастровым номером ***, государственная регистрация сделки купли-продажи, права собственности ВВ произведена Управлением Росреестра по Амурской области 20 июля 2012 года.

Также видно, что 20 июля 2012 года в ЕГРН зарегистрировано ограничение прав и обременение объекта недвижимости в отношении квартиры № ***, расположенной по адресу: ***, в виде ипотеки в силу закона, номер регистрации № 28-28-01/051/2012-849.

Статьей 352 ГК РФ предусмотрено, что залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

В силу положений ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

В судебном заседании установлено и участвующими в деле лицами не оспаривалось, что до подписания договора купли-продажи квартиры от 20 июля 2012 года ВВ оплатила НА 272 400 рублей в счет стоимости приобретаемого объекта недвижимости.

В ответ на судебный запрос Министерство социальной защиты населения Амурской области, сообщило, что в соответствии с распоряжением губернатора области от 27 июня 2012 № 143-р «Об утверждении списка граждан – получателей единовременной денежной выплаты на приобретение или строительство жилья» ВВ 2 июля 2011 года получила свидетельство № 2114 о предоставлении единовременной денежной выплаты на приобретение или строительство жилого помещения на сумму 1 227 600 рублей. Данное свидетельство было реализовано ВВ в июле 2012 года путем приобретения жилого помещения по договору купли-продажи от 20 июля 2012 года по адресу: ***. Дата перечисления министерством денежных средств на расчетный счет продавца жилого помещения в соответствии с договором купли-продажи – 27 июля 2012 года, что также не оспаривалось стороной ответчика.

Таким образом, установлено, что обязательство покупателя перед НА, предусмотренное п. 3 договора купли-продажи квартиры от 20 июля 2012 года, прекращено его исполнением (п. 1 ст. 408 ГК РФ), что в силу закона влечет за собой прекращение обеспечения в виде залога.

В соответствии с ч. 1 ст. 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, в случае, если не выдана закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя.

Свидетельством о смерти I-OT № *** от 16 мая 2022 года подтверждается, что 12 мая 2022 года ВВ умерла.

Из материалов наследственного дела № 2173/2022 к имуществу умершей ВВ следует, а также подтверждается справкой нотариуса от 28 октября 2022 года, что единственным наследником, обратившимся к нотариусу, является АА

Согласно свидетельству о праве на наследство по закону 28АА 1368956, выданного нотариусом Благовещенского нотариального округа Амурской области АП, наследницей имущества ВВ состоящего из квартиры, находящейся по адресу: ***, общей площадью 31,9 кв. м, кадастровый номер ***, является ее дочь – АА При этом, в данном свидетельстве указано, что на имущество имеется ограничение прав и обременение объекта недвижимости: вид: ипотека в силу закона, дата государственной регистрации: 20 июля 2012 года, номер государственной регистрации права: 28-28-01/051/2012-849.

Из представленной в материалы дела выписки из ЕГРН также усматривается, что право собственности на квартиру № ***, кадастровый номер ***, зарегистрировано за АА 17 ноября 2022 года с обременением в виде ипотеки в силу закона, ограничение прав и обременение объекта недвижимости установлено в пользу НА (дата государственной регистрации 17 ноября 2022 года, номер государственной регистрации ***-28/055/2022-5, срок на который установлены ограничение прав и обременение объекта недвижимости – с 20 июля 2012 года на 30 дней).

Как следует из доводов истца, обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке в настоящее время не представляется возможным, поскольку 23 января 2017 года НА умер, что подтверждается свидетельством о смерти I-OT № *** от 24 января 2017 года.

Из материалов наследственного дела № 215/2017 к имуществу НА следует, что наследниками, принявшими наследство после его смерти, являются НП и ВА в лице законного представителя ЕА

Исходя из положений ст. ст. 1110, 1112 ГК РФ обязанности продавца (залогодержателя), в случае его смерти, по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам.

В силу абз. 9 п. 1 ст. 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регистрационная запись об ипотеке может быть погашена по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном данной статьей.

В абз. 4 п. 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение (п. 53).

Ввиду того, что в рассматриваемом случае запись об ипотеке, возникшей в силу закона, не может быть погашена в отсутствие заявления залогодержателя, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, по причине смерти последнего, при этом запись в ЕГРН об ограничении прав и обременении принадлежащего истцу объекта недвижимости нарушает право АА, суд приходит к выводу, что ею правильно определен способ защиты нарушенного права, и, исходя из установленных по делу обстоятельств исполнения ВВ обеспеченных ипотекой обязательств по договору купли-продажи от 20 июля 2012 года, принимая отсутствие возражений со стороны наследников умершего залогодержателя относительно погашения записи об ипотеки в силу закона, находит заявленные истцом требования к ответчикам НП, ВА в лице ее законного представителя обоснованными и подлежащими удовлетворению.

При этом, суд отмечает, что администрация г. Благовещенска не является надлежащим ответчиком по делу, поскольку какие-либо решения, действия (бездействия) органа местного самоуправления, истец не оспаривал, не ссылался на них, вины указанного ответчика в наличии установленных по делу обстоятельств не имеется.

В этой связи, исходя из того, что в ходе рассмотрения дела нарушений прав истца со стороны администрации г. Благовещенска не установлено, в удовлетворении исковых требований АА к названному ответчику следует отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования АА к НП, ВА в лице ее законного представителя ЕА о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении квартиры – удовлетворить.

Прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении квартиры с кадастровым номером ***, общей площадью 31,9 кв. м, находящейся по адресу: ***.

В удовлетворении исковых требований АА к администрации г. Благовещенска – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.В. Юрченко

Решение в окончательной форме составлено 25 января 2023 года