Решение по делу № 2-2477/2023 от 17.11.2023 - о взыскании убытков в виде компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома.

Дело № 2-2477/2023 копия

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

17 ноября 2023 года г. Пермь

Пермский районный суд Пермского края в составе:

председательствующего судьи Степановой М.В.,

при секретаре Конышевой Е.А.,

с участием представителя истца – ФИО8, действующей на основании доверенности, представителя ответчика ФИО9, действующей на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО15, ФИО17 к обществу с ограниченной ответственностью «Весна» о взыскании убытков в виде компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома,

установил:

ФИО15, ФИО17 обратились в суд с иском, с учетом его уточнения, к обществу с ограниченной ответственностью «Весна» (далее – ООО «Весна») о взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома. В обоснование заявленных требований указано, что истцам на праве собственности принадлежало жилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, и общее имущество в многоквартирном доме, земельном участке, категория земель: земли населенных пунктов. Постановлением администрации Култаевского сельского поселения № от ДД.ММ.ГГГГ принято решение об изъятии жилого помещения у истца путем выкупа в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд. Многоквартирный жилой дом <адрес> включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на территории Пермского края на 2019-2025 гг. Между истцом и ответчиком заключено соглашение об изъятии жилого помещения, при расчете возмещения за изымаемое жилое помещение размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт не определялся. За весь период эксплуатации здания капитальный ремонт в нем не проводился, что способствовало разрушению его конструкций и элементов, привело к его аварийности. Так, решениями Пермского районного суда Пермского края по делу № от ДД.ММ.ГГГГ, по делу № от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что многоквартирный дом по адресу: <адрес> принадлежал СХПК «Россия»; ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный дом передан на баланс ООО «Весна» при реорганизации СХПК «Россия» путём его преобразования. Право собственности ООО «Весна» на спорный жилой дом зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ. С ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный дом являлся собственностью ФИО10 Из акта обследования жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ следует, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ износ жилого дома составлял 61%; жилой дом находится в неудовлетворительном состоянии в виду ненадлежащего содержания конструктивов здания; помещения соответствуют предъявляемым к жилому помещению требованиям и его пригодности для проживания при условии проведения капитального ремонта с целью приведения утраченных в процессе эксплуатации характеристик жилого дома; жилой <адрес> следует признать пригодным для проживания при условии проведения капитального ремонта и восстановления конструктивных элементов. При таких обстоятельствах установлено, что СХПК «Россия» (далее - ООО «Весна»), как собственник многоквартирного дома, при передаче ДД.ММ.ГГГГ ФИО10 не исполнил обязательство по проведению капитального ремонта. На основании изложенного, истцы просят взыскать с ООО «Весна» в пользу каждого компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт в размере 228 576,5 рублей; расходы по уплате государственной пошлины в размер 300 рублей; в пользу ФИО15 взыскать расходы, понесенные им на оплату услуг специалиста, в размере 10 000 рублей.

Определением суда от 25.07.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО18.

Истцы ФИО15, ФИО17 в судебном заседании не участвовали, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Представитель истца ФИО15 – ФИО8, действующая на основании доверенности, в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивала по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика ФИО9, действующая на основании доверенности, в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных истцами требований.

Третье лицо - ФИО18 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Третьи лица - администрация Пермского муниципального округа Пермского края, МКУ Управление благоустройством Пермского муниципального округа в судебное заседание представителей не направили, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Суд, заслушав пояснения представителя истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела, установил следующее.

В силу положений частей 1, 2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления. Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

На основании части 4 статьи 32 ЖК РФ собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством.

В силу ч. 6 ст. 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.

