Судья Захарова Л.Н. Дело № 33-26248 \2023

50RS0031-01-2021-012757-46

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

21 августа 2023 года г. Красногорск

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе: председательствующего судьи Тегуновой Н.Г.

судей: Жигаревой Е.А. и Бессудновой Л.Н.

при помощнике судьи Шишовой М.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Федерального казенного государственного управления « Центральное территориальное управления имущественных отношений « Министерства обороны России

на решение Одинцовского городского суда Московской области от 21 сентября 2022 года

по делу по иску

по делу по иску ФГКУ «Центральное территориальное управление имущественных отношений Министерства обороны Российской Федерации» к ФИО1, ОАО "494 УНР" о признании недействительной сделки,

заслушав доклад судьи Тегуновой Н.Г.

объяснения представителя ОАО « 494 УНР «и ФИО1 – ФИО2

УСТАНОВИЛА:

ФГКУ « Центральное ТУИО» Минобороны России обратилось в суд с иском к ответчику о признании недействительной сделкой: предварительный договор купли-продажи <данные изъяты> от <данные изъяты> недвижимого имущества с дополнительными соглашениями заключенный между ОАО «494 УНР» и ФИО1; договор пользования № <данные изъяты> от <данные изъяты> заключенный между ОАО «494 УНР» и ФИО1; акт приема-передачи от <данные изъяты> заключенный между ОАО «494 УНР» и ФИО1 и применении последствий недействительности сделки путем обязания каждой из сторон спорного договора возвратить другой стороне все полученное по предварительному договору <данные изъяты> купли-продажи недвижимого имущества от 13.08.2020.

В обоснование требований указал, что в Одинцовском городском суде 28 января 2021 года рассмотрено дело № 2-1293/2021 о признании права собственности на квартиру по иску Шулешко Д,А. к ОАО «494 УНР» в ходе которого ФГКУ «ЦТУИО» Минобороны России (Учреждение) стало известно о том, что между Ответчиками заключен Предварительный договор купли-продажи № <данные изъяты> от <данные изъяты>. Учреждение считает, что заключенные между Ответчиками Предварительный договор с дополнительными соглашениями, договор пользования спорной квартирой <данные изъяты> от <данные изъяты> и акт приема-передачи <данные изъяты> недействительными сделками, нарушающими права и законные интересы Учреждения по следующим основаниям. Спорная квартира расположена в жилом доме, который является результатом инвестиционной деятельности ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России и Ответчика № 2 - ОАО «494 УНР», отношения которых регулируются условиями инвестиционного контракта от 2 ноября 2005 г. № 01-8/318 (с дополнительными соглашениями) «О застройке земельного участка, являющегося собственностью Российской Федерации, находящегося в пользовании Минобороны России и расположенного по адресу: Московская обл., Одинцовский район, с/о Мамоновский, в районе с. Немчиновка» (Контракг, Инвестиционный контракт).

Предметом вышеуказанного Контракта является реализация инвестиционного проекта по застройке земельного участка общей площадью 13 га, являющегося частью земельного участка общей площадью 18,9313 га, расположенного по адресу: Московская область, Одинцовский район, с. Немчиновка (Объект), находящегося в собственности Российской Федерации и принадлежащего на праве постоянного (бессрочного) пользования Правообладателю <данные изъяты> со сносом зданий и сооружений, расположенных на указанном земельном участке, согласно приложению к Контракту и отселением граждан, проживающих в сносимых жилых домах. По условиям данного контракта не менее 20% от общей жилой площади объекта строительства должны быть переданы в собственность РФ и закреплены в оперативное управление организаций Министерства обороны РФ в виде отдельных квартир. Оформление имущественных прав сторон на квартиры производится на основании акта о реализации инвестиционного контракта и распределения долей. До настоящего времени акт о реализации инвестиционного контракта и распределения долей не подписан. В связи с чем, ответчик не обладал правом собственности на спорную квартиру, и правовые основания для заключения с истцом предварительного договора у него отсутствовали. Между тем, в нарушение условий Контракта, ОАО «494 Управление Начальника Работ» заключил с Монастырскими предварительный договор купли-продажи, заведомо зная, что основной договор купли-продажи объекта в оговоренный срок заключен не будет, таким образом, совершена мнимая сделка. Действия сторон по заключению предварительного договора были направлены на обход установленного законом порядка признания права собственности на объект надвижимости. Таким образом, спорный договор является ничтожной сделкой, совершенной в обход закона с противоправной целью.

