Дело № 2-288/2025

УИД 18RS0001-01-2024-004381-64

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Ижевск

13 марта 2025 года

Ленинский районный суд города Ижевска Удмуртской Республики в составе председательствующего судьи Яхина И.Н.,

при секретаре судебного заседания Дурдыевой Г.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 об уменьшении покупной цены по договору купли-продажи земельного участка и жилого дома, взыскании денежных средств, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 об уменьшении покупной цены по договору купли-продажи земельного участка и жилого дома, взыскании денежных средств, судебных расходов.

В обоснование иска указано, что 18.05.2021 между ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: УР, <адрес>. Жилой дом и земельный участок приобретался покупателем у продавца по цене 3987500 руб., где стоимость жилого дома составляет 3190000 руб. В жилом доме при начале ремонтных работ выявлены недостатки. ФИО1 обратилась в ООО «Экспертно-научный центр», в результате экспертного осмотра были обнаружены следующие недостатки: на несущей ограждающей стене, находящейся с юго-западной стороны дома выявлена вертикальная трещина с наружной и внутренней стороны на всю высоту стены, шириной раскрытия до 1,0 мм (трещина сквозная). И на противоположной стене с северо-восточной стороны была выявлена аналогичная сквозная трещина. Выявленные скрытые недостатки по мнению истца влекут за собой снижение «фактической» рыночной цены стоимости жилого дома в размере разницы (снижении) 2746320,02 руб. От ответчика ФИО2 никаких предложений по устранению трещины не поступало. Истец находится в большой финансовой нагрузке, поскольку жилой дом и земельный участок находятся в ипотеке. ФИО1 просит уменьшить покупную цену по договору купли-продажи на 443679,80 руб., взыскать с ответчика 443679,80 руб., расходы на оказание юридической помощи 30000 руб., расходы на экспертизу 25000 руб. и уплаченную государственную пошлину 7637 руб. (л.д.6-8).

Определением от 17.01.2025 в судебном заседании к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены ПАО Сбербанк (залогодержатель), ПАО САК Энергогарант (страховая организация по кредитному договору) (л.д.100-101).

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, о времени и месте судебного заседания с учетом положений ч.2 ст.117 ГПК РФ в редакции Федерального закона от 30.12.2021 N 440-ФЗ, извещена надлежащим образом.

Представитель истца ФИО7 в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме, просила иск удовлетворить.

В судебное заседание ответчик ФИО2 не явилась, о времени и месте судебного заседания с учетом положений ч.2 ст.117 ГПК РФ в редакции Федерального закона от 30.12.2021 N 440-ФЗ, а также Определения Конституционного Суда РФ от 26.09.2024 N 2323-О, извещена надлежащим образом.

Представитель ответчика ФИО5 в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился, представил письменные возражения, в которых сообщил о направлении в адрес ответчика претензии 27.06.2024 – за пределами двухлетнего срока выявления недостатков. Полагает появление трещин обусловлено эксплуатацией дома в отсутствие отмостки и дренажной системы, отводящей атмосферные осадки от дома. Требования о взыскании с ответчика суммы расходов на устранение недостатков фактически являются требованиями о возмещении убытков, связанных с расходами на устранение выявленных недостатков. Требование о возмещении расходов на устранение недостатков и требование о соразмерном уменьшении цены различны по своему правовому содержанию и уменьшение покупной цены приобретенного жилого дома не может осуществляться путем возмещения стоимости ремонтных работ (л.д. 75-76).

Представители третьих лиц ПАО Сбербанк и ПАО САК Энергогарант в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания, извещены надлежащим образом.

Информация о времени и месте судебного заседания опубликована на сайте Ленинского районного суда г.Ижевска http://leninskiy.udm.sudrf.ru/.

Суд считает возможным рассмотреть дело в порядке ст.167 ГПК РФ.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что 18.05.2021 между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи (л.д. 22-23).

В соответствии с договором купли-продажи продавец продал, а покупатель купил в собственность земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальное жилищное строительство, для индивидуальной жилой застройки, общая площадь 1188+/112 кв.м, адрес (местонахождение) объекта: Удмуртская Республика, <адрес>, кадастровый номер №, и расположенный на нем жилой дом площадью 109,2 кв.м, кадастровый номер № (п.1).