Таким образом, признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу является основанием для начала производства соответствующим органом процедуры изъятия и последующего выкупа объектов недвижимого имущества у собственников. Конечная фаза процесса изъятия (выкупа) жилого помещения будет зависеть от собственника такого жилья. Если собственник жилого помещения даст свое согласие на выкуп у него жилого помещения (либо предоставление иного жилого помещения) и с ним будет достигнута соответствующая договоренность, то с собственником будет заключено соглашение об этом, на основании которого он получит причитающиеся ему денежные средства (либо иное жилое помещение). При недостижении такого соглашения заинтересованными сторонами у них возникают основания для обращения в суд за защитой нарушенного права.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Из материалов дела следует, что жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, передан на баланс ООО «Весна» при реорганизации Ордена Ленина сельскохозяйственного производственного кооператива «Россия» путем его преобразования в ООО «Весна», что следует из передаточного акта, утвержденного протоколом внеочередного общего собрания СХПК «Россия» от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д.216-218).

На основании приведенного передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Весна» зарегистрировано право собственности на часть жилого дома площадью 277,2 кв.м., по адресу: <адрес> Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д.213).

Между ООО «Весна» и ФИО1 заключен договор купли-продажи части жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым ООО «Весна» передал ФИО10 в собственность часть жилого деревянного двухэтажного дома, состоящего из квартир 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, общей площадью 277,2 кв.м., находящегося по адресу: <адрес>. Государственная регистрация перехода права собственности произведена ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 40-41, 153-154).

В соответствии с п. 1.4 договора по указанному адресу в <адрес> зарегистрированы: ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

На основании договора купли-продажи квартиры ФИО1 продал ФИО11 <адрес>, государственная регистрация перехода права осуществлена ДД.ММ.ГГГГ от ФИО10 к ФИО11, в последующем ФИО11 продала по договору купли-продажи квартиру ФИО10, государственная регистрация перехода права осуществлена ДД.ММ.ГГГГ, затем ФИО1 по договору купли-продажи произвел отчуждение жилого помещения ФИО12, в результате чего государственная регистрация перехода права собственности от ФИО10 к ФИО12 осуществлена ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 40-41).

В соответствии с договором купли-продажи квартиры, заключенным ДД.ММ.ГГГГ между ФИО13 (продавец) в лице её представителя ФИО14, действующей на основании доверенности, и ФИО4 (покупатель), действующим за себя и за свою несовершеннолетнюю дочь ФИО7, продавец передал покупателям на праве общей долевой собственности (по 1/2 доли каждому) квартир, расположенную по адресу: <адрес>, стоимостью 500 000 рублей (т. 2 л.д. 101).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости следует, что ФИО17, ФИО15 на праве общей долевой собственности по 1/2 доле в праве каждому принадлежала квартира с кадастровым номером №, расположенная по адресу: <адрес>, приобретенная на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 40-41); ДД.ММ.ГГГГ осуществлена государственная регистрация перехода права от ФИО17, ФИО15 к муниципальному образованию Култаевское сельское поселения Пермского края.

Из акта обследования жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, расположенного по адресу: <адрес>, следует, что износ жилого дома составляет 61%, жилой дом находится в неудовлетворительном состоянии, в связи с большим физическим износом в процессе эксплуатации до недопустимого уровня надежности, прочности и устойчивости отдельных несущих строительных конструкций. Жилой дом имеет значительную степень биологического повреждения элементов деревянных конструкций, что привело к потере их эксплуатационных характеристик (т. 1 л.д. 190-191).

Постановлением администрации Култаевского сельского поселения № от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу (т. 1 л.д. 188).

Как следует из отчета об оценке №, выполненного специалистами ООО «Мотовилиха», рыночная стоимость 2-комнатной квартиры, общей площадью 42,9 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 1 988 709 рублей (т. 2 л.д. 2-47).

Согласно постановлению администрации Култаевского сельского поселения от ДД.ММ.ГГГГ № в связи с признанием многоквартирного дома по адресу: <адрес> аварийным и подлежащим сносу, ввиду неосуществления собственниками жилых помещений требований о сносе аварийных домов в установленный срок, с целью дальнейшего использования высвобождаемых земельных участков для муниципальных нужд постановлено изъять земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2237+/-10 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, принадлежащий на праве общей долевой собственности собственникам многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, путем предоставления возмещения собственникам. Размер возмещения включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночную стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, с учетом его доли в праве общей долевой собственности на такое имущество, а также все убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (т. 2 л.д. 120-121).