Представитель истца в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался судом надлежащим образом.

Представитель ОАО «494 Управление начальника работ» в судебное заседание явилась, возражала против удовлетворения иска, представила письменные возражения.

Представитель ФИО1 в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения иска, представил письменные пояснения.

Третьи лицо: Министерство обороны Российской Федерации, в судебное заседание представителей не направило, извещено надлежащим образом.

Решением Одинцовского городского суда Московской области от 21 сентября 2022 года в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе ФГКУ « Центральное ТУИО» Минобороны России ставит вопрос об отмене решения суда.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы судебная коллегия не усматривает оснований к отмене решения суда.

Как установлено судом и следует из материалов дела во исполнение Распоряжения Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 02.08.2005 г. № 1791-р «О строительстве жилого комплекса на земельном участке площадью 13 га Минобороны России, расположенного по адресу: Московская область, Одинцовский район, с/о Мамоновский, в районе с. Немчиновка» между Государственным учреждением Московская квартирно-эксплуатационная часть района (Заказчик) и ОАО «494 Управление начальника работ» (Инвестор) заключен Инвестиционный контракт от 02.11.2005 г. № 01-8/318 «О застройке земельного участка, являющегося собственностью Российской Федерации, находящегося в пользовании Министерства обороны Российской Федерации и расположенного по адресу: Московская область, Одинцовский район, с/о Мамоновский, в районе с. Немчиновка».

В связи с реорганизацией Федерального государственного квартирно-эксплуатационного учреждения «Московская квартирно-эксплуатационная часть района» Министерства обороны Российской Федерации на основании подписанного дополнительного соглашения №13 к Инвестиционному контракту от 03 февраля 2012 года, Заказчиком по Инвестиционному контракту стало ФГУ «Центральное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации.

Согласно п. 2.1. (в редакции дополнительного соглашения №3 к Инвестиционному контракту от 15 ноября 2010 г), предметом инвестиционного контракта является реализация инвестиционного проекта (п.1.1) по застройке земельного участка общей площадью 13 га, являющегося частью земельного участка площадью 18,6388 га., расположенного по адресу: Московская область, Одинцовский район, с. Немчиновка, находящегося в собственности Российской Федерации и принадлежащего на праве постоянного (бессрочного) пользования Правообладателю, со сносом зданий и сооружений, расположенных на указанном земельном участке, согласно приложению к настоящему контракту и отселением граждан, проживающих в сносимых домах.

В силу п.1.2. Инвестиционного контракта Объект – здания жилого и нежилого назначения, включая транспортные и (или)инженерные сети и сооружения, на создание которых Инвестор в соответствии с утвержденной им и Заказчиком проектно-сметной документацией, направляет собственные, заемные и (или)привлеченные средства в рамках реализации инвестиционного проекта.

В рамках реализации инвестиционного проекта Инвестор обязуется за счет собственных средств, заемных и (или) привлеченных финансовых средств, в установленном контрактом порядке, осуществить финансирование строительства 100% общей жилой площади и нежилой площади объекта, снос зданий и сооружений, расположенных по адресу: Московскаяобласть, Одинцовский район п.Немчиновка в/г 32/5, 32/5а, 32/5б.

Пунктом 4.2 Инвестиционного контракта предусмотрено, что после утверждения проектно-сметной документации на объект (очередь строительства) в соответствии с п. 5.3. настоящего контракта, заказчик и инвестор подписывают протокол предварительного распределения общей жилой и общей коммерческой нежилой площади объекта (очереди строительства).

По мере реализации контракта и ввода каждой очереди строительства объекта в эксплуатацию стороны производят раздел долей в очереди строительства объекта путем подписания протокола распределения общей жилой площади квартир и общей коммерческой нежилой площади в очереди строительства объекта и акта о частичной реализации контракта.

После завершения строительства объекта в целом, стороны подписывают Акт о реализации инвестиционного контракта и распределении долей в возведенном объекте, в соответствии с которым осуществляется распределение прав на объект (исключая площади общего пользования и инженерного назначения, неразрывно связанные с системами жизнеобеспечения жилой части объекта) с учетом исполнения инвестором п.4.4,п.4.5.

