Дело № 2-3222/2025

УИД: 63RS0№-49

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 октября 2025 года г. Самара

Железнодорожный районный суд г. Самары в составе:

председательствующего судьи Зелениной С.Ю.,

при секретаре Плициной Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3222/2025 по исковому заявлению ТСЖ «РУСЬ-75» к ФИО2 ФИО8 об обеспечение доступа к общедомовому оборудованию,

УСТАНОВИЛ:

Истец ТСЖ «РУСЬ-75» обратился в суд с вышеуказанными исковыми требованиями к ответчику ФИО1 об обеспечение доступа к общедомовому оборудованию, в обосновании заявленных требований указав, что собственниками помещений в жилом помещении – <адрес>, для управления общим имуществом было создано ТСЖ «РУСЬ-75». Ответчик является собственником нежилого помещения, площадью <данные изъяты>., кадастровый №, подвал комнат № в вышеуказанном жилом доме.

Ссылается на то, что в нежилом помещении, принадлежащем ответчику, располагаются ввод тепловой сети дома и холодного водоснабжения, тепловой узел, общедомовые приборы учета ГВС, ХВС и отопления, регулирующие и отсекающие краны на ХВС, ГВС и отопление.

ТСЖ для обслуживания общего имущества необходим непрерывный и круглосуточный доступ к инженерным коммуникациям, тепловому узлу, контрольно-измерительным приборам, как в обычном режиме, так и в случае аварий.

Собственник нежилого помещения в мае 2024 года сдал в аренду нежилое помещение неустановленным лицам и установил внутреннюю щеколду, которая не позволяет открыть дверь. На устные беседы предоставить доступ в нежилое помещение и письменные претензии ответчик не реагирует, доступ в нежилое помещение не предоставляет.

На основании изложенного, с учетом последующих уточнений, ТСЖ «РУСЬ-75» просило обязать ответчика ФИО2 предоставить круглосуточный доступ к общему имуществу дома, вводу тепловой сети дома и холодного водоснабжения, тепловому узлу, общедомовым приборам учета ГВС, ХВС и отопления, регулирующим и отсекающим кранам на ХВС, ГВС и отопления, регулирующим и отсекающим кранам на ХВС, ГВС и отоплению, расположенных в нежилом помещении, площадью <данные изъяты> кадастровый №, подвал комнат № в <адрес>.

В судебное заседание представитель истца не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался лично, о причинах своей неявки суду не сообщил. В предыдущем судебном заседании заявленные исковые требования поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить.

Ответчик ФИО2, представитель истца ФИО3, действующая на основании доверенности, в судебное заседание не явились, извещеись надлежащим образом, о причинах неявки суд не сообщили.

Неявка лица, извещенного о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном заседании дела и иных процессуальных прав, поэтому не является препятствием для рассмотрения судом дела, по существу.

Остальные участник процесса в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом, о причинах неявки суде не сообщили.

В соответствии с ч.ч. 3, 5 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд счел возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствии неявившихся лиц.

Изучив материалы гражданского дела, суд полагает заявленные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 4 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти (ч. 4 ст. 17 Жилищного кодекса РФ).

В силу п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе: механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В соответствии с ч. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны, включая собственников помещений в многоквартирном доме, в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать: соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц. При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах (ч. ч. 1, 1.1., 2.3. ст. 161 Жилищного кодекса РФ).

Понятие общего имущества в многоквартирном доме устанавливается ст. 36 ЖК РФ, а также Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме установленными постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила содержания).

Согласно п. 6 Правил содержания, в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

В соответствии с п. п. 10 - 12 Правил содержания общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц; постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме.

Содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в пункте 13 настоящих Правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан; текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества.

Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором (п. 42 Правил содержания).

Порядок технической эксплуатации и обслуживания жилого фонда регламентируется Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утверждёнными постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 (далее - Правила и нормы).

В соответствии с п. 1.8 Правил и норм техническая эксплуатация жилого фонда включает в себя, в том числе техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций и инженерных систем зданий в виде технического обслуживания (содержания), осмотров, подготовки к сезонной эксплуатации, текущего и капитального ремонта. Согласно разделу II Правил и норм техническое обслуживание здания включает в себя комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии элементов и внутридомовых систем, заданных параметров и режимов работы его конструкций, оборудования и технических устройств, а система технического обслуживания (содержания и текущего ремонта) жилищного фонда обеспечивает нормальное функционирование зданий и инженерных систем в течение установленного срока службы здания. Техническое обслуживание жилищного фонда включает работы по контролю за его состоянием, поддержанию в исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем и т.д.

Пунктом 1 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (далее – Правила предоставления) даны понятия:

"внутридомовые инженерные системы" - являющиеся общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме инженерные коммуникации (сети), механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, предназначенные для подачи коммунальных ресурсов от централизованных сетей инженерно-технического обеспечения до внутриквартирного оборудования, а также для производства и предоставления исполнителем коммунальной услуги по отоплению и (или) горячему водоснабжению (при отсутствии централизованных теплоснабжения и (или) горячего водоснабжения), мусороприемные камеры, мусоропроводы.