Земельный участок и жилой дом принадлежат продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи от 19.10.2020 (п.2).

Земельный участок и расположенный на нем жилой дом проданы покупателю за 3987500 руб., из которых: стоимость земельного участка составляет 895000 руб., стоимость жилого дома составляет 3092500 руб. (п.3).

В дополнительном соглашении к договору купли-продажи от 18.05.2021 ФИО2 и ФИО1 внесли изменения в пункт 3 договора, а именно указали стоимость земельного участка и расположенного на нем жилого дома в размере 4600000 руб., из которых стоимость земельного участка составляет 895000 руб., стоимость жилого дома 3705000 руб., которые уплачиваются покупателем в следующем порядке: 1410000 руб. за счет собственных средств в день подписания договора и 3190000 руб. оплачиваются покупателем за счет целевых кредитных средств ПАО Сбербанк (кредитный договор №539010 от 18.05.2021) (л.д.24).

По передаточному акту ФИО2 передала, а ФИО1 приняла земельный участок и расположенный на нем дом в том техническом состоянии, в котором они были на момент подписания договора купли-продажи. Претензий к техническому состоянию объектов недвижимости покупатель не имеет. Риск случайной гибели или случайного повреждения жилого помещения и земельного участка, бремя содержания и коммунальных платежей перешли на покупателя с момента подписания передаточного акта (л.д. 25).

Платежным поручением от 21.05.2021 ФИО1 оплатила по договору купли-продажи от 18.05.2021 ФИО2 3190000 руб. (л.д.26).

Денежные средства в размере 797500 руб. получены ФИО2 от ФИО1, что подтверждается распиской (л.д.109).

Также согласно расписке от 18.05.2021 от истца ответчиком получено 612500 руб. (л.д. 110).

Выпиской из ЕГРН от 30.09.2024 подтверждается нахождение с 20.05.2021 в собственности ФИО1 земельного участка с кадастровым номером № (л.д. 59-65).

Выпиской из ЕГРН от 30.09.2024 подтверждается нахождение с 20.05.2021 в собственности ФИО1 жилого дома с кадастровым номером № (л.д. 67-70).

По заявлению ФИО1 с 02.03.2024 по 19.03.2024 ООО «Экспертно-научный центр» проведено комплексное строительно-техническое и оценочное исследование по следующим вопросам: 1) Определение причины образования трещин на стенах жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, 2) Определение стоимости устранения трещин жилого дома.

В результате осмотра объекта специалистом выявлены следующие недостатки:

1.На несущей ограждающей стене, находящейся с юго-западной стороны исследуемого дома, выявлена вертикальная трещина с наружной и внутренней стороны на всю высоту стены шириной раскрытия до 1 мм. Данный факт указывает на то, что трещина сквозная.

2. На противоположной стене, находящейся с северо-восточной стороны, выявлена аналогичная вертикальная сквозная трещина шириной раскрытия до 1 мм.

3.В ходе исследования дома также выявлено отсутствие отмостки и дренажной системы, отводящей атмосферные осадки от дома. Данные недостатки напрямую связаны с попаданием воды под фундамент (мелко заложенный, монолитная плита), что в свою очередь негативно сказалось на нем при морозных пучениях, а в дальнейшем перешло в вертикальные трещины на стенах. Выявленные недостатки не соответствуют требованиям, указанным в СП 82.13330.2016 «Благоустройство территорий. Актуализированная редакция СНиП III-10-75.

Специалист пришел к выводу, что причиной образования трещин в несущих стенах задания является отсутствие отмостки по периметру здания и отсутствие дренажной системы. Отсутствие данных конструкций приводит к попаданию атмосферных осадков и грунтовых вод в подошву существующего фундамента, что приводит к смене объема грунта, в результате чего конструкция фундамента поднимается и опускается вместе с промерзающим грунтом. Выявленный недостаток является производственным, так как допущен в момент производства строительных работ исследуемого дома. Также данный недостаток является скрытым, так как проявился в момент эксплуатации.