В силу 4.3.1 Инвестиционного контракта после завершения строительства распределение жилой и нежилой площади Объекта осуществляется в следующих соотношениях:

По общей жилой площади Объекта:

- не менее 20 % от общей жилой площади Объекта (не менее 21 578 кв. метров), что в денежном выражении составит сумму в рублях, эквивалентную не менее 18 125 520 (Восемнадцать миллионов сто двадцать пять тысяч пятьсот двадцать) долларам США - в собственность Российской Федерации с последующим закреплением в оперативное управление организаций МинобороныРоссии в виде отдельных квартир с муниципальной отделкой;

- не менее 80 % от общей жилой площади Объекта (не менее 86 312 кв. метров) - Инвестору и/или привлеченным им Соинвесторам в собственность.

По общей коммерческой нежилой площади Объекта: 100 % в собственность Инвестора и привлеченным им Соинвесторам.

В пункте 1.19 Инвестиционного контракта определено, что Акт о реализации инвестиционного контракта и распределении долей в возведенном объекте - дополнительное соглашение к настоящему контракту, подтверждающее исполнение обязательств сторонами по инвестиционному контракту в целом, являющееся основанием для оформления имущественных прав сторон. Акт о реализации инвестиционного контракта и распределении долей в возведенном объекте подписывается сторонами и согласовывается собственником.

Пунктом 6.3.12 Инвестиционного контракта предусмотрена обязанность инвестора подписать Акт о реализации инвестиционного контракта и распределении долей в возведенном объекте.

Пунктом 6.5 Инвестиционного контракта установлено, что после оформления сторонами протокола предварительного распределения общей жилой и общей нежилой площади объекта (п. 4.2), инвестор вправе привлекать к инвестированию строительства без согласия заказчика по своему усмотрению и на свой риск соинвесторов, заключая с ними договоры соинвестирования строительства жилых и (или) нежилых помещений, которые в соответствии с протоколом распределения долей составляют долю Инвестора (п.п. 4.3.1, 4.3.2).

Судом установлено, что реализация Инвестиционного контракта №01-8/318 от 02.11.2005 года велась с 2005 года.

По мере готовности очередного дома и ввода его в эксплуатацию между ОАО «494 УНР» и ФГКУ «Центральное ТУИО Минобороны России» подписывались соответствующие Протоколы распределения общей площади квартир, Акты о частичном исполнении обязательств, оформленные в виде дополнительных соглашений к инвестиционному контракту.

Дополнительным соглашением №1 от 04.12.2009 года к Инвестиционному контракту является протокол предварительного распределения общей площади квартир в жилом корпусе №1, секции №№1-1,1-2,1-3. Квартиры распределены между сторонами Инвестиционного контракта.

Дополнительным соглашением № 3 от 15.11.2010 года произведено предварительное распределение квартир по адресу: <...>. Квартиры распределены между сторонами Инвестиционного контракта.

Дополнительным соглашением №7 от 11.05.2011 г. произведено предварительное распределение квартир по адресу: <...>. Квартиры распределены между сторонами Инвестиционного контракта.

Дополнительным соглашением № 8 от 11.05.2011 во исполнение Инвестиционного контракта от 02.11.2005 в оперативное управление Министерства обороны РФ переданы квартиры; подписан Акт о частичном исполнении обязательств и о предварительном распределении квартир. Квартиры распределены между сторонами Инвестиционного контракта.

Постановлением Главы городского поселения Одинцово Одинцовского муниципального района Московской области от 10.03.2017 года № 973 объекту капитального строительства (корпус 15,16,17) присвоен почтовый адрес: Московская обл., Одинцовский район, городское поселение Одинцово, <...>.

Согласно Разрешению на ввод объекта в эксплуатацию № RU 50-50511105-738-2016-153 от 28.12.2016г. построенный объект капитального строительства (корпус 15,16,17), расположенный по адресу: Московская область, Одинцовский район, с. Немчиновка введен в эксплуатацию.