"исполнитель" - юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, предоставляющие потребителю коммунальные услуги;

"потребитель" - собственник помещения в многоквартирном доме, жилого дома, домовладения, а также лицо, пользующееся на ином законном основании помещением в многоквартирном доме, жилым домом, домовладением, потребляющее коммунальные услуги.

В силу п.п. «б» п. 32 Правил предоставления, исполнитель имеет право требовать допуска в заранее согласованное с потребителем время, но не чаще 1 раза в 3 месяца, в занимаемое потребителем жилое или нежилое помещение представителей исполнителя (в том числе работников аварийных служб) для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования, для выполнения необходимых ремонтных работ и проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг - по мере необходимости, а для ликвидации аварий - в любое время.

Согласно п.п. «о» п. 31 Правил предоставления исполнитель обязан согласовать с потребителем устно время доступа в занимаемое им жилое или нежилое помещение либо направить ему письменное уведомление о проведении плановых работ внутри помещения не позднее чем за 3 рабочих дня до начала проведения таких работ, в котором указать: дату и время проведения работ, вид работ и продолжительность их проведения; номер телефона, по которому потребитель вправе согласовать иную дату и время проведения работ, но не позднее 5 рабочих дней со дня получения уведомления; должность, фамилию, имя и отчество лица, ответственного за проведение работ.

Потребитель обязан допускать представителей исполнителя (в том числе работников аварийных служб), представителей органов государственного контроля и надзора в занимаемое жилое или нежилое помещение для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования в заранее согласованное с исполнителем в порядке, указанном в п. 85 Правил предоставления, время, но не чаще 1 раза в 3 месяца, для проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг и выполнения необходимых ремонтных работ - по мере необходимости, а для ликвидации аварий - в любое время (п.п. «е» п. 34).

По смыслу приведенных норм, требования по осуществлению технического обслуживания и текущего ремонта носят обязательный характер, относятся как к зданию и сооружению в целом, так и к входящим в состав таких объектов системам инженерно-технического обеспечения и их элементам, внутриквартирному оборудованию и являются неотъемлемой частью процесса эксплуатации этих систем, оборудования, обеспечивающей его безопасность. При этом техническое состояние внутриквартирного оборудования, которое должно соответствовать установленным требованиям и быть готово для предоставления коммунальных услуг, является условием предоставления коммунальных услуг потребителю в многоквартирном доме.

В судебном заседании установлено, что ответчик ФИО2 является собственником нежилого помещения, общей площадью <данные изъяты> кадастровый №, подвал комнат № в <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Управление многоквартирным жилым домом <адрес> осуществляет ТСЖ «РУСЬ-75».

Установлено, что в принадлежащем ответчику нежилом помещении располагается общедомовое имущество ввод тепловой сети дома и холодного водоснабжения, тепловой узел, общедомовые приборы учета ГВС, ХВС и отопления, регулирующие и отсекающие краны на ХВС, ГВС и отопление.

С целью обслуживания общего имущества как в обычном режиме, так и в случае аварии, и получения доступа к общедомовому имуществу истец неоднократно обращался к ответчику с устными просьбами и письменной претензией.

Однако, ответчик до настоящего времени не предоставил истцу доступ к вводу тепловой сети дома и холодного водоснабжения, тепловой узел, общедомовые приборы учета ГВС, ХВС и отопления, регулирующие и отсекающие краны на ХВС, ГВС и отопление, что подтверждается актом от 09.10.2025 г.,.

Поскольку проходящие через нежилое помещение многоквартирного дома стояки и трубы центрального отопления являются общим имуществом многоквартирного дома, препятствия в обслуживании, ремонте и восстановлении которого недопустимы, учитывая, что ответчик препятствует исполнению истцом обязательств по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества МКД, в частности стояка системы центрального отопления, а, следовательно, нарушает права и законные интересы собственников помещений МКД и иных лиц, проживающих в многоквартирном доме, суд приходит к выводу о законности заявленных требований.

Руководствуясь ст.ст. 197-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ТСЖ «РУСЬ-75» к ФИО2 ФИО9 об обеспечение доступа к общедомовому оборудованию – удовлетворить.

Обязать ответчика ФИО2 ФИО10 предоставить ТСЖ «РУСЬ-75» доступ к общедомовому имуществу вводу тепловой сети дома и холодного водоснабжения, тепловой узел, общедомовые приборы учета ГВС, ХВС и отопления, регулирующие и отсекающие краны на ХВС, ГВС и отопление, расположенных в нежилом помещении, площадью <данные изъяты>., кадастровый №, подвал комнат № в <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Железнодорожный районный суд г.Самары в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 30.10.2025 года.

Председательствующий судья С.Ю. Зеленина