Постановлением администрации Култаевского сельского поселения от ДД.ММ.ГГГГ № в постановление администрации Култаевского сельского поселения № от ДД.ММ.ГГГГ внесены изменения: п. 1.1 изложен в новой редакции «Изъять для муниципальных нужд земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2225+/-10 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, принадлежащий на праве общей долевой собственности собственникам многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, путем предоставления возмещения собственникам».

Между администрацией Пермского муниципального района в лице муниципального образовательного казенного учреждения «Управление благоустройством Пермского муниципального района» и ФИО17, ФИО15 заключено соглашение об изъятии объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд Култаевского сельского поселения путем предоставления выплаты возмещения (выкупной цены) от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым истцам согласно отчету об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, выданному ООО «Мотовилиха», произведено возмещение (выкупной цены) за объекты недвижимости в размере 2 132 659 рублей, то есть по 1 066 32,5 рублей каждому, как долевым собственникам недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес> (т. 2 л.д. 124-126).

Разрешая требования истцов о взыскании с ООО «Весна» убытков в виде компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома, суд приходит к следующему.

Указом Президента Российской Федерации от 27.12.1991 № 323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР» в целях дальнейшего совершенствования земельных отношений, приватизации земель, упрощения процедуры наделения граждан земельными участками была установлена обязанность колхозов и совхозов в 1992 году провести реорганизацию, привести свой статус в соответствие с Законом РСФСР «О предприятиях и предпринимательской деятельности» и перерегистрироваться в соответствующих органах.

В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 29.12.1991 № 86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов» совхозы и колхозы обязаны до 1 января 1993 г. провести реорганизацию и привести свой статус в соответствие с Законом РСФСР «О предприятиях и предпринимательской деятельности», другими законодательными актами и перерегистрироваться в установленном порядке. Колхозы и совхозы могут передавать в собственность сельских (поселковых) Советов народных депутатов объекты социальной сферы, жилой фонд, внутрихозяйственные дороги, системы энергообеспечения, водоснабжения, газоснабжения, телефонизации и другие объекты.

Колхозы и совхозы имеют право продать или сдать в аренду жилой фонд и некоторые другие объекты социальной сферы (кроме объектов образования).

Стоимость основных и оборотных средств колхоза и совхоза (за вычетом имущества, переданного в муниципальную собственность) составляет общую долевую собственность членов колхоза или работников совхоза.

Во исполнение приведенных положений Ордена Ленина сельскохозяйственный производственный кооператив «Россия» при реорганизации преобразован в общество с ограниченной ответственностью «Весна» и, реализуя свои права, на основании передаточного акта, утвержденного протоколом внеочередного общего собрания СХПК «Россия» от ДД.ММ.ГГГГ, жилищный фонд, в частности, жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, передал вновь образованному обществу с ограниченной ответственностью «Весна». Приведенный жилой дом в собственность сельского (поселкового) Совета народных депутатов (муниципальную собственность) не передавался.

Жилой дом состоял на балансе ООО «Весна» (т. 1 л.д. 213 (оборот)).

Таким образом, при реорганизации колхозов и совхозов дальнейшая принадлежность жилого фонда данных организаций должна была быть определена одним из перечисленных способов, установленных действующим на тот момент законодательством: подлежал передаче в собственность соответствующим органам местного самоуправления; либо передаче или продаже гражданам, занимающим в жилом фонде помещения в установленном законом порядке (договора приватизации жилья колхозы и совхозы могли заключать с гражданами до реорганизации и в момент реорганизации. Такая возможность была утрачена ими с момента регистрации нового реорганизованного юридического лица); включению в уставной капитал реорганизуемого колхоза или совхоза; либо оставлению на балансе организации, созданной в результате реорганизации (указанный жилой фонд приватизации не подлежит, поскольку не может быть отнесен ни к объектам государственной или муниципальной собственности, ни к объектам, находящимся в собственности общественных организаций, применительно к которому Закон Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» носит рекомендательный характер.