13 августа 2020 года между ФИО1 и ОАО «494 УНР» заключен предварительный договор № <данные изъяты> купли-продажи, по условиям которого стороны договорились по взаимному согласию заключить договор купли-продажи на условиях, указанных в Предварительном договоре, по которому ОАО «494 УНР» передает в собственность ФИО1, а ФИО1 принимает в собственность квартиру № <данные изъяты>, на 12 этаже, расположенную в жилом микрорайоне с социальной инфраструктурой по адресу: <данные изъяты>

29.09.2020 года сторонами подписан акт об исполнении обязательств по оплате гарантийного взноса.

Согласно акту приема-передачи от 17.08..2020г. ОАО «494 УНР» передал, а ФИО1 принял квартиру № <данные изъяты>, расположенную по вышеуказанному адресу.

Решением Одинцовского городского суда Московской области от 28 января 2021 года исковые требования ФИО1 к ОАО «494 УНР» о признании права собственности на квартиру удовлетворены. За ФИО1 признано право собственности на квартиру <данные изъяты>, расположенную по адресу: <данные изъяты>

Решение суда вступило в законную силу.

Решением Арбитражного суда Московской области от 17.03.2022 по делу № А41-36077/21, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2022, в удовлетворении исковых требований ФГКУ «Центральное ТУИО» к ОАО «494 УНР» о возложении обязанности исполнить условия Инвестиционного контракта от 02.11.2005, путем подписания Дополнительного соглашения к Инвестиционному контракту – Акта о частично реализации инвестиционного контракта и распределения помещений в жилых домах (по адресу: Московская область, Одинцовский район, с/о Мамоновский, в районе с.Немчиновка) по общей жилой площади в размере 14 683,84 кв.м, с указанием в нем нумерации передаваемых отдельных квартир с муниципальной отделкой, в предложенной редакции, отказано.

Граждане, которые приобрели у ответчика спорные квартиры, привлечены судом к участию в деле в качестве третьих лиц.

В решении Арбитражного суда Московской области от 17.03.2022 установлено, что в период с 2013 по 2021 года ответчик заключал с физическими лицами предварительные договора купли-продажи недвижимого имущества, они оплачивали стоимость квартир, подписывали акты приема-передачи, и первыми вступали в фактическое владение квартирами.

Отказывая в удовлетворении исковых требований суд исходил из того, что истец стороной оспариваемой сделки не является, доказательств нарушение своих прав оспариваемой сделки не представил, ФИО3 стал собственником спорной квартиры на основании решение суда, которое вступило в законную силу, сам истец в отношении спорной квартиры никаких притязаний не имеет, а его довод о незаконности заключения оспариваемых договоров до подписания акта о реализации контракта не может являться для удовлетворения требований.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Доводы апелляционной жалобы о том, что у ОАО «494 УНР» отсутствовало право на заключение предварительного договора купли-продажи, договора пользования, акта приема-передачи от 29.09.2020, решение Арбитражного суда Московской области от 17.03.2022 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2022 отменено, дело возвращено на новое рассмотрение, отклоняется судебной коллегией.

Согласно Постановлению Федерального арбитражного суда Московской области по делу № А41-36077/2021 от 15.11.2022 суды первой и апелляционной инстанции необоснованно пришли к выводу о пропуске срока исковой давности, а так же к выводу, что Обществом в полном объеме исполнены обязательства по передаче Учреждению квартир.

Вместе с тем, кассационная инстанция указала, что суды пришли к правильным выводам о невозможности передачи истцу квартир, реализованных и переданных физическим лицам по предварительным договорам купли-продажи.

В соответствии со ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

В соответствии с п.1 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

Положениями статьи 224 ГК РФ под передачей признается вручение вещи приобретателю. Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица. Таким образом, по смыслу указанной нормы закона вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя.

По смыслу приведенных положений закона наличие у должника двух или более обязательств перед разными кредиторами по передаче индивидуально-определенной вещи не влечет недействительности какого-либо из этих обязательств, а также сделок, на которых они основаны, а влечет лишь предоставление одному из кредиторов преимущественного права требовать исполнения обязательства. Другие же кредиторы, обязательства перед которыми вследствие этого оказываются неисполненными, в этом случае приобретают право требовать возмещения убытков, причиненных неисполнением обязательства.

