УИД № 31RS0024-01-2023-000899-26 Гр.дело № 2- 755 /2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«05» декабря 2023года г.Шебекино

Шебекинский районный суд Белгородской области в составе:

Председательствующего судьи Турановой Л.А.

При секретаре судебного заседания Поповой Т.В.

с участием ответчика ФИО1, представителя ответчика представителя ответчика ФИО2 (по ордеру)

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Торговый Дом «Хафнер-Фаворит» к Петелько ФИО10 о понуждению к заключению договоры аренды,

установил:

ООО ТД «Хафнер-Фаворит» обратился в суд с иском, просит обязать ФИО1 заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес>А в соответствии с проектом договора аренды, предложенного истцом с годовой арендной платой в размере 85658 руб. В обоснование требований ссылается на то обстоятельство, что ООО ТД «Хафнер-Фаворит» принадлежит на праве собственности объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес> объект незавершенного строительства расположен на земельном участке с кадастровым номером №, принадлежащем на праве собственности ФИО1 Ответчику направлено предложение о заключении договора аренды земельного участка с годовой арендной платой в размере 85658 руб., но договор со стороны ФИО1 не подписан.

В судебное заседание представитель истца не явился, о дате рассмотрения дела извещен своевременно и надлежащим образом, представил письменное ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя, увеличил исковые требования в части размера годовой арендной платы, которую просил установить в размере 103334 руб.

Ответчик ФИО1 и его представитель ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признали, указали, что истцом не указаны нормы, обязывающие собственника земельного участка заключить договор аренды земельного участка. Кроме того, ответчик в будущем будет решать вопрос о сносе строения, поскольку истец не желает выкупать земельный участок в собственность. Также имеются недостатки в заключении эксперта, поскольку эксперту разъяснены права, предусмотренные ст. 55 АПК РФ, а не ГПК РФ. Экспертом применены старые источники, сведения из справочника оценки недвижимости приобретены ФИО11 а не экспертом ФИО12., в связи с чем заключение эксперта не может быть принято судом.

Исследовав в судебном заседании обстоятельства по представленным доказательствам, суд находит исковые требования истца обоснованными и подлежащие удовлетворению.

Согласно п.1 ст. 445 Гражданского кодекса (ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта

(проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В соответствии с п.4 ст. 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Данное правило применяется при продаже как объектов недвижимого имущества, строительство которых завершено, так и объектов незавершенного строительства.

В абзаце втором пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник.

В судебном заседании установлено, что 11.01.2017 года между ООО «ГарантСервис» и ООО «Белстройтранс» заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес>А на срок с 11.01.2017 года по 01.02.2018 года с уплатой арендной платы в размере 5500000 руб. за весь срок аренды.

Обременение в виде аренды зарегистрировано в установленном законом порядке 23.04.2018 года.

13.09.2022 года Арбитражным судом Белгородской области утверждено мирового соглашение, заключенное между ООО «Белстройтранс» и кредиторами, по которому ООО «Белстройтранс» в счет погашения задолженности перед ООО «Торговый Дом «Хафнер-Фаворит» в передает в собственность последнего объект незавершенного строительства, степень готовности 40%, площадью 411 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>А.

Право собственности на объект незавершенного строительства, степень готовности 40%, площадью 411 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>А зарегистрировано за ООО «Торговый Дом «Хафнер-Фаворит» в реестре ЕГРП 09.09.2022 года.

Собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 864 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>А, на котором расположен объект незавершенного строительства, является ФИО1, право собственного которого зарегистрировано в ЕГРН 09.02.2021 года.

ООО «Торговый Дом «Хафнер-Фаворит» обратился к ФИО1 с предложением о заключении договора аренды спорного земельного участка.

ФИО1 заказное письмо с предложением о заключении договора аренды спорного земельного участка не получено, договор аренды земельного участка не подписан.

Как установлено в судебном заседании единственным основанием, в соответствии с которым ФИО1 не был подписан договор аренды, является спор относительно стоимости аренды. Других оснований со стороны ответчика и его представителя в судебном заседании не заявлялось.

Поскольку ООО «Торговый Дом «Хафнер-Фаворит» в силу закона имеет право пользования земельным участком, занятым зданием (объект незавершенного строительства), необходимым для их использования, на праве аренды, то суд приходит к выводу о необходимости заключения данного договора между сторонами.

В судебном заседании установлено, что договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес>А, заключенный между предыдущими собственниками ООО «ГарантСервис» и ООО «Белстройтранс» заключен на определенный срок, т.е. до 01.02.2018 года.

На день рассмотрения дела сведений о возобновлении данного договора на тех же условиях и на тот же срок суду сторонами не представлено.

Указанный договор также содержал в себе условия купли-продажи спорного земельного участка (п. 7.4 договора), в связи с чем суд считает, что условия договора аренды относительно стоимости аренды и купли-продажи земельного участка являются неустановленными сторонами.

Как следует из представленного стороной истца отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимого имущества величины годовой арендной платы за пользование объектом недвижимости оценщика ФИО3 от 31.01.2023 г. – 28.02.2023 года величина годовой арендной платы за пользование земельном участком площадью 864 кв.м. составляет 85658 руб.

Со стороны ответчика представлен отчет оценщика ООО «Экспертцентр» от 27.05.2023 года № 330 о стоимости годовой арендной платы за пользование данным объектом недвижимости в размере 174000 руб.

В связи с наличием расхождений относительно стоимости арендной платы судом по ходатайству истца была назначена судебная товароведческая экспертиза.

Согласно заключению эксперта ООО «Компания по оценке и экспертизе «Эталон» ФИО4 № 191 от 16-20.10.2023 года величина годовой арендной платы за пользование земельном участком площадью 864 кв.м, составляет 103334 руб.

Не доверять заключению эксперта ООО «Компания по оценке и экспертизе «Эталон» ФИО4 у суда оснований не имеется. Заключение подготовлены с соблюдением требований закона, выполнено экспертом, имеющим необходимую квалификацию по соответствующей экспертной специальности, которым дан ответы на поставленный вопрос, который мотивирован, понятен и не противоречив и по стоимости оценки права соотносится с заключением оценщика ФИО3, разница которых составляет не более 18000 руб.

Доводы ответчика и его представителя о том, что данное заключение не может быть принято в качестве доказательства, являются неубедительными. Разъяснение эксперту дополнительно ст. 55 АПК РФ не могло повлиять на реализацию экспертом его прав и обязанностей, поскольку права и обязанности эксперта разъяснялись ему также в соответствии со ст. ст. 85,86 ГПК РФ.

Со стороны ответчика и его представителя не представлено доказательств, свидетельствующих о наличии иных предложений по заключению договора аренды земельного участка. Доводы стороны о том, что ООО «Торговый Дом «Хафнер- Фаворит» не соглашается на его предложения о выкупе земельного участка для разрешения данного спора правового значения не имеют.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца и возложении на ответчика обязанности по заключению договора аренды в соответствии проектом договора аренды, предложенным истцом, с годовой арендной платой в размере 103334 руб.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО «Торговый Дом «Хафнер-Фаворит» – удовлетворить.

Обязать Петелько ФИО13 заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 31:18:0501004:24, расположенного по адресу: <адрес>А в соответствии проектом договора аренды, предложенным истцом с годовой арендной платой в размере 103334 руб.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Белгородский областной суд через Шебекинский районный суд Белгородской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Л.А. Туранова

Решение в окончательной форме изготовлено 11.12.20023 года.