Стоимость работ и материалов, необходимых для устранения выявленных недостатков составила 443679,80 рублей (л.д. 29-50).

27.06.2024 ФИО1 ФИО2 была направлена претензия, в которой истец просила уменьшить покупную цену по договору купли-продажи от 18.05.2021 на 443679,80 руб. и выплатить ей эту сумму (л.д.17-19).

Претензия направлена 27.06.2024 по почте (л.д.20,21).

Согласно п.п.1,2 ст.469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В соответствии с п.1 ст.470 ГК РФ товар, который продавец обязан передать покупателю, должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 469 настоящего Кодекса, в момент передачи покупателю, если иной момент определения соответствия товара этим требованиям не предусмотрен договором купли-продажи, и в пределах разумного срока должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются.

Согласно ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В соответствии с п.1 ст.476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Согласно п.п.1,2 ст.477 ГК РФ если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные настоящей статьей.

Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи.

В силу п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно п.п.1,2 ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В соответствии со ст.557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно п.6 Обзора судебной практики по делам о защите прав потребителей (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 18.10.2023), покупатель вправе предъявить продавцу требование в отношении недостатков товара, на который не установлены гарантийные сроки или сроки годности, если эти недостатки обнаружены в пределах двух лет со дня передачи ему товара и более длительные сроки не установлены законом или договором.

Учитывая, что договором купли-продажи гарантийный срок не установлен, а законом не оговорены специальные сроки, в течение которых покупатель мог предъявить требование по качеству приобретенного недвижимого имущества, то в силу пункта 2 статьи 477 Гражданского кодекса Российской Федерации истец как покупатель был вправе предъявить к продавцу требование в отношении недостатков дома в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи объекта покупателю. В данном случае - не позднее 18.05.2023.

Как следует из материалов дела, по договору купли-продажи истцу передан жилой дом, соответствующий условиям договора, объект недвижимости осмотрен покупателем, подписан передаточный акт, в котором отмечено, что претензий к техническому состоянию объектов недвижимости покупатель не имеет, покупатель принял жилой дом и земельный участок в том техническом состоянии, в котором они были на момент подписания договора купли-продажи.

Согласно договору купли-продажи ответчиком ФИО2 дом и земельный участок приобретены по договору купли-продажи, то есть непосредственным застройщиком (строителем дома) ответчик не является, обязанность по соблюдению последней обязательных требований к качеству продаваемого дома на нее возложить нельзя.

В экспертном заключении указано, что выявленные недостатки возникли в ходе строительных работ.

Между тем, причины, по которым согласно представленному заключению образовались трещины в стенах дома, - отсутствие отмостки и дренажной системы, были явными, поскольку отсутствие отмостки и дренажной системы могли быть обнаружены в ходе осмотра дома перед приобретением его по договору купли-продажи.

При таких обстоятельствах суд не усматривает оснований для удовлетворения иска.

На основании договора оказания услуг №В-463/24 от 02.03.2024 между ООО «Экспертно-научный центр» и ФИО1 проведено комплексное строительно-техническое и оценочное исследование (л.д.51-52).

Оплата истцом цены договора в размере 25000 руб. подтверждается кассовым чеком (л.д. 53).

Также между ФИО1 и ФИО7 заключен договор от 26.07.2024 на оказание следующих услуг: юридическая консультация и составление искового заявления, представление интересов в судах мировых и общей юрисдикции (л.д.111). Актом приема-передачи денежных средств от 26.07.2024 подтверждается оплата за услуги в размере 30000 руб. (л.д. 111 об.).

В соответствии с ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

С учетом того, что решение состоялось не в пользу истца, указанные выше судебные расходы, а также расходы по уплате государственной пошлины, возмещению истцу путем взыскания сумм с ответчика не подлежат.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 (паспорт серии № №) к ФИО2 (паспорт серии № №) об уменьшении покупной цены по договору купли-продажи земельного участка и жилого дома, взыскании денежных средств, судебных расходов отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Удмуртской Республики в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме с подачей апелляционной жалобы через Ленинский районный суд города Ижевска.

Решение в окончательной форме изготовлено 27 марта 2025 года.

Судья

И.Н. Яхин