Соответствующие разъяснения, относящиеся к сходным отношениям по договору купли-продажи, содержатся в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в абзаце седьмом которого указано, что, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Согласно абзацу 6 пункта 5 Постановления N 54, если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

В соответствии с Постановлением Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 N 6-П, осуществляя в соответствии со статьями 71 (пункты "в" и "о") и 76 Конституции Российской Федерации регулирование оснований возникновения и прекращения права собственности и других вещных прав, договорных и иных обязательств, оснований и последствий недействительности сделок, федеральный законодатель должен предусматривать такие способы и механизмы реализации имущественных прав, которые обеспечивали бы защиту не только собственникам, но и добросовестным приобретателям как участникам гражданского оборота. В противном случае для широкого круга добросовестных приобретателей, проявляющих при заключении сделки добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность, будет существовать риск неправомерной утраты имущества, которое может быть истребовано у них в порядке реституции. Подобная незащищенность вступает в противоречие с конституционными принципами свободы экономической деятельности и свободы договоров, дестабилизирует гражданский оборот, подрывает доверие его участников друг к другу, что несовместимо с основами конституционного строя Российской Федерации как правового государства, в котором человек, его права и свободы являются высшей ценностью, а их признание, соблюдение и защита - обязанность государства.

Суд кассационной инстанции согласился с выводом суда апелляционной инстанции о том, что доводы истца и третьих лиц об отсутствии у физических лиц прав на квартиры по заключенным предварительным договорам купли-продажи противоречат выводам Верховного Суда РФ, изложенным в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 01.03.2022 N 308-ЭС20-24350 (6) по делу N А63-4453/2019, согласно которым для признания граждан участниками строительства необходимо соблюдение следующих условий: наличие связывающего с одним участником договора простого товарищества договорного обязательства о передаче квартиры в будущем (прав на нее) и фактическая передача денежных средств и (иного имущества) в целях строительства многоквартирного дома, приобретение объекта недвижимости (квартиры) для личных нужд. Не должно ухудшать положение добросовестных лиц, которые, полагаясь на данные Единого государственного реестра недвижимости, приобретали у одного из участников договора простого товарищества права требования на получение квартиры, поскольку при осуществлении предпринимательской деятельности товарищи отвечают солидарно по всем общим обязательствам (пункт 2 статьи 1047 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судами установлено, что все спорные квартиры были реализованы физическим лицам по предварительным договорам купли-продажи, оплачены и переданы по актам приема-передачи.

Вместе с тем, заслуживают внимание доводы истца и Министерства обороны РФ о том, что значительная часть спорных квартир не реализована физическим лицам, квартиры находятся во владении ответчика и могут быть распределены в Акте о частичной реализации Инвестиционного контракта.

Кассационной инстанцией указано, что при рассмотрении настоящего дела необходимо определить, какие именно из спорных квартир были реализованы физическим лицам по предварительным договорам купли-продажи (или иным образом) и переданы им во владение (по акту приема-передачи или иным образом), какие именно квартиры выбыли из владения ответчика.

Как указывается всеми лицами, участвующими в деле, в судах общей юрисдикции находятся на рассмотрении споры о признании права собственности физических лиц на приобретенные квартиры. Именно в рамках указанных дел подлежат установлению факт оплаты квартир в полном объеме и добросовестность приобретателя (Постановление Федерального арбитражного суда Московской области по делу № А41-36077/2021 от 15.11.2022).

Определением Верховного Суда РФ от 13.03.2023 N 305-ЭС23-646 по делу N А41-36077/2021 в передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано, так как установленным юридически значимым обстоятельствам дела дана правильная правовая квалификация.

При рассмотрении дела Одинцовским городским судом Московской области о признании права собственности на квартиру установлено, что свои обязательства по оплате квартиры ФИО1 выполнены в полном объеме. 17.08.2020 сторонами подписан акт об исполнении обязательств по оплате гарантийного взноса. Квартира передана в натуре ФИО1

Таким образом, вступившим в законную силу судебным решением установлено, что ФИО1 надлежащим образом исполнил свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, квартира передана в натуре ФИО1

При таких обстоятельствах, решение суда является законным и обоснованным, доводы жалобы не опровергают выводы суда, с которыми согласилась судебная коллегия.

Руководствуясь ст.ст. 199, 328 ГПК РФ судебная коллегия

Определил а :

Решением Одинцовского городского суда Московской области от 21 сентября 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФГКУ « Центральное территориальное управление имущественных отношений « Министерства обороны Российской Федерации – без удовлетворения.

Председательствующий судья

Судьи