Исходя из преамбулы Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», в редакции, действовавшей передачи приведенного жилого дома в собственность ООО «Весна», настоящий Закон устанавливает основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда на территории РСФСР, определяет правовые, социальные и экономические основы преобразования отношений собственности на жилье.

Согласно действующей редакции преамбулы Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» настоящий Закон устанавливает основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда социального использования на территории Российской Федерации, определяет правовые, социальные и экономические основы преобразования отношений собственности на жилище.

С учетом изложенного, Закон Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» распространяет свое действие на государственный и муниципальный жилищный фонд.

Статьей 16 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

В силу статьи 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ жилой дом, 1975 года постройки, расположенный по адресу: <адрес>, имел физический износ, составляющий 58% (т. 1 л.д. 26-27, 33-39, 207-212); с момента постройки многоквартирного жилого дома в 1975 году состоял на балансе СХПК «Россия», а затем был зарегистрирован на праве собственности за ООО «Весна» после его передачи на баланс данного юридического лица.

В связи с тем, что жилые помещения в приведенном многоквартирном доме не подлежали приватизации, не относились к государственному либо муниципальному жилищному фонду, следовательно, у ООО «Весна» отсутствовала обязанность на момент их отчуждения по договору купли-продажи производить капитальный ремонт жилого дома.

Согласно положениям статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии со статьями 1064, 1082 ГК РФ причинитель вреда обязан возместить вред в полном объеме. Положениями статьи 1082 ГК РФ предусмотрено право потерпевшего на возмещение причиненных убытков (п. 2 ст. 15).

Таким образом, положениями статьи 32 ЖК РФ предусмотрена обязанность выплаты компенсации за непроизведенный капитальный ремонт при изъятии жилого помещения для государственных или муниципальных нужд.

При этом правовых оснований для возложения обязанности на первоначального собственника жилого дома при изъятии квартиры для государственных или муниципальных нужд производить возмещение убытков в виде выплаты компенсации за непроизведенный капитальный ремонт не имеется.

В силу положений пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Истцы, заключая договор купли-продажи квартиры ДД.ММ.ГГГГ, с учетом состояния жилого помещения определили его стоимость в размере 500 000 рублей (т. 2 л.д. 101). В связи с изъятием жилого помещения администрацией Пермского муниципального района в лице муниципального образовательного казенного учреждения «Управление благоустройством Пермского муниципального района» по соглашению истцам возмещена средняя рыночная стоимость жилого помещения в размере 1 988 709 рублей (т. 2 л.д. 2-47, 124-126).

С момента приобретения жилого помещения до момента его изъятия для муниципальных нужд с учетом положений статьи 210 ГК РФ ФИО15 и ФИО17, как собственники, несли бремя содержания принадлежащего им имущества. Вместе с тем, как следует из пояснений представителя истца ФИО16, с момента приобретения жилого помещения до момента признания дома аварийным истцы оплату взносов за капитальный ремонт многоквартирного дома не производили, меры к капитальному ремонту многоквартирного дома не предпринимали. Доказательства, подтверждающие обратные обстоятельства, в материалы дела не представлены.

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения исковых требований ФИО15, ФИО17 к ООО «Весна» о взыскании убытков в виде компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома, судебных расходов у суда не имеется.

Руководствуясь статьями 98, 194-198, 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковое заявление ФИО15, ФИО17 к обществу с ограниченной ответственностью «Весна» о взыскании убытков в виде компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома, судебных расходов оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение одного месяца с момента составления решения в окончательной форме в Пермский краевой суд через Пермский районный суд Пермского края.

Судья /подпись/ М.В. Степанова

Копия верна:

Судья М.В. Степанова

Справка.

Мотивированное решение составлено 24 ноября 2023 года.

Судья М.В. Степанова

подлинник подшит

в гражданском деле № 2-2477/2023

Пермского районного суда Пермского края

УИД 59RS0008-01-2023-